מהו סדר הפעולות הנכון ברכישת דירה בישראל?

[חלכאי]

שלום חברים

אני שוקל להתחיל לחפש דירה ראשונה למגורים (יד 2).
להבנתי סדר הפעולות הרצוי הוא:
1. אישור עקרוני למשכנתא
2. איתור דירה
3. מו"מ וסגירת מחיר בע"פ (להבנתי בשלב זה מומלץ לא לחתום על זכרון דברים, מכיוון שזה נחשב חוזה מחייב)
4. עבודה בין עורכי הדין של הקונה והמוכר בהרכבת חוזה

שאלותי:
א. לפני סגירת מחיר, איך אני מבטיח המחיר שאני מציע על הנכס לא מופרז:
האם מקובל (והגיוני) שהקונה מביא בשלב זה (בשלב הגישושים לפני שיש עסקה) שמאי מקרקעין מטעמו, שמעריך את שווי הנכס + בודק תקינות הרישומית של הנכס (חריגות בנייה, הערות אזהרה וכד')?

ב. האם יש עוד שלב מומלץ ששכחתי?

ג. בעניין שיפוץ נכס. האם יש אישהו כלל אצבע להערכת עלויות שיפוץ מלא למ"ר של דירה יד שנייה (מטבח , חדרי מקלחות שירותים, צבע כללי). הנחה שהדירה בת פחות מ- 30 ובמצב סביר, והשיפוץ הוא בסטנדרט ממוצע (לא פרימיום)?

תודה מראש על התובנות

 

[סול]

לא.

1. קודם מוצאים דירה.
2. אחר כך עושים מ"ומ ולא חותמים על זכרון דברים ועל שום דבר אחר.
3. אחר כך כשיודעים מהו הסכום שבכלל צריך מקבלים אישור מהבנק למשכנתא.
4. מתחילים לחתום על דברים רק עם עורך דין.

האם מקובל (והגיוני) שהקונה מביא בשלב זה (בשלב הגישושים לפני שיש עסקה) שמאי מקרקעין מטעמו, שמעריך את שווי הנכס + בודק תקינות הרישומית של הנכס (חריגות בנייה, הערות אזהרה וכד')?

כן.

ג. בעניין שיפוץ נכס. האם יש אישהו כלל אצבע להערכת עלויות שיפוץ מלא למ"ר של דירה יד שנייה (מטבח , חדרי מקלחות שירותים, צבע כללי). הנחה שהדירה בת פחות מ- 30 ובמצב סביר, והשיפוץ הוא בסטנדרט ממוצע (לא פרימיום)?

זה תלוי אם הנכס הוא להשקעה או למגורים.
וגם בדירה השקעה יש הבדל אם אתה מתכוון להשביח ולמכור או למקסם תשואה חודשית.
אך כיוון שזו דירה למגורים זה די תלוי יותר מהכל בך ובצרכים שלך ושל זוגתך, ובמצב הדירה.

ב. האם יש עוד שלב מומלץ ששכחתי?

לחשוב האם בכלל לא עדיף לך לקנות דירה להשקעה, להשכיר אותה ולשכור איפה שאתה רוצה לגור.
לערער על התפיסה של לשלם 20 שנה על בית כי נדלן "תמיד עולה" ואני "שורף כסף על שכירות".
להבין שהכל זה מספרים - אם אתה קונה להשקעה ומקבל כסף לשכירות, הכסף שלך עובד בשבילך ומשלם לך את השכירות (או חלקה).
אם אתה כולא את עצמך בבית משלך עם משכנתא אתה לרוב משלם את השכירות לבנק והכסף כלוא בקירות.
בקיצור, ערעור והטלת ספק במסלול הכללי והנורמטיבי, גם אם בסוף תחליט אחרת, תמיד נשמע לי בריא.

כמו כן, לא לחתום על דבר לפני שיש אישור מהבנק על משכנתא ושאתה יודע שאתה יכול להשלים את העסקה, ולא לחתום בלי עורך דין על דבר.

ולראות את הדירה בכמה שעות שונות ביום ולא רק מתי שהמתווך מזמין אותך.

 

[רוני]

להבנתי סדר הפעולות הרצוי הוא:

סדר פעולות נכון, רק לאחר שאתה יודע במדויק ובסבירות גבוהה מהו ההון העומד לרשותך,
ניתן לחפש דירות בתקציב המתאים .

מאחר ואתה לוקח משכנתא הבנק יחייב אותך בהערכת שמאי.

בהצלחה !

 

[איש ירח]

אחרי מה ש-@רוני אמר בנוגע לתקציב:
1. אישור עקרוני
רק אחרי זה תתקדם.
באשר ל-

קונה מביא בשלב זה (בשלב הגישושים לפני שיש עסקה) שמאי מקרקעין מטעמו, שמעריך את שווי הנכס + בודק תקינות הרישומית של הנכס (חריגות בנייה, הערות אזהרה וכד')?

מומלץ במיוחד אם רוב הכסף ממשכנתא. אם יש בעיות רישומיות או בעיות במחיר הנכס עדיף לדעת זאת לפני חתימת חוזה כדי לא להגיע להפרות וביטול החוזה.

 

[vigaror]

4. עבודה בין עורכי הדין של הקונה והמוכר בהרכבת חוזה

אולי כדאי לך קודם לדבר עם אחד(כלומר להזיז את סעיף 4 למקום ראשון)

 

[בת העמק]

אולי כדאי לך קודם לדבר עם אחד(כלומר להזיז את סעיף 4 למקום ראשון)

למה? איזה ערך מוסף העו"ד יתן בשלב כזה?

 

[cypriano de rore]

1. קודם מוצאים דירה.

3. אחר כך כשיודעים מהו הסכום שבכלל צריך מקבלים אישור מהבנק למשכנתא.

קודם מתכננים את התקציב כולל המשכנתא ורק אחר כך מחפשים דירה בהתאם ליכולת הכלכלית - לא להפך.

 

[סול]

קודם מתכננים את התקציב כולל המשכנתא ורק אחר כך מחפשים דירה בהתאם ליכולת הכלכלית - לא להפך

ברור, נו. אל תבלבל את מה שכתבתי.
מתכננים מראש. לא כתבתי אחרת.
לגבי אישור משכנתא מהבנק אני טוען שצריך לבקש אותו גם לפני שמתחילים בחוזה, אפילו אם קיבלת מהם אישור עקרוני קודם, רק ליתר ביטחון. כך או כך, זה נעשה לפני החתימה.

 

[אורי ג.]

ג. בעניין שיפוץ נכס. האם יש אישהו כלל אצבע להערכת עלויות שיפוץ מלא למ"ר של דירה יד שנייה (מטבח , חדרי מקלחות שירותים, צבע כללי). הנחה שהדירה בת פחות מ- 30 ובמצב סביר, והשיפוץ הוא בסטנדרט ממוצע (לא פרימיום)?

זה מאד תלוי במה אתה רוצה לעשות, (אדריכל? מטבח חדש? מזיזים קירות? חלונות? נגרות?), במצב הנוכחי של הבית ובאיזה סטנדרד.
באופן גס מאד בין 2,000 ל10,000 ש"ח למ"ר, לא כולל מע"מ.

 

[cypriano de rore]

אל תבלבל את מה שכתבתי.

לא בילבלתי אלא פשוט לא כתבת באופן ברור שזה:

3. מקבלים אישור מהבנק למשכנתא.

צריך להיות לפני זה:

1.מוצאים דירה.

לא מחפשים דירה לפני שיודעים איזו משכנתא אפשר לקבל ובאילו תנאים (כמו שפות״ש כתב)
אתה תיקנת אותו וכתבת ששלב 1 צריך להיות מציאת דירה.

 

[vigaror]

למה? איזה ערך מוסף העו"ד יתן בשלב כזה?

כי העורך דין יכול לתת לו טיפים איך להתנהל ומה לחפש- מבחינת מה לשאול את בעל הנכס בפגישה הראשונית ומה לבדוק עצמאית על כל נכס
ובכך לסנן בשלבים יותר מוקדמים מוכרים ונכסים בעיתיים

אני לא מתכוון שעורך דין יהיה איתו בכל פגישה או שהוא יפגש עם עורך דין אחרי כל פגישה עם בעל נכס אלא להיפגש פעם אחד עם עורך דין לפני שהוא מתחיל לפנות לבעלי בתים

 

[נולי]

תוסיף:

לראות הרבה כדי לחוש את מחיר השוק. זה די יסגור לך את א.
עם כל הכבוד לשמאי ולהערכה שלו..

אם אתה רואה עם מתווך, להתמקח על העמלה מראש, ולחתום על עמלה מתוקנת.

לזכור עלויות מעצבנות כמו מס רכישה, שכ"ט לעו"ד למתווך יועץ משכנתא וכו'.

עלויות שיפוץ - כל הטווח שבין 50 אלף ל 250 אלף.
לדירה שתיכננתי לקנות הקצבתי 300 אלף -
הריסה של כל הקירות הפנימיים ובנייה מחדש, מטבח, חלונות ותריסים חשמליים, אינסטלציה ריהוט ומוצרי חשמל.

 

[בת העמק]

כי העורך דין יכול לתת לו טיפים

מאיפה יש לעורך דין טיפים לתת לגבי חיפוש דירה? אם אתה מתכוון לכל מיני בעיות ברישום הנכס אז גוגל יתן לך את הטיפים בחינם. אפילו ספר בנושא יעלה פחות מלקנות שעת עו"ד בשביל זה.

 

[vigaror]

מאיפה יש לעורך דין טיפים לתת לגבי חיפוש דירה? אם אתה מתכוון לכל מיני בעיות ברישום הנכס אז גוגל יתן לך את הטיפים בחינם. אפילו ספר בנושא יעלה פחות מלקנות שעת עו"ד בשביל זה.

זה נכון שאת רוב(או כל החומר) אפשר למצוא באינטרנט ואם לא אז בספריה הציבורית(או ספריה של האוניברסיטה), אבל בגלל סכומי הכסף הגדולים שמעורבים אני מאמין שיש פה פחות מקום לטעויות ולכן צריך מישהו יותר מנוסה.
ודרך אגב זה לא רק ספר זה גם גישה לכל מיני מאגרי מידע שאין לך נגישות אליהם(אבל את יכולה לשלם ולקבל גישה) כמו מאגר של פסקי דין


בכללי אני חושב שכגודל הסיכון צריך להיות גודל/כמות הבדיקות שנעשות

 

[בת העמק]

מאגר של פסקי דין

אבל מה זה קשור לחיפוש דירה?
תמצא דירה שנראית לך ותפנה לעו"ד שילווה אותך ובין היתר יבדוק את מצבה מבחינת רישום ואת בעליה האמיתיים. זה לא יכול להיות לפני שמצאת דירה רלוונטית, הרי לא תלך לחפש עם רשימה (שאין) של כל הדירות הבעייתיות בארץ, נכון?

 

[kingofgypsum]

אבל מה זה קשור לחיפוש דירה?
תמצא דירה שנראית לך ותפנה לעו"ד שילווה אותך ובין היתר יבדוק את מצבה מבחינת רישום ואת בעליה האמיתיים. זה לא יכול להיות לפני שמצאת דירה רלוונטית, הרי לא תלך לחפש עם רשימה (שאין) של כל הדירות הבעייתיות בארץ, נכון?

תראי, הטענה שלך מאוד הגיונית. אחד הדברים שלמדתי בחיים זה שבני אדם לא תמיד פועלים בהתאם להגיון.
חןץ מזה, אם בא לו להסתובב עם רשימה של כל הדירות הבעייתיות בארץ, שישלם לעו"ד ויסתובב. מי אנחנו שנגיד לו שחבל על הכסף....

 

[unsullied]

לראות הרבה כדי לחוש את מחיר השוק. זה די יסגור לך את א.
עם כל הכבוד לשמאי ולהערכה שלו..

ובנוסף להסתכל כאן בכמה נמכרו בפועל דירות באזור
https://www.misim.gov.il/svinfonadlan2010/startpageNadlanNewDesign.aspx

 

[Boker]

אני אגיד לך את דעתי על סדר הפעולות אבל לפניי זה, חשוב לי לציין שמדובר בדעה סובייקטיבית אני לא מתיימר להגיד שזו הדרך "הנכונה"
אבל היא נכונה עבורי.

לדעתי חלק מהמגיבים פה כתבו דברים מאוד נחרצים על שיפוצים ועו"ד ומשכנתאות ומהניסיון שלי אין שום דבר נחרץ ואין חוקים מוגדרים
כמו למשל שחייבים לשפץ דירה להשקעה בסכומים מסוימים.

להלן סדר הפעולות:

1. למצוא מנטור -
(סע' זה רלוונטי במיוחד לאדם חסר ניסיון) המנטור צריך להיות אדם אמין שמבין בנדל"ן, זה יכול להיות גם בן משפחה אבל חשוב להתייעץ רק עם אדם שבאמת מבין בתחום ויכול לתת עצות טובות, ואני מצטער שלא עשיתי קורס כלשהו לפניי שהתחלתי לעסוק בנדל"ן. לדעתי ההשקעה הזו שווה כל שקל (זאת כמובן במידה ומדובר במנטור אמין) אופציה נוספת זה לקרוא ספרים על נדל"ן, לדעתי מדובר בשיטה פחות אפקטיבית

2. הגדרת תקציב וגובה המשכנתא -
אני לא הייתי מתעכב על אישור עקרוני זאת משום שבשיחה טלפונית פשוטה עם יועץ משכנתא או מוקד משכנתא של כל בנק אפשר להבין מה סדר גודל המשכנתא ואחוז המימון שאתה יכול לקבל בהתאם להכנסות שלך, אפשר היום גם להגיש בקשה לאישור עקרוני באתר של בנק מזרחי טפחות/לאומי.
חשוב לציין שאני כן ממליץ לקחת יועץ משכנתאות בשלב יותר מאוחר שכבר יש לך עסקה על הפרק ואז לאשרר את העסקה מול הבנק.
אבל שוב אין טעם לעשות את זה לפניי שיש לך עסקה רלוונטית כי הריביות משתנות כל הזמן ובמכל מקרה נכון להיות סביבת הריבית דיי נמוכה כך שבמידה היסטוריית האשראי שלך תקינהו ההכנסה שלך מספקת לא אמורה לך להיות בעייה לקבל ריביות טובות.

3.מחקר שוק והתמקדות -
בשלב הזה הייתי חוקר דרך מדלן יד 2 ואתרים נוספים אזורים שמעניינים אותך, אני אישית עד היום חיפשתי
דירות 3 חדרים במרכזי ערים של ערים ותיקות ששהן לרוב הדירות שהכי קל למכור ולקנות ולקבל תשואה יחסית טובה עליהן.
חשוב להסתכל על נכס מהפרסקטיבה של הדייר הרלוונטי שיגור שם ולא מפרסקטיבה של האם אני רוצה לגור שם.
לכן, אני בדרך כלל מחפש נכסים שיש בהם נגישות למרכזי תעסוקה, תחבורה ציבורית ,
מרכז אקדמי אם אפשר ומרחק סביר של עד ששעה וחצי מהבית שלי כך שיהיה לך קל להגיע לנכס במידה ואצטרך.
כמו כן אני מסתכל על תוכניות פיתוח ובנייה עתידיות, על מנת להבין האם יש פונטציאל התפתחות לעיר והאם יש סכנת של הצפת דירות עתידית

4. חיפוש נכס רלוונטי -
לאחר שעשיתי מחקר והבנתי מה אני רוצה, אני מתחיל לחפש ברוב הפעמים אני מחפש את הדירה דרך מתווכים.
אני אישית חושב שטוב ליצור קשר עם מתווכים ולהראות להם נכונות לעשיית עסקה כי ככה הם יראו לך ראשון את הדירות היותר שוות שלהם.
בד"כ למתווכים יש יכולת להשיג עסקה במחיר טוב יותר במקומות מסוימים פשוט בלתי אפשר למצוא דירה בלי מתווך!
בנוגע לעמלת תיווך, אני בד"כ אומר למתווך שאין לי בעייה לשלם לו את מה שמגיע לו רק שאם הוא רוצה לקבל את העמלה שלו עליו להוריד קצת את מחיר הדירה וברוב הפעמים הלחץ שלו על המוכר עובד.

נ.ב: צריך להיזהר משרלטנים בתחום הזה, הרבה אנשים מפוקפקים עובדים בתחום, אבל עדיין יש לא מעט מתווכים שבאמת עושים את עבודתם נאמנה.

5. סגירת עסקה ואישור עקרוני סופי -
בשלב הזה שיש כבר דירה רלוונטית עליך לפנות לעו"ד שיבדוק מבחינה משפטית כי הנכס תקין,
כמו כן בשלב הזה הייתי גם בודק שוב מול הבנק שניתן לקבל את המימון הנדרש על הנכס הנרכש והייתי כמובן נעזר בשירות של יועץ משכנתא אובייקטיבי.

6. חתימה על חוזה, בניית לוח תשלומים ולקיחת משכנתא -
חשוב לשים לב ללוח התשלומים, יש הרבה שאלות שצצות בהליך למשל:
להבין תוך כמה זמן אתה צריך להעביר את המשכנתא למוכר, תוך כמה זמן אתה מקבל חזקה,
לפעמים המוכר ירצה פינוי ארוך של שנה והשאלה מה התמורה שתקבל במצב כזה. בקיצור יש כאן הרבה נעלמים ואין חוקיות בנושא הזה.
כאן נכנס תפקידו של העו"ד לשמור על האינטרסים שלך

7. קבלת נכס והכנתו להשכרה-
כאשר קיבלת את הנכס צריך לקחת בחשבון שככל הנראה יהיו שם תקלות שלא חשבת עליהם, במידה ולא תכננת לשפץ את הנכס הייתי ממליץ בכל זאת
לבדוק עם אנשי מקצוע שאין שם כל מיני תקלות והייתי ממליץ גם לצבוע את הדירה ולעשות תיקונים קטנים.
תיקח בחשבון שלרוב יהיו שם תקלות שאין לך דרך לעלות עליהם מראש ולכן חשוב להיערך לכך מבעוד מעוד.

שיהיה בהצלחה!

 

[בת העמק]

להלן סדר הפעולות:

הפות"ש כתב שהוא רוצה דירה למגורים. סדר הפעולות שלך מתאים לדירה להשקעה ויש הבדל בין השתיים.

 

[Boker]

הפות"ש כתב שהוא רוצה דירה למגורים. סדר הפעולות שלך מתאים לדירה להשקעה ויש הבדל בין השתיים.

צודקת, אכן לא שמתי לב, לכן באמת לא בהרכח כל הסע' רלוונטיים אבל העקרונות דומים