• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

אופטימיזציה של מחזור משכנתא

Adam Smith

משתמש רגיל
הצטרף ב
6/6/20
הודעות
241
דירוג
245
לקחתי משכנתא על דירה יחידה להשקעה לפני פחות משנה וכעת אני בתהליך מחזור כאשר התכנון הוא לסגור את המסלול הצמוד עם סכום נזיל שברשותי, ולהחליף את מסלול הפריים בקבועה לא צמודה משתנה כל 5.
לפיכך בתמהיל החדש יהיה קלצ ומלצ כל 5.

כעת השאלה היא על פני כמה שנים לפרוס. מחד, אין לי בעיית תזרים ואני עומד בלי בעיה בהחזר החודשי הנוכחי, והצעת המחזור מאפשרת לי עבור גובה ההחזר הנוכחי חסכון של כ500 אלף בריבית בפריסה ל20 שנה.

מאידך, יכול לפרוס ל30 שנה ובכך להקטין את ההחזר בכ-1000 שח בחודש אותם אוכל להזרים לשוק ההון (כלומר להגדיל את הסכום המוזרם לשוק ההון מדד עולמי בכ-1000 שח כל חודש). לפי הסימולציות באופציה זו החסכון בריביות אל מול התמהיל הקיים הוא כ200 אלף שח, כלומר הפרש של 300 אלף לטובת הפריסה הקצרה מבחינת החזר ההלוואה גרידא.
לזה צריך להוסיף את האלף שח שיופקדו כל חודש לשוק ההון - על פני 30 שנה בהנחת ריבית 7% - מדובר בכמיליון שח.


לכן על פניו נראה שהאפשרות השניה עדיפה, עם כמה כוכביות קטנות של העדר הבטחת תשואה ומיסוי.

האם יש עוד שיקולים פה שכדאי לקחת בחשבון ונראה שפספסתי? מחשבות מעניינות על הסוגיה?
 
והצעת המחזור מאפשרת לי עבור גובה ההחזר הנוכחי חסכון של כ500 אלף בריבית בפריסה ל20 שנה.
איך ניתן לדעת כמה תחסוך בלי לדעת מה תהיה הריבית בעתיד?

תוכל להוסיף את הריבית שהם מציעים לך ומה היחס בסכומים בין קל"צ למל"צ?
 
האם יש עוד שיקולים פה שכדאי לקחת בחשבון ונראה שפספסתי? מחשבות מעניינות על הסוגיה?
כן,
על קלצ ל20 שנה תהיה עמלת פרעון מוקדם גבוהה מאוד אם תרצה למחזר עוד כמה שנים במידה והריבית תרד.
לכן אפשר:
- לקחת חלק בקבועה צמודה
- להאריך מלצ ולקצר קלצ, ככל שהקלצ יהיה לתקופה קצרה יותר גם עמלת הפרעון המוקדם עליו תהיה נמוכה יותר
 
עוד נקודה חשובה, חלק גדול מלוקחי המשכנתא פורעים חלק ממנה לפני הזמן, לכן אני ממליץ לשקול בחיוב לקחת חלק קטן במשתנה צמודה כל 5, זה יגדיל את הרווחיות של הבנק על התיק ויאפשר לו לתת ריביות יותר טובות במסלולים האחרים.
 
על קלצ ל20 שנה תהיה עמלת פרעון מוקדם גבוהה מאוד אם תרצה למחזר עוד כמה שנים במידה והריבית תרד.
לכן אפשר:
- לקחת חלק בקבועה צמודה
הנזק מהצמדה יהיה גבוה יותר וגם על קבועה צמודה תהיה עמלת פרעון. הנזק מהצמדת הקרן יכול להיות עצום.
להאריך מלצ ולקצר קלצ, ככל שהקלצ יהיה לתקופה קצרה יותר גם עמלת הפרעון המוקדם עליו תהיה נמוכה יותר
אתה לא מרוויח כאן כלום , אתה מוותר על גידור הריבית בשנים המאוחרות תמורת הטבה בעמלת הפרעון.
 
אתה לא מרוויח כאן כלום , אתה מוותר על גידור הריבית בשנים המאוחרות תמורת הטבה בעמלת הפרעון.
זה טרייד אוף כמובן, ממש לא שיפור טהור. אני פשוט מניח שהוא ימחזר שוב בעתיד, ושגידור הריבית יותר חשוב כאשר ההחזר גדול יותר.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
Royi אופטימיזציה של תשלום מס בתא משפחתי עם פער גדול ברמות שכר מיסים 6
Y אופטימיזציה של ביטוח רכב מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 21
M אופטימיזציה של הפרשות לפנסיה - עוד פוסט עם טוויסט? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 14
M אופטימיזציה של מעבר מברוקר ישראלי לברוקר זר + שילוב חשבון בנק אמריקאי צרכנות פיננסית 34
לאץ' אופטימיזציה של קרן השתלמות שוק ההון 46
Tim_Duncan אובר אופטימיזציה של קה"ש קטנה? צרכנות פיננסית 13
O בת 64 לקראת פרישה, אופטימיזציה של מוצרי חסכון/השקעה שוק ההון 12
S אופטימיזציה של משכנתא צרכנות פיננסית 18
הדבורה מיה "העברת" עוסק פטור לבת הזוג לצורך אופטימיזציה מיסים 5
צ אופטימיזציה לארון בגדים צרכנות פיננסית 29
Ron.B אופטימיזציה לפנסיה ועזיבת דמי ניהול נמוכים צרכנות פיננסית 4
L העברת תיק ני"ע ישראלי לברוקר זר (שאלת אופטימיזציה ולא טכנית) שוק ההון 107
F פנסיה/השתלמות לאמריקאים - אופטימיזציה תחת הנחות מסוימות צרכנות פיננסית 11
S אופטימיזציה בשכר נטו על ידי שווי ארוחות בעבודה אוף טופיק 3
E אופטימיזציה ל ESPP ודיבידנדים שוק ההון 49
M פרישה בגיל פרישה - אופטימיזציה שוק ההון 8
NUADA קרן חירום :שאלת אופטימיזציה שוק ההון 2
Y שאלות של מייק מתחיל לגבי קרן השתלמות ופנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
Y העברה בנקאית או צ'ק האם יש הבדל בין דרכי העברה? סכום של 80 אש"ח נדל"ן 7
S האם יש ETF-ים של מגוון רחב של מטבעות קריפטו - ולא רק ביטקוין? השקעות אלטרנטיביות 1
K התחשבות במיסוי בשיקול מכירת נייר ורכישה של אחר? שוק ההון 2
Y שאלות של מייק מתחיל לגבי תיק השקעות פשוט שוק ההון 7
ה מה היתרון של קרן אג"ח ממשלתית לעומת קרן כספית? שוק ההון 12
Yuvalbuz3 הנהירה של כל צעירי ישראל ללימודי מדעי המחשב התפתחות אישית 55
S ביטוח סיעודי של קופ"ח מכבי לחייל שמתגייס לשירות סדיר צרכנות פיננסית 0
C מקור לראות דוחות כספיים של עסקים קטנים? אוף טופיק 2
3 כמה שאלות של שוכר מתחיל נדל"ן 8
א איפה אפשר לקרוא תנאים בסיסים של קופת פנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 8
מ איך כל העניין הזה של ביטוח חיים משתלם למבטחת? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 4
V התיק של VINCENT שוק ההון 4
M האג"ח בסביבה של היום שוק ההון 20
Y השקעה של 350000 למשך שנתיים וחצי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 15
ב הניסוי של ארגנטינה: מס ליברטריאני מינימאלי מיסים 7
A "דוחות מס/הערכות מס של השלוש השנים האחרונות" איך אני מוצא משהו כזה? מיסים 2
Y מכירה של RSU בשכבות, מה הדרך המיטבית מיסים 1
מ קנייה של S&P500 דרך בנק הפועלים(חשבון הייטקזון) או מיטב/IBI? שוק ההון 10
painblanc נזילה גדולה מהשכן בדירה של בני נדל"ן 8
A איך להקל על יורשים בהוצאת כספים מחשבונות השקעה אמריקאיים של אזרח אמריקאי שנפטר שוק ההון 188
B התייחסות לRSU של מניות דיוידנד בפרישה מוקדמת שוק ההון 9
ד האם אתם רואים בנפילה של הביטקוין בשבוע האחרון הזדמנות קנייה ? פוסטים מאיכות נמוכה 5
ה מודיס צפויה להוריד את דירוג האשראי של ישראל פוליטיקה, אקטואליה, דת-מדינה ושאר מרעין בישין 168
O דיבידנדים מול מדדים בהקשר של יציאה לחופש כלכלי - איך כדאי להתנהל דיוני עומק על פוסטים מהבלוג 88
H סיפוח של טיוואן ע"י סין. אוף טופיק 9
D מנסה להבין דיבידנד של VT שוק ההון 13
G ניוד כספים של קרה"ש ושל קופת גמל להשקעה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
א אחזקה של חברה זרה הנסחרת בny - חשוף למס ירושה? שוק ההון 1
ס מס עיזבון על קרנות של בלאקרוק מיסים 4
S קרן High של Simplify שוק ההון 2
K רישום בטאבו של כל הבניין נדל"ן 3
T התייעצות - השפעה של הקמת מפעל מחזור פסולת ענק על ערך הדירה נדל"ן 4

נושאים דומים

Back
למעלה