מחזור משכנתא לצורך קניית דירה נוספת- האם אפשרי?

[שירה]

בוקר טוב לכולם!

לאחרונה קראתי בעיתון על אשה שרכשה דירה יחידה. לאחר מספר שנים ערך הדירה שלה עלה בכמה מאות אלפים.
לפי הבנתי על בסיס עליית הערך בלבד - לצורך הדוגמא: 300 אלף ש"ח, היא לקחה משכנתא נוספת לרכישת דירה שנייה, כאשר עליית ערך הדירה היא למעשה ההון העצמי ששימש לצורך רכישת הדירה השנייה, קרי- 100% מימון של הבנק לצורך רכישת הדירה ללא כל צורך בהון עצמי כלשהו.

אני מניחה שמשכנתא כזו היא יקרה יותר ממשכנתא רגילה- האם מישהו מכיר את הפרוצדורה הזאת/ביצע אותה בעבר?

אשמח לכל אינפורמציה, זו נראית דרך נחמדה להגדלת ההון העצמי

תודה מראש!

 

[yossik]

נשמע מוזר, אם אני הייתי בנק לא הייתי נותן משכנתא על סמך עליית ערך וירטואלי של נכס על הנייר.
הרי זה לא מזומן ולא יכול לשמש כהון עצמי - הון עצמי זה cash money, מרשרשים אמיתיים.
גם הדירה השנייה עלתה עם הזמן בכ 300K אז מה הרוויחה?
על הנייר "הרוויחה" 300K מהדירה הראשונה ובמציאות היא משלמת כסף אמיתי עבור הדירה השניה.
גם משכנתא מחזירים, זה לא כסף חינם.

 

[שירה]

מצאתי כתבה בנושא בגלובס בכותרת "הדירה שלך היא פרת מזומנים"

לא יכולה לשים קישור.

בכל מקרה הרווח כאן הוא בסוף התקופה- כאשר אתה רוכש דירה ללא הון עצמי, משכיר אותה ע"מ לכסות את המשכנתא ובסוף התקופה יש לך נכס

 

[מרק עוגיות]

זה אפשרי למיטב ידיעתי, בדרך הבאה: נניח שיש לך דירה בשווי מיליון שקל ללא משכנתא, ואתה רוצה לקנות עוד דירה בשווי מיליון שקל.
מבקשים מהבנק הלוואה בשווי 50% מהדירה הקיימת. זאת הלוואה בתנאים קצת פחות טובים ממשכנתא רגילה, אבל זה אפשרי. בתמורה הבנק משעבד את הדירה, ונותן לך חצי מיליון שקל. כעת אתה קונה דירה נוספת, שבה אתה משלם חצי מיליון שקל שקיבלת מהבנק, ומבקש עוד חצי מיליון שקל משכנתא. בתמורה כמובן הבנק משעבד את הדירה השניה. עכשיו אתה צריך לשלם החזרי הלוואה שסכומה הכולל הוא מיליון שקל. אם לא תצליח, שתי הדירות בסכנה. הבנק לא מאד מסתכן כי הוא מאמין שאם לא תשלם הוא יוכל למכור את הדירות בלפחות 50% ממחיר השוק, שזה כל מה שהוא צריך כדי להחזיר את הסכום שהלווה לך.

מסייגת שמבחינה טכנית יכול להיות שהסיפור של לקיחת ההלוואה מעט יותר מסובך, אבל זה לגמרי אפשרי. ולפני שהיתה מגבלת ה50% למשכנתא למי שכבר יש לו דירה, היה אפשר לעשות הרבה יותר, למשל לקחת 90% משכנתא על דירה קיימת ולקנות עוד 9 דירות, כל אחת ב 90% משכנתא.

 

[yossik]

מצאתי כתבה בנושא בגלובס בכותרת "הדירה שלך היא פרת מזומנים"
לא יכולה לשים קישור.
בכל מקרה הרווח כאן הוא בסוף התקופה- כאשר אתה רוכש דירה ללא הון עצמי, משכיר אותה ע"מ לכסות את המשכנתא ובסוף התקופה יש לך נכס

הנה הלינק לכתבה:
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000559964
שימי לב שהיא נכתבה ב 2010 ועברו המון מים בירקון מאז.
יש מספר נושאים בכתבה ובשורה התחתונה הכל כבר דוסקס ונכתב כאן בפורום מספר פעמים.
לצערי המסקנות שלך אינן תואמות את מה שנכתב בכתבה:

קרי- 100% מימון של הבנק לצורך רכישת הדירה ללא כל צורך בהון עצמי כלשהו.

זו מסקנה לא נכונה, הבנק לא יממן אף פעם 100. מדובר על תשלום משכנתא וקיזוזה ע"י קבלת שכ"ד.

 

[hp1]

לדעתי, ע"פ התקנות של בנק ישראל מ-2012:
- רוכשי דירה ראשונה יכולה לקבל מהבנק 75% משווי הדירה הנרכשת במשכנתא.
- משפרי הדיור רשאית לקבל מהבנק 70% משווי הדירה הנרכשת במשכנתא.
- משקיעים יכולים לקבל מהבנק משכנתא בגובה 50% משווי הדירה הנרכשת.

הדירה השנייה בכתבה (שנכתבה ב-2010) היא להשקעה-> תקבל עד 50% משכנתא-> הדוגמא בכתבה כבר לא רלוונטית

 

[yossik]

הדירה השנייה בכתבה (שנכתבה ב-2010) היא להשקעה-> תקבל עד 50% משכנתא-> הדוגמא בכתבה כבר לא רלוונטית

זה מה שכתבתי.
@שירה , השאלות שלך עינייניות אבל outdated, מ 2010 התחלפו כבר 3 ממשלות בארץ הקודש ונוצרים חוקים ורגולציוצת חדשות כל יום שני וחמישי

 

[ogi]

נשמע מוזר, אם אני הייתי בנק לא הייתי נותן משכנתא על סמך עליית ערך וירטואלי של נכס על הנייר.
הרי זה לא מזומן ולא יכול לשמש כהון עצמי - הון עצמי זה cash money, מרשרשים אמיתיים.

עקרונית, היא יכולה למכור את הדירה שערכה עלה, לסגור בכסף שמתקבל את המשכנתא, ואז הרווח על הנייר הופך ל"מרשרשים אמיתיים" ביד. ואז, בחלק מהכסף היא קונה מחדש את אותה דירה, ובשאר הכסף את הדירה השניה.
(יכול להיות שהבנק חוסך ממנה את התהליך המסורבל ומאפשר לה להגיע לתוצאה דומה בלי למכור).

 

[קפבלנקה]

למיטב ידיעתי גם כיום ניתן לקבל 100% מימון כנגד שעבוד נכס קיים (תחת ההנחה שהנכס הקיים שווה פי 2 מהנכס שקונים).

 

[yossik]

עקרונית, היא יכולה למכור את הדירה שערכה עלה, לסגור בכסף שמתקבל את המשכנתא, ואז הרווח על הנייר הופך ל"מרשרשים אמיתיים" ביד. ואז, בחלק מהכסף היא קונה מחדש את אותה דירה, ובשאר הכסף את הדירה השניה.

אתה צודק, אבל זו לא הנקודה - היא רוצה מינוף של 100% ולהשאר עם שתי דירות.
וגם אם תמכור זה בסך הכול "החלפות", קנתה בזול, מכרה ברווח וקנתה ביוקר, עדיין חייבת משכנתא והתוצאה היא תיקו מינוס כי המשכנתא החדשה ארוכה יותר. בקיצור, לא קרה שום כלום, גורנישט מיט גורנישט.

 

[קפבלנקה]

לא בטוח שהבנתי אותך.
נניח יש לה דירה בבעלותה המלאה ששווה 1,400,000 ועכשו היא רוצה לרכוש דירה נוספת בעלות 700,000. על פניו ניתן לקבל 700,000 מהבנק, בתמורה לשעבד כנגד ההלוואה את הדירה הקיימת ועד לתום ההחזר שתי הדירות יהיו משועבדות. בתום ההחזר שתי הדירות שלה בבעלות מלאה. היא לא מכרה כלום.
הבעיה היחידה שאני רואה בזה, מעבר לסיכונים הרגילים שכולנו מכירים וטחנו אותם פה בפורום עד דק, היא שבמינוף של 100% שכ"ד לעולם לא יכסה את גובה ההחזר החודשי (גם אם תחת הנחה שלא מתקיימת במציאות שהשכ"ד יתקתק כמו שעון במשך 30 שנה ולא יהיו לנו שום הוצאות על הנכס, או ביטוחים, או עליות נוספות ומיסים וכו').

 

[yossik]

למיטב ידיעתי גם כיום ניתן לקבל 100% מימון כנגד שעבוד נכס קיים (תחת ההנחה שהנכס הקיים שווה פי 2 מהנכס שקונים).

אני בספק אלא אם הנכס הראשון נקי ממשכנתא. וגם אם נקי ניתן לשעבד רק כ 70% מערכו (כתבת פי 2 אני קונסרבטיבי).
ואם על הנכס הראשון יש משכנתא אז קודם מורידים 30% מערכו ומהשארית מורידים את % השיעבוד שלו למשכנתא הראשונה וקרוב לוודאי שלצורך רכישת נכס חדש לא ניתן למקסם שיעבוד של נכס שעל הנייר שווה 0 (הערכת שמאי מינוס 30% + חוב על הנכס = שואף לאפס בעלות על הנכס הראשון + הון עצמי ששולם על הנכס הראשון).

נניח יש לה דירה בבעלותה המלאה ששווה 1,400,000

נכתב שעדיין יש משכנתא על הנכס הראשון ז"א שהיא עדיין לא בבעלות מלאה...
כן, טחנו עד דק וחרשנו את הנושא הזה כבר מכל הזוויות בלפחות כ 10 שרשורים ואני מציע לנעול את השרשור.

 

[קפבלנקה]

המקרה הפרטי שלה הוא לא הנושא המעניין פה.
רק כתבתי שעד כמה שידוע לי ניתן לשעבד נכס קיים לצורך קבלת משכנתא במינוף של 100% (תחת אי אלו הנחות).
לא רואה סיבה לנעול. ספציפית הרעיון הנ"ל לא דוסקס פה יותר מידי, אם בכלל, בפורום. אבל אתה הבוס (או סגנו). אני הייתי שמח לראות לאן הדיון יכול להתפתח ויש פה בפורום כמה משקיעי נדל"ן, ואחרים, שיכולים לתרום לדיון.

 

[yossik]

אבל אתה הבוס (או סגנו).

ממש לא, אבל באמת טחנו כבר הכל ממינוף יתר, ריבית עתידית על משכנתאות, תשואה של שכ"ד לעומת גובה השקעה, משכנתא = אבן ריחיים על הצוואר ל 25-30 שנים, דיירים בעייתיים, שיפוצים ומה לא עוד.
אשמח לשמוע טיעונים נוספים. וכאמור, אל לנו לשכוח שהכתבה שעליה פותחת השרשור מסמכת היא כתבה משנת 2010 וחוקי המשחק השתנו מאז ולכן לא מחזיקה מים. ובנוסף, זה לא המקרה הפרטי של @שירה , היא העלתה תרחיש היפוטטי שנסמך על כתבה "מטעם" וממומנת עי"י חברת ייעוץ ובסך הכול כתבה ענתיקה ולכן אני חושב שאנחנו טוחנים מים, רצים בפול ספיד בניוטרל על כלום.

 

[רוני]

בוקר טוב לכולם!

לאחרונה קראתי בעיתון על אשה שרכשה דירה יחידה. לאחר מספר שנים ערך הדירה שלה עלה בכמה מאות אלפים.
לפי הבנתי על בסיס עליית הערך בלבד - לצורך הדוגמא: 300 אלף ש"ח, היא לקחה משכנתא נוספת לרכישת דירה שנייה, כאשר עליית ערך הדירה היא למעשה ההון העצמי ששימש לצורך רכישת הדירה השנייה, קרי- 100% מימון של הבנק לצורך רכישת הדירה ללא כל צורך בהון עצמי כלשהו.

אני מניחה שמשכנתא כזו היא יקרה יותר ממשכנתא רגילה- האם מישהו מכיר את הפרוצדורה הזאת/ביצע אותה בעבר?

אשמח לכל אינפורמציה, זו נראית דרך נחמדה להגדלת ההון העצמי

תודה מראש!

היי שירה, אני בצעתי זאת פעמים רבות. משכנתי נכסים בבעלותי בישראל כדי לרכוש נכסים בחו"ל במדינות שהיו במשבר ולא ניתן היה לקבל שם מימון בעיקר למשקיע זר. הפרוצדורה פשוטה בדומה למשכנתא רגילה רק שכאן יש נכון לעכשיו מגבלה של עד 50% מימון כנגד שווי הנכס. הריבית גבוהה יותר ומשכנתא זו נקראת משכנתא לכל מטרה.

 

[רוני]

נשמע מוזר, אם אני הייתי בנק לא הייתי נותן משכנתא על סמך עליית ערך וירטואלי של נכס על הנייר.
הרי זה לא מזומן ולא יכול לשמש כהון עצמי - הון עצמי זה cash money, מרשרשים אמיתיים.
גם הדירה השנייה עלתה עם הזמן בכ 300K אז מה הרוויחה?
על הנייר "הרוויחה" 300K מהדירה הראשונה ובמציאות היא משלמת כסף אמיתי עבור הדירה השניה.
גם משכנתא מחזירים, זה לא כסף חינם.

זה קיים בגדול. זו הדרך שמשתמשים בה משקיעים מקצועיים לבנות פורטפוליו נכסים ללא הצורך לחסוך או להוציא כסף מהכיס. באנגלית זה נקרא refinance, remortgage

 

[רוני]

בניית פורטפוליו נכסים באמצעות מימון חייב בידע מוקדם ומשנה זהירות. כשיש דירת מגורים אחת עם משכנתא ועקב עליית הריבית או הצמדה למדד ההחזר החודשי של המשכנתא עולה, עדיין ניתן במיקרים רבים להצטמצם ולעמוד בזה בעזרת המשכורות, לעומת זאת התנהלות לא נכונה של בעל פורטפוליו של 10 נכסים ממושכנים עלולה להביא לקריסתו במידה וההחזר החודשי של המשכנתא יעלה על גובה השכירות החודשית המתקבלת.

 

[ogi]

לשעבד דירה אחת כדי לקנות שניה זה לא באמת לקחת משכנתא של 100%.
גם לקנות שני בקבוקי שמפו במבצע 1+1 זה לא באמת לקבל בקבוק שמפו בחינם.

 

[יעל1980]

באמת טחנו כבר הכל ממינוף יתר, ריבית עתידית על משכנתאות, תשואה של שכ"ד לעומת גובה השקעה, משכנתא = אבן ריחיים על הצוואר ל 25-30 שנים, דיירים בעייתיים, שיפוצים ומה לא עוד.
א.

מקווה שהצלחתי לצטט כמו שצריך
@yossik אם זו לא חוצפה מצידי, אולי יש לך "בשלוף" לינקים לשרשורים בנושאים שפירטת לעיל? מאוד רלוונטי עבורי כיום.

 

[yossik]

מקווה שהצלחתי לצטט כמו שצריך
@yossik אם זו לא חוצפה מצידי, אולי יש לך "בשלוף" לינקים לשרשורים בנושאים שפירטת לעיל? מאוד רלוונטי עבורי כיום.

למה חוצפה? לגיטימי לגמרי,
תבדקי את התגיות בתחתית העמוד.
זה רק חלק קטן ויש עוד ועוד, לא מושלם, כי עדיין בתהלך בנייה...
יש לך שאלה ספציפית? תעלי לשרשור.