הכללת ערך בית בחישוב אחוז משיכה

[עמרי9]

שלום לכולם,

אנחנו מתלבטים אם לקנות בית, ותוהים איך למדל את ההשפעה של זה על אחוז המשיכה הבטוח.
האם כדאי לכלול את ערך הבית (נטו ממשכנתא) בסך ההון שעליו מפעילים את אחוז המשיכה הבטוח?

מצד אחד, זה חלק מההון שלנו. מצד שני, מאחר וקשה לי לראות אותנו חוזרים לשכירות אח"כ, או מצמצמים לבית קטן יותר, אנחנו לא באמת יכולים להשתמש באחוזים מהערך שלו (נניח 3%) כל שנה כדי לממן את החיים. בטח לא בשנים הראשונות בהן אחוז משיכה בטוח הוא הכי קריטי.

כן מן הסתם נכליל את החסכון בשכירות.

מה דעתכם?

תודה!

 

[גרהם]

שלום לכולם,

אנחנו מתלבטים אם לקנות בית, ותוהים איך למדל את ההשפעה של זה על אחוז המשיכה הבטוח.
האם כדאי לכלול את ערך הבית (נטו ממשכנתא) בסך ההון שעליו מפעילים את אחוז המשיכה הבטוח?

מצד אחד, זה חלק מההון שלנו. מצד שני, מאחר וקשה לי לראות אותנו חוזרים לשכירות אח"כ, או מצמצמים לבית קטן יותר, אנחנו לא באמת יכולים להשתמש באחוזים מהערך שלו (נניח 3%) כל שנה כדי לממן את החיים. בטח לא בשנים הראשונות בהן אחוז משיכה בטוח הוא הכי קריטי.

כן מן הסתם נכליל את החסכון בשכירות.

מה דעתכם?

תודה!

אתה גר בבית ולא מתכוון למכור אותו, אז לכלול אותו בהון שלך ולחשב שכירות תיאורטית שאתה משלם לעצמך זה מגוחך ושגוי כלכלית.
כל זמן שזה המצב, אל תכלול את שווי הבית בהון ואל תקח בחשבון הוצאות דיור.
במקרה הסביר, החישוב הזה נכון לגמרי.
במקרה הקיצוני שהשמים יפלו והחסכונות לא יספיקו, יש לך שכבת בטחון מסויימת של הבית בבעלות שאתה יכול למכור במידת הצורך.

 

[עמרי9]

תודה רבה!

 

[adamshalev]

אל תכלול את ערך הבית שאתה גר בו כחלק מהנכסים שלך, כי כאמור אתה לא יכול למכור חלקים קטנים ממנו כדי לממן מחיה.
מה שכן - המגורים בבית משלך, במקום בשכירות, מקטנינים את ההוצאות החודשיות שלך ולכן אתה צריך למשוך פחות מהתיק השקעות שלך למחיה.
זה בתיאוריה, ברמה המעשית - קח בחשבון שלגור בבית משלך יוצר לך הוצאות חדשות שלא היו קיימות קודם - שיפוצים בבית קטנים (צבע, טיח, אריחים) וגדולים (תשתיות חשמל, מים, נזילות), ביטוח לבית, ריהוט ועיצוב הבית, שדרוגים לבית וכד׳. אל תניח שהעלות ארוכת הטווח בבית משלך היא כמו שהיא בשכירות עם ההפרש של שכירות שאתה ״חוסך״, זה לא.

 

[עמרי9]

הגיוני מאוד, תודה רבה.

ה בתיאוריה, ברמה המעשית - קח בחשבון שלגור בבית משלך יוצר לך הוצאות חדשות שלא היו קיימות קודם - שיפוצים בבית קטנים (צבע, טיח, אריחים) וגדולים (תשתיות חשמל, מים, נזילות), ביטוח לבית, ריהוט ועיצוב הבית, שדרוגים לבית וכד׳. אל תניח שהעלות ארוכת הטווח בבית משלך היא כמו שהיא בשכירות עם ההפרש של שכירות שאתה ״חוסך״, זה לא.

יש במקרה כלל אצבע לכמה להניח בעלויות שוטפות לבית שלך?

 

[iragg]

מסכים עם מה שכתוב למעלה בהתחשב בכך שאינני מכיר בישראל גוף שנותן HELOC (Home Equity Line of Credit) - ככל שיהיה אחד כזה בעתיד אז יש מלומדים כמו Wade Pfau שיגידו ש-HELOC יכול לתפקד כמקור למשיכות כאשר השוק ירד והאג"ח בתיק נמוך / לא קיים ואז, כל עוד מטרת החישוב היא לבדוק איך לא מאפסים את הנכסים לפני המוות אולי יש מקום להכניס את השווי.
מה שכן, אני חושב שלעשות את החישוב במקרים רבים יחשוף שצמצום הבית יכול להוביל ל-FIRE לעיתים שנים לפני שניתן כל עוד חיים בבית הנוכחי ושווה לעשות את החשבון כדי להבין את העלות האלטרנטיבית, אבל בפועל כנראה שכדאי להתעלם משווי ההון בנכס הנדל"ן בו גרים לצורך החישוב של SWR