מיחזור המשכנתא

[Yoss]

אם הוא רוצה למנף אז כן בכיף, אבל אם הוא רוצה למנף אז למה להקטין את המשכנתא???

בהתחשב בזה שיש גם דמי ניהול על הקה"ש, חד משמעית כן.
זה גם מה שאני עשיתי.

כלומר, המשכנתא זולה יותר

גם בהחזר משכנתא יש לך הטבת מס עוד יותר טובה: פטור ממס ופטור מדמי ניהול

אבל בהחזר משכנתא באמצעות הלוואה מקרה"ש, יש גם "פטור ממס ומדמי ניהול" על המשכנתא שמוחזרת, וגם פטור ממס על הכסף שבקרה"ש?

 

[אורי ג.]

אבל בהחזר משכנתא באמצעות הלוואה מקרה"ש, יש גם "פטור ממס ומדמי ניהול" על המשכנתא שמוחזרת, וגם פטור ממס על הכסף שבקרה"ש?

אבל תשלם עלות מימון + דמי ניהול וזה בעצם למנף את הכסף אז עוד הפעם אם המטרה היא למנף כסף צריך להגדיל משכנתא ולא להקטין אותה, משכנתא זו ההלוואה הזולה ביותר בנמצא.

 

[Yoss]

משכנתא זו ההלוואה הזולה ביותר בנמצא.

זולה יותר מהלוואה על קרה"ש?

 

[אורי ג.]

זולה יותר מהלוואה על קרה"ש?

בדרך כלל כן, רק תשווה את אותו המסלול.

 

[יעקב]

בדרך כלל כן, רק תשווה את אותו המסלול.

אבל אי אפשר לקחת עוד כסף באותו מסלול.
עדיף פריים מינוס חצי אחוז מאשר 3% כשמדובר ב5 שנים

 

[אורי ג.]

עדיף פריים מינוס חצי אחוז מאשר 3% כשמדובר ב5 שנים

זה לא פריים מינוס חצי, זה פריים מינוס חצי+דמי ניהול.
וזה גם לא יהיה 3% ל5 שנים, זה יהיה הרבה פחות מזה.

 

[יעקב]

2.5% ל5 שנים קבוע לא צמוד.
עדיין עדיף פריים מינוס חצי אחוז.

 

[אורי ג.]

עדיין עדיף פריים מינוס חצי אחוז.

לדעתי לא.

 

[יעקב]

לדעתי לא.

גם אם עוד שנתיים ריבית הפריים תהיה 3% , הוא ישלם 2.5% כמו במסלול המשכנתא (לא סביר שזה יקרה תוך שנתיים)
הזמן המשמעותי הוא בהתחלה כשהוא חייב את מלוא הסכום.

 

[אורי ג.]

גם אם עוד שנתיים ריבית הפריים תהיה 3% , הוא ישלם 2.5% כמו במסלול המשכנתא (לא סביר שזה יקרה תוך שנתיים)
הזמן המשמעותי הוא בהתחלה כשהוא חייב את מלוא הסכום.

השוואה שלך אינה נכונה כי במינוף קה"ש הוא יכול לקחת 80% בעוד אם הוא פודה אותה הוא מקבל 100%, בנוסף כבר פעם שלישית שאני אומר לך שיש גם דמי ניהול, בהנחה של 0.35% (שזה זול מאד אגב) אז אם הוא משלם פריים מינוס חצי על ההלוואה והפריים עולה ל3% אז עלות האמיתית של ההלוואה היא 2.85%.
אז החיסכון אם יהיה (מה שלא בטוח) יהיה אפסי בכל מקרה.
בהנחה שהשואל אינו מעוניין להיות ממונף אני הייתי פשוט פודה את כל הקרן ומשלם את המשכנתא, אם השואל כן מעוניין להיות ממונף (מה שהוא לא) אז למה להחזיר את המשכנתא?!? הרי זה מינוף זול מאד מאד.

 

[יעקב]

השוואה שלך אינה נכונה כי במינוף קה"ש הוא יכול לקחת 80% בעוד אם הוא פודה אותה הוא מקבל 100%, בנוסף כבר פעם שלישית שאני אומר לך שיש גם דמי ניהול, בהנחה של 0.35% (שזה זול מאד אגב) אז אם הוא משלם פריים מינוס חצי על ההלוואה והפריים עולה ל3% אז עלות האמיתית של ההלוואה היא 2.85%.
אז החיסכון אם יהיה (מה שלא בטוח) יהיה אפסי בכל מקרה.
בהנחה שהשואל אינו מעוניין להיות ממונף אני הייתי פשוט פודה את כל הקרן ומשלם את המשכנתא, אם השואל כן מעוניין להיות ממונף (מה שהוא לא) אז למה להחזיר את המשכנתא?!? הרי זה מינוף זול מאד מאד.

אתה שוכח שהכסף שלו ממשיך לעשות תשואה. תשואה ממוצעת של 5% אולי 7% אולי 3%. לא חשוב כמה אבל אתה מתעלם מזה

 

[אורי ג.]

אתה שוכח שהכסף שלו ממשיך לעשות תשואה. תשואה ממוצעת של 5% אולי 7% אולי 3%. לא חשוב כמה אבל אתה מתעלם מזה

לא מתעלם, התשואה תלויה במסלול ורמת הסיכון, בשביל הפרש אחוזים כה קטן או אפילו שלילי לא הייתי טורח להתמנף.
אם השואל ב100% מנייתי בקה"ש אולי הייתי שוקל זאת.

 

[יעקב]

@אורי ג. דוגמה של 100 אלף בקרן השתלמות.
אופציה 1: להשאיר את הכסף ולקחת הלוואה של 80% על חשבון הקרן.
80 אלף שח בריבית ממוצעת של 2% (נניח) זה 1600 שח לשנה. בינתיים 100 אלף שח צוברים 4% בשנה תשואה עם דמי ניהול של 0.4% זה רווח של 3600 שח. עוד תשלום ריבית של2.5% על 20 אלף שח (ההפרש בין פדיון קרן ולקיחת הלוואה) זה 500 שח בשנה. סהכ רווח של 1500 בשנה.
אופציה 2: פדיון הקרן והחזר ההלוואה. אין רווח ואין ריבית.
אופציה 1 עדיפה. בנוסף יש הטבה של פטור ממס על רווחי הון עתידיים, הרי בעתיד כשהוא ירצה לחסוך כבר לא תהיה לו אופציה של קרן השתלמות.


דרך אגב, אני עשיתי בדיוק את זה לפני חודשיים (הלוואה ופירעון משכנתא)

 

[אורי ג.]

אופציה 1 עדיפה. בנוסף יש הטבה של פטור ממס על רווחי הון עתידיים

השוואה לא נכונה בעליל כי באופציה 1 הוא הרבה יותר ממונף בשביל 1,500 ש"ח בשנה וזה יפה מאד שאתה מניח שהתשואה היא 4% בשנה, אולי היא תהיה מינוס 4% בשנה ב10 שנים הקרובות? מה אז תהיה התשואה שלו?

הרי בעתיד כשהוא ירצה לחסוך כבר לא תהיה לו אופציה של קרן השתלמות.

טעות. איך שפודים את הקרן פותחים אחת חדשה.

שאל את עצמך שאלה כזו:
האם היית לוקח הלוואה מהבנק בריבית של 2.5% כדי להשקיע בסיכון בינוני+ בתשואה של 4%?
שאלה אחרת:
אם היה לך אפשרות להשקיע בפק"מ ללא סיכון ל5 שנים בתשואה של 2.5% או ל5 שנים בתשואה של אולי 4% אבל בסיכון בינוני+, מה היית בוחר?

 

[יוסי מערוף]

השואל ב100% מנייתי בקה"ש אולי הייתי שוקל זאת.

השואל ב-100% מנייתי כבר מספר שנים
תשואה שנתית ממוצעת של 7% בקירוב בשנים האחרונות

בהנחה של 0.35% (שזה זול מאד אגב)

אלו דמי הניהול הנוכחיים שלי. הושגו באמצעות מו"מ קשוח

 

[אורי ג.]

@יוסי מערוף
אז אם אתה רוצה להתמנף למה לסגור את המשכנתא? אא"כ הפטור החלקי ממס בקה"ש זה מה שמעביר לך את את רעיון המינוף לכדאי אני לא מבין אותך.

 

[יוסי מערוף]

@אורי ג. אסביר
אני רוצה לסגור את המשכנתא בהקדם האפשרי (השאיפה תוך 10 שנים לכל היותר)
כרגע החלק שמטריד אותי במשכנתא הוא החלק של המשתנות.
חשבתי למחזר רק את המשתנות לקבועה צמודה לשש שנים כך שההחזר שלי יהיה כזה שאוכל לעמוד בו בשנים הקרובות עד לסגירת הקבועה.
ואז לשקול מחזור/קיצור של הפריים או לחילופין לחסוך באגרסיביות את הסכום שנותר ביד ופעם בשנה להכניס כסף לפריים.
בצורה הזו לדעתי יש סיכוי לא רע שאסיים את המשכנתא לפני תום ה-10 שנים.

הרעיון לקחת הלוואה מקרן ההשתלמות נבע משילוב של ריבית אטרקטיבית, דמי ניהול נמוכים וקרן נושאת תשואה חיובית מאוד בשנים האחרונות.
אם אתה רוצה לקרוא לזה 'מינוף' - אז סבבה
אם אקבל מהבנק ריבית של כ-2% על הקבועה הצמודה אז לא שווה לי לקחת את ההלוואה מקרן ההשתלמות (ריבית של 1.1%) במחיר של שנה נוספת.

 

[אורי ג.]

אם אתה רוצה לקרוא לזה 'מינוף' - אז סבבה

אני לא קורה לזה מינוף, פר הגדרה זה מינוף, גם כיום בלי קשר אתה ממונף...

אם אקבל מהבנק ריבית של כ-2% על הקבועה הצמודה אז לא שווה לי לקחת את ההלוואה מקרן ההשתלמות (ריבית של 1.1%) במחיר של שנה נוספת.

זה כבר תאלץ לבדוק איתם על צמודים לטווחים קצרים היום יש ריביות מאד נמוכות.

 

[יעקב]

השוואה לא נכונה בעליל כי באופציה 1 הוא הרבה יותר ממונף בשביל 1,500 ש"ח בשנה וזה יפה מאד שאתה מניח שהתשואה היא 4% בשנה, אולי היא תהיה מינוס 4% בשנה ב10 שנים הקרובות? מה אז תהיה התשואה שלו?

טעות. איך שפודים את הקרן פותחים אחת חדשה.

שאל את עצמך שאלה כזו:
האם היית לוקח הלוואה מהבנק בריבית של 2.5% כדי להשקיע בסיכון בינוני+ בתשואה של 4%?
שאלה אחרת:
אם היה לך אפשרות להשקיע בפק"מ ללא סיכון ל5 שנים בתשואה של 2.5% או ל5 שנים בתשואה של אולי 4% אבל בסיכון בינוני+, מה היית בוחר?

אבל הוא לא לוקח הלוואה של 2.5% כדי להשקיע ב4% בסיכון בינוני. זה רק החלק של ה20 אלף שח. כל ה80 אלף האחרים הם בריבית שהיא היום 1.1% (תמיד אפשר להתחרט ולמשוך את קרן ההשתלמות אם הריבית עולה וזה לא משתלם) והוא יכול לבחור מסלול סולידי שייתן לו 3% בלי בעיה וזה יותר מ1.1%.
לגבי תשואה של מינוס 4% במשך 10 שנים. אם זו דעתך אז כל הרעיון של הסולידית ו ERE לא ניתן ליישום. וגם בלי הלוואות עדיף לא להשקיע כלום.
וכן ברור שהוא פותח קרן השתלמות חדשה אבל ה100 אלף כבר לא יהיו בקרן השתלמות ולא יהיו פטורים ממס

 

[אורי ג.]

עייפתי.