משיכה סיסטמטית מתיק השקעות לפי חוק 4-7 אחוז.

[Shaz]

לדעתי אתה טועה.

כל דעה חזקה כמו כל דעה אחרת

 

[Santi]

ולדעתי ברוב התרחישים שילוב של נדלן רק יפגע בתיק ההשקעות

על מה הדעה שלך מתבססת?

אבל למה צריך לנסות לשכנע מישהו בזה?

לא צריך, במיוחד כאשר אין פתרון אחד שהוא חד משמעי.
אבל עדיין, אפשר לפקוח אחד לשני את העיניים לגבי דברים מסוימים שאולי לא חשבנו עליהם עד הסוף.
אני יכול להעיד שבאופן אישי אני לומד מהדיון הזה לא מעט.

נכון. אבל השאלה למה?

כדי לפשט את תהליך המשיכה מבלי להעביר עכשיו את כל התיק מה שיחייב אותי להתחיל למלא דוחות(או שממלאים אותם רק כשמוכרים?)

לא הבנתי למה אתה אומר שזה לא רלונטי לדיון? זאת הרי בדיוק מהות הדיון ובגלל זה "לקחתי את זה לכיוון הזה" (כי מבחינתי זה תמיד היה שם).
אתה אמרת שהאחוז נמוך מידי ואני אומר שלפי השוק (שהוא יותר חכם ממני וממך) הנדלן נמצא בדיוק באחוז הנכון בתיק.

א. אני לא חושב שזה תחליף לדירה.
ב. אני לא חושב שזה עניין של אחוז נכון או לא נכון.
הרעיון שלי, של להקצות חלק נכבד מהנכסים שלי לנדל"ן, בא להגן עלי מפני עתיד שחור בשוק המניות. איך העובדה שאחוז זניח מהמניות שלך הן מתחום הנדל"ן פותר את הבעיה הזאת?

הנקודה שלי היא שאתה לא יכול לתזמן את השוק או לדעת מראש איזה נכס/מניה תעלה יותר מאחרות. זה נכון לנדלן כמו שזה נכון למניות.

הנקודה שלי היא שיש לי יתרון על פני האדם הממוצע שקונה דירה(ולא רק בגלל שאני משתדל להיות יסודי בכל דבר שאני עושה).

אז תחליט - או שיש יתרון בזה ואתה מעוניין להמר על נכס בודד (מה שאתה יכול לעשות גם עם מניות) או שזה לא מעניין את הדייר ואז הייתרון שציינת לא קיים (למרות ששוב, לדעתי הוא לא יתרון אלא חסרון).

את האמת שלא הבנתי אותך.
אני טענתי שהשיקולים שלי כמשקיע יכולים לעזור לי לרכוש נכס משתלם יותר מאשר אדם ממוצע שקונה דירה למגורים.

למה אתה חושב שתוכל לזהות נדל"ן שיעלה בעתיד יותר מאחרים? מה ההבדל בין זה לבין לזהות איזה מניה תעלה בעתיד יותר מאחרות?

כשאדם ממוצע ניגש לרכוש מניה הוא לא מחליט לרכוש את המניה של סלקום במיליון שקלים רק בגלל שיש לו סניף של סלקום 100 מטר מהעבודה.
לכן לדעתי אי אפשר להשוות רכישה של דירה לרכישה של מניה.
אני לא אומר שכולם טיפשים ורק אני חכם ושאני אדע לקנות נכס שיניב לי מיליונים, אלא שלדעתי שוק הנדל"ן שונה לחלוטין.

בדיוק!
וזאת בדיוק הבעיה עם קניה של דירה ספציפית - זה בדיוק כמו לקנות מניה ספציפית (ואפילו יותר מסוכן).

אני כתבתי שאני יכול בעתיד למכור את הדירה להשקעה שלי, אם אמצא דירה משתלמת יותר.
אתה כתבת לי שאפשר לעשות את אותו הדבר גם עם מניה, אבל מכיוון שאתה לא תעשה את זה, אז לדעתי זה לא רלוונטי.

זה לא מפחית סיכון אלא מגדיל סיכון.

זאת דעתך.

מלחמת עולם הרבה יותר סבירה מתרחיש שבו הכלכלה פשוט מפסיקה לעבוד.

מה זה מפסיקה לעבוד? לא אמרתי שכל המניות ימחקו, אלא שהתשואות בעתיד יהיו נמוכות יותר.
האם זה יותר סביר ממלחמת גוג ומגוג? לדעתי כן.

אז עכשיו עברנו לדבר על נושא אחר לחלוטין?

חח כן, הדיון מתקדם ולא דורך במקום.

טוב, לפחות אפשר להסכים שכל עוד האנושות לא משתנה באופן קיצוני והכלכלה לא מתה אז תיק 100% מניות זה טוב?

אני מסכים שכל עוד האנושות לא משתנה באופן קיצוני והכלכלה בעתיד תהיה טובה ויעילה לפחות כמו בעבר, אז במקרה כזה תיק של 100% מניות הוא אופציה מעולה.

עצה שלי - תנסה את זה, זה יכול להיות מאוד כיף.

את האמת שחלום שלי לעשות רילוקיישן קטן, מקווה שיצא לי.

אגב, אם הגבול שלך הוא כמה חודשים אז פשוט תעבור בין כמה מדינות ותיהיה בכל אחת מהן כמה חודשים.

אומנם לא טיילתי באף מדינה למשך יותר מחודש, אבל לא לזה התכוונתי.
התכוונתי לזה שלמרות שאני מאוד נהנה לטייל בחו"ל, בסוף יש דברים בארץ שאי אפשר לוותר עליהם(כמו הקציצות של אמא ).

הבעיה זה לא גיוס הלקוחות עצמו אלא ההתעסקות עם לקוחות.
אם לקוח מתקשר אליך הוא מצפה למענה. אם הוא רוצה שרות היום ואתה אומר לו "אבל אני לא עובד היום, תבוא עוד יומיים" הוא ילך למישהו אחר, ויקח איתו את כל החברים שלו.
בתור שכיר כל זה הרבה יותר קל - אתה יכול להגדיר מראש למעסיק באיזה ימים אתה עובד ובאיזה לא, והמעסיק לא יפנה אליך בימים שאתה לא עובד.

אני חושב שאפשר להגדיר את זה גם כעצמאי.
אני מכיר אנשים שמוכרים דברים שהם מייצרים באינטרנט(אין פה יותר מדי התעסקות עם הלקוח).
או אנשים שצריכים לספק שירות מסוים והם מקבלים הנחיות ודד ליין ואז בגדול הם פשוט אמורים לעמוד בו.
אבל אין לי ניסיון עם זה בעצמי, אז לא משנה.

זה נכון גם ב5-6.
וזה גם נכון במעבר מ1 ל2.

אוקי, יש לך ניסיון, להבדיל ממני, ככה שאני לא רואה טעם להתווכח איתך.

אתה באמת רוצה שאני אסביר לך למה לגדל 30 ילדים זה לא דבר טוב? (או 10,000 ילדים אם מסתכלים לפי מספר החברות שVT מחזיק)

חחחח מה?? הפכת אותי לגואל רצון

אם אתה מתכוון רק לנדל"ן זה כבר סיפור אחר, אבל אני הבנתי את זה בהקשר לנכסים באופן כללי.

התכוונתי רק לנדל"ן (נגיד שלושה נכסים וארבעה ילדים, תגיד לי עכשיו איפה חותמים).

או בקיצור - לאף אחד אין כדור בדולח.

נכון, מסכים איתך שיש פה אלמנט של מזל שלא תמיד תלוי בנו(כמו בכל דבר בחיים).

מה רע בתאילנד למשל?

אני יודע מניסיון של חבר שבתאילנד צריך לעזוב את המדינה אחת לכמה זמן ושלפעמים הם יכולים לעשות בעיות.

למה אתה מניח דוקא אירופה? (לא שזה בהכרח רע).

כי הנחתי שצריך דרכון ואני חושב שמעטים הישראלים שיש להם אזרחות תאילנדית/פרואנית.

הילדים (אם הם קטנים לפחות) בכל מקרה יבואו איתך

את האמת שמשום מה התעלמתי מזה, אוקי אז זה פותר את השיעמום והבדידות.
אבל זה יוצר בעיות חדשות, אני לא צריך להתאקלם לבד, אלא כל המשפחה צריכה להתאקלם.
נצטרך לרשום את כל הילדים לבתי ספר פרטיים ואין לי מושג כמה עולה בית ספר פרטי בתאילנד(זוכר שבאנו לחסוך כן?) ואם זה בכלל חוקי לרשום תיירים כתלמידים.
לגבי ההורים, זה גם בעייתי, לך תדע אם בכלל תהיה לך את האופציה לעזוב הכל ולהשאיר אותם בארץ.

להכיר ולראות מדינות ותרבויות אחרות זה כיף.

נכון, זאת אחת המטרות של פרישה מוקדמת, להיות מסוגל להמשיך לטייל בעולם מתי שארצה לאן שארצה.

בקיצור, זה הרבה הרבה פחות נורא ממה שאתה חושב (ותאכלס זה בכלל ממש כיף)

זה כנראה פחות נורא, אל אני חושב שזה לא כזה קל כמו שציירת את זה.

אתה שוב עושה את הטעות של להסתכל על המצב שלך עכשיו.

איך אני יכול להסתכל על משהו שעדיין לא קרה ואין לי נתונים לגביו?

אני מניח שאתה עכשיו עדיין לא פרשת ולא חיי מחסכונות.

עדיין לא פרשתי(כי עדיין לא התחלתי חח) אבל את האמת שאני כן חי כרגע מחסכונות.

 

[Shaz]

על מה הדעה שלך מתבססת?

שהנדלן שתקנה תלוי במצב הכלכלה

הכלכלה לא תלויה בנדלן שתקנה

 

[Santi]

שהנדלן שתקנה תלוי במצב הכלכלה

הכלכלה לא תלויה בנדלן שתקנה

אני לא בטוח בכלל שההיסטוריה תומכת בטענה שלך.

 

[גרהם]

שהנדלן שתקנה תלוי במצב הכלכלה

הכלכלה לא תלויה בנדלן שתקנה

יותר גרוע. הנדל"ן תלוי מאד בכלכלה המקומית, בפרט בישראל בה הביקושים מתושבי חוץ זעומים ברוב מגזרי המגורים.
בעיני זו אחת הסיבות העיקריות לא להשקיע בנדלן במדינה אשר בה תלויה הכנסתי ממשכורת ובה נמצאת דירת המגורים שלי.

 

[roneng]

כדי לפשט את תהליך המשיכה מבלי להעביר עכשיו את כל התיק מה שיחייב אותי להתחיל למלא דוחות(או שממלאים אותם רק כשמוכרים?)

עצם זה שיש לך חשבון בברוקר זר לא אומר שאתה צריך למלא דוחות.
אני לא אכנס לכל הפרטים אבל יש על זה המון שרשורים, ממליץ לך לקרוא אותם

א. אני לא חושב שזה תחליף לדירה.

יכול להיות.
יש בהחלט טענות לכאן ולכאן.

הרעיון שלי, של להקצות חלק נכבד מהנכסים שלי לנדל"ן, בא להגן עלי מפני עתיד שחור בשוק המניות. איך העובדה שאחוז זניח מהמניות שלך הן מתחום הנדל"ן פותר את הבעיה הזאת?

השאלה מה זה נכבד (באחוזים)?
באותו אופן אתה יכול להגיד שאתה רוצה להשקיע חלק מההון בשוק האמריקאי או האירופאי או הקנייתי (כי לך תדע איזה מדינה תיהיה קיימת עוד 50 שנה וכו'). השאלה איך לפזר (כמה אחוזים לשים בכל מדינה ובכל תעשיה וכו') היא שאלה קשה, והפתרון הכי טוב שיש לי זה ללכת לפי השוק.
באותה מידה שאני לא רואה סיבה להשקיע בישראל (או בקוריאה או כל מדינה אחרת) יותר ממשקלה בשוק, ככה אני לא רואה סיבה להשקיע בנדל"ן ביותר ממשקלו בשוק.

הנקודה שלי היא שיש לי יתרון על פני האדם הממוצע שקונה דירה(ולא רק בגלל שאני משתדל להיות יסודי בכל דבר שאני עושה).

והנקודה שלי שזאת בדיוק אותה טענה של כל "מהמרי המניות" למיניהם.
עובדתית רובם הגדול לא מצליח לנצח את השוק.

את האמת שלא הבנתי אותך.
אני טענתי שהשיקולים שלי כמשקיע יכולים לעזור לי לרכוש נכס משתלם יותר מאשר אדם ממוצע שקונה דירה למגורים.
כשאדם ממוצע ניגש לרכוש מניה הוא לא מחליט לרכוש את המניה של סלקום במיליון שקלים רק בגלל שיש לו סניף של סלקום 100 מטר מהעבודה.
לכן לדעתי אי אפשר להשוות רכישה של דירה לרכישה של מניה.
אני לא אומר שכולם טיפשים ורק אני חכם ושאני אדע לקנות נכס שיניב לי מיליונים, אלא שלדעתי שוק הנדל"ן שונה לחלוטין.

זאת דעתך
לדעתי הוא לא יכול להיות שונה מידי, כי אחרת היה ארביטראז. והשוק סוגר ארביטראזים מהר מאוד.
אם היה כלכך קל למצוא השקעות טובות בנדל"ן אז הרבה אנשים (עם הרבה מאוד כסף) היו עובדים ממניות לנדל"ן, עד למצב שבו הנדל"ן כבר היה יקר מספיק ושוק המניות היה זול מספיק.

אני כתבתי שאני יכול בעתיד למכור את הדירה להשקעה שלי, אם אמצא דירה משתלמת יותר.
אתה כתבת לי שאפשר לעשות את אותו הדבר גם עם מניה, אבל מכיוון שאתה לא תעשה את זה, אז לדעתי זה לא רלוונטי.

אני טוען שאי אפשר, בדיוק מאותה סיבה שאי אפשר במניה.
למצוא דירה יותר משתלמת זה אומר שהדירה שלך כבר לא משתלמת ולכן בהכרח שווה פחות כסף. כלומר אתה תוכל למכור את הדירה שלך ולקנות אחרת אחרי שכבר הפסדת כסף, מתוך איזה תקווה שבעתיד תעשה יותר כסף בנכס השני.
איך זה בדיוק שונה ממהמרי מניות?

מה זה מפסיקה לעבוד? לא אמרתי שכל המניות ימחקו, אלא שהתשואות בעתיד יהיו נמוכות יותר.
האם זה יותר סביר ממלחמת גוג ומגוג? לדעתי כן.

השאלה כמה נמוכות יותר ובאיזה תנודתיות?
גם אם התשואה בעתיד תיחתך בחצי והתנודתיות תקטן בהתאם אז עדיין כלל ה400 ימשיך לעבוד בלי בעיה.

אומנם לא טיילתי באף מדינה למשך יותר מחודש, אבל לא לזה התכוונתי.
התכוונתי לזה שלמרות שאני מאוד נהנה לטייל בחו"ל, בסוף יש דברים בארץ שאי אפשר לוותר עליהם(כמו הקציצות של אמא ).

אני בטוח שכשתגיע לגיל פרישה מוקדמת, עם משפחה ו4 ילדים, תצליח לשרוד שנה בלי הקציצות של אמא...

אני חושב שאפשר להגדיר את זה גם כעצמאי.

לא, כי לקוחות לא סלחנים כמו המעסיק.
תחשוב שאתה רוצה קפה, אתה יורד לבית קפה ורואה אותו סגור אז הלכת לבית קפה שני שהיה פתוח.
מחר אתה שוב רוצה קפה, אתה באמת תלך שוב לקפה הראשון או שמראש תוותר ותלך ישר לקפה השני?
אחרי חודש כזה שבו בית הקפה הראשון פתוח רק 3 ימים בשבוע, כמה לקוחות אתה חושב שיהיו לו?
(תחליף "קפה" בכל עסק אחר).

אני מכיר אנשים שמוכרים דברים שהם מייצרים באינטרנט(אין פה יותר מדי התעסקות עם הלקוח).
או אנשים שצריכים לספק שירות מסוים והם מקבלים הנחיות ודד ליין ואז בגדול הם פשוט אמורים לעמוד בו.
אבל אין לי ניסיון עם זה בעצמי, אז לא משנה.

אתה מדבר על פרילנסים (או משהו בסגנון). זה באמת קצת יותר יותר קרוב ללהיות שכיר, אבל עדיין הרבה יותר קשה ודורש יותר עבודה.
אתה עדיין צריך למצוא את הלקוח הבא שתספק לו שרות או את האדם הבא שירצה לקנות ממך משהו באינטרנט. עסק (גם כפרילנס) דורש הרבה יותר תחזוקה מאשר משרת שכיר.

חחחח מה?? הפכת אותי לגואל רצון
התכוונתי רק לנדל"ן (נגיד שלושה נכסים וארבעה ילדים, תגיד לי עכשיו איפה חותמים).

לדעתי שלושה נכסי נדל"ן זה לא מספיק לפיזור (צריך לפחות 30). ואם אתה לא בקטע של נדל"ן (כמוני) אז עדיף בכלל להשקיע בכמה אלפי נכסים (==חברות), כמו למשל דרך VT.
ולגבי ילדים, 4 ילדים זה הרבה יותר מידי לדעתי. אבל זה כבר סיפור אחר.

אגב, יש גם הרבה בעיות עם זה שיהיו לך יותר ילדים מנכסי נדל"ן. איך למשל תחלק את הירושה ביניהם?
או מה קורה אם הם רוצים לגור באחת הדירות שלך? אז ה2 הראשונים יוכלו, כי יש דירה, אבל השלישי כבר לא ואז הוא נדפק?
ילדים זה מסובך הרבה יותר ממה שאתה חושב

אני יודע מניסיון של חבר שבתאילנד צריך לעזוב את המדינה אחת לכמה זמן ושלפעמים הם יכולים לעשות בעיות.

בתאילנד יש דרך יחסית פשוטה לקבל אשרת שהיה ארוכת טווח (סוג של תושבות), במיוחד בגיל פרישה ובמיוחד אם יש לך מספיק כסף.
אותו דבר קיים בעוד מדינות.

כי הנחתי שצריך דרכון ואני חושב שמעטים הישראלים שיש להם אזרחות תאילנדית/פרואנית.

לא צריך דרכון. כמו שאמרתי קודם, יש מספיק דרכים לקבל אשרות שהיה ארוכות טווח.

את האמת שמשום מה התעלמתי מזה, אוקי אז זה פותר את השיעמום והבדידות.
אבל זה יוצר בעיות חדשות, אני לא צריך להתאקלם לבד, אלא כל המשפחה צריכה להתאקלם.

נכון, אבל מהכרות עם כמה משפחות כאלה, זה הרבה פחות קשה משזה נראה.
זה כמובן גם תלוי באופי של כולם ובגיל הילדים וכו'

נצטרך לרשום את כל הילדים לבתי ספר פרטיים ואין לי מושג כמה עולה בית ספר פרטי בתאילנד(זוכר שבאנו לחסוך כן?) ואם זה בכלל חוקי לרשום תיירים כתלמידים.

כמו שאמרתי - לא תיירים אלא עם אשרת שהיה.
מבחינת מחיר אני לא בטוח, אבל כנראה לא הרבה יותר מאשר בארץ (שוב, תלוי בגיל שלהם).

לגבי ההורים, זה גם בעייתי, לך תדע אם בכלל תהיה לך את האופציה לעזוב הכל ולהשאיר אותם בארץ.

אז שיבואו איתך

זה כנראה פחות נורא, אל אני חושב שזה לא כזה קל כמו שציירת את זה.

לא אמרתי שזה קל, רק שזה הרבה יותר קל ממה שאתה ציירת את זה

איך אני יכול להסתכל על משהו שעדיין לא קרה ואין לי נתונים לגביו?

זה בדיוק מה שאנחנו עושים פה. לא רק בדיוק הזה אלא באופן כללי בפורום
ובכל מקרה, דוקא עניין ההוצאות זה משהו שמאוד מאוד קל לבדוק. נראה לי תמוהה שמישהו שמדבר איתי על פרישה מוקדמת לא יודע מה עלות חשבון חשמל ממוצע, כמה עולה ארנונה, כמה עולה אוכל במכולת וכו'.
מצד אחד אתה מדבר איתי על עלות של שכירות מול עלות קניית דירה, מצד שני לא בדקת דברים בסיסיים בהוצאות יום-יומיות של אנשים.

עדיין לא פרשתי(כי עדיין לא התחלתי חח) אבל את האמת שאני כן חי כרגע מחסכונות.

לא רק מחסכונות אלא גם על חשבון ההורים, אם אני מבין נכון (אחרת מי משלם חשמל/ארנונה/מיים/שכירות וכו'?)

 

[roneng]

יותר גרוע. הנדל"ן תלוי מאד בכלכלה המקומית, בפרט בישראל בה הביקושים מתושבי חוץ זעומים ברוב מגזרי המגורים.
בעיני זו אחת הסיבות העיקריות לא להשקיע בנדלן במדינה אשר בה תלויה הכנסתי ממשכורת ובה נמצאת דירת המגורים שלי.

זאת דוקא נשמעת סיבה טובה להשקיע בנדל"ן במדינה - כדי לגדר מפני עליית שכירות, לא?
לפחות זה התרוץ הקבוע של כל מי שבעד השקעה בנדל"ן (באופן כללי, ובארץ בפרט).
לא שאני בהכרח מסכים איתם.

 

[קפיצת הדרך]

בעיני זו אחת הסיבות העיקריות לא להשקיע בנדלן במדינה אשר בה תלויה הכנסתי ממשכורת ובה נמצאת דירת המגורים שלי.

אם יש לך דירת מגורים בארץ - המשמעות היא שאתה כבר מושקע בנדל״ן בארץ…

 

[גרהם]

אם יש לך דירת מגורים בארץ - המשמעות היא שאתה כבר מושקע בנדל״ן בארץ…

זאת דוקא נשמעת סיבה טובה להשקיע בנדל"ן במדינה - כדי לגדר מפני עליית שכירות, לא?
לפחות זה התרוץ הקבוע של כל מי שבעד השקעה בנדל"ן (באופן כללי, ובארץ בפרט).
לא שאני בהכרח מסכים איתם.

ולכן אין בכוונתי להשקיע בעוד נדל"ן.
דירת המגורים בה אני גר היא בעיני צריכה ולא השקעה. אני יודע שזה לא תואם להגדרות הכלכליות אבל כך אני מרגיש ביחס לנכס שאני משתמש בו, אין לי כוונה להפיק ממנו הכנסה ולא מעניין אותי השינוי במחיר שלו. זאת בנוסף לכך שמבחינתי יש הבדל גדול בין זכות הבעלות לזכות השימוש כשוכר ולכן שכירות ובעלות אינן חלופיות במידה מלאה מבחינתי.

 

[Santi]

אני לא אכנס לכל הפרטים אבל יש על זה המון שרשורים, ממליץ לך לקרוא אותם

קראתי על זה בקטנה בזמנו, אבל העדפתי לפתוח חשבון בברוקר ישראלי.
מכיוון שאתה אומר שבכל מקרה ניתן למשוך בLIFO, אז אני לא חושב ששווה לי להתעסק בזה.

השאלה מה זה נכבד (באחוזים)?

חלק מספיק גדול כדי שלא תהפוך להומלס גם אם כל המניות שלך יעלמו, אז בוא נגיד שליש מהתיק?

והפתרון הכי טוב שיש לי זה ללכת לפי השוק.

אני חושב שזה הפתרון הכי טוב לאדם הממוצע, אבל לכל אדם יש את הצרכים שלו ולכן אני לא מסכים איתך.

והנקודה שלי שזאת בדיוק אותה טענה של כל "מהמרי המניות" למיניהם.

אשמח אם תגיד לי למה מה שכתבתי לא נכון. אתה באמת חושב שלמשקיע אין יתרון על פני בן אדם אקראי שקונה דירה למגורים?

אם היה כלכך קל למצוא השקעות טובות בנדל"ן אז הרבה אנשים (עם הרבה מאוד כסף) היו עובדים ממניות לנדל"ן

שים לב שמעולם לא אמרתי שהשקעה בנדל"ן ריווחית או טובה יותר מאשר השקעה במניות, לכן אין סיבה שאנשים שמעדיפים להשקיע במניות ימכרו הכל ויקנו בכסף הזה נדל"ן.
מה גם שאני לא ממש אוהב את הטענה הזאת, אני יכול לטעון את אותה הטענה מהכיוון ההפוך. אם כל כך קל למצוא השקעה טובה בשוק ההון אז הרבה אנשים (עם הרבה מאוד כסף) היו עוברים מנדל"ן למניות. האם אתה מסכים עם הטענה הזאת?

למצוא דירה יותר משתלמת זה אומר שהדירה שלך כבר לא משתלמת ולכן בהכרח שווה פחות כסף. כלומר אתה תוכל למכור את הדירה שלך ולקנות אחרת אחרי שכבר הפסדת כסף, מתוך איזה תקווה שבעתיד תעשה יותר כסף בנכס השני.

לא הבנתי איך הגעת למסקנה הזאת.
נגיד קניתי דירה ב1M, אחרי שנתיים היא שווה 1.2M. בזמן הזה הגיעה אלי דירה שבמחיר של 1.2M שלכאורה שווה/עומדת להיות שווה 1.4M.
איך בדיוק הפסדתי פה כסף? גם אם אני קונה את הדירה החדשה לפי השווי האמיתי שלה, אני עדיין מורווח.

גם אם התשואה בעתיד תיחתך בחצי והתנודתיות תקטן בהתאם אז עדיין כלל ה400 ימשיך לעבוד בלי בעיה.

אז אתה משנה את תוכנית הפרישה שלך מכלל ה300 לכלל ה400?
ואתה בטוח שזה יעבוד גם אם משלך עשרות שנים התשואה תיחתך ב50%(לעומת הממוצע ההיסטורי)?

אגב, יש גם הרבה בעיות עם זה שיהיו לך יותר ילדים מנכסי נדל"ן. איך למשל תחלק את הירושה ביניהם?

והם יהיו לי ארבע דירות כאשר דירה אחת שווה 1M ודירה אחרת 2M?
ברור שיותר מורכב לחלק נדל"ן, אבל לא מחשיב את זה כבעיה.

ילדים זה מסובך הרבה יותר ממה שאתה חושב

חח אני בטוח.

לא צריך דרכון. כמו שאמרתי קודם, יש מספיק דרכים לקבל אשרות שהיה ארוכות טווח.

טוב לדעת, חידשת לי.

מבחינת מחיר אני לא בטוח, אבל כנראה לא הרבה יותר מאשר בארץ (שוב, תלוי בגיל שלהם).

מה? בארץ יש חוק חינוך חינם מגיל שלוש והאוניברסיטאות מסובסדות.
אין לי מושג לגבי העלות בתאילנד, אבל היא בוודאות תהיה גדולה יותר.
אני יודע שאם תשלח את הילדים שלך לבית ספר פרטי בארה"ב, בסוף שנת הלימודים לא יישאר לך כסף לכרטיס טיסה חזרה לארץ...

לא אמרתי שזה קל

זה באמת מאוד פשוט.

same same.

זה בדיוק מה שאנחנו עושים פה. לא רק בדיוק הזה אלא באופן כללי בפורום
ובכל מקרה, דוקא עניין ההוצאות זה משהו שמאוד מאוד קל לבדוק. נראה לי תמוהה שמישהו שמדבר איתי על פרישה מוקדמת לא יודע מה עלות חשבון חשמל ממוצע, כמה עולה ארנונה, כמה עולה אוכל במכולת וכו'.
מצד אחד אתה מדבר איתי על עלות של שכירות מול עלות קניית דירה, מצד שני לא בדקת דברים בסיסיים בהוצאות יום-יומיות של אנשים.

כי אין לי מושג מה יהיה השכר שלי, מה יהיה האופי של האישה שלי, כמה ילדים יהיו לי, איפה אגור, באיזה גודל וסוג של דירה אגור ועוד מיליון נעלמים.
כמובן שאני יכול לבדוק את העלויות עבור בן אדם ממוצע, אבל מה זה עוזר לי אם אני לא בן אדם ממוצע?

לא רק מחסכונות אלא גם על חשבון ההורים, אם אני מבין נכון (אחרת מי משלם חשמל/ארנונה/מיים/שכירות וכו'?)

אמת.

 

[roneng]

אני חושב שזה הפתרון הכי טוב לאדם הממוצע, אבל לכל אדם יש את הצרכים שלו ולכן אני לא מסכים איתך.

אז אתה לא מסכים איתי שזה הפתרון הכי טוב בשבילי?

אשמח אם תגיד לי למה מה שכתבתי לא נכון. אתה באמת חושב שלמשקיע אין יתרון על פני בן אדם אקראי שקונה דירה למגורים?

אני טוען שלך כמשקיע אין יתרון על פני משקיעים אחרים בתחום.

שים לב שמעולם לא אמרתי שהשקעה בנדל"ן ריווחית או טובה יותר מאשר השקעה במניות, לכן אין סיבה שאנשים שמעדיפים להשקיע במניות ימכרו הכל ויקנו בכסף הזה נדל"ן.
מה גם שאני לא ממש אוהב את הטענה הזאת, אני יכול לטעון את אותה הטענה מהכיוון ההפוך. אם כל כך קל למצוא השקעה טובה בשוק ההון אז הרבה אנשים (עם הרבה מאוד כסף) היו עוברים מנדל"ן למניות. האם אתה מסכים עם הטענה הזאת?

אני חושב שלחלוטין לא הבנת את הטענה.
הטענה שלי נכונה לשוק המניות כמו שהיא נכונה לנדל"ן - אתה כמשקיע "פשוט" לא יודע יותר מהשוק, ולכן כל נסיון הימור על נכס מסויים, זמן מסויים להיכנס ולצאת וכו' נדון לכישלון.
כלומר כל מיני טענות שלך על כך שאתה יכול לקנות דירה במקום "טוב" שבטוח תיתן הרבה תשואה, ושאם האזור הופך ל"גרוע" אתה יכול בקלות למכור אותה ולקנות אחת אחרת זה בדיוק אותם טענות של כל אותם סוחרי יום במניות. זה נורא יפה בתאוריה ובחלום, במציאות זה פשוט לא עובד ככה.

אז אתה משנה את תוכנית הפרישה שלך מכלל ה300 לכלל ה400?

לא. זה תמיד היה 400

ואתה בטוח שזה יעבוד גם אם משלך עשרות שנים התשואה תיחתך ב50%(לעומת הממוצע ההיסטורי)?

כן, בודאות. אם יש 0 תנודתיות ותשואה קבועה של 3% אז כלל ה400 יעבוד גם לאלפי שנים. (ו50% פחות זה עדיין יותר מ3%).
ככל שהתשואה גבוהה יותר אז תוכל לאורך זמן לעמוד גם בתנודתיות גבוהה יותר.
אם התשואה יורדת וגם התנודתיות יורדת במידה מספקת אז תוכל להסתדר (כל עוד התשואה לא יורדת יותר מידי, כמובן).

מה? בארץ יש חוק חינוך חינם מגיל שלוש והאוניברסיטאות מסובסדות.

חחחחח....
בדיחה טובה

נכון שהמחיר הוא לא כמו של בתי ספר פרטיים בארה"ב, אבל תאמין לי שאתה עדיין משלם לא מעט על בית ספר "חינם" בארץ.
וגם האוניברסיטאות פה אומנם לא יקרות כמו בארה"ב, אבל הן עדיין עולות הון לעומת המחיר במדינות כמו גרמניה למשל.

אין לי מושג לגבי העלות בתאילנד, אבל היא בוודאות תהיה גדולה יותר.

אם אין לך מושג איך אתה כלכך בטוח?

אני יודע שאם תשלח את הילדים שלך לבית ספר פרטי בארה"ב, בסוף שנת הלימודים לא יישאר לך כסף לכרטיס טיסה חזרה לארץ...

אני אמרתי לך לעבור לארה"ב?

כמובן שאני יכול לבדוק את העלויות עבור בן אדם ממוצע, אבל מה זה עוזר לי אם אני לא בן אדם ממוצע?

זה לפחות נותן לך כיוון וטווח מחירים. זה עדיף מאשר להתעלם מההוצאות האלה לגמרי.
ואני אתן לך רמז - ההבדל בעלויות החשמל החודשיות לא מאוד משתנות לפי האופי של האישה.
ויותר מזה - האופי וכמות הצריכה שלכם כמשפחה לא בהכרח תשתנה אם תעברו לחו"ל, כלומר מה שמעניין זה ההפרש בין העלות בארץ לעלות בחו"ל לאדם ממוצע.

 

[Santi]

אז אתה לא מסכים איתי שזה הפתרון הכי טוב בשבילי?

אם אתה לא פוחד להישאר בלי כלום או לחלופין לעבור לגור בכפר נידח בתאילנד למשך שנים רבות, אז אני מסכים.

אני טוען שלך כמשקיע אין יתרון על פני משקיעים אחרים בתחום.

אתה צודק, אבל למה אתה משווה אותי למשקיעים אחרים בתחום כשבפועל אני מתחרה מול כל סוגי האנשים שקונים נדל"ן למגורים?

כלומר כל מיני טענות שלך על כך שאתה יכול לקנות דירה במקום "טוב" שבטוח תיתן הרבה תשואה, ושאם האזור הופך ל"גרוע" אתה יכול בקלות למכור אותה ולקנות אחת אחרת זה בדיוק אותם טענות של כל אותם סוחרי יום במניות. זה נורא יפה בתאוריה ובחלום, במציאות זה פשוט לא עובד ככה.

עם הטענה הזאת אני מסכים.

לא. זה תמיד היה 400

מה?
תקן אותי אם אני טועה אבל כלל ה-400 = משיכה של 3% ואנחנו דיברנו על משיכה של 4%.

כן, בודאות. אם יש 0 תנודתיות ותשואה קבועה של 3% אז כלל ה400 יעבוד גם לאלפי שנים. (ו50% פחות זה עדיין יותר מ3%).

אם מתכנן למשוך רק 3% מהתיק, אז אני מסכים ש100% מניות זה לא מסוכן.

תאמין לי שאתה עדיין משלם לא מעט על בית ספר "חינם" בארץ.

אתה מתכוון לכל ההופעות והטיולים שנתיים שצריך לשלם עליהם מדי שנה?

אבל הן עדיין עולות הון לעומת המחיר במדינות כמו גרמניה למשל.

נכון, אבל לא הצעת לי לעבור לגרמניה.

אם אין לך מושג איך אתה כלכך בטוח?

כי החינוך בארץ הוא בחינם והנחתי שאף בית ספר פרטי לא יהיה בחינם, לכן הסקתי שהמחיר בוודאות יהיה יקר יותר.
בכל מקרה, בדיקה מהירה מוכיחה שצדקתי(לפחות לגבי תאילנד).

אני אמרתי לך לעבור לארה"ב?

כמובן שלא, כי דיברנו על מדינה זולה משמעותית מישראל.
ציינתי את ארצות הברית כי היא המדינה היחידה שאני מכיר את עלויות בתי הספר והאוניברסיטאות הפרטיים בה.

כלומר מה שמעניין זה ההפרש בין העלות בארץ לעלות בחו"ל לאדם ממוצע.

אה את זה דיי קל לבדוק.

 

[roneng]

אם אתה לא פוחד להישאר בלי כלום או לחלופין לעבור לגור בכפר נידח בתאילנד למשך שנים רבות, אז אני מסכים.

לא סיכמנו שהסיכוי שתישאר בלי כלום הוא אפסי?

אתה צודק, אבל למה אתה משווה אותי למשקיעים אחרים בתחום כשבפועל אני מתחרה מול כל סוגי האנשים שקונים נדל"ן למגורים?

כי התחרות שלך היא מול המשקיעים.
מספיק שחלק קטן מהשוק יהיה משקיעים כדי להפוך אותו ליעיל מספיק.

תקן אותי אם אני טועה אבל כלל ה-400 = משיכה של 3% ואנחנו דיברנו על משיכה של 4%.

התכנון שלי תמיד דיבר על 400.

אם מתכנן למשוך רק 3% מהתיק, אז אני מסכים ש100% מניות זה לא מסוכן.

מעולה, אז אפשר לסיים את הדיון

אתה מתכוון לכל ההופעות והטיולים שנתיים שצריך לשלם עליהם מדי שנה?

לא רק זה. יש עוד המון המון הוצאות אחרות.

נכון, אבל לא הצעת לי לעבור לגרמניה.

מה הקשר?

כי החינוך בארץ הוא בחינם

הוא לא.

והנחתי שאף בית ספר פרטי לא יהיה בחינם,

מניח שדוקא יש כאלה (שחיים מתרומות למשל).

לכן הסקתי שהמחיר בוודאות יהיה יקר יותר.

כמו שאמרתי, לא בהכרח.

בכל מקרה, בדיקה מהירה מוכיחה שצדקתי(לפחות לגבי תאילנד).

לא בטוח. הזולים שם עולים פחות מ6000 ש"ח לשנה. בתי ספר זולים בארץ עולים יותר.
וממה שקראתי שם המחיר הזה כולל חוגים ודברים בסגנון (לפחות בבתי הספר היקרים יותר), מה שבארץ יעלה לך בכיף עוד כמה אלפים טובים כל שנה.

כמובן שלא, כי דיברנו על מדינה זולה משמעותית מישראל.
ציינתי את ארצות הברית כי היא המדינה היחידה שאני מכיר את עלויות בתי הספר והאוניברסיטאות הפרטיים בה.

יש עוד המון מדינות בעולם.
ישראל לא בין הזולות.

אה את זה דיי קל לבדוק.

מעולה, אז אתה רואה שההוצאות שלך יורדות בחצי בערך

 

[Santi]

לא סיכמנו שהסיכוי שתישאר בלי כלום הוא אפסי?

אם אתה מדבר על משיכה של 3% אז כן.

כי התחרות שלך היא מול המשקיעים.

למה?
זה כמו שאני אגיד שהתחרות שלך בבורסה היא רק נגד משקיעים מהסוג שלך.

התכנון שלי תמיד דיבר על 400.

אה אז למה אתה לא אומר חחח

מעולה, אז אפשר לסיים את הדיון

חח כן, יכולנו לחסוך את חמשת העמודים האחרונים בשרשור הזה .

לא רק זה. יש עוד המון המון הוצאות אחרות.

כמו מה? ספרים/מחברות? זה זניח.

מניח שדוקא יש כאלה (שחיים מתרומות למשל).

אולי בתי ספרי יהודים אם תגיד להם שאין לך אפשרות לממן את שכר הלימוד.

מעולה, אז אתה רואה שההוצאות שלך יורדות בחצי בערך

כן זה היה ברור לי מההתחלה, לא במקרה 90% מהחופשות שלי עד היום היו למדינות מהסוג הזה.

 

[roneng]

למה?

כי כמו שאתה בעצמך אמרת - מי שקונה דירות למגורים לא איכפת לא מהמחיר.
מי שקובע את המחיר הם המשקיעים.

זה כמו שאני אגיד שהתחרות שלך בבורסה היא רק נגד משקיעים מהסוג שלך.

הפוך.
אני לא מתחרה במשקיעים הפאסיביים. הם (במידה רבה כמו אותם אנשים שקונים דירה למגורים) לא משפיעים על המחיר.
מי שמשפיע על המחיר הם אותן משקיעים אקטיביים (גם בבורסה וגם בנדלן).

כמו מה? ספרים/מחברות? זה זניח.

למשל מורים פרטיים.
ויש עוד המון. תעשה חיפוש קצר בגוגל, אני בטוח שתמצא.

 

[Santi]

מי שקובע את המחיר הם המשקיעים.

זה פשוט לא נכון.

אני לא מתחרה במשקיעים הפאסיביים. הם (במידה רבה כמו אותם אנשים שקונים דירה למגורים) לא משפיעים על המחיר.

אני דיי משוכנע שזה גם לא ממש נכון.

למשל מורים פרטיים.

מורים פרטיים הם לא חובה, עדיין לא שוכנעתי שהחינוך בארץ הוא לא חינם.

 

[roneng]

זה פשוט לא נכון.
אני דיי משוכנע שזה גם לא ממש נכון.

נחמד להגיד "לא נכון" בכזאת נחרצות בלי להביא שום סימוכין.
אני גם יכול. הנה תראה: "כן נכון וכן נכון"

עדיין לא שוכנעתי שהחינוך בארץ הוא לא חינם.

חפש בגוגל. אני בטוח שתמצא

 

[Santi]

נחמד להגיד "לא נכון" בכזאת נחרצות בלי להביא שום סימוכין.

גם אתה לא הבאת סימוכין לקביעות הקודמות שלך.
זה פשוט נראה לי טריויאלי, אבל אוקי בוא נדבר על זה.

מי שקובע את המחיר הם המשקיעים.

נניח שבעיר אשקלון 80% מהדירות הן בבעלות הדיירים שגרים בהן, והשאר הן דירות להשקעה.
עכשיו בוא ניקח תסריט דמיוני שבו שפתאום משוגרים מאות טילים לעבר כל רחבי העיר וכל הדיירים שגרים בדירה אשר בבעלותם מחליטים שנמאס להם והם מפרסמים את הדירות שלהם למכירה.
לעומת זאת, למשקיעים לא אכפת, הם בכלל גרים בוילה שלהם בצפון ת"א ולכן הם לא מתכוונים למכור את הדירות שלהם.
מה לדעתך יקרה למחיר הדירות של אותם משקיעים?

אני לא מתחרה במשקיעים הפאסיביים. הם (במידה רבה כמו אותם אנשים שקונים דירה למגורים) לא משפיעים על המחיר.

אני אחסוך את הסיפור ואשאל ישירות, מה יקרה לתיק המניות שלך אם כל המשקיעים הפאסיביים בעולם(חוץ ממך) יחליטו למכור מחר את כל המניות שלהם?

חפש בגוגל. אני בטוח שתמצא

חיפשתי, אני עדיין בטוח שהחינוך הוא חינם.

 

[FIYaacov]

חיפשתי, אני עדיין בטוח שהחינוך הוא חינם

אמרת שאתה צעיר, נכון?
חכה כמה שנים שהמשכורת שלך תעלה ותגלה כמה זה "חינם"

מה יקרה לתיק המניות שלך אם כל המשקיעים הפאסיביים בעולם(חוץ ממך) יחליטו למכור מחר את כל המניות שלהם?

המחיר יתעדכן לכמה שהמשקיעים האקטיביים יהיו מוכנים לשלם עבור המניות הללו.

 

[roneng]

זה פשוט נראה לי טריויאלי,

זה אכן טריוויאלי. בגלל זה מפתיע אותי שאתה טועה.

עכשיו בוא ניקח תסריט דמיוני שבו שפתאום משוגרים מאות טילים לעבר כל רחבי העיר וכל הדיירים שגרים בדירה אשר בבעלותם מחליטים שנמאס להם והם מפרסמים את הדירות שלהם למכירה.
לעומת זאת, למשקיעים לא אכפת, הם בכלל גרים בוילה שלהם בצפון ת"א ולכן הם לא מתכוונים למכור את הדירות שלהם.

ולמי אתה חושב שאותם אנשים מוכרים את הדירות? מי יקבע בכמה הם ימכרו?
רמז: משקיעים.

מה לדעתך יקרה למחיר הדירות של אותם משקיעים?

אם המשקיעים חושבים שזה עדיין משתלם כי אפשר להשכיר באותו מחיר כמו קודם אז הם יקנו את כל הדירות באותו המחיר והמחיר לא יזוז.
אם המשקיעים חושבים שעכשיו הדירות שוות פחות (כי אנשים לא מוכנים לשלם הרבה שכירות כדי לגור במקום כזה) אז הם יסכימו לקנות במחיר נמוך יותר ואז המחיר ירד.
כלומר מי שמשפיע על המחיר הוא לא אותם אנשים בודדים שבפועל גרים בעיר אלא כל אותם המוני משקיעים שיש בעולם שמחליטים אם שווה להם בכלל לקנות את הדירות מאותם דיירים שעוזבים או לא.

אני אחסוך את הסיפור ואשאל ישירות, מה יקרה לתיק המניות שלך אם כל המשקיעים הפאסיביים בעולם(חוץ ממך) יחליטו למכור מחר את כל המניות שלהם?

מה שיעקב אמר
היו על זה מליון דיונים בפורום. תמיד מגיע איזה צעיר שואל בדאגה "מה יקרה אם כמעט כל העולם יהפוך לפאסיבי? הרי השוק יאבד את היעילות שלו", והתשובה היא שמספיקה כמות מאוד קטנה (יחסית) של משקיעים אקטיביים כדי לשמור אותו יעיל.
תקרא למשל את הפוסט הזה. ובמיוחד את הפסקה שכותרתה "מספיק משקיע אקטיבי אחד כדי להצית שוק שלם"

בגדול משקיעים פאסיביים לא משפיעים על השוק. הם לא יכולים לגרום למניה א לעלות מול מניה ב פשוט כי הם קונים גם את מניה א וגם את ב. מי שמשפיע זה אך ורק אותם אקטיביים שמחליטים אם לקנות את מניה א או ב ובאיזה מחיר הם מוכנים לקנות כל אחת מהן.