פירעון ממוקדם של משכנתא

[rondo22]

שלום חברים שמח להצטרף,
ראיתי שהנושא עלה בצורה כזו או אחרת בעבר, אבל בכל זאת אשמח לקבל דעתכם (שכמובן אינה בגדר ייעוץ), איזה מהמסלולים הבאים של המשכנתא עדיף לי לפרוע?
1. 187,407 ₪, 2.2% צמוד מדד, משתנה כל 5שנים. מסתיים ב 3/2037. נק' שינוי קרובה ב- 7/2024.
2. 168,443 ₪, 1.87% קבועה צמוד מדד. מסתיים ב- 6/2031.
3. 197,174 ₪, לא צמוד, משתנה פעם בשנה ומסתיים ב3/2044.
כרגע עדיין 0.86% אבל ב- 10/3/2023 הריבית תעלה ל 4.8%.

 

[האזרח הקטן]

כנראה הכי משתלם לסגור את 1, או שילוב בין 1 ל2 (כי ב2 יכולה בעתיד להיות עמלת היוון, וזו הזדמנות טובה להיפטר ממנה).
אם אתה סוגר מסלול במלואו, אתה גם מוריד את ההחזר החודשי. אם אתה מעוניין להמשיך באותו החזר, כדאי לחלק את הפירעון בין שניהם) ולקצר שנים.

 

[rondo22]

ראשית, תודה על התשובה המהירה. אם אני מבין נכון, ההסבר לכך הוא השפעת ההצמדה למדד, כי מנגנון מסלול 2 הוא ריבית עוגן אג"ח צמוד מדד משתנה כל 5 שנים, ומנגנון מסלול 1 הוא ריבית קבועה צמודה למדד.
לגבי מסלול 3, אומנם מדובר במסלול ריבית עוגן מק"מ לשנה לא צמוד, אבל הריבית בו עולה משמעותית מ- 0.86% ל- 4.8% החל מעוד יומיים ולשנה הקרובה. האם לא כדאי לשקול לפרוע דווקא אותו?

 

[האזרח הקטן]

ראשית, תודה על התשובה המהירה. אם אני מבין נכון, ההסבר לכך הוא השפעת ההצמדה למדד, כי מנגנון מסלול 2 הוא ריבית עוגן אג"ח צמוד מדד משתנה כל 5 שנים, ומנגנון מסלול 1 הוא ריבית קבועה צמודה למדד.
לגבי מסלול 3, אומנם מדובר במסלול ריבית עוגן מק"מ לשנה לא צמוד, אבל הריבית בו עולה משמעותית מ- 0.86% ל- 4.8% החל מעוד יומיים ולשנה הקרובה. האם לא כדאי לשקול לפרוע דווקא אותו?

עליית הריבית היא תוצר של עליית מדד המחירים לצרכן. אם בשנה הקרובה מדד המחירים לצרכן יתייצב, גם הריבית תרד כתוצאה מכך.
להערכתי המדד לא צפוי לרדת מ3% ב12 החודשים הקרובים (וזו הערכה שמרנית שלי. אני מעריך שהוא דווקא יעלה ב4-5%).

 

[אורי ג.]

1

 

[rondo22]

עליית הריבית היא תוצר של עליית מדד המחירים לצרכן. אם בשנה הקרובה מדד המחירים לצרכן יתייצב, גם הריבית תרד כתוצאה מכך.

להערכתי המדד לא צפוי לרדת מ3% ב12 החודשים הקרובים (וזו הערכה שמרנית שלי. אני מעריך שהוא דווקא יעלה ב4-5%).

שלום חברים שמח להצטרף,
ראיתי שהנושא עלה בצורה כזו או אחרת בעבר, אבל בכל זאת אשמח לקבל דעתכם (שכמובן אינה בגדר ייעוץ), איזה מהמסלולים הבאים של המשכנתא עדיף לי לפרוע?
1. 187,407 ₪, 2.2% צמוד מדד, משתנה כל 5שנים. מסתיים ב 3/2037. נק' שינוי קרובה ב- 7/2024.
2. 168,443 ₪, 1.87% קבועה צמוד מדד. מסתיים ב- 6/2031.
3. 197,174 ₪, לא צמוד, משתנה פעם בשנה ומסתיים ב3/2044.
כרגע עדיין 0.86% אבל ב- 10/3/2023 הריבית תעלה ל 4.8%.

גם אני מניח שהמדד יעלה ב-4-5%, אבל לפי התחשיב המשוער הבא, במסלול 1: בתקווה (שלצערי ספק אם היא ריאלית) שעוגן ריבית האג"ח לא יעלה, אז עד סוף התקופה (2037, ויש עוד 3 פעימות עד אז), אשלם כ-291,000 ש"ח מתוכם כ-104,000 ש"ח ריבית והצמדה, ולמעשה 1.55 ש"ח עבור כל שקל שלקחתי; במסלול 2: עד סוף התקופה (2031) אשלם כ- 215,000 ש"ח מתוכם כ- 47,000 ש"ח ריבית והצמדה ולמעשה 1.27 ש"ח עבור כל שקל שלקחתי; מנגד, במסלול 3: בהנחה שריבית מק"מ לשנה אם לא תרד לפחות לא תעלה מעבר למה שהיא בעקבות העליה הגבוהה הנוכחית (כאמור, תהיה 4.8%), אז עד סוף התקופה (2044) אשלם כ- 316,000 ש"ח מתוכם כ-119,00ש"ח ריבית והצמדה ולמעשה 1.6 ש"ח עבור כל שקל שלקחתי;
על פניו, לא משתלם דווקא לפרוע את מסלול 3?

 

[amit]

עליית הריבית היא תוצר של עליית מדד המחירים לצרכן. אם בשנה הקרובה מדד המחירים לצרכן יתייצב, גם הריבית תרד כתוצאה מכך.



גם אני מניח שהמדד יעלה ב-4-5%, אבל לפי התחשיב המשוער הבא, במסלול 1: בתקווה (שלצערי ספק אם היא ריאלית) שעוגן ריבית האג"ח לא יעלה, אז עד סוף התקופה (2037, ויש עוד 3 פעימות עד אז), אשלם כ-291,000 ש"ח מתוכם כ-104,000 ש"ח ריבית והצמדה, ולמעשה 1.55 ש"ח עבור כל שקל שלקחתי; במסלול 2: עד סוף התקופה (2031) אשלם כ- 215,000 ש"ח מתוכם כ- 47,000 ש"ח ריבית והצמדה ולמעשה 1.27 ש"ח עבור כל שקל שלקחתי; מנגד, במסלול 3: בהנחה שריבית מק"מ לשנה אם לא תרד לפחות לא תעלה מעבר למה שהיא בעקבות העליה הגבוהה הנוכחית (כאמור, תהיה 4.8%), אז עד סוף התקופה (2044) אשלם כ- 316,000 ש"ח מתוכם כ-119,00ש"ח ריבית והצמדה ולמעשה 1.6 ש"ח עבור כל שקל שלקחתי;
על פניו, לא משתלם דווקא לפרוע את מסלול 3?

בגלל זה אני לא מתלהב מהחשבונות האלה.
אז מה אם זה 1.6 על כל שקל ? זה מחיר הכסף , ולווית את הכסף ליותר זמן , 13 שנה יותר.

 

[האזרח הקטן]

גם אני מניח שהמדד יעלה ב-4-5%, אבל לפי התחשיב המשוער הבא, במסלול 1: בתקווה (שלצערי ספק אם היא ריאלית) שעוגן ריבית האג"ח לא יעלה, אז עד סוף התקופה

באיזו קונסטלציה אתה חושב שהריבית לא תעלה? אם נקודת השינוי הריבית הייתה היום, הריבית הייתה קופצת מ2.2% ל6%, והעלאת הריבית עוד לא הסתיימו.

 

[rondo22]

אינני יודע, לך תדע מה יהיה עוד שנה לטוב או לרע. ההגיון אומר שאין הרבה תקווה שלא תימשך העליה, אבל נק' שינוי הריבית הנמוכה יחסית הנוכחית שבמסלול 1 משתנה כל 5 שנים, ותתבצע ב 2024, ,ובד בבד עלי לקחת בחשבון שבמסלול 3 שמשתנה כבר עכשיו באופן דרסטי ל-4.8% תהיה גם כן נק' שינוי נוספת עוד שנה, הוא אומנם לא צמוד מדד, אך אני חושש שגם הוא ימשיך לעלות

 

[האזרח הקטן]

גם אם עליית הריבית תיעצר בשנה הקרובה, לא נחזור תוך שנה (או בכלל) לריבית האפסית שהייתה כשלקחת את ההלוואה, כך שבכל מקרה תהיה עלייה לא קטנה בריבית של המשתנה צמודה.

 

[rondo22]

ראשית, תודה על התשובה המהירה. אם אני מבין נכון, ההסבר לכך הוא השפעת ההצמדה למדד, כי מנגנון מסלול 2 הוא ריבית עוגן אג"ח צמוד מדד משתנה כל 5 שנים, ומנגנון מסלול 1 הוא ריבית קבועה צמודה למדד.

לגבי מסלול 3, אומנם מדובר במסלול ריבית עוגן מק"מ לשנה לא צמוד, אבל הריבית בו עולה משמעותית מ- 0.86% ל- 4.8% החל מעוד יומיים ולשנה הקרובה. האם לא כדאי לשקול לפרוע דווקא אותו?

אז בעצם המסקנה הכלכלית ההגיונית תהיה לספוג כרגע את עליית הריבית הגבוהה הנוכחית במסלול 3 שאינו צמוד, ולפרוע את הלוואת מסלול 2 שהעתיד שלה לא מבשר טובות (או אולי לשקול לחלק בין שתיהן?)

 

[האזרח הקטן]

גם במסלול 1 העוגן מבוסס על תשואת אג"ח ל5 שנים, לא?
בכל אופן ההתנהגות די דומה, תשואת האג"ח מושפעת מציפיות הריבית. בסביבה של ריבית יציבה תגיע לאותם מספרים בשני העוגנים. כאשר יש צפי לשינויי ריבית האג"ח ישקף את זה לפני השינוי בפועל.

 

[amit]

אז בעצם המסקנה הכלכלית ההגיונית תהיה לספוג כרגע את עליית הריבית הגבוהה הנוכחית במסלול 3 שאינו צמוד, ולפרוע את הלוואת מסלול 2 שהעתיד שלה לא מבשר טובות (או אולי לשקול לחלק בין שתיהן?)

לקחת את אחת ההלוואות הכי רגישות שיש.
60% מההלוואה בריבית משתנה.
60% מההלוואה צמוד מדד.
תתחיל לצמצם את המסלול הגרוע ביותר , זה שגם צמוד וגם בריבית משתנה.

 

[rondo22]

גם במסלול 1 העוגן מבוסס על תשואת אג"ח ל5 שנים, לא?
בכל אופן ההתנהגות די דומה, תשואת האג"ח מושפעת מציפיות הריבית. בסביבה של ריבית יציבה תגיע לאותם מספרים בשני העוגנים. כאשר יש צפי לשינויי ריבית האג"ח ישקף את זה לפני השינוי בפועל.

טעות שלי, בלבלתי בין מסלול 2 ל-1. התכוונתי שהמסקנה הכלכלית ההגיונית תהיה לספוג כרגע את עליית הריבית הגבוהה הנוכחית במסלול 3 שאינו צמוד, ולפרוע את הלוואת מסלול 1 משתנה צמוד (ולא 2 שהיא קבועה צמודת מדד) שהעתיד שלה לא מבשר טובות (או אולי לשקול לחלק בין שתיהן?)

 

[האזרח הקטן]

אישית הייתי מתרחק בימים אלו ובכלל מכל הלוואה צמודת מדד.

 

[rondo22]

ייתכן ואתה צודק, אבל בתקופה בה נלקחו ההלוואות המצב היה אחר. כיום כשסביבת המדד והריבית משתנות לרעה זה כבר סיפור שונה לגמרי.
מאחר ולצורך פירעון יש לי סכום של מקס' 200,00 ש"ח, עלי לבחור איזה מהן לסלק, וכאן בדיוק ההתלבטות

 

[האזרח הקטן]

ייתכן ואתה צודק, אבל בתקופה בה נלקחו ההלוואות המצב היה אחר. כיום כשסביבת המדד והריבית משתנות לרעה זה כבר סיפור שונה לגמרי.
מאחר ולצורך פירעון יש לי סכום של מקס' 200,00 ש"ח, עלי לבחור איזה מהן לסלק, וכאן בדיוק ההתלבטות

אתה יכול גם לחלק פירעון מוקדם חלקי בין כמה מסלולים. אני הייתי נפטר מרוב 1 ואולי מקטין קצת את 2.
יש גם את השיקול של סגירת מסלול גוררת הקטנת החזר חודשי. הייתי מעדיף לקצר שנים בכמה מסלולים כדי לא לסגור מסלול.

 

[הנוחת לגובה]

עליית הריבית היא תוצר של עליית מדד המחירים לצרכן. אם בשנה הקרובה מדד המחירים לצרכן יתייצב, גם הריבית תרד כתוצאה מכך.



גם אני מניח שהמדד יעלה ב-4-5%, אבל לפי התחשיב המשוער הבא, במסלול 1: בתקווה (שלצערי ספק אם היא ריאלית) שעוגן ריבית האג"ח לא יעלה, אז עד סוף התקופה (2037, ויש עוד 3 פעימות עד אז), אשלם כ-291,000 ש"ח מתוכם כ-104,000 ש"ח ריבית והצמדה, ולמעשה 1.55 ש"ח עבור כל שקל שלקחתי; במסלול 2: עד סוף התקופה (2031) אשלם כ- 215,000 ש"ח מתוכם כ- 47,000 ש"ח ריבית והצמדה ולמעשה 1.27 ש"ח עבור כל שקל שלקחתי; מנגד, במסלול 3: בהנחה שריבית מק"מ לשנה אם לא תרד לפחות לא תעלה מעבר למה שהיא בעקבות העליה הגבוהה הנוכחית (כאמור, תהיה 4.8%), אז עד סוף התקופה (2044) אשלם כ- 316,000 ש"ח מתוכם כ-119,00ש"ח ריבית והצמדה ולמעשה 1.6 ש"ח עבור כל שקל שלקחתי;
על פניו, לא משתלם דווקא לפרוע את מסלול 3?

יש לך צפי לסילוק המשכנתא?
אני סתם זורק כמובן, צפי לסילוק בעוד 5 שנים בערך. כמובן שבלתי אפשרי לחזות מסלולים ל20+ שנים, גם 5 שנים זה מאוד קשה אבל נשמע לי סביר יותר ולפחות אתה מדבר באותם מונחי זמן. והרבה אנשים בסוף לא מחזיקים את המשכנתא לאורך כל חייה.
אם מסתכלים על יחס תשלום מול פרעון קרן ב-5 שנים הקרובות אז כמו שאמרו מסלול 1 הוא הכי יקר בפער.
לגבי מסלול 2 מול 3, אני מסכים שהריבית+קרן על מסלול 2 היא בעייתית בגלל המדד כרגע אבל התקופה הארוכה יחסית של מסלול 3 גורמת לכך שקצב אכילת הקרן שלו יחסית איטית, בטח מול מסלול 2 שהוא לתקופה קצרה אז קצב אכילת הקרן שם מהירה. אני גם לא יודע איך הריבית במסלול 3 מחושבת, אז אני לא יודע אם ירידה במדד (אם תבוא) בהכרח שווה ירידה בריבית.
כמו שאמרו מעליי אם ההחזר לא מכביד שווה לשקול לקצר תקופות, אתה בקלות יכול להביא את מסלולים 1 ו3 מתחת ל10 שנים עם הסכום שציינת, בשנים כאלה קצב אכילת הקרן מהיר בכל מקרה. מסלול 2 כבר שם.

זה סתם כיוון חשיבה של תכנון פרעון שלא מסתכל רק על הריבית היום כי בסיכוי לא רע (וסליחה על ההנחה) שמסלול 3 לא יחכה ל2044. בכל מקרה בהצלחה!

 

[rondo22]

תודה רבה !

 

[amit]

התקופה הארוכה יחסית של מסלול 3 גורמת לכך שקצב אכילת הקרן שלו יחסית איטית, בטח מול מסלול 2 שהוא לתקופה קצרה אז קצב אכילת הקרן שם מהירה. אני גם לא יודע איך הריבית במסלול 3 מחושבת, אז אני לא יודע אם ירידה במדד (אם תבוא) בהכרח שווה ירידה בריבית.

אני לא חושב שזה רלבנטי כי במסלול 3 תמיד אפשר לקצר תקופה ללא קנסות .