מחזור משכנתא צמודה למדד?

[אלונה]

שלום,
לקחנו לפני כשנה משכנתא (בעצם שתי משכנתאות) במספר מסלולים - קל"צ, ק"צ ופריים.
מתוך כלל ההלוואות שבמשכנתא יש שתי הלוואות מסוג "קבועה צמודה", שמהוות 50% מסך המשכנתא והן כרגע במצב אבסורדי שלמרות שאנחנו משלמים מעל שנה והסכום החודשי עולה בעצם סה"כ היתרה שנשאר לשלם גדולה מהסכום המקורי.
הלוואה אחת במסלול ק"צ של 810000 ש"ח ל288 חודשים (נותרו סה"כ 275) בריבת שנתית של 1.5%, כרגע יתרה לפרעון היא 821661 ש"ח
הלוואה אחת במסלול ר"צ של 450000 ש"ח ל252 חודשים (נותרו סה"כ 239) בריבית שנתית של 1.55%, כרגה יתרה לפרעון היא 453676 ש"ח
אני מתלבטת אם כדאי למחזר את המשכנתא ובעצם להחליף מסלול - לפריים או קבועה לא צמודה. ברור לי שעכשיו לא נקבל הצעות טובות במיוחד אבל המשך ההצמדה למדד בסכומים כאלה מרגיש לי לא נכון. בשנה הקרובה כנראה גם נקבל סכום כסף גדול ואז תהיה התלבטות אם לשים את כולו בשוק ההון או להשתמש בחלקו לסגור חלק מהמשכנתא.
אשמח לשמוע מה האופציות לדעתכם ואיזה שיקולים צריכים להיכנס להחלטה הזו.
תודה!

 

[האזרח הקטן]

והן כרגע במצב אבסורדי שלמרות שאנחנו משלמים מעל שנה והסכום החודשי עולה

לא כזה מפתיע, המדד עבר את ה5% בשנה החולפת. בהלוואה ל20-25 שנה ההחזר השנתי הוא בערך 2.5%-3% מהמשכנתא בשנים הראשונות, אז קצב הגידול של החוב גדול מהקצב בו אתם סוגרים אותו.
מה היו השיקולים שלכם לקחת שתי הלוואות עם חמישים אחוז ק"צ?
האם אתם יכולים לעלות בהחזר החודשי כדי לקצר תקופה / לעבור למסלול פריים?

 

[Solid seat]

ואז תהיה התלבטות אם לשים את כולו בשוק ההון או להשתמש בחלקו לסגור חלק מהמשכנתא

אני חושב שאם תסגרו את המשכנתא תקבלו רווח של כ5%, בלי מס, ותקטינו חוב. אם אתם חושבים שתגיעו ליותר מ5% בבורסה אחרי מס אולי כדאי לשקול את הבורסה. כמובן שזה תלוי באופק ההשקעה בבורסה. אני יודע מה אני הייתי עושה.

 

[אורי ג.]

אשמח לשמוע מה האופציות לדעתכם ואיזה שיקולים צריכים להיכנס להחלטה הזו.

זה:

השתמש בחלקו לסגור חלק מהמשכנתא.

 

[הורדוס]

מה זה מסלול רצ?

אתה רואה תרחיש בו לא תוכלו לעמוד בתשלומים בשנה הקרובה?

 

[אלונה]

תודה לעונים. לא רואה תרחיש שלא נוכל לעמוד בתשלומים.
למה שנעלה בהחזר החודשי כדי לקצר תקופה? אחת הסיבות שפרסנו לתקופה ארוכה הייתה בשביל לא לפגוע מדי בחסכונות המושקעים בשוק ההון שעושים תשואה יפה לאורך זמן.
ההתלבטות היא האם להחליף את חלק ההלוואה שהוא צמוד מדד בפריים או הלוואה לא צמודת מדד לאור האינפלציה. כרגע מדובר ב50% צמוד מדד מהלוואה בסכום גבוה לתקופה של מעל 20 שנה.

 

[אורי ג.]

למה שנעלה בהחזר החודשי כדי לקצר תקופה? אחת הסיבות שפרסנו לתקופה ארוכה הייתה בשביל לא לפגוע מדי בחסכונות המושקעים בשוק ההון שעושים תשואה יפה לאורך זמן.

החזר משכנתא = השקעה לכל דבר ועניין עם תשואה יפה (היום) וחסרת סיכון לחלוטין.

 

[האזרח הקטן]

למה שנעלה בהחזר החודשי כדי לקצר תקופה? אחת הסיבות שפרסנו לתקופה ארוכה הייתה בשביל לא לפגוע מדי בחסכונות המושקעים בשוק ההון שעושים תשואה יפה לאורך זמן.

בהלוואה צמודת מדד לתקופה ארוכה בהכרח תגדילי את ההחזר לאורך הזמן, רק שעל הדרך גם גובה הקרן יכול לעלות - במיוחד בשליש הראשון של תקופת ההלוואה.
אם תמירו אותה להלוואת פריים, ההחזר החודשי יעלה (לפחות בתקופה של ריבית גבוהה) אבל לפחות הנגיסה בקרן תהיה מובטחת ואין תרחיש שהקרן תעלה (אלא אם לא תעמדו בתשלומים החודשיים).

 

[Couch Potato]

החזר משכנתא = השקעה לכל דבר ועניין עם תשואה יפה (היום) וחסרת סיכון לחלוטין.

אז עקרונית במקרה כזה כדאי להפנות כל כסף פנוי ואפילו קרן השתלמות נזילה וחסכונות שמושקעים במדדים להקטנת המשכנתא?

 

[Solid seat]

אז עקרונית במקרה כזה כדאי להפנות כל כסף פנוי ואפילו קרן השתלמות נזילה וחסכונות שמושקעים במדדים להקטנת המשכנתא?

לא כל כסף פנוי, אבל הרבה כספים כן. לא הייתי מוכר מניות, למשל.

 

[אורי ג.]

אז עקרונית במקרה כזה כדאי להפנות כל כסף פנוי ואפילו קרן השתלמות נזילה וחסכונות שמושקעים במדדים להקטנת המשכנתא?

מאד יתכן וכן, ישנם הרבה פקטורים כמו:
במה מושקע וצפי התשואה בגינו
מה המס הצפוי
מה הם תנאי המשכנתא
וכו' וכו'

 

[האזרח הקטן]

אז עקרונית במקרה כזה כדאי להפנות כל כסף פנוי ואפילו קרן השתלמות נזילה וחסכונות שמושקעים במדדים להקטנת המשכנתא?

במיוחד משתלם להקטין את המסלולים הגרועים במשכנתא, אם ישנם כאלו.

 

[קול במדבר]

שלום,
לקחנו לפני כשנה משכנתא (בעצם שתי משכנתאות) במספר מסלולים - קל"צ, ק"צ ופריים.
מתוך כלל ההלוואות שבמשכנתא יש שתי הלוואות מסוג "קבועה צמודה", שמהוות 50% מסך המשכנתא והן כרגע במצב אבסורדי שלמרות שאנחנו משלמים מעל שנה והסכום החודשי עולה בעצם סה"כ היתרה שנשאר לשלם גדולה מהסכום המקורי.
הלוואה אחת במסלול ק"צ של 810000 ש"ח ל288 חודשים (נותרו סה"כ 275) בריבת שנתית של 1.5%, כרגע יתרה לפרעון היא 821661 ש"ח
הלוואה אחת במסלול ר"צ של 450000 ש"ח ל252 חודשים (נותרו סה"כ 239) בריבית שנתית של 1.55%, כרגה יתרה לפרעון היא 453676 ש"ח
אני מתלבטת אם כדאי למחזר את המשכנתא ובעצם להחליף מסלול - לפריים או קבועה לא צמודה. ברור לי שעכשיו לא נקבל הצעות טובות במיוחד אבל המשך ההצמדה למדד בסכומים כאלה מרגיש לי לא נכון. בשנה הקרובה כנראה גם נקבל סכום כסף גדול ואז תהיה התלבטות אם לשים את כולו בשוק ההון או להשתמש בחלקו לסגור חלק מהמשכנתא.
אשמח לשמוע מה האופציות לדעתכם ואיזה שיקולים צריכים להיכנס להחלטה הזו.
תודה!

דילמה כואבת,
אני אישית לא הייתי נשאר עם חוב שגודל,

לפריסה יש משמעות מכריעה להתפתחות החוב,
בפריסה ל- 30 שנה נקודת ההכרעה היא באינפלציה של כ-2.7 לעומת 9.4 בפריסה ל-10 שנה ובמקרה שלך 3.5 ל-288 ח'

נחמה תוכלי למצוא שלפחות ערך הנכס גדל יותר מהחוב,

 

[אלונה]

החזר משכנתא = השקעה לכל דבר ועניין עם תשואה יפה (היום) וחסרת סיכון לחלוטין.

יכול להסביר איך החזר משכנתא מתרגם לתשואה?

 

[האזרח הקטן]

יכול להסביר איך החזר משכנתא מתרגם לתשואה?

הקטנת חוב חוסכת תשלומי ריבית - זו תשואה לכל דבר. אם אתם מסיימים לשלם את המשכנתא במקום עוד עשרים וחמש שנה כבר עוד עשר שנים, תרוויחו 15 שנה של הון שתוכלו להשקיע ושיעשה תשואה, במקום לשלם ריבית.
והדבר העיקרי, בניגוד לרווח בבורסה, על ריבית שחסכתם מלשלם אין מס, בניגוד ל25% ריאלי שיש על רווחים בשוק ההון. כלומר אם הריבית שאתם משלמים על המשכנתא היא 5%, זה מקביל לתשואה של 6.66% ברוטו בשוק ההון.

 

[אלונה]

תודה על ההסבר המפורט!
ניסיתי לעשות את החישוב על ההלוואה של ה450K ש"ח. הקרן שנותרה לשלם שם כרגע היא 453676 וסך התשלומים שנותר הוא 239. ריבית קבועה של 1.56 קרן צמודת מדד. בהנחה של מדד שנתי ממוצע של 1.7 על פני כלל התקופה (כמעט 20 שנה) לפי מחשבון משכנתאמן יוצא שהסכום הכולל להחזר בסוף התקופה הוא 628220 ש"ח. למיטב הבנתי זה מתרגם לאחוז תשואה שנתי של 1.65% (השתמשתי בפונקציית XIRR) שמקביל לתשואה ברוטו בשוק ההון של 2.20%.
אפילו בהנחה שנראית לי די קיצונית של מדד שנתי ממוצע של 5 זה מביא את התשואה השנתית ל3.55% וברוטו בשוק ההון 4.73%.
על פניו לא מדובר בתשואה מרשימה לאורך תקופה כזאת. מה אני מפספסת?

 

[האזרח הקטן]

משהו במספרים שלך נשמע לא נכון - מדד של 5% בשנה יגדיל את ההחזר החודשי וגם הקרן תמשיך לגדול.
תבדקי באקסל מה קורה בעוד חמש/עשר שנים למשכנתא ולתיק מנייתי (מבחינת גובה התיק פחות גובה הקרן) בשני תרחישים:
1. 100,000 שאת מכניסה עכשיו לפירעון מוקדם
למסלול הכי יקר, לפי אינפלציה של 2/3/5%.
2. 100,000 שאת שמה בתיק מנייתי עם הנחות תשואה סבירות שונות (לא הייתי בונה על התשואות שהיו בשנים האחרונות בסביבת ריבית גבוהה יחסית).

 

[עומל תחת השמש]

החזר משכנתא = השקעה לכל דבר ועניין עם תשואה יפה (היום) וחסרת סיכון לחלוטין.

+1

 

[עומל תחת השמש]

הקטנת חוב חוסכת תשלומי ריבית - זו תשואה לכל דבר. אם אתם מסיימים לשלם את המשכנתא במקום עוד עשרים וחמש שנה כבר עוד עשר שנים, תרוויחו 15 שנה של הון שתוכלו להשקיע ושיעשה תשואה, במקום לשלם ריבית.
והדבר העיקרי, בניגוד לרווח בבורסה, על ריבית שחסכתם מלשלם אין מס, בניגוד ל25% ריאלי שיש על רווחים בשוק ההון. כלומר אם הריבית שאתם משלמים על המשכנתא היא 5%, זה מקביל לתשואה של 6.66% ברוטו בשוק ההון.

+1

 

[amit]

תודה על ההסבר המפורט!
ניסיתי לעשות את החישוב על ההלוואה של ה450K ש"ח. הקרן שנותרה לשלם שם כרגע היא 453676 וסך התשלומים שנותר הוא 239. ריבית קבועה של 1.56 קרן צמודת מדד. בהנחה של מדד שנתי ממוצע של 1.7 על פני כלל התקופה (כמעט 20 שנה) לפי מחשבון משכנתאמן יוצא שהסכום הכולל להחזר בסוף התקופה הוא 628220 ש"ח. למיטב הבנתי זה מתרגם לאחוז תשואה שנתי של 1.65% (השתמשתי בפונקציית XIRR) שמקביל לתשואה ברוטו בשוק ההון של 2.20%.
אפילו בהנחה שנראית לי די קיצונית של מדד שנתי ממוצע של 5 זה מביא את התשואה השנתית ל3.55% וברוטו בשוק ההון 4.73%.
על פניו לא מדובר בתשואה מרשימה לאורך תקופה כזאת. מה אני מפספסת?

במדד 5 ההחזר הכולל יהיה 1,044,000.
ומדד של 1.7 זה סופר אופטימי.