להשכיר או למכור? עוד התלבטות

Kramer89

משתמש ותיק
הצטרף ב
21/5/20
הודעות
70
דירוג
49
שלום לכולם,
קראתי את הפוסטים האחרונים בנושא ועדיין לא הצלחתי להחליט. כנראה בגלל שמצבנו שונה.
הפרטים:
זוג בגילאי ה- 30 + 1. אישתי כרגע בחל"ד, אני מכניס 11K נטו. נכון להיום לא מצליחים לחסוך.
הדירה שלנו ממוקמת בעיר גנרית בשפלה וסמוכה למוסדות לימוד. קומה 3 מתוך 4, אין חניה ומעלית. 3 חדרים, כ- 80 מ"ר.
כיום 13 מתוך 15 דירות בבניין מושכרות בעיקר לרווקים ושותפים אחרי שמשפחות שגרו פה עזבו לטובת שיפור דיור.
הועד מנוהל החל מהחודש דרך חברת ניהול.
הדירה שווה כ- 1.5M, קנינו לפני כ- 5 שנים ב- 1.17M ושיפצנו בכ- 180K. הבניין ישן ומתוחזק ברמה סבירה אבל הדירה שלנו מצוינת עם תשתיות מעולות ונראת יופי.
יש משכנתא ע"ס 680K, מחזירים 4K בחודש. תמהיל 1/3ים סטנדרטי, ביצענו מחזור מוקדם יותר השנה וכעת הריביות סבבה (סיפור ארוך וכבר כתבתי עליו בעבר אבל אשמח לפרט שוב...)
קנינו אותה מלכתחילה במיקום כזה שיאפשר מכירה ברווח או השכרה לטובת השקעה וכעת הגיעה העת לעזוב לפריפריה לטובת קרבה למשפחה, שיפור באיכות החיים ושינוי קריירה של שנינו.

טיעונים בעד מכירה: כיום אנחנו במצב שאין לנו עניין בבעלות על הדירה. הדירה לא מקנה לנו תחושת ביטחון במגורים מכיוון שאנחנו כבר לא מרוצים מהסביבה והסיכוי שנחזור למרכז קטן מאוד. גם אם נחזור זה לא יהיה לדירה הזאת, בוודאות. אין לנו עניין לגור בעיר הזאת. עייפנו מהתעסקות עם שכנים בבניין משותף (נזילות, רעש, זיהום ולכלוך).
אנחנו חוששים מאוד מניהול הדירה מרחוק (שעתיים נסיעה בלי פקקים במיקום החדש). איך נחליף משכירים? מה נעשה במקרה של תקלות? איך נתמודד מרחוק עם סרבני תשלום פוטנצאליים וכל מיני בעיות לא צפויות? הדירה לא מחולקת בעוד שאר הדירות בבניין מחולקות וכעת מאוחר מידי לעשות את זה כי כבר שיפצנו. יש פה אובדון תשואה פוטנציאלית שקשה להתעלם ממנו. המגמה המובהקת בבניין היא לחלק דירות.
האלטרנטיבה היא למכור (לדעתי אנחנו פטורים ממס שבח בגלל שזו דירה יחידה אבל לא בדקתי עם גורם מוסמך) ולהשקיע לטווח ארוך ע"י פתיחת תיק השקעות בניהול אישי והזרמת מזומנים ע"ב חודשי לאחר שנסיים את החלד ונתאזן ע"מ לקבל פוש לפנסיה בעוד 20 שנה. כיום אני מרגיש בטוח מאוד בפתיחת תיק לאחר שנים של קריאה (פה ובמקומות אחרים) וניסיון נחמד שאפילו הניב רווח בתחילת הקורונה ונסגר עקב כך שהבנתי שאני צריך למחזר משכנתא.

מצד שני: יש לנו אחלה דירה, היא באיזור ביקוש, היא תושכר בוודאות גבוהה, עברנו את החלקים הקשים של קנייה/מחזור/מגורים בדירה. למה שנמכור ונאבד את המינוף? לא החזקנו בה מספיק וברגע שנמכור נאבד את ה"כסף הזול" שאנחנו מקבלים כרגע מהבנק. אני מתאר לעצמי שבעוד 15/20 שנה מכירה של הדירה תניב רווח גדול יותר ובנתיים השכירות תכסה את המשכנתא.

מה דעתכם? אני כמובן נוטה למכירה אבל אנשים שקרובים אלי הצליחו ליטוע בי פחד שמא אני עושה טעות ועומד להפסיד.
אשמח מאוד לשמוע מכם!
 

דאניל

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/10/18
הודעות
1,121
דירוג
1,349
מחזירים 4K
תסתכלו ביד2 ותנסו להבין כמה שכר דירה תוכלו לקבל עליה אם תשכירו.
דווקא זה שהדירה לא מחולקת יכול לעזור לכם להשכיר לזוג או למשפחה קטנה, שבד"כ שוכרים לטווח ארוך יותר מסטודנטים שותפים.
אם אתם קרובים למוסדות להשכלה גבוהה, תוכלו למצוא למשל זוג דוקטורנטים מתחילים, ואז יהיה לכם יחסית שקט 5-8 שנים D:
 

Kramer89

משתמש ותיק
הצטרף ב
21/5/20
הודעות
70
דירוג
49
תסתכלו ביד2 ותנסו להבין כמה שכר דירה תוכלו לקבל עליה אם תשכירו.
דווקא זה שהדירה לא מחולקת יכול לעזור לכם להשכיר לזוג או למשפחה קטנה, שבד"כ שוכרים לטווח ארוך יותר מסטודנטים שותפים.
אם אתם קרובים למוסדות להשכלה גבוהה, תוכלו למצוא למשל זוג דוקטורנטים מתחילים, ואז יהיה לכם יחסית שקט 5-8 שנים D:
גם 4k
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
504
דירוג
434
תשכירו את הדירה הנוכחית, ותשכרו דירה במקום אליו אתם רוצים לעבור. אחרי שנה ראיתם שהשד לא נורא כל-כך? תמשיכו ככה.
ואם השד כן יהיה נורא? תמכרו (זה גם כנראה יהיה ביותר רווח..).
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
2,343
דירוג
2,227
אתם תמיד יכולים להתחיל באפשרות של השכרה לשנה-שנתיים הקרובות כדי לבחון אם זה מתאים לכם, ולהחליט על מכירה אם תראו שזה מייצר לכם כאבי ראש מיותרים.
 

Kramer89

משתמש ותיק
הצטרף ב
21/5/20
הודעות
70
דירוג
49
ראיתם שהשד לא נורא כל-כך? תמשיכו ככה.
ואם השד כן יהיה נורא? תמכרו (זה גם כנראה יהיה ביותר רווח..).
להחליט על מכירה אם תראו שזה מייצר לכם כאבי ראש מיותרים.
מה דעתכם על ירידת ערך במקרה של השכרה? הערכתי שהערך יחתך בכ- 50K ברגע ששוכרים יכנסו לפה, בדומה לירידת ערך בקניית רכב. במצב כזה נצטרך להשכיר לזמן ארוך יותר כדי לכסות הוצאות
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
2,343
דירוג
2,227
מה דעתכם על ירידת ערך במקרה של השכרה? הערכתי שהערך יחתך בכ- 50K ברגע ששוכרים יכנסו לפה, בדומה לירידת ערך בקניית רכב. במצב כזה נצטרך להשכיר לזמן ארוך יותר כדי לכסות הוצאות
למה שהערך יירד ב50 אלף בגלל כניסת שוכרים? זה נכון ששוכר גרוע יכול להרוס נכס אבל לא חסר שוכרים נורמטיבים שבסך הכל מחפשים מקום לגור בו.
 

Kramer89

משתמש ותיק
הצטרף ב
21/5/20
הודעות
70
דירוג
49
למה שהערך יירד ב50 אלף בגלל כניסת שוכרים? זה נכון ששוכר גרוע יכול להרוס נכס אבל לא חסר שוכרים נורמטיבים שבסך הכל מחפשים מקום לגור בו.
יכול להיות שלא הערכתי את זה נכון. לקחתי בחשבון תיקוני טיח, ניאגרות, ארונות מטבח, מזגנים וכו'
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
504
דירוג
434
מה דעתכם על ירידת ערך במקרה של השכרה? הערכתי שהערך יחתך בכ- 50K ברגע ששוכרים יכנסו לפה, בדומה לירידת ערך בקניית רכב. במצב כזה נצטרך להשכיר לזמן ארוך יותר כדי לכסות הוצאות
ואם יפול טיל לאו על הבית?
50k זה אומר שהוא שבר לך קירות בבית עם פטיש. אם אתה רוצה להיות יותר צדיק מהאפיפיור קח בחשבון לאחר שנה רענון של 5,000-7,000 ש''ח, יותר ריאלי בעיניי.
 

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
7,489
דירוג
11,936
דווקא זה שהדירה לא מחולקת יכול לעזור לכם להשכיר לזוג או למשפחה קטנה, שבד"כ שוכרים לטווח ארוך יותר מסטודנטים שותפים.
לא בטוח שמשפחה תרצה לגור (בין אם בשכירות או בבעלות) בבניין שרוב מוחלט הם רווקים ושותפים, עובדה שגם הפות"ש לא מרוצה מזה.
מה דעתכם על ירידת ערך במקרה של השכרה?
אם אתה מוכר למשקיע, זה דווקא נקודה לזכותך שיש שוכרים בדירה.
לפי מה שתיארת את מצב הבניין ואת סוג האוכלוסיה (רווקים), נראה לי שאם תחליטו על מכירה - כדאי לפנות לשוק המשקיעים.
 

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
10,810
דירוג
12,291

גרהם

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/3/15
הודעות
12,632
דירוג
14,089
מצד שני: יש לנו אחלה דירה, היא באיזור ביקוש, היא תושכר בוודאות גבוהה, עברנו את החלקים הקשים של קנייה/מחזור/מגורים בדירה. למה שנמכור ונאבד את המינוף? לא החזקנו בה מספיק וברגע שנמכור נאבד את ה"כסף הזול" שאנחנו מקבלים כרגע מהבנק. אני מתאר לעצמי שבעוד 15/20 שנה מכירה של הדירה תניב רווח גדול יותר ובנתיים השכירות תכסה את המשכנתא.
למה שכתבת קוראים "אפקט הבעלות" שמשמעותו שאתה נותן ערך גבוה לנכס משוויו, בגלל שהוא שייך לך.
אם לא היתה לך דירה והיה לך הון עצמי לרכישה, היית קונה את הדירה הנוכחית שלך לצורך השקעה? אם לא, אז ההבדל בין הדוגמה למציאות הוא רק עלויות רכישה ומכירה (מתווך, עורך דין וכו') והזמן שיירש לך למכור ולקנות דירה אחרת.
אף אחד לא יודע מה תהיה התדמית של העיר שלך בעוד 15-20 שנה, איך תיחשב השכונה ומה יהיה מצב הביין (חברת ניהול היא לא ערובה לכלום). בכל מקרה, סביר שגם באזור שאתה עומד לעבור אליו יש דירות שיהיו שוות יותר בעוד 15-20 שנה.
אם יהיה לך תיזמון טוב בעסקאות תוכל אפילו לגרור את המשכנתה וכך לא תאבד את המינוף הזול שאתה אוהב (בצדק), ואולי אפילו להתאים אותו לצרכיך הנוכחיים.
 

גרהם

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/3/15
הודעות
12,632
דירוג
14,089
אני עדיין תקוע על 3 המילים האחרונות...
רוב האנשים קוראים לרכיב הקרן של המשכנתה "הוצאה", למרות שכלכלית זה חסכון / השקעה.
אם זה המצב כאן, אז הוצאות של 7000 ש"ח לזוג + 1 זה לא המון.
 

הרציני

משתמש ותיק
הצטרף ב
20/8/21
הודעות
72
דירוג
68
למה? - תינוק זו הוצאה די גדולה
פעם, זקן אחד לימד אותי, שאפילו חיסכון של 50 שח זה חיסכון וראוי לציין זאת.
חל"ד = חופשת לידה
באמת??
רוב האנשים קוראים לרכיב הקרן של המשכנתה "הוצאה", למרות שכלכלית זה חסכון / השקעה.
מסכים איתך.
 

Kramer89

משתמש ותיק
הצטרף ב
21/5/20
הודעות
70
דירוג
49
לא בטוח שמשפחה תרצה לגור (בין אם בשכירות או בבעלות) בבניין שרוב מוחלט הם רווקים ושותפים, עובדה שגם הפות"ש לא מרוצה מזה.
מסכים כמובן
נראה לי שאם תחליטו על מכירה - כדאי לפנות לשוק המשקיעים.
לחלוטין. יש כרגע 2 דירות מתוך 15 בהם גרים הבעלים (אנחנו והשכן מלמעלה ושנינו עוזבים תוך שנה).
למה שכתבת קוראים "אפקט הבעלות" שמשמעותו שאתה נותן ערך גבוה לנכס משוויו, בגלל שהוא שייך לך.
אם לא היתה לך דירה והיה לך הון עצמי לרכישה, היית קונה את הדירה הנוכחית שלך לצורך השקעה? אם לא, אז ההבדל בין הדוגמה למציאות הוא רק עלויות רכישה ומכירה (מתווך, עורך דין וכו') והזמן שיירש לך למכור ולקנות דירה אחרת.
אף אחד לא יודע מה תהיה התדמית של העיר שלך בעוד 15-20 שנה, איך תיחשב השכונה ומה יהיה מצב הביין (חברת ניהול היא לא ערובה לכלום). בכל מקרה, סביר שגם באזור שאתה עומד לעבור אליו יש דירות שיהיו שוות יותר בעוד 15-20 שנה.
אם יהיה לך תיזמון טוב בעסקאות תוכל אפילו לגרור את המשכנתה וכך לא תאבד את המינוף הזול שאתה אוהב (בצדק), ואולי אפילו להתאים אותו לצרכיך הנוכחיים.
מעניין, אבל אני לא בטוח איך להתייחס לזה. אני משקלל את המחיר לפי הממוצע מהדיווחים לרשות המיסים כך שאני מאמין שאני מנוטרל מבחינת אפקט הבעלות.
האם הייתי קונה את הדירה שלי לצורך השקעה? לא. לא בטוח בכלל שהייתי משקיע בנדלן.
בתאכלס גרירה עכשיו הכי משתלמת, אבל אנחנו עוברים ליישוב שבו יש בעיקר וילות גדולות כך שהמחיר בהתאם. השכירות ד"א לא יותר גבוהה מהעיר בה אנחנו גרים. מקווה שהתזמון הזה אכן יגיע בעתיד אם נחליט להשאיר את הדירה
רוב האנשים קוראים לרכיב הקרן של המשכנתה "הוצאה", למרות שכלכלית זה חסכון / השקעה.
אם זה המצב כאן, אז הוצאות של 7000 ש"ח לזוג + 1 זה לא המון.
זה בדיוק המצב. אנחנו מחזירים 4K מתוך ה- 11 ומוציאים 7 על מזון, רכב, ציוד לתינוק, ביטוחים, תקשורת ושונות (לצערי בעיקר על מזון).
זה כמובן לא היה המצב לפני מספר חודשים.
 

amit

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/1/15
הודעות
2,552
דירוג
2,544
כמה תקבל אם תחלק את הדירה ? וכמה תעלה חלוקה מינימלית ?
 

גרהם

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/3/15
הודעות
12,632
דירוג
14,089
מעניין, אבל אני לא בטוח איך להתייחס לזה. אני משקלל את המחיר לפי הממוצע מהדיווחים לרשות המיסים כך שאני מאמין שאני מנוטרל מבחינת אפקט הבעלות.
המחיר הזה הוא מחיר שוק.
"אפקט הבעלות" גורם לך לחשוב שהחזקת הדירה לעוד 15-20 שנה כדאית יותר מאשר חלופות אחרות, בנדלן או באפיק אחר.
אתה בעצמך אומר שלא היית קונה את הדירה אם לא היתה שלך, אז למה להחזיק אותה? [כאמור, זולת מיסים, עלויות עסקה וזמן ואנרגיה על מכירה ורכישה של נכס אחר. אני לא מזלזל בערכם של אלו במקרים מסויימים].
 

Kramer89

משתמש ותיק
הצטרף ב
21/5/20
הודעות
70
דירוג
49
כמה תקבל אם תחלק את הדירה ? וכמה תעלה חלוקה מינימלית ?
להערכתי? 150K לחלוקה ואז שתי יחידות שיושכרו ב3K כ"א, אבל אין סיכוי שאני עושה דבר כזה
המחיר הזה הוא מחיר שוק.
"אפקט הבעלות" גורם לך לחשוב שהחזקת הדירה לעוד 15-20 שנה כדאית יותר מאשר חלופות אחרות, בנדלן או באפיק אחר.
אתה בעצמך אומר שלא היית קונה את הדירה אם לא היתה שלך, אז למה להחזיק אותה? [כאמור, זולת מיסים, עלויות עסקה וזמן ואנרגיה על מכירה ורכישה של נכס אחר. אני לא מזלזל בערכם של אלו במקרים מסויימים].
הבנתי. יש לך רעיון איך לבחון חלופות ע"י מספרים פשוטים?
נניח בתיק השקעות גדילה ממוצעת של 5% שנתי מסכום התחלתי של 800K (אחרי שנמכור את הדירה) לאורך 20 שנה יניבו 2.1M בסוף.
איך לדעתך אפשר לחשב תשואה על הדירה?
בהנחה של ריביות לא משתנות ומדד קבוע של 1% (לצורך החישוב) יוצא שאשלם 800K על המשכנתא.
ניתן לשער מחיר ממוצע של דירה עוד 20 שנה? באיזה קצב צימוח אני יכול להשתמש ככל אצבע?
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
S להשכיר את הדירה או למכור נדל"ן 19
ר למכור או להשכיר -דילמה אשמח לדעתכם.. נדל"ן 28
ק הערכת מחיר דירה כאשר אין אפשרות להשכיר או למכור אותה נדל"ן 49
Homer למכור או להשכיר? צרכנות פיננסית 11
E שוקל לחזור להורים ולחסוך לבית או שעדיף להשכיר דירה יותר זולה? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 31
R להשכיר או לקנות דירה שוק ההון 2
F הוצע לי להשכיר את דירתי ל-3 שנים מעל מחיר שוק, כולל שיפוץ הדירה על חשבונם. יש קאצ'? נדל"ן 1
1337justme להשכיר ולשכור ולהשאר בחיים נדל"ן 28
C האם קיים קושי להשכיר לפנסיונר מבוגר מאוד? נדל"ן 35
פ יש לי בית שאני רוצה להשכיר מה הדרך הבטוחה ביותר ומהם עקרונות הברזל בתהליך? אוף טופיק 31
T אח מוסמך בעל עסק - נחשב כמורשה או פטור? התפתחות אישית 0
א מה עדיף קרן נאמנות או תעודת סל? פוסטים מאיכות נמוכה 23
T קה"ש מנייתי או כללי - תקופה של 15 שנה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
M להשקעה - דירה יד שניה או מקבלן נדל"ן 10
מ נדל"ן בקפריסין או יוון נדל"ן 2
4 מדעי המחשב - בטכניון או בתל אביב? התפתחות אישית 18
T לסמוך על אפל או לא לסמוך על אפל? אוף טופיק 2
M איך להרוויח יותר כסף (או לשלם פחות מס)? צרכנות פיננסית 21
T GameStop - קונספרציה או אמת? שוק ההון 24
tomer111 כשאומרים שמחיר האג"ח ירד או שתהיה קריסה באג"ח מה זה משנה אם אני מחזיק אותם עד הסוף? שוק ההון 27
D לאדם בן 50 - קופת גמל להשקעה או תיק עצמאי? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 4
D מחיר למשתכן + בעלות בדירה או ירושה מחוץ לארץ נדל"ן 3
N מערכות מידע עכשיו במכללה או באוקטובר הבא באוניברסיטה? התפתחות אישית 8
J פטור ממס שבח - שנה וחצי מרגע חוזה, או מרגע קבלת הדירה? (דירה יד 2) נדל"ן 1
O REIT ETF - נדלן או מניות? נדל"ן 0
ה לימודי המשך בטכניון.. או? התפתחות אישית 12
T IB או Vanguard שוק ההון 1
ע חברות משקיעות דרך חוזים או נכסים ממשיים? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
ל האם לוותר לשכן שטוען שחניה שלו? או להוציא כסף ולשלם על חניה?( לא רק שלא סולידי,מאוד מצומצמת כרגע) אוף טופיק 51
C השקעת נדל"ן בבאר שבע - בעד או נגד נדל"ן 7
י להחזיר חובות או להשקיע במדדים שוק ההון 9
D התמחות במשפטים - מגזר פרטי או ציבורי? התפתחות אישית 22
ת התלבטות בין 2 מכונת כביסה Bosch או Constructa ? צרכנות פיננסית 16
T בתור ישראלי, שעובד דרך האינטרנט ומטייל בחו"ל, מה עדיף, PayPal, Payoneer או Skrill? צרכנות פיננסית 1
J השקעה ב-P2P או לקיחת הלוואת מינוף להשקעה אחרת? השקעות אלטרנטיביות 10
ש להשקיע ולשפץ דירה לפני מכירה או לא? נדל"ן 4
tomchoook מהי הדרך הזולה ביותר לבצע money order או cashier’s check? צרכנות פיננסית 1
twister דירה להשקעה בבת ים או תיק השקעות מבוסס VT + VXUS נדל"ן 29
B דירה נוספת להשקעה עכשיו או להמתין נדל"ן 6
Anrala האם עדיף לשלם בתשלומים או בתשלום אחד לדברים הבאים: צרכנות פיננסית 18
ת מדדים עולמים או מדדים לפי סקטורים שוק ההון 17
Emilia קורס מקצועי במכללה או לימוד עצמי? יומני מסע אישיים 5
א שימוש בחברות כמו Walty או Wifix (או בעצם כל יועץ אחר) נדל"ן 4
ו הקמת LLC (או יישות משפטית אחרת) לצורך השקעה בפלטפורמות אמריקאיות נדל"ן 7
IAmSam אופציות ומניות כעוסק מורשה או חברה בע"מ מיסים 2
B בני זוג נשואים, אחד אמריקאי - IB או SCHWAB ברוקרים ופלטפורמות מסחר 1
T מחיר למשתכן 5 או 6 חדרים נדל"ן 4
M קרן פנסיה או קופת גמל פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
V משיכה שקלית מIB - בעזרת WISE או ישירות דרך IB? שוק ההון 17
M קרן פנסיה או קופת גמל פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2

נושאים דומים

למעלה