למכור או להמשיך להשכיר?

[Okiru]

שלום לכולם,

בבעלותי ובבעלות אשתי דירה חדשה מקבלן שרכשנו לפני כ3 שנים.
לקח לנו בערך שנה וחצי לקבל את הדירה, גרנו בה כחצי שנה, היא עמדה ריקה במשך שנה והשכרנו אותו ביוני 2022 לראשונה.
נכון לעכשיו היא מושכרת ב3,500 ש"ח.

נתונים נוספים: הדירה עלתה לנו 1.17M כאשר ה70K מגלמים ריהוט שהגיע עם הדירה (הדירה לדוגמה בפרויקט), לקחנו משכנתא מקסימלית של 877.5K שאנו משלמים כבר 3 שנים, נכון להיום במשכנתא נשאר כ816K אשר משולמים בתשלומים חודשיים של 5080 ש"ח.
כמו"כ, נכון להיום מחיר הדירה עפ"י עסקאות שהתבצעו באזור נע בין 1.55M - 1.65M.
**עריכה**
מבחינת פירוט מצב כללי ופיננסי:

בני 29, נשואים + 1
הכנסה חודשית ממוצעת - 34K
הוצאות חודשיות ממוצעות - 25K (השאר הולך לפר"י עבור Sinking Funds וכ$1000 לתיק השקעות, מה שנשאר פשוט בעו"ש).
קיים תיק השקעות ע"ס 105K בIBKR
קיימת קרן ביטחון בשווי 3 חודשי מחיה שנמצאת בפר"י
** סוף עריכה **

הדיירים לפני 3 חודשים התחילו את השנה השניה שלהם שהיא גם השנה הראשונה לאופציה מתוך 2 שניתנו להם.

רציתי להעזר בכם ובניסיונכם להחליט האם כדאי לי לחתור למכור את הדירה הזו או שמא להמשיך להשכיר אותה?

חשוב לציין כי אני מאמין שאת קפיצת המדרגה הגדולה מבחינת ערך הדירה היא כבר ביצעה, וזה לא מקום שאנחנו כנראה נעבור אליו בעתיד.

תודה לכולם.

 

[הורדוס]

נתונים נוספים: הדירה עלתה לנו 1.17M כאשר ה70K מגלמים ריהוט שהגיע עם הדירה (הדירה לדוגמה בפרויקט)

70 אלף על ריהוט מתצוגה בשביל דירה להשכרה?? באמת??

רציתי להעזר בכם ובניסיונכם להחליט האם כדאי לי לחתור למכור את הדירה הזו או שמא להמשיך להשכיר אותה?

מה תעשו עם הכסף במידה ותמכרו?

 

[Okiru]

70 אלף על ריהוט מתצוגה בשביל דירה להשכרה?? באמת??

זה היה ריהוט, הנמכות גבס, מזגן מיני מרכזי, נקודת מים נוספת במרפסת שלא הייתה בדירות האחרות, טפטים, דירת 4 חדרים מאובזרת קומלפט לרמת הכוסות במטבח... וזו לא הייתה אמורה להיות דירה להשכרה, פשוט אשתי נכנסה להריון אחרי חצי שנה ופרססנו חזרה לאמא שלה...

מה תעשו עם הכסף במידה ותמכרו?

את האמת שלא חשבתי על משהו ספציפי, אני כרגע מחזיק בתיק השעות בשווי של קצת יותר מ100K אשר רובו נשען על מחקי מדד.
אוכל לשים בהשקעה לטווח קצר קרי קרן כספית עד להחלטה -- אבל אני מניח שזה יהיה או לקנות דירה שכן מחזירה בשכירות לפחות את המשכנתא או להשקיע באפיק סולידי, להמשיך לחסוך ולקנות דירה באזור שאשתי רוצה להתגורר בו (דירות בשווי של 3M צפונה).

 

[הורדוס]

את האמת שלא חשבתי על משהו ספציפי, אני כרגע מחזיק בתיק השעות בשווי של קצת יותר מ100K אשר רובו נשען על מחקי מדד.
אוכל לשים בהשקעה לטווח קצר קרי קרן כספית עד להחלטה -- אבל אני מניח שזה יהיה או לקנות דירה שכן מחזירה בשכירות לפחות את המשכנתא או להשקיע באפיק סולידי, להמשיך לחסוך ולקנות דירה באזור שאשתי רוצה להתגורר בו (דירות בשווי של 3M צפונה).

לקנות קרן כספית ולחכות לראות מה קורה - רעיון לא טוב לדעתי שיכול להכניס אותך למצב קיפאון אחרי המכירה ותשואה ריאלית שלילית.

למכור ולקנות אחרת עם תזרים מאוזן - המון עבודה, לפחות 100 בעלויות עסקה, לא רואה מה מתרוויחו ממהלך כזה אם תמשיכו להשקיע באותו אזור.
אם התזרים השלילי ככ מפריע אפשר למחזר משכנתא ולהוריד החזרים בכמעט אלף בחודש.

אם רוצים לחסוך לדירת מגורים זה מעולה אבל לדעתי עדיף להמשיך להחזיק בדירה עד אז, זה ייתן לכם גידור מסוים למחירי הנדלן, השוכר משלם את הריבית של המשכנתא ותמכרו כאשר אתם יודעים שתוכלו לקנות בית למגורים.


בכל אופן, אם תכתוב ביותר פירוט על האלטרנטיבות ועל מצבכם הפיננסי הנוכחי תקבל תגובות יותר טובות.

 

[Okiru]

אם התזרים השלילי ככ מפריע אפשר למחזר משכנתא ולהוריד החזרים בכמעט אלף בחודש.

אני לא כל כך בטוח, המשכנתא שלקחנו הייתה בריביות נורמליות לפני העליה, להלן הפירוט:
1. קל"צ 393K למשך 20 שנה בריבית של 2.75%
2. פריים 288K למשך 25 שנה בריבית של P-0.55%
3. משתנה כל 5 196.5K למשך 20 שנה בריבית של 2.7% (שינוי יתבצע ב02/2026)

בכל אופן, אם תכתוב ביותר פירוט על האלטרנטיבות ועל מצבכם הפיננסי הנוכחי תקבל תגובות יותר טובות.

אין באמת אלטרנטיבות שחשבתי עליהם, פשוט "מציק" לי הסיטואציה של התזרים השלילי ושוקל האם להשאיר את זה בצורה הזו או לא.

מבחינת פירוט מצב כללי ופיננסי:

בני 29, נשואים + 1
הכנסה חודשית ממוצעת - 34K
הוצאות חודשיות ממוצעות - 25K (השאר הולך לפר"י עבור Sinking Funds וכ$1000 לתיק השקעות, מה שנשאר פשוט בעו"ש).
קיים תיק השקעות ע"ס 105K בIBKR
קיימת קרן ביטחון בשווי 3 חודשי מחיה שנמצאת בפר"י

 

[הורדוס]

אני לא כל כך בטוח, המשכנתא שלקחנו הייתה בריביות נורמליות לפני העליה, להלן הפירוט:
1. קל"צ 393K למשך 20 שנה בריבית של 2.75%
2. פריים 288K למשך 25 שנה בריבית של P-0.55%
3. משתנה כל 5 196.5K למשך 20 שנה בריבית של 2.7% (שינוי יתבצע ב02/2026)

אפשר, תצטרכו למחזר הכל, או למחזר הכל חוץ מהקלצ בדרגה שנייה ולפרוס ל30 שנה אבל אפשר.

 

[הורדוס]

אין באמת אלטרנטיבות שחשבתי עליהם, פשוט "מציק" לי הסיטואציה של התזרים השלילי ושוקל האם להשאיר את זה בצורה הזו או לא.

זאת לא סיבה מספיק טובה לדעתי להיכנס לעסקה שתדרוש ממכם עלויות נלוות ככ גבוהות, הרבה מאמץ נפשי, ואולי גם אובדן תשואה עד שתחליטו מה לעשות.

יכול להיות שבאמת כדאי למכור ולעשות משהו אחר עם הכסף, אבל עדיף להגיע חזה יותר בשל ועם תכנית עבודה.