סדר פעולות ברכישת דירה

  • פותח הנושא Rambo
  • פורסם בתאריך

Rambo

משתמש רשום
הצטרף ב
31/12/17
הודעות
29
דירוג
2
שלום לכולם.

לאחר שהגדרנו את ההון העצמי שיש לנו, באיזה איזור נרצה להתגורר ובכמה נוכל לקנות דירה, רציתי לשאול מה השלב הבא? האם תוך כדי חיפוש הדירות כדאי ללכת לבנקים ולבדוק לגבי תנאי משכנתא? או קודם לחכות שנמצא דירה שעונה על הצרכים שלנו ואז לבדוק את שאר הדברים? מתי כדאי להעזר בעורך דין? וכו'

אודה אם מישהו יכול לעזור בנושא!
 

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
10,611
דירוג
12,092
אני מניח שמדובר בדירה למגורים.
בגדול השלבים הם:
1. בחירת מקום מגורים
2. להיעזר באתר מדלן כדי ללמוד על השכונה. דוגמה לשכונה בנהריה
האתר מראה סטטיסטיקות מעניינות אודות השכונה כמו, מחיר למ״ר, תשואה לשכירות, מחיר ממוצע לדירה בשכונה לפי מספר חדרים, מכירות אחרונות, לוח מודעות למכירה, חוות דעת, פילוח דמוגראפי, פוליטי סוציואקונומי ועוד.
3. להגיע פיזית לשכונה ולאסוף מספרי טלפון משלטי ״למכירה״ ולדבר עם המוכרים. עדיפות למוכרים עם משכנתא נמוכה כדי להסיר מכשולים אפשריים לקראת סגירת עסקה כי בדרך כלל התשלום הראשוני שלך יהיה כמעט בגובה המשכנתא של המוכר...
4. להגיע לשכונה/רחוב מספר פעמים ביום - בוקר, צהרים, ערב, לילה כולל ימי שבת/חג כדי לספוג את ״האווירה״. תבדוק מה המצב בזמני שיא כשהכבישים פקוקים האם לוקח 20 דקות לצאת מהשכונה בבוקר או 5 דקות...
5. אם ננעלת על השכונה זה הזמן ליצור קשר עם עו״ד ולבקש ממנו שיכתוב עבורך טיוטה של זיכרון דברים. תעתיק את הטופס בכתב יד כדי שלא יראה שאתה סוחר מקצוען. בזכרון דברים חייבים להוסיף שהעסקה תלויה באישור המשכנתא שתקבל מהבנק. כמו כן רצוי להוסיף כי כול מה שמחובר לקירות ו/או הצנרת כלול במחיר הדירה למשל - גופי תאורה, מדיח, תמי 4, מתלים למגבות בחדרי שירותים וכול מה שיעזור לכם להתארגנות ראשונית לפני שתעצבו את הדירה מחדש.
6. לערוך ביקור ראשוני בדירה ולאחר מכן ביקור שני. בביקור השני אתה תגיע עם ״חבר״. החבר הוא למעשה שמאי שיעריך עבורך את ערך הנכס וגם יגלה תוך כמה דקות ליקויים מהותיים או מינורים שיעזרו לך לנהל משא ומתן יעיל יותר לסגירת עסקה. אני הורדתי 50K ממחיר הדירה עבור ליקויים מינורים.
7. ננעלת על נכס? הגיע הזמן לחתום על זכרון דברים ומייד לסגור עם שני עורכי הדין. אל תתפתה לקחת עו״ד משותף כדי לחסוך.
8. עכשיו הזמן לעשות סבב בין הבנקים למציאת הדיל הטוב ביותר. למעשה אתה יכול לעשות סבב בנקים חפיף לפני כן כדי להכין רשימת מסמכים הנדרשים למשכנתא.
עו״ד ייעץ לך מתי להתחיל בתהליך משכנתא, לוח תשלומים למוכר, גובה המקדמה, בדיקה בטאבו, לפעמים יש חברה משכנת שהיא חכרה את הקרקע מרמ״י ולכן יש בירוקרטיה מול שני גורמים נוספים, האם יש היוון או שהכול כבר שולם ועוד, ועוד.
בהצלחה.
 

חתול לילה

משתמש בכיר
הצטרף ב
8/3/15
הודעות
4,501
דירוג
7,049
ננעלת על נכס? הגיע הזמן לחתום על זכרון דברים ומייד לסגור עם שני עורכי הדין.
כל הכבוד על התשובה המפורטת. אני חושב שגם אני אעזר בזה יום אחד...
רק לגבי זיכרון דברים, זה מסמך משפטי מחייב. אני חושב שההמלצה הכללית היא להימנע ממנו אם אפשר.
ראיתי שסייגת ב"מותנה באישור המשכנתא", המוכר יכול לטעון שלא סביר שלא קיבלת משכנתא ואתה סתם מנסה להתחמק, למה בכלל להיכנס לפינה הזו.
 

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
10,611
דירוג
12,092
רק לגבי זיכרון דברים, זה מסמך משפטי מחייב. אני חושב שההמלצה הכללית היא להימנע ממנו אם אפשר.
כן, זה מסמך משפטי לכול דבר ולכן כתבתי שעו״ד ינסח אותו.
זה הצהרת כוונות והתחייבות לרכש.
ראיתי שסייגת ב"מותנה באישור המשכנתא", המוכר יכול לטעון שלא סביר שלא קיבלת משכנתא ואתה סתם מנסה להתחמק, למה בכלל להיכנס לפינה הזו.
לא יודע, זה מה שהעו״ד שלי אמר לי לכלול ואני מניח שזה משפט סטנדרטי. אם איני טועה, יש גם גרייס-טיים של 3 חודשים שזה המקובל בשוק ואולי @רוני יכול להוסיף.
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,711
דירוג
4,884
אני מניח שמדובר בדירה למגורים.
בגדול השלבים הם:
1. בחירת מקום מגורים
2. להיעזר באתר מדלן כדי ללמוד על השכונה. דוגמה לשכונה בנהריה
האתר מראה סטטיסטיקות מעניינות אודות השכונה כמו, מחיר למ״ר, תשואה לשכירות, מחיר ממוצע לדירה בשכונה לפי מספר חדרים, מכירות אחרונות, לוח מודעות למכירה, חוות דעת, פילוח דמוגראפי, פוליטי סוציואקונומי ועוד.
3. להגיע פיזית לשכונה ולאסוף מספרי טלפון משלטי ״למכירה״ ולדבר עם המוכרים. עדיפות למוכרים עם משכנתא נמוכה כדי להסיר מכשולים אפשריים לקראת סגירת עסקה כי בדרך כלל התשלום הראשוני שלך יהיה כמעט בגובה המשכנתא של המוכר...
4. להגיע לשכונה/רחוב מספר פעמים ביום - בוקר, צהרים, ערב, לילה כולל ימי שבת/חג כדי לספוג את ״האווירה״. תבדוק מה המצב בזמני שיא כשהכבישים פקוקים האם לוקח 20 דקות לצאת מהשכונה בבוקר או 5 דקות...
5. אם ננעלת על השכונה זה הזמן ליצור קשר עם עו״ד ולבקש ממנו שיכתוב עבורך טיוטה של זיכרון דברים. תעתיק את הטופס בכתב יד כדי שלא יראה שאתה סוחר מקצוען. בזכרון דברים חייבים להוסיף שהעסקה תלויה באישור המשכנתא שתקבל מהבנק. כמו כן רצוי להוסיף כי כול מה שמחובר לקירות ו/או הצנרת כלול במחיר הדירה למשל - גופי תאורה, מדיח, תמי 4, מתלים למגבות בחדרי שירותים וכול מה שיעזור לכם להתארגנות ראשונית לפני שתעצבו את הדירה מחדש.
6. לערוך ביקור ראשוני בדירה ולאחר מכן ביקור שני. בביקור השני אתה תגיע עם ״חבר״. החבר הוא למעשה שמאי שיעריך עבורך את ערך הנכס וגם יגלה תוך כמה דקות ליקויים מהותיים או מינורים שיעזרו לך לנהל משא ומתן יעיל יותר לסגירת עסקה. אני הורדתי 50K ממחיר הדירה עבור ליקויים מינורים.
7. ננעלת על נכס? הגיע הזמן לחתום על זכרון דברים ומייד לסגור עם שני עורכי הדין. אל תתפתה לקחת עו״ד משותף כדי לחסוך.
8. עכשיו הזמן לעשות סבב בין הבנקים למציאת הדיל הטוב ביותר. למעשה אתה יכול לעשות סבב בנקים חפיף לפני כן כדי להכין רשימת מסמכים הנדרשים למשכנתא.
עו״ד ייעץ לך מתי להתחיל בתהליך משכנתא, לוח תשלומים למוכר, גובה המקדמה, בדיקה בטאבו, לפעמים יש חברה משכנת שהיא חכרה את הקרקע מרמ״י ולכן יש בירוקרטיה מול שני גורמים נוספים, האם יש היוון או שהכול כבר שולם ועוד, ועוד.
בהצלחה.


היי יוסי

לא מומלץ לחתום על זכרון דברים, יש בזה סיכון, משום שזה חוזה לכל דבר, חייבים לפעול באמצעות עו"ד המתמחה בנדל"ן כדי שיברר האם יש בעיות עם הנכס, עם הרישום בטאבו, חובות, עיקולים, בעיות של יורשים, בעיות של שותפים, האם הדירה בבעלות יחיד או חברה, יתכן שמדובר בחכירת אדמה לפרק זמן מסויים, זוגות בהליך גרושים, יתכן שהצד השני לא מסכים למחיר המכירה או לא מעוניין למכור כלל......

במידה ופועלים באמצעות עו"ד, יש הגנה מפני רשלנות מקצועית (ביטוח מקצועי).

גם אם יש סיכוי להפסיד את העסקה, לא מומלץ לחתום על זכרון דברים, זה לא שווה את הסיכון.
 
נערך לאחרונה ב:

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
10,611
דירוג
12,092

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,608
דירוג
2,872
גם אם יש סיכוי להפסיד את העסקה, לא מומלץ לחתום על זכרון דברים, זה לא שווה את הסיכון.
+12165464132

לא חותמים על כלום, לפני שהעו"ד בדק את המצב הרישומי של הנכס ומאשר.

רציתי לשאול מה השלב הבא?
אישור עקרוני למשכנתא בכמה שיותר בנקים.
 

Rambo

משתמש רשום
הצטרף ב
31/12/17
הודעות
29
דירוג
2
תודה לכולם על העזרה, ההסברים וההפניות להרצאה!
 

roneng

משתמש בכיר
הצטרף ב
21/2/17
הודעות
13,616
דירוג
11,484
חוזר על ההמלצה על הרצאות של אור.
ג.נ. מכיר אישית 2 והוא נטול אינטרס :)
מוסיף עוד המלצה ועוד הכרות אישית.
עושה רושם שהוא מכיר פה חצי פורום :)
 

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
10,611
דירוג
12,092
בהמשך ל:
https://www.hasolidit.com/kehila/threads/סדר-פעולות-ברכישת-דירה.8194/#post-188540
אני רוצה להבהיר כי זכרון דברים הוא אכן כמו חוזה וכובל עם הייתרונות והחסרונות.
הייתרון הוא שהוא כובל גם את המוכר לעסקה ואם ייסוג הוא עלול לספוג קנס כספי.
החיסרון שהוא גם כובל את הקונה לעסקה ואם יתחרט אזי גם הוא עלול לשלם קנס ביטול.
[אוף טופיק - כשאתם רוכשים מכונית יד 2 אני בטוח שרובכם מחתימים את המוכר על זכרון דברים כדי לנעול ולהבטיח שרכב החלומות שלכם לא יימכר למישהו אחר. בהקבלה זה אותו דבר ברמת העיקרון לרכישת נכס].
עכשיו, וזה מהניסיון שלי בלבד. אני קושרתי לעו"ד מקומי שעסק בהרבה חוזים בשכונה והוא מכיר את המטריה. אמנם היתה לו הסתייגות מסוימת בחתימה על זכרון דברים, לכן הוא נתן לי טיוטה מקוצרת של חוזה שמשתרעת על פחות מעמוד אחד שכוללת את כול הפרטים העיקריים כמו הצהרה על גובה המשכנתא שלו, העתק של חוזה הקניה שלו מול החברה המשכנת [ זה הייזם שבנה את הבניין עם הצהרת היוון ותשלום על פיתוח סביבתי לעריה], אפשרות יציאה מהעסקה אם יתגלו פגמים מהותיים ועוד כמה פרטים.
ז"א, שברכש נדל"ן חובה שהתהליך ילווה ע"י עו"ד בשלבים מתקדמים ולא בסוף.
 

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,608
דירוג
2,872
[אוף טופיק - כשאתם רוכשים מכונית יד 2 אני בטוח שרובכם מחתימים את המוכר על זכרון דברים כדי לנעול ולהבטיח שרכב החלומות שלכם לא יימכר למישהו אחר. בהקבלה זה אותו דבר ברמת העיקרון לרכישת נכס].
רכב נקנה AS IS!
דירה יכולה להיראות חלום, אבל רישומית היא מחסן בלי היתר.
שילמו 1.7 מיליון שקל על דירה בלב תל אביב - וגילו שרכשו מחסן
https://www.themarker.com/realestate/1.5192276
 

Rambo

משתמש רשום
הצטרף ב
31/12/17
הודעות
29
דירוג
2
שלום לכולם,

התחלתי באמת להסתכל על דירות בשכונה שמעניינת אותנו ברחובות ומצאתי מודעה של מישהו שמוכר דירה מפוצלת ל2 יחידות דיור במחיר די אטרקטיבי.
במידה ואני רוצה לקנות את הדירה על מנת לגור בה האם חלה חובה על המוכר לפרק את הפיצול שהוא עשה?
כמו כן, במידה ואני קונה את הדירה האם חלה עליי החובה למלא אחר החוזה של הדיירים הנוכחיים? או שאפשר לפנות אותם מהכנס?

תודה לעונים!
 

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
10,611
דירוג
12,092
שלום לכולם,

התחלתי באמת להסתכל על דירות בשכונה שמעניינת אותנו ברחובות ומצאתי מודעה של מישהו שמוכר דירה מפוצלת ל2 יחידות דיור במחיר די אטרקטיבי.
במידה ואני רוצה לקנות את הדירה על מנת לגור בה האם חלה חובה על המוכר לפרק את הפיצול שהוא עשה?
כמו כן, במידה ואני קונה את הדירה האם חלה עליי החובה למלא אחר החוזה של הדיירים הנוכחיים? או שאפשר לפנות אותם מהכנס?

תודה לעונים!
עצתי - לא לנגוע בזה ב foot pole 10.
אתה מחפש צרות, אם זה לשכירות מילא, לקניה למגורים?
זה נושא להתייעצות עם עו״ד מומחה בנושא ולא להתייעצות בפורום חובבים אבל @רוני יכול להוסיף.
אני לא הייתי קונה קופת שרצים...
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,711
דירוג
4,884
במידה ואתה רוכש דירה מפוצלת לצורך מגורים, עלויות הסבת הדירה לדירת מגורים אחת, הם עליך,
המוכר מוכר לך את הדירה כמו שהיא,
מוזר שמחיר הדירה אטרקטיבי, בדרך כלל דירות מפוצלות נמכרות מעל למחיר השוק, מאחר והן מניבות תשואה עודפת.

אני מניח שהסיבה לכך היא, שהשוק נמצא במגמת ירידה, אבל יותר מכך, אחוז המשקיעים פחת בצורה דרסטית, ולכן הוא מתקשה למכור,
הוא מנסה באמצעות מחיר אטרקטיבי להנגיש את הדירה גם עבור מגורים רגילים, ולוקח בחשבון את עלויות ההסבה מחדש לדירת מגורים רגילה.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ה סדר קיזוז המס כנגד הפסד ומס משנים קודמות מיסים 5
M סדר ותכנון פיננסי לצעיר סולידי בתחילת דרכו שוק ההון 9
K סדר בפתיחת קרן השתלמות ותיק ממוסה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
ב צריך עזרה לעשות סדר בפנסייה וביטוח מנהלים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
V עושה סדר בפנסיה (והאם יש איך להתכונן לקראת פגישה עם יועץ פנסיוני?) - התייעצות. פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
ה איך אתם מתארים את סדר היום שלך בפרישה? פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 0
D סדר בתיק הפנסיוני שוק ההון 0
ש סדר בבלאגן קרן השתלמות שוק ההון 2
R לעשות סדר התפתחות אישית 5
J סדר בתוכנית לעתיד (קופ"ג, השתלמות, פנסיה וביטוחים להמשיך החיים ותיכנון סגירה המשכנתא מוקדם) צרכנות פיננסית 7
ח מהו סדר הפעולות הנכון ברכישת דירה בישראל? נדל"ן 20
F תביעת ביטוח משלים-שב"ן ואז את השב"ן (סדר הפוך) צרכנות פיננסית 13
W תיק השקעות פאסיבי ראשון ועשיית סדר בבלאגן שוק ההון 14
R סדר בנושא עמלות/דמי ניהול בתיק השקעות - שאלה של מתחילים צרכנות פיננסית 4
unrealx סדר במניות/דיבידנדים דרך ESPP + RSU שוק ההון 41
I לעשות סדר בעלויות קה״ש וגמל IRA שוק ההון 42
N קצת סדר בנושא השקעות שוק ההון 4
I תעשו לי רגע סדר בדמי ניהול שוק ההון 0
O מישהו יודע למה בכלכליסט הם מתארים את סדר היום בשוק ההון - אחורה ולא קדימה ? אוף טופיק 7
האזרח החשדן לעשות סדר כדי להתחיל... שוק ההון 13
לאץ' סדר בהשתלמות שוק ההון 1
ימבו סדר במוצרים פנסיונים | עצמאי בדרך לעצמאות כלכלית שוק ההון 13
J עלות המרת שקל לדולר למטרת מסחר בברוקר אמריקאי -עושה סדר שוק ההון 65
S מנסה לעשות סדר בקופת גמל להשקעה של אלטשולר שחם שוק ההון 4
T הגיע הזמן להשקיע את תקבולי החתונה - אשמח לקצת סדר בבלאגן שוק ההון 3
S בואו נעשה סדר בנוגע למס מלכה (UK) מיסים 21
Summers מינוחים: קרן נאמנות, תעודת סל, קרן סינתטית, קרן סל - סדר בבלאגן שוק ההון 1
A סדר ובחינת אופציות להשקעה שוק ההון 30
V מתחילה לעשות סדר - אשמח לעצות שוק ההון 15
ITS סדר ותכנון פיננסי לעתיד שוק ההון 36
דור דורים השקעה פסיבית - בכל סדר גודל? שוק ההון 7
S עזרה ועשיית סדר בתיק פנסיוני בבקשה פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 4
סול צריך קצת סדר בבלאגן שוק ההון 22
A סדר בבלאגן למשקיע מתחיל שוק ההון 3
M מישהו יכול לעשות לי סדר בקופת גמל IRA וביטוחים במקום פנסיה? שוק ההון 5
L דיווח חצי שנתי על רווחי הון מני"ע בחו"ל- מישהו יכול לעשות סדר בבלאגן? צרכנות פיננסית 9
U עשיתי בלאגן, הגיע הזמן לעשות סדר שוק ההון 14
קיריל עשיית סדר בקרן השתלמות, קרן פנסיה ופתיחת ביטוח מנהלים צרכנות פיננסית 13
I לעשות סדר בתיק קיים שוק ההון 4
O סדר בעניין מיסים בארץ + ארה"ב שוק ההון 2
זרטוסטרא סדר בביטוחים צרכנות פיננסית 14
א סדר בקרנות פנסיה- במסלקה? צרכנות פיננסית 11
מ מס רווחי הון, הפסד הון, אינפלציה ודפלציה - סדר בבלגן שוק ההון 14
Sinister סדר בקרנות הכספיות שוק ההון 11
c881 אפשרות לשנות סדר מכירת מניות - ברוקר חו"ל שוק ההון 1269
doc29 ניסיון לעשות קצת סדר בנושא האג"ח שוק ההון 65
notavailable הסבר על תיאור פעולות במערכת Spark Ordernet ברוקרים ופלטפורמות מסחר 2
N כמות פעולות מומלצת שוק ההון 13
1337justme מגן מס - פעולות באותו יום שוק ההון 4
shlomi171 IB- הפקת דו"חות על פעולות עבר שוק ההון 2

נושאים דומים

למעלה