מחזור משכנתא

[יושב קרנות]

ערב טוב
שמעתי מיועץ משכנתאות טענה אשמח לאמת אותה עם ידיעתכם.
באם יש לי מסלול צמוד מדד שאינני מעוניין בו אך רוצה להחליפו במסלול שאינו צמוד מדד במקום לפרוע אותו,
אני יכול לדרוש מהבנק שימחזרו לי 'וימירו' לי את ההלוואה הצמודה בהלוואת פריים.
המקסימום ריבית, לטענתו, שיכול הבנק לדרוש הינה עד p+1 (כיום 2.6).
ידוע לכם משהו כזה?
(וא"כ למה הבחור הממונף לוקח מסלול פיתוי ומחזירו, ולא ממיר את הסכום להלוואה יחסית זולה?)

 

[אורי ג.]

המקסימום ריבית, לטענתו, שיכול הבנק לדרוש הינה עד p+1 (כיום 2.6).
ידוע לכם משהו כזה?

קשקוש.

(וא"כ למה הבחור הממונף לוקח מסלול פיתוי ומחזירו, ולא ממיר את הסכום להלוואה יחסית זולה?)

למה לא לקחת אותה מההתחלה במסלול הזה?

 

[יושב קרנות]

קשקוש.

הבק לא חייב להחליף לך את ההלוואה או שהבנק לא מחוייב לריבית כזאת?

למה לא לקחת אותה מההתחלה במסלול הזה?

בשביל להוזיל את המסלולים האחרים.

 

[אורי ג.]

בשביל להוזיל את המסלולים האחרים.

שטויות, לא יוזיל לך דבר.

הבק לא חייב להחליף לך את ההלוואה או שהבנק לא מחוייב לריבית כזאת?

לא מחויב לריבית.
לגבי מחזור ההלוואה אני לא יודע אם הוא חייב, בכלל לא בטוח.

 

[ישראלית]

הוא חייב להסכים לפרעון מוקדם של כל חלק מחלקי ההלוואה לפי רצון הלקוח בכפוף לעמלות שקבע בנק ישראל אבל אינו מחוייב להלוות חזרה את הכסף במסלול אחר או במסלול כלשהו.

כוונת היועץ שלך כנראה שזה בערך המרווח שהבנק יסכים להמיר את המסלולים (בנוסף על עמלת פירעון מוקדם ועמלת היוון אם יש).

יש כאן רווח נוסף שבעת לקיחת ההלוואה הבנק לא יכול לתת יותר משני שליש (לפי העידכון האחרון של בנק ישראל) בפריים אבל אחרי שנתן שליש קבועה ושתי שליש פריים והלקוח פורע את חלק הקבועה מותר לו להוסיף עוד הלוואה שגם היא עד שני שליש פריים. אם תעשה את זה שוב ושוב תגיע כמעט ל100% פריים 99.99999...

כל זה גם במקרה שההלוואה המקורית היא עד גבול שווי הבטוחה של הנכס (50 70 75% בהתאם).



הבנק לא חייב לך אבל מותר לו.

 

[half-solid]

מותר לו להוסיף עוד הלוואה

מתכוון למחזור? או לסתם הלוואה נוספת?

אם נוספת - אפשר לקחת הלוואה עד 50% משווי הדירה.

נסביר בדוגמא:
נגיד הדירה שווה מיליון, ההלוואה 750 אלף: 500 פריים, 250 קלצ.
מחזיר 250 קלצ.
לא יכול לקחת הלוואה, כי יש הלוואה של 500 על דירה בשווי מיליון. סך ההלוואות לאחר הלוואה נוספת בכזה מצב היא 500. אם כבר יש 500, לא ניתן לקחת הלוואה.

לכן צריך לשחוק חלק מההלוואה, כדי לקבל הלוואה נוספת ולהגיע חסך הכל 50% הלוואה משווי הנכס

 

[ישראלית]

אני חושב שאתה לא צודק.

לא ניתן לקחת מעבר ל50% למטרת קניית דירה אחרת. אבל כאן זה לשם מיחזור זה מותר. (יש עוד הרבה פרצות בתקנות בנק ישראל רק שבדרך כלל הבנקים עובדים לפי הרוח שלו ולא מחפשים לעזור ללקוח בניגוד לשאיפת בנק ישראל).

 

[half-solid]

יש מיחזור שמוגדר מיחזור. בזה אני לא מבין, אין לי מושג איך זה עובד ומה המשמעויות.
ויש מיחזור מהונדס שאתה עושה מבלי שהבנק ידע שזה מיחזור: מה שתיארתי קודם. כאן אתה מוגבל כפי שציינתי בהודעה קודמת.

לכן שאלתי:

מתכוון למחזור? או לסתם הלוואה נוספת?

 

[ישראלית]

אני לא בטוח שהבנתי אותך ואולי גם לך לא ברור....

 

[רימון]

זהו שוק חופשי . הבנק יכול לבקש כל ריבית העומדת בתנאי חוק אשראי הוגן" (משהו כמו 12% בשנה).
אולי הייתה אי הבנה והיועץ אמר שסביר שלא תקבל מעל פריים +1%?

 

[יושב קרנות]

יתכן. תודה.
לדעתך זהו טווח הריבית שיבקשו?

 

[Meni Adam]

יש כאן רווח נוסף שבעת לקיחת ההלוואה הבנק לא יכול לתת יותר משני שליש (לפי העידכון האחרון של בנק ישראל) בפריים אבל אחרי שנתן שליש קבועה ושתי שליש פריים והלקוח פורע את חלק הקבועה מותר לו להוסיף עוד הלוואה שגם היא עד שני שליש פריים. אם תעשה את זה שוב ושוב תגיע כמעט ל100% פריים 99.99999...

את בטוחה לגבי זה?

 

[ישראלית]

באופן עקרוני זה נכון.
אבל אם זה פירעון והלוואה נוספת ולא מיחזור הבנק לא יוכל להגדיר את ההלוואה החדשה כ'הלוואה לדיור' (ואז אין עליה כלל מגבלת הפריים ומאידך זה יהיה בריבית יותר יקרה) אלא אם כן זה לשיפוץ (זה גם נקרא לדיור) או כביכול לשיפוץ.....

 

[ישראלית]

אתה בטוח לגבי זה