להשכיר או למכור? עוד התלבטות

Kramer89

משתמש ותיק
הצטרף ב
21/5/20
הודעות
74
דירוג
57
שלום לכולם,
קראתי את הפוסטים האחרונים בנושא ועדיין לא הצלחתי להחליט. כנראה בגלל שמצבנו שונה.
הפרטים:
זוג בגילאי ה- 30 + 1. אישתי כרגע בחל"ד, אני מכניס 11K נטו. נכון להיום לא מצליחים לחסוך.
הדירה שלנו ממוקמת בעיר גנרית בשפלה וסמוכה למוסדות לימוד. קומה 3 מתוך 4, אין חניה ומעלית. 3 חדרים, כ- 80 מ"ר.
כיום 13 מתוך 15 דירות בבניין מושכרות בעיקר לרווקים ושותפים אחרי שמשפחות שגרו פה עזבו לטובת שיפור דיור.
הועד מנוהל החל מהחודש דרך חברת ניהול.
הדירה שווה כ- 1.5M, קנינו לפני כ- 5 שנים ב- 1.17M ושיפצנו בכ- 180K. הבניין ישן ומתוחזק ברמה סבירה אבל הדירה שלנו מצוינת עם תשתיות מעולות ונראת יופי.
יש משכנתא ע"ס 680K, מחזירים 4K בחודש. תמהיל 1/3ים סטנדרטי, ביצענו מחזור מוקדם יותר השנה וכעת הריביות סבבה (סיפור ארוך וכבר כתבתי עליו בעבר אבל אשמח לפרט שוב...)
קנינו אותה מלכתחילה במיקום כזה שיאפשר מכירה ברווח או השכרה לטובת השקעה וכעת הגיעה העת לעזוב לפריפריה לטובת קרבה למשפחה, שיפור באיכות החיים ושינוי קריירה של שנינו.

טיעונים בעד מכירה: כיום אנחנו במצב שאין לנו עניין בבעלות על הדירה. הדירה לא מקנה לנו תחושת ביטחון במגורים מכיוון שאנחנו כבר לא מרוצים מהסביבה והסיכוי שנחזור למרכז קטן מאוד. גם אם נחזור זה לא יהיה לדירה הזאת, בוודאות. אין לנו עניין לגור בעיר הזאת. עייפנו מהתעסקות עם שכנים בבניין משותף (נזילות, רעש, זיהום ולכלוך).
אנחנו חוששים מאוד מניהול הדירה מרחוק (שעתיים נסיעה בלי פקקים במיקום החדש). איך נחליף משכירים? מה נעשה במקרה של תקלות? איך נתמודד מרחוק עם סרבני תשלום פוטנצאליים וכל מיני בעיות לא צפויות? הדירה לא מחולקת בעוד שאר הדירות בבניין מחולקות וכעת מאוחר מידי לעשות את זה כי כבר שיפצנו. יש פה אובדון תשואה פוטנציאלית שקשה להתעלם ממנו. המגמה המובהקת בבניין היא לחלק דירות.
האלטרנטיבה היא למכור (לדעתי אנחנו פטורים ממס שבח בגלל שזו דירה יחידה אבל לא בדקתי עם גורם מוסמך) ולהשקיע לטווח ארוך ע"י פתיחת תיק השקעות בניהול אישי והזרמת מזומנים ע"ב חודשי לאחר שנסיים את החלד ונתאזן ע"מ לקבל פוש לפנסיה בעוד 20 שנה. כיום אני מרגיש בטוח מאוד בפתיחת תיק לאחר שנים של קריאה (פה ובמקומות אחרים) וניסיון נחמד שאפילו הניב רווח בתחילת הקורונה ונסגר עקב כך שהבנתי שאני צריך למחזר משכנתא.

מצד שני: יש לנו אחלה דירה, היא באיזור ביקוש, היא תושכר בוודאות גבוהה, עברנו את החלקים הקשים של קנייה/מחזור/מגורים בדירה. למה שנמכור ונאבד את המינוף? לא החזקנו בה מספיק וברגע שנמכור נאבד את ה"כסף הזול" שאנחנו מקבלים כרגע מהבנק. אני מתאר לעצמי שבעוד 15/20 שנה מכירה של הדירה תניב רווח גדול יותר ובנתיים השכירות תכסה את המשכנתא.

מה דעתכם? אני כמובן נוטה למכירה אבל אנשים שקרובים אלי הצליחו ליטוע בי פחד שמא אני עושה טעות ועומד להפסיד.
אשמח מאוד לשמוע מכם!
 

דאניל

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/10/18
הודעות
1,215
דירוג
1,475
מחזירים 4K
תסתכלו ביד2 ותנסו להבין כמה שכר דירה תוכלו לקבל עליה אם תשכירו.
דווקא זה שהדירה לא מחולקת יכול לעזור לכם להשכיר לזוג או למשפחה קטנה, שבד"כ שוכרים לטווח ארוך יותר מסטודנטים שותפים.
אם אתם קרובים למוסדות להשכלה גבוהה, תוכלו למצוא למשל זוג דוקטורנטים מתחילים, ואז יהיה לכם יחסית שקט 5-8 שנים D:
 

Kramer89

משתמש ותיק
הצטרף ב
21/5/20
הודעות
74
דירוג
57
תסתכלו ביד2 ותנסו להבין כמה שכר דירה תוכלו לקבל עליה אם תשכירו.
דווקא זה שהדירה לא מחולקת יכול לעזור לכם להשכיר לזוג או למשפחה קטנה, שבד"כ שוכרים לטווח ארוך יותר מסטודנטים שותפים.
אם אתם קרובים למוסדות להשכלה גבוהה, תוכלו למצוא למשל זוג דוקטורנטים מתחילים, ואז יהיה לכם יחסית שקט 5-8 שנים D:
גם 4k
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
534
דירוג
487
תשכירו את הדירה הנוכחית, ותשכרו דירה במקום אליו אתם רוצים לעבור. אחרי שנה ראיתם שהשד לא נורא כל-כך? תמשיכו ככה.
ואם השד כן יהיה נורא? תמכרו (זה גם כנראה יהיה ביותר רווח..).
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
4,292
דירוג
4,843
אתם תמיד יכולים להתחיל באפשרות של השכרה לשנה-שנתיים הקרובות כדי לבחון אם זה מתאים לכם, ולהחליט על מכירה אם תראו שזה מייצר לכם כאבי ראש מיותרים.
 

Kramer89

משתמש ותיק
הצטרף ב
21/5/20
הודעות
74
דירוג
57
ראיתם שהשד לא נורא כל-כך? תמשיכו ככה.
ואם השד כן יהיה נורא? תמכרו (זה גם כנראה יהיה ביותר רווח..).
להחליט על מכירה אם תראו שזה מייצר לכם כאבי ראש מיותרים.
מה דעתכם על ירידת ערך במקרה של השכרה? הערכתי שהערך יחתך בכ- 50K ברגע ששוכרים יכנסו לפה, בדומה לירידת ערך בקניית רכב. במצב כזה נצטרך להשכיר לזמן ארוך יותר כדי לכסות הוצאות
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
4,292
דירוג
4,843
מה דעתכם על ירידת ערך במקרה של השכרה? הערכתי שהערך יחתך בכ- 50K ברגע ששוכרים יכנסו לפה, בדומה לירידת ערך בקניית רכב. במצב כזה נצטרך להשכיר לזמן ארוך יותר כדי לכסות הוצאות
למה שהערך יירד ב50 אלף בגלל כניסת שוכרים? זה נכון ששוכר גרוע יכול להרוס נכס אבל לא חסר שוכרים נורמטיבים שבסך הכל מחפשים מקום לגור בו.
 

Kramer89

משתמש ותיק
הצטרף ב
21/5/20
הודעות
74
דירוג
57
למה שהערך יירד ב50 אלף בגלל כניסת שוכרים? זה נכון ששוכר גרוע יכול להרוס נכס אבל לא חסר שוכרים נורמטיבים שבסך הכל מחפשים מקום לגור בו.
יכול להיות שלא הערכתי את זה נכון. לקחתי בחשבון תיקוני טיח, ניאגרות, ארונות מטבח, מזגנים וכו'
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
534
דירוג
487
מה דעתכם על ירידת ערך במקרה של השכרה? הערכתי שהערך יחתך בכ- 50K ברגע ששוכרים יכנסו לפה, בדומה לירידת ערך בקניית רכב. במצב כזה נצטרך להשכיר לזמן ארוך יותר כדי לכסות הוצאות
ואם יפול טיל לאו על הבית?
50k זה אומר שהוא שבר לך קירות בבית עם פטיש. אם אתה רוצה להיות יותר צדיק מהאפיפיור קח בחשבון לאחר שנה רענון של 5,000-7,000 ש''ח, יותר ריאלי בעיניי.
 

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
8,206
דירוג
13,371
דווקא זה שהדירה לא מחולקת יכול לעזור לכם להשכיר לזוג או למשפחה קטנה, שבד"כ שוכרים לטווח ארוך יותר מסטודנטים שותפים.
לא בטוח שמשפחה תרצה לגור (בין אם בשכירות או בבעלות) בבניין שרוב מוחלט הם רווקים ושותפים, עובדה שגם הפות"ש לא מרוצה מזה.
מה דעתכם על ירידת ערך במקרה של השכרה?
אם אתה מוכר למשקיע, זה דווקא נקודה לזכותך שיש שוכרים בדירה.
לפי מה שתיארת את מצב הבניין ואת סוג האוכלוסיה (רווקים), נראה לי שאם תחליטו על מכירה - כדאי לפנות לשוק המשקיעים.
 

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
11,307
דירוג
13,001

גרהם

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/3/15
הודעות
14,118
דירוג
16,352
מצד שני: יש לנו אחלה דירה, היא באיזור ביקוש, היא תושכר בוודאות גבוהה, עברנו את החלקים הקשים של קנייה/מחזור/מגורים בדירה. למה שנמכור ונאבד את המינוף? לא החזקנו בה מספיק וברגע שנמכור נאבד את ה"כסף הזול" שאנחנו מקבלים כרגע מהבנק. אני מתאר לעצמי שבעוד 15/20 שנה מכירה של הדירה תניב רווח גדול יותר ובנתיים השכירות תכסה את המשכנתא.
למה שכתבת קוראים "אפקט הבעלות" שמשמעותו שאתה נותן ערך גבוה לנכס משוויו, בגלל שהוא שייך לך.
אם לא היתה לך דירה והיה לך הון עצמי לרכישה, היית קונה את הדירה הנוכחית שלך לצורך השקעה? אם לא, אז ההבדל בין הדוגמה למציאות הוא רק עלויות רכישה ומכירה (מתווך, עורך דין וכו') והזמן שיירש לך למכור ולקנות דירה אחרת.
אף אחד לא יודע מה תהיה התדמית של העיר שלך בעוד 15-20 שנה, איך תיחשב השכונה ומה יהיה מצב הביין (חברת ניהול היא לא ערובה לכלום). בכל מקרה, סביר שגם באזור שאתה עומד לעבור אליו יש דירות שיהיו שוות יותר בעוד 15-20 שנה.
אם יהיה לך תיזמון טוב בעסקאות תוכל אפילו לגרור את המשכנתה וכך לא תאבד את המינוף הזול שאתה אוהב (בצדק), ואולי אפילו להתאים אותו לצרכיך הנוכחיים.
 

גרהם

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/3/15
הודעות
14,118
דירוג
16,352
אני עדיין תקוע על 3 המילים האחרונות...
רוב האנשים קוראים לרכיב הקרן של המשכנתה "הוצאה", למרות שכלכלית זה חסכון / השקעה.
אם זה המצב כאן, אז הוצאות של 7000 ש"ח לזוג + 1 זה לא המון.
 

הרציני

משתמש ותיק
הצטרף ב
20/8/21
הודעות
76
דירוג
80
למה? - תינוק זו הוצאה די גדולה
פעם, זקן אחד לימד אותי, שאפילו חיסכון של 50 שח זה חיסכון וראוי לציין זאת.
חל"ד = חופשת לידה
באמת??
רוב האנשים קוראים לרכיב הקרן של המשכנתה "הוצאה", למרות שכלכלית זה חסכון / השקעה.
מסכים איתך.
 

Kramer89

משתמש ותיק
הצטרף ב
21/5/20
הודעות
74
דירוג
57
לא בטוח שמשפחה תרצה לגור (בין אם בשכירות או בבעלות) בבניין שרוב מוחלט הם רווקים ושותפים, עובדה שגם הפות"ש לא מרוצה מזה.
מסכים כמובן
נראה לי שאם תחליטו על מכירה - כדאי לפנות לשוק המשקיעים.
לחלוטין. יש כרגע 2 דירות מתוך 15 בהם גרים הבעלים (אנחנו והשכן מלמעלה ושנינו עוזבים תוך שנה).
למה שכתבת קוראים "אפקט הבעלות" שמשמעותו שאתה נותן ערך גבוה לנכס משוויו, בגלל שהוא שייך לך.
אם לא היתה לך דירה והיה לך הון עצמי לרכישה, היית קונה את הדירה הנוכחית שלך לצורך השקעה? אם לא, אז ההבדל בין הדוגמה למציאות הוא רק עלויות רכישה ומכירה (מתווך, עורך דין וכו') והזמן שיירש לך למכור ולקנות דירה אחרת.
אף אחד לא יודע מה תהיה התדמית של העיר שלך בעוד 15-20 שנה, איך תיחשב השכונה ומה יהיה מצב הביין (חברת ניהול היא לא ערובה לכלום). בכל מקרה, סביר שגם באזור שאתה עומד לעבור אליו יש דירות שיהיו שוות יותר בעוד 15-20 שנה.
אם יהיה לך תיזמון טוב בעסקאות תוכל אפילו לגרור את המשכנתה וכך לא תאבד את המינוף הזול שאתה אוהב (בצדק), ואולי אפילו להתאים אותו לצרכיך הנוכחיים.
מעניין, אבל אני לא בטוח איך להתייחס לזה. אני משקלל את המחיר לפי הממוצע מהדיווחים לרשות המיסים כך שאני מאמין שאני מנוטרל מבחינת אפקט הבעלות.
האם הייתי קונה את הדירה שלי לצורך השקעה? לא. לא בטוח בכלל שהייתי משקיע בנדלן.
בתאכלס גרירה עכשיו הכי משתלמת, אבל אנחנו עוברים ליישוב שבו יש בעיקר וילות גדולות כך שהמחיר בהתאם. השכירות ד"א לא יותר גבוהה מהעיר בה אנחנו גרים. מקווה שהתזמון הזה אכן יגיע בעתיד אם נחליט להשאיר את הדירה
רוב האנשים קוראים לרכיב הקרן של המשכנתה "הוצאה", למרות שכלכלית זה חסכון / השקעה.
אם זה המצב כאן, אז הוצאות של 7000 ש"ח לזוג + 1 זה לא המון.
זה בדיוק המצב. אנחנו מחזירים 4K מתוך ה- 11 ומוציאים 7 על מזון, רכב, ציוד לתינוק, ביטוחים, תקשורת ושונות (לצערי בעיקר על מזון).
זה כמובן לא היה המצב לפני מספר חודשים.
 

amit

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/1/15
הודעות
2,796
דירוג
2,978
כמה תקבל אם תחלק את הדירה ? וכמה תעלה חלוקה מינימלית ?
 

גרהם

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/3/15
הודעות
14,118
דירוג
16,352
מעניין, אבל אני לא בטוח איך להתייחס לזה. אני משקלל את המחיר לפי הממוצע מהדיווחים לרשות המיסים כך שאני מאמין שאני מנוטרל מבחינת אפקט הבעלות.
המחיר הזה הוא מחיר שוק.
"אפקט הבעלות" גורם לך לחשוב שהחזקת הדירה לעוד 15-20 שנה כדאית יותר מאשר חלופות אחרות, בנדלן או באפיק אחר.
אתה בעצמך אומר שלא היית קונה את הדירה אם לא היתה שלך, אז למה להחזיק אותה? [כאמור, זולת מיסים, עלויות עסקה וזמן ואנרגיה על מכירה ורכישה של נכס אחר. אני לא מזלזל בערכם של אלו במקרים מסויימים].
 

Kramer89

משתמש ותיק
הצטרף ב
21/5/20
הודעות
74
דירוג
57
כמה תקבל אם תחלק את הדירה ? וכמה תעלה חלוקה מינימלית ?
להערכתי? 150K לחלוקה ואז שתי יחידות שיושכרו ב3K כ"א, אבל אין סיכוי שאני עושה דבר כזה
המחיר הזה הוא מחיר שוק.
"אפקט הבעלות" גורם לך לחשוב שהחזקת הדירה לעוד 15-20 שנה כדאית יותר מאשר חלופות אחרות, בנדלן או באפיק אחר.
אתה בעצמך אומר שלא היית קונה את הדירה אם לא היתה שלך, אז למה להחזיק אותה? [כאמור, זולת מיסים, עלויות עסקה וזמן ואנרגיה על מכירה ורכישה של נכס אחר. אני לא מזלזל בערכם של אלו במקרים מסויימים].
הבנתי. יש לך רעיון איך לבחון חלופות ע"י מספרים פשוטים?
נניח בתיק השקעות גדילה ממוצעת של 5% שנתי מסכום התחלתי של 800K (אחרי שנמכור את הדירה) לאורך 20 שנה יניבו 2.1M בסוף.
איך לדעתך אפשר לחשב תשואה על הדירה?
בהנחה של ריביות לא משתנות ומדד קבוע של 1% (לצורך החישוב) יוצא שאשלם 800K על המשכנתא.
ניתן לשער מחיר ממוצע של דירה עוד 20 שנה? באיזה קצב צימוח אני יכול להשתמש ככל אצבע?
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
S להשכיר את הדירה או למכור נדל"ן 19
ר למכור או להשכיר -דילמה אשמח לדעתכם.. נדל"ן 28
ק הערכת מחיר דירה כאשר אין אפשרות להשכיר או למכור אותה נדל"ן 49
Homer למכור או להשכיר? צרכנות פיננסית 11
E שוקל לחזור להורים ולחסוך לבית או שעדיף להשכיר דירה יותר זולה? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 31
R להשכיר או לקנות דירה שוק ההון 2
B בעלי הדירות לא מעוניינים להשכיר לי אוף טופיק 166
F הוצע לי להשכיר את דירתי ל-3 שנים מעל מחיר שוק, כולל שיפוץ הדירה על חשבונם. יש קאצ'? נדל"ן 1
1337justme להשכיר ולשכור ולהשאר בחיים נדל"ן 28
C האם קיים קושי להשכיר לפנסיונר מבוגר מאוד? נדל"ן 35
פ יש לי בית שאני רוצה להשכיר מה הדרך הבטוחה ביותר ומהם עקרונות הברזל בתהליך? אוף טופיק 31
R רכישת קרקע או סגירת המשכנתא נדל"ן 9
F DCA חודשי או רבעוני שוק ההון 3
aminadav האם יש באקסלנס קרן עוקבת, מחקה, או צמודה לביטקוין? פוסטים מאיכות נמוכה 2
Y הפרשות מעל התקרה או תוספת לברוטו פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
M האם יש הבדל בסיכון מנפיק בין אגח בנקים לבין פקדונות בבנקים (או קרן כספית שמחזיקה פקדונות ג'מבו בבנקים)? שוק ההון 2
ת מבחינת אבטחת מידע עדיפה סיסמה או שלא תהיה סיסמה? אוף טופיק 4
א איך מבטאים אג"ח - במלרע או במלעיל? פוסטים מאיכות נמוכה 16
mk1 המכניקה מאחורי ביצוע הוראות בגמל להשקעה או בקרן השתלמות שוק ההון 0
Z פירמידה או לא ? השקעות אלטרנטיביות 23
T ייעוץ, הדרכה ו/או טיפול בבעיות תקשורת בין הורה לילדיו. התפתחות אישית 0
TheOneTech אחריות של איקאה או עשה זאת בעצמך? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 0
S מחיר למשתכן - 5 או 6 חדרים נדל"ן 18
M ביטוח חיים פרטי - חובה או שקר? צרכנות פיננסית 31
A בנייה ישנה או חדשה? נדל"ן 7
I איזה מניות או מדדים עולים בזמן משבר? שוק ההון 6
grmp פקדונות - כן או לא או לא עכשיו שוק ההון 61
U חוקר סייבר או DEVOPS התפתחות אישית 38
I פדיון ביטוח חיים להשקעה עצמאית - בעד או נגד פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 6
C הטבות מס לילדים (או הורים לילדים) צרכנות פיננסית 2
D התקנת רשת אינטרנט קווית דרך פרטנר או דרך טכנאי פרטי אוף טופיק 1
A קניית קרנות נאמנות שמשקיעות בכסף או בזהב פוסטים מאיכות נמוכה 1
J תיאום מס הכנסה עם IB או ברוקר זר מיסים 3
T טכניקת או אסטרטגיית המסחר שלכם בבורסות מסחר למטבעות וירטואליים השקעות אלטרנטיביות 7
א מה עדיף: חשבון מסחר עצמאי או קופ"ג להשקעה בדמי ניהול זולים? שוק ההון 4
ש התייעצות לגבי דירה ראשונה מינוף או הון עצמי נדל"ן 2
B הון עצמי האם לרכוש דירה או להשקיע נדל"ן 5
I פרעון חלק מהמשכנתא או השקעה בשוק ההון נדל"ן 22
י מינוף שקלי או דולרי שוק ההון 24
S פתיחת חשבון ראשון בארץ או בארצות הברית ברוקרים ופלטפורמות מסחר 14
ה ספרינט או ג'וגינג ? יומני מסע אישיים 19
I מס ירושה ממניות אמריקאיות בבנק ישראלי - האם מניות אמריקאיות בחשבון בנק ישראלי של אזרח ותושב ישראלי שמת, ימוסו או ידווחו לרשויות בארה"ב?! מיסים 8
O מיסוי ריאלי או נומינלי? תכלית S&P500 TTF שוק ההון 12
L משכורת 13 או 7% העלאה בשכר פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 8
מ המלצות על עבודה מול מתווכים (או בלעדיהם) למוכרים וגם לקונים נדל"ן 19
A טעות בטופס 867 או שאני לא יודע חשבון? מיסים 5
O יש אפשרות לקנות כל מוצר חקלאי שיש, למשל קינמון או תה שוק ההון 4
T לוקסמבורג או אירלנד - מה עדיף? שוק ההון 1
B קרן השתלמות - IRA בדמי ניהול של 0.35% או עוקב S&P ב-0.18% + קופת גמל מול פנסיה משלימה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 4
I קרנות שקליות של בלאקרוק או קרנות איריות שוק ההון 10

נושאים דומים

למעלה