מחזור משכנתא - מה עלי לשאול בשיחה עם הנציג מהבנק?

[tomchoook]

יש לי שתי משכנתאות, עם יתרה של 1,055,000 ש״ח סה״כ ותשלום חודשי כולל של 9700 ש״ח. לקחתי את המשכנתאות באוגוסט 2017 ומרץ 2020.
לאחר תשלום שכ״ד מהשוכרים, אני מוציא בחודש מכיסי 1300 ש״ח בערך, שכוללים ביטוח מבנה וחיים.

אני לא מעוניין להגדיל או להקטין את התשלום החודשי, אבל חשבתי שאולי אוכל להקטין את הריבית אם אמחזר את המשכנתאות? האם זה בכלל אפשרי? מה עלי לשאול את הנציג בבנק בשיחה שלנו?

תודה!

 

[האזרח הקטן]

יש מחזור פנימי שזה בבנק שלך, ומחזור חיצוני שזה בבנק אחר.
במחזור פנימי אתה יכול למחזר מסלול בודד או חלק מהמסלולים של המשכנתא, ובמחזור חיצוני זה משכנתא חדשה והחזר של המשכנתא הקיימת.
במחזור פנימי יש יתרון של פחות בירוקרטיה אבל לבנק אין הרבה אינטרס להוזיל לך עלויות - אלא אם הוא סבור שאתה באמת תעביר את המשכנתא לבנק אחר.
במחזור חיצוני יש אמנם יותר בירוקרטיה (שמאי, נוטריון, רישום הערת אזהרה וכו') אבל יש גם יתרון שאתה מוריד את אחוזי המימון (בהנחה שגובה הקרן ירד עם השנים ומחיר הדירה עלה).

בתור התחלה, תבדוק אם התמהיל שלך הוא עדיין התמהיל הנכון לגביך. אם לא, תיסגר על תמהיל מתאים.
לאחר שיש לך תמהיל, תנסה לבדוק מהם אחוזי הריבית הריאליים כיום לאותו תמהיל באחוז המימון הנוכחי. אתה יכול לקבל סדר גודל של ריביות שאנשים מקבלים, בקבוצת הפייסבוק של משכנתאות.

לא לשכוח לבדוק גם אם יש לך עמלות פירעון מוקדם משמעותיות.

לאחר שתיסגר על תמהיל, אני חושב שכדאי לבקש הצעה מ2-3 בנקים שאינם הבנק שלך עבור התמהיל, ובהתאם להצעות שתקבל תנסה לקבל הצעת מתחרים מהבנק הנוכחי. אם הבנק שלך משווה, תישאר אצלם (כאמור חוסך בירוקרטיה).

אם תרצה, תוכל לפרסם פה את נתוני המסלולים השונים (יתרת קרן, שנים שנותרו, ריבית) ומחיר הדירה כיום כדי לקבל הערכה גסה של כמה אפשר להוריד.

ודבר נוסף - יועץ משכנתא טוב הוא בין בעלי המקצוע היותר משתלמים לקחת, במיוחד אם אתה לא בקיא בעולם המשכנתאות. החיסכון הכספי של משכנתא טובה עולה בהרבה על עלות היועץ.

 

[אורי ג.]

במחזור חיצוני יש אמנם יותר בירוקרטיה (שמאי, נוטריון, רישום הערת אזהרה וכו') אבל יש גם יתרון שאתה מוריד את אחוזי המימון

גם בפנימי אפשר.

 

[האזרח הקטן]

גם בפנימי אפשר.

לא הכרתי שבמחזור פנימי מתייחסים לערך הנכס הנוכחי ולא לערך המקורי. טוב לדעת.

 

[אורי ג.]

לא הכרתי שבמחזור פנימי מתייחסים לערך הנכס הנוכחי ולא לערך המקורי. טוב לדעת.

אם תביא שמאות חדשה אז בוודאי, זה גם טוב לבנק, זה מוזיל לו את הכסף.

 

[tomchoook]

יש מחזור פנימי שזה בבנק שלך, ומחזור חיצוני שזה בבנק אחר.
במחזור פנימי אתה יכול למחזר מסלול בודד או חלק מהמסלולים של המשכנתא, ובמחזור חיצוני זה משכנתא חדשה והחזר של המשכנתא הקיימת.
במחזור פנימי יש יתרון של פחות בירוקרטיה אבל לבנק אין הרבה אינטרס להוזיל לך עלויות - אלא אם הוא סבור שאתה באמת תעביר את המשכנתא לבנק אחר.
במחזור חיצוני יש אמנם יותר בירוקרטיה (שמאי, נוטריון, רישום הערת אזהרה וכו') אבל יש גם יתרון שאתה מוריד את אחוזי המימון (בהנחה שגובה הקרן ירד עם השנים ומחיר הדירה עלה).

בתור התחלה, תבדוק אם התמהיל שלך הוא עדיין התמהיל הנכון לגביך. אם לא, תיסגר על תמהיל מתאים.
לאחר שיש לך תמהיל, תנסה לבדוק מהם אחוזי הריבית הריאליים כיום לאותו תמהיל באחוז המימון הנוכחי. אתה יכול לקבל סדר גודל של ריביות שאנשים מקבלים, בקבוצת הפייסבוק של משכנתאות.

לא לשכוח לבדוק גם אם יש לך עמלות פירעון מוקדם משמעותיות.

לאחר שתיסגר על תמהיל, אני חושב שכדאי לבקש הצעה מ2-3 בנקים שאינם הבנק שלך עבור התמהיל, ובהתאם להצעות שתקבל תנסה לקבל הצעת מתחרים מהבנק הנוכחי. אם הבנק שלך משווה, תישאר אצלם (כאמור חוסך בירוקרטיה).

אם תרצה, תוכל לפרסם פה את נתוני המסלולים השונים (יתרת קרן, שנים שנותרו, ריבית) ומחיר הדירה כיום כדי לקבל הערכה גסה של כמה אפשר להוריד.

ודבר נוסף - יועץ משכנתא טוב הוא בין בעלי המקצוע היותר משתלמים לקחת, במיוחד אם אתה לא בקיא בעולם המשכנתאות. החיסכון הכספי של משכנתא טובה עולה בהרבה על עלות היועץ.

ממש תודה על התשובה! מצ״ב פירוט המשכנתאות שלי (בכל לינק יש כמה תמונות):

imgur.com

Discover the magic of the internet at Imgur, a community powered entertainment destination. Lift your spirits with funny jokes, trending memes, entertaining gifs, inspiring stories, viral videos, and so much more from users like bube1122.

imgur.com

imgur.com

Discover the magic of the internet at Imgur, a community powered entertainment destination. Lift your spirits with funny jokes, trending memes, entertaining gifs, inspiring stories, viral videos, and so much more from users like bube1122.

imgur.com

למען האמת עניין התמהיל הוא די סינית בשבילי אני פשוט מעוניין להוזיל עלויות עם אותו החזר חודשי. האם זה ריאלי במקרה שלי?
בכל אופן אפנה למספר בנקים שיתנו לי הצעה למחזור משתלם יותר. איך בדיוק ״מביאים שמאות״?

 

[האזרח הקטן]

במשכנתא הראשונה נשאר לך:
- 202 אלף בפריים ל28 שנה, p-0.7%.
- 293 אלף בקל"צ ל8 שנים, 2.6%.
- 101 אלף במשתנה צמודה ל 13 שנים, 2%.

אולי כדאי לך לשקול להעביר חלק מהמשתנה צמודה לקל"צ או מל"צ, כדי לא להיות חשוף לעליית המדד. מעבר לזה התמהיל שלך נראה לי בסדר.

אם אתה נשאר בתמהיל זה, אפשר לנסות להוריד קצת את הקל"צ בכמה עשיריות אחוז.


במשכנתא השנייה נדמה לי שחסר לך חלק בצילום המסך.

 

[הורדוס]

למען האמת עניין התמהיל הוא די סינית בשבילי אני פשוט מעוניין להוזיל עלויות עם אותו החזר חודשי. האם זה ריאלי במקרה שלי?

זה אפשרי אם תאריך את חלק מהמסלולים אבל זה יגרור עלות גבוהה יותר בחלקם.
הרבה יועצי משכנתא מציעים בדיקת כדאיות מחזור בחינם, יכול לשלוח לכמה ולהצליב את מה שהם אומרים.

לדעתי.. יכול להיות שאפשר לשפר, אבל לא בהמון אם נשארים באותם טווחי זמנים. אבל אם אלו השקעות לטווח ארוך, ואין לך רצון להיפטר מהמינוף הזול מהר, אולי כדאי לך להאריך את הפרישה ליותר שנים, כי בישראל (של היום לפחות) אי אפשר לקחת הלוואות זולות כנגד נכס קיים, אלא רק ברכישת נכס.
את הפריים אפשר לפרוש מחדש ל30 שנה כי העלות שלו לא משתנה לפי אורך הפרישה, את הקבועה להאריך ל10-20 שנה, וככה להשאר כל חודש אם יותר כסף זמין שילך להשקעות אחרות.

 

[tomchoook]

במשכנתא הראשונה נשאר לך:
- 202 אלף בפריים ל28 שנה, p-0.7%.
- 293 אלף בקל"צ ל8 שנים, 2.6%.
- 101 אלף במשתנה צמודה ל 13 שנים, 2%.

אולי כדאי לך לשקול להעביר חלק מהמשתנה צמודה לקל"צ או מל"צ, כדי לא להיות חשוף לעליית המדד. מעבר לזה התמהיל שלך נראה לי בסדר.

אם אתה נשאר בתמהיל זה, אפשר לנסות להוריד קצת את הקל"צ בכמה עשיריות אחוז.


במשכנתא השנייה נדמה לי שחסר לך חלק בצילום המסך.

אם אוריד את הקל״צ אשלם פחות ואסיים את תשלום המשכנתא באותו הזמן?
אגב, אם סה״כ נשאר לי בערך מיליון להחזיר, ואני מחזיר כל חודש בערך 10K, האם אסיים לשלם הכל תוך 5 שנים בערך?
לא חסר לי חלק בצילום מסך.. משום מה לא מופיע החלק הראשון באתר של לאומי.. אולי המשכנתא מורכבת רק משני חלקים?

 

[tomchoook]

זה אפשרי אם תאריך את חלק מהמסלולים אבל זה יגרור עלות גבוהה יותר בחלקם.
הרבה יועצי משכנתא מציעים בדיקת כדאיות מחזור בחינם, יכול לשלוח לכמה ולהצליב את מה שהם אומרים.

לדעתי.. יכול להיות שאפשר לשפר, אבל לא בהמון אם נשארים באותם טווחי זמנים. אבל אם אלו השקעות לטווח ארוך, ואין לך רצון להיפטר מהמינוף הזול מהר, אולי כדאי לך להאריך את הפרישה ליותר שנים, כי בישראל (של היום לפחות) אי אפשר לקחת הלוואות זולות כנגד נכס קיים, אלא רק ברכישת נכס.
את הפריים אפשר לפרוש מחדש ל30 שנה כי העלות שלו לא משתנה לפי אורך הפרישה, את הקבועה להאריך ל10-20 שנה, וככה להשאר כל חודש אם יותר כסף זמין שילך להשקעות אחרות.

אני מעדיף לא להאריך, אע״פ שמדובר בהשקעה. אולי השיקול לא נכון, אבל אני מעדיף פשוט לסיים עם המשכנתא כמה שיותר מהר (אך לא לשלם יותר ממה שאני משלם כעת).

 

[c881]

אם אתה מסתכל באתר הבנק ומופיע לך שיש עמלת היוון (כי הריבית הממוצעת נמוכה יותר) - אז אתה אמור לקבל הנחה בריבית.
אם אתה נשאר על אותו החזר/שנים, הרי שעכשיו מדובר לתקופה קצרה יותר.

 

[האזרח הקטן]

אם אוריד את הקל״צ אשלם פחות ואסיים את תשלום המשכנתא באותו הזמן?
אגב, אם סה״כ נשאר לי בערך מיליון להחזיר, ואני מחזיר כל חודש בערך 10K, האם אסיים לשלם הכל תוך 5 שנים בערך?
לא חסר לי חלק בצילום מסך.. משום מה לא מופיע החלק הראשון באתר של לאומי.. אולי המשכנתא מורכבת רק משני חלקים?

מבלי לזלזל - אני חושב שיש לך קצת שיעורי בית לעשות כדי להבין טוב יותר את עולם המשכנתאות, כדי שלא תעשה החלטות לא טובות שיכולות לעלות לך כסף רב.

אני מציע שתיקח יועץ משכנתאות ותעברו ביחד על הדברים, או שתקדיש זמן ללמוד את הנושא בעצמך.

 

[tomchoook]

מבלי לזלזל - אני חושב שיש לך קצת שיעורי בית לעשות כדי להבין טוב יותר את עולם המשכנתאות, כדי שלא תעשה החלטות לא טובות שיכולות לעלות לך כסף רב.

אני מציע שתיקח יועץ משכנתאות ותעברו ביחד על הדברים, או שתקדיש זמן ללמוד את הנושא בעצמך.

אעשה זאת! תודה!

 

[Everything_Nice]

202 אלף בפריים ל28 שנה, p-0.7%.
- 293 אלף בקל"צ ל8 שנים, 2.6%.
- 101 אלף במשתנה צמודה ל 13 שנים, 2%.

יכול רק לומר שהריביות בסדר גמור.
לא יהיה פה שינוי מהותי במרווחים הקיימים כעת. הריביות עלו בשבועות האחרונים בכל הבנקים.
אופטימיזציה אפשרית בתמהיל הנ"ל זה למחזר רק את המ"צ לפריים/קל"צ.

 

[האזרח הקטן]

יכול רק לומר שהריביות בסדר גמור.
לא יהיה פה שינוי מהותי במרווחים הקיימים כעת. הריביות עלו בשבועות האחרונים בכל הבנקים.
אופטימיזציה אפשרית בתמהיל הנ"ל זה למחזר רק את המ"צ לפריים/קל"צ.

מסכים, אין המון מקום לשיפור על התמהיל הקיים.

 

[אליהו]

אני ראיתי מהחודשיים האחרונים כמה תמהילים יותר טובים ואני לא יועץ משכנתאות ולא מבין גדול בתחום

בסוף זה תלוי באחוזי מימון במצב הכלכלי שלך לכמה שנים הפריסה (חוץ מהפריים)

מהניסיון שלי אל תסמוך על יועצי משכנתאות תנסה קצת להבין

אם יש לך עמלת פירעון מוקדם רשמת שיש לך משכנתא מ2017 ומ2020 אז רק שתדע שאחרי 2 שנים יש הנחה של 20 אחוז ואחרי 5 שנים יש הנחה 30 אחוז

היועץ משכנתאות שאני יתייעצתי אליו וסמכתי אליו אמר לי ששווה לי למחזר כי הוא יחסוך לי 80 אלף שח במחזור אבל שקצת בדקתי הבנתי שזה רק אם אני ישאיר את המשכנתא ל30 שנה ואני לא ימחזר שוב אז הוא יחסוך את זה
אבל אם אני ימחזר כל כמה שנים אז זה פשוט לא שווה לי כי יש לי כרגע עמלת פרעון מוקדם בסכום יחסית גדול
ולהשאיר את המשכנתא 30 שנה זה הצעה לא טובה בגלל שגם ערך הדירה עולה שזה אומר שאחוזי המימון עולים פלוס שהחוב יורד כי אני לבנתיים משלם את המשכנתא זה אומר שאם תיקח את היעוץ כמו שהוא זה פשוט טמטום צרוף

בקיצור לדעתי בכל נושא חובה קצת להבין אסור רק לסמוך

 

[half-solid]

ערך הדירה עולה שזה אומר שאחוזי המימון עולים יורדים

בקיצור לדעתי בכל נושא חובה קצת להבין אסור רק לסמוך

נכון באופן כללי בכל נושא

ובבקשה, בפעם הבאה תפסק את ההודעה. נגמר לי האוויר באמצע כמה פעמים

 

[אליהו]

נכון באופן כללי בכל נושא

אין להשוות לנושאים אחרים
ההפסד שאני כמעט הפסדתי רק בגלל חוסר ידע הוא בערך 40 אלף שח שזה בערך כמו לעבוד 5 חודשים רצוף

אז שאתה נעזר באינסטלטור מותר לך לסמוך עליו אבל בנושאים כאלה בעיני זה ממש חבל (בדיוק כמו לקנות דירה רק על סמך יעוץ של מתווך)

היועץ שייעץ לי הוא חבר שסמכתי עליו

וזה שהוא בכל זאת ייעץ כך לדעתי זה בגלל שזה פשוט מובנה בחשיבה של יועץ משכנתא

ואם אני צודק אז הפותח שרשור אם קצת תקרא תראה מה רמת ההבנה שלו. הסיכוי שהוא יוכל להציל את עצמו ברמת ידע כזאת, שואפת לאפס

 

[Shikaka1988]

היועץ משכנתאות שאני יתייעצתי אליו וסמכתי אליו אמר לי ששווה לי למחזר כי הוא יחסוך לי 80 אלף שח במחזור אבל שקצת בדקתי הבנתי שזה רק אם אני ישאיר את המשכנתא ל30 שנה ואני לא ימחזר שוב אז הוא יחסוך את זה
אבל אם אני ימחזר כל כמה שנים אז זה פשוט לא שווה לי כי יש לי כרגע עמלת פרעון מוקדם בסכום יחסית גדול

אני חושב שאו שלא הבנת את היועץ, או שהוא לא הסביר לך כמו שצריך.
קודם כל לא קיים מקרה שלא ניתן למחזר שוב , אתה יכול תיאורתית למחזר את המשכנתא אינסוף פעמים(כמובן שלא תמיד כדאי או צריך)
דבר שני למרות שזה לא אינטואיטיבי לרובנו, ככל שעמלת הפירעון גבוהה יותר כך כדאיות המיחזור וגובה החיסכון במחזור גבוה יותר, לכן אם יש לך כרגע עמלת פרעון גבוה ככל הנראה שווה לך למחזר או לפחות לבחון זאת.
לא ברור לי איך חישבת שאתה מפסיד 40 אלף.? בזמן מיחזור עמלת הפירעון מתווסף למשכנתא החדשה ותפקידו של היועץ לבדוק את הכדאיות למיחזור בסכום הכולל את עמלת הפירעון.
אני מניח ומקווה שהיועץ שהתייעצת איתו הסביר לך שהחיסכון יתקבל רק בסיום כל תקופת המשכנתא, בנוסף יועץ טוב יציג לך גם תחנות בדרך(מה קורה ליתרת הקרן לאחר 5,10,15 שנה) על מנת לאמוד את החסכון לתקופות קצרות יותר כדי לקבל תמונה כוללת ולא רק מה קורה בסיום 30 שנה.
בשורה התחתונה הכל תלוי בתוכניות שלך , אם ברצונך למכור את הדירה בשנים הקרובות ולא לגרור את המשכנתא לנכס נוסף אז אין שום ערך במיחזור(לפחות לא מספיק כדי להתעסק בזה), לעומת זאת אם אתה בטוח שתחזיק את המשכנתא לכל אורכה(30 שנה או קרוב לזה) אז בהחלט יש ערך בבדיקת כדאיות מיחזור.
****גילוי נאות אני יועץ משכנאות****

 

[אורי ג.]

בזמן מיחזור עמלת הפירעון מתווסף למשכנתא החדשה ותפקידו של היועץ לבדוק את הכדאיות למיחזור בסכום הכולל את עמלת הפירעון.

מנסיוני רובם לא יודעים לחשב זאת כהלכה, הם פשוט לא מבינים את המטריה (במילים אחרות: הם לא יודעים להוון).