למכור או לבנות?

יהודה שוורץ

משתמש ותיק
הצטרף ב
16/10/20
הודעות
272
דירוג
367
שלום לכולם

ראשית רוצה להודות לכל החברים, למדתי ועדיין לומד ממכם הרבה.

הייתי רוצה לשתף אתכם בדילמה שלי.

קניתי דירה לאחרונה בס"ד בעסקה מצויינת מכל הבחינות, ככה:

מיקום: עיר מבוקשת, שכונה יוקרתית עם ביקושים גבוהים, קירבה להמון תחבורה ומיקום מאוד מרכזי.

מחיר: 1.6 מיליון (מיליון משכנתא) אציין שמחיר זה זול ממחיר השוק בכ100-200K בלי קשר להמשך--

עלויות נוספות: 80,000

מושכרת עכשיו ב4,500 (קצת ירדתי במחיר כי רציתי להשכיר מיד)

הפאנץ' הוא שיש זכויות בנייה מעל כל הדירה (בשלמות) שהמוכרים (יורשים) לא היו מודעים אליהם בכלל, בשביל להוציא היתר בנייה אין צורך בחתימות שכנים ואין חוב היטל השבחה (ככה"נ שולם לפני שנים או משהו), המידע הזה קיבלתי מאדריכלית שמוציאה היתר לדייר מולי בימים אלו, ואימתתי הכל מול עוד גורמים.

אוכל לבנות את הקומה הנוספת בעלויות משוערות של כ-400,000 אש"ח ע"י מימון ואז להשכיר בנפרד כל יחידה (מקובל מאוד באיזור שם) או להשכיר הכל יחד, בכל מקרה אקבל תשואה מאוד יפה עם צפי לעליות מחירים וביקוש גבוה לשכירות עקב פיתוח מסיבי באיזור,

-דירה דומה באיזור נמכרה אחרי בנייה של הקומה הנוספת ב3 מיליון פלוס-,

האפשרות הזאת "מדברת" אלי כי אני מרגיש שזה נכס AAA שכדאי לשמור עליו ובאופן כללי אני מאמין בbuy and hold.

מצד שני קשה לי להתעלם מהעובדה שברגע שאוציא היתר בנייה אוכל למכור את הנכס בכ2.2-2.4 מיליון די בקלות למשקיעים, ולמעשה אני מכפיל את ההון שלי (דירה יחידה אז אין מס שבח). זאת כמובן בלי צורך להתעסק עם בנייה, (למרות שבנייה לא מרתיעה אותי בכל אופן אין ספק שזה כאב ראש לא קטן).

אז השאלה שלי היא בעצם האם זהו מקרה יוצא מן הכלל וכדאי לממש או להחזיק למרות הכל, או אולי יש לכם רעיון אחר להציע
תודה רבה מראש
 

מתחיל בגיל 18

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/10/20
הודעות
69
דירוג
43
השאלה היא.

האם אתה מאמין שיהיה עליה במחירים באזור בוא אתה נמצא?
ואם נניח אתה מוכר עכשיו את הכנס ועושה את הרווח שלך, האם יהיה לך מקום עם תשואה טובה יותר על הכסף?


לא מתיימר להיות יועץ, ולא מבין בנושא הרבה אז תחכה לתשובות נוספות אבל אלו השאלות שאני הייתי שואל את עצמי
 

גילגה

משתמש ותיק
הצטרף ב
20/10/20
הודעות
759
דירוג
1,542
לדעתי יותר רווחי לבנות, אבל כנראה שאין לך הון לזה ולכן לדעתי להוציא היתר ולמכור ברווח זו הזדמנות טובה. בכל מקרה, אתה יכול לנסות למכור ואם תראה שהupside לא מספיק גבוהה עבור אופציה ממש לממש אותה עם קבלן. אבל ממש לבנות יש בזה סיכונים שיכול להסתבך ולעלות יותר וכנראה לא תוכל להשכיר את הדירה ולכן אני חושבת שייתכן וזה קצת גדול עליך.
 

dani91

משתמש ותיק
הצטרף ב
27/8/20
הודעות
787
דירוג
945
לפי הנתונים אתה צפוי להשיא 200k-400k *בהנחה ששום דבר לא משתמש* (עלויות בניה גבוהות יותר, בל"תמים למיניהם, ירידת מחירים), וכל זאת תוך ***** המינוף שלך ב 40%.
תחשוב אם זה שווה לך.
לא מייעץ
 

יהודה שוורץ

משתמש ותיק
הצטרף ב
16/10/20
הודעות
272
דירוג
367
אתה יכול לנסות למכור ואם תראה שהupside לא מספיק גבוהה עבור אופציה ממש לממש אותה עם קבלן
לא הבנתי..
.
אני רוצה להוסיף שהיעד שלי הוא בניית פרוטפוליו נכסים וכן שכרגע אני יכול לספוג בלת"מים כאלו ואחרים
 
נערך לאחרונה ב:

גילגה

משתמש ותיק
הצטרף ב
20/10/20
הודעות
759
דירוג
1,542
לא הבנתי..
.
אני רוצה להוסיף שהיעד שלי הוא בניית פרוטפוליו נכסים וכן שכרגע אני יכול לספוג בלת"מים כאלו ואחרים
תראה הטריידאוף שלך זה עוד מינוף מול עוד עליית ערך. הערך הכלכלי ידוע לך, יותר כדאי להחזיק. זה שיהיה לך על הנייר רווח הון זה טוב ויפה אבל זה לא שיקול למכור או לקנות. (אני מניחה שבמילא תיקח את הכסף שיתפנה ותקנה נכס). ברגע שיש אישור בנייה אז בגדול הפער במחיר בין הנכס שלך לנכס שיהיה לך אם תבנה משקף את הסיכון בבנייה. כיוון שלי באופן אישית אין שום ניסיון בניהול פרוייקט כזה ולא נעים לי להיות ממונפת ב1.4 מליון שקלים אני כנראה הייתי עוצרת באישור בנייה.

מצד שני, אתה תהיה ממונף 1.4 מליון שקלים על נכס ל 3M שקלים זה אחוז מינוף נמוך ממה שיש לך כרגע אז זה כן עושה שכל. מה שכן, אם בנית עוד קומה אז ברגע שתסיים כדאי לבצע מחזור משכנתא, כיוון שערך הדירה עלה אחוזי המימון ירדו ולכן הריבית צפוייה להיות נמוכה יותר.
 

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
7,965
דירוג
12,902
אבל כנראה שאין לך הון לזה
מהיכן המידע הזה? לא קראתי שום דבר על ההון שלו.
ולא נעים לי להיות ממונפת ב1.4 מליון שקלים
לא קראתי שהוא מתכוון לקחת הלוואה נוספת של 400K.
יכול להיות שאת מנחשת נכון, אני פשוט מציינת שהוא לא כתב כלום על ההון העצמי שיש לו ואיך הוא מתכנן לממן את התוספת.
 

nicepo1

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/1/16
הודעות
3,482
דירוג
3,868
מהיכן המידע הזה? לא קראתי שום דבר על ההון שלו.
לא קראתי שהוא מתכוון לקחת הלוואה נוספת של 400K.
מחיר: 1.6 מיליון (מיליון משכנתא)
אוכל לבנות את הקומה הנוספת בעלויות משוערות של כ-400,000 אש"ח ע"י מימון
 

nicepo1

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/1/16
הודעות
3,482
דירוג
3,868
מושכרת עכשיו ב4,500
האפשרות הזאת "מדברת" אלי כי אני מרגיש שזה נכס AAA שכדאי לשמור עליו ובאופן כללי אני מאמין בbuy and hold.
אז הדירה שווה 1.8M והשכירות 4500 לא נשמע כתשואה טובה בטח ביחס למכירה בלי מס.
אוכל לבנות את הקומה הנוספת בעלויות משוערות של כ-400,000 אש"ח ע"י מימון

מצד שני קשה לי להתעלם מהעובדה שברגע שאוציא היתר בנייה אוכל למכור את הנכס בכ2.2-2.4 מיליון די בקלות למשקיעים, ולמעשה אני מכפיל את ההון שלי (דירה יחידה אז אין מס שבח). זאת כמובן בלי צורך להתעסק עם בנייה, (למרות שבנייה לא מרתיעה אותי בכל אופן אין ספק שזה כאב ראש לא קטן).
תוציא את היתר בניה(יש עלויות?),תפרסם את הנכס במחיר גבוה יותר נגיד 2.75M ובנתיים תברר על עלויות בניה ומימון לעומק ואז תחליט לפי המסקנות והביקוש.

סתם רעיון לא המלצה ואני לא בקיא בתחום.
 

יהודה שוורץ

משתמש ותיק
הצטרף ב
16/10/20
הודעות
272
דירוג
367
אז הדירה שווה 1.8M והשכירות 4500 לא נשמע כתשואה טובה בטח ביחס למכירה בלי מס
לפני הרחבה אני מקבל 3.3 אחוז שזה לא רע בשביל מיקום "פריים" אבל הסיבה שכתבתי שזה נכס AAA לא קשורה להקשר של ההחזר החודשי אלא על איכות הנכס (אני מעדיף דירה שכונת צמרת מאשר דירה אולי גדולה יותר בנהריה באותו סכום) וכן בגלל הפיתוח המאוד מסיבי באיזור (מהגדולים בהיקפם בארץ)
וכמובן לאחר הרחבה הנכס יתן תשואה ממש יפה קאש און קאש
 
נערך לאחרונה ב:

יהודה שוורץ

משתמש ותיק
הצטרף ב
16/10/20
הודעות
272
דירוג
367
לא קראתי שהוא מתכוון לקחת הלוואה נוספת של 400K.
יכול להיות שאת מנחשת נכון, אני פשוט מציינת שהוא לא כתב כלום על ההון העצמי שיש לו ואיך הוא מתכנן לממן את התוספת.
לא כתבתי ברור מספיק כי זה באמת לא סגור אצלי, יש לי כמה אפשרויות.
אבל אני יכול "לחיות" עם חוב של 1.4
 

efi

משתמש ותיק
הצטרף ב
4/9/16
הודעות
203
דירוג
79
לדעתי תתחיל חפש נוסף
גם אם לא תזכה שוב בפיס, יכול להיות לו יתרון של פוטנציאל הרחבה בעתיד,
לעומת הדירה הנוכחית שסביר שלא שתקבל אפשרויות הרחבה נוספות.

אם תמצא, יש לך שנה למכור את הקודם מבלי לשלם מס.
 

efi

משתמש ותיק
הצטרף ב
4/9/16
הודעות
203
דירוג
79
אגב, רווח הון גבוה כלוא, לא בהכרח חסרון
הוא גם שומר מלקחת סיכון גבוה :)
 

גילגה

משתמש ותיק
הצטרף ב
20/10/20
הודעות
759
דירוג
1,542
מהיכן המידע הזה? לא קראתי שום דבר על ההון שלו.

לא קראתי שהוא מתכוון לקחת הלוואה נוספת של 400K.
יכול להיות שאת מנחשת נכון, אני פשוט מציינת שהוא לא כתב כלום על ההון העצמי שיש לו ואיך הוא מתכנן לממן את התוספת.
ניחשתי לפי הרצון לקחת עוד 400K מינוף - אבל השתדלתי לתעד את הניחוש שלי. החוויה שלי של מינוף זה שהבנק לא כלכך מתלהב להגדיל אותו בסכומים כאלה לאחר שאתה כבר ממונף והאינטואציה שלי אומרת שאלה הולכים להיות 400K יקרים בגלל שכבר יש הלוואה של מליון. אבל אין לי מומחיות מיוחדת בהלוואות.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
K להשכיר או למכור? עוד התלבטות נדל"ן 37
ק תעודות סל ישנות עם דמי ניהול גבוהים - למכור ולעבור, או לא לגעת? שוק ההון 22
J לקנות דירה שניה, או למכור את הראשונה ולקנות דירה יקרה? נדל"ן 9
M דילמה - למכור או להשאיר דירה עם אישורים להרחבה נדל"ן 8
O למכור "הרבה" בזול או "מעט" ביוקר? התפתחות אישית 28
ש כשצריך להנזיל: מאיפה עדיף למכור מניות - קרן השתלמות או חשבון רגיל? שוק ההון 28
S להשכיר את הדירה או למכור נדל"ן 19
Y האם כדאי למכור אג"ח לפני חלוקת ריבית?אחרי? או שזה לא משנה... שוק ההון 1
ר למכור או להשכיר -דילמה אשמח לדעתכם.. נדל"ן 28
ה למכור או להחזיק חזק מה אתם הייתם עושים שוק ההון 46
ק הערכת מחיר דירה כאשר אין אפשרות להשכיר או למכור אותה נדל"ן 49
ג למכור או לא למכור זו השאלה... נדל"ן 40
א הפסקת פעילות קרן נאמנות - למכור או להמתין? שוק ההון 12
shlomi171 להעביר או למכור? שוק ההון 3
Y מה למכור קודם, RSU או אופציות? שוק ההון 4
מ למכור או לא למכור... השאלה הנצחית.. אוף טופיק 10
ג למכור או לחכות? שוק ההון 58
Homer למכור אגח או להחזיק עד לפידיון שוק ההון 67
E דירה למגורים - למכור ו/או להשקיע? נדל"ן 9
Homer למכור או להשכיר? צרכנות פיננסית 11
deussex שוקל למכור את החלק האג"חי לקניית המדד עכשיו שוק ההון 31
deussex שאלות תם - איך למכור רכב נכון, בלי ליפול על נוכל + לא להיפגע אוף טופיק 45
N האם למכור את הרכב? (סטודנט) צרכנות פיננסית 10
M איך לא למכור דירה בזול מידי בשוק עולה נדל"ן 15
ט למכור GBTC בגלל פרמיה שלילית הולכת וגדלה? השקעות אלטרנטיביות 22
N למכור דירה לאשתי ?! נדל"ן 14
M האם כדאי מתישהו למכור? לאחר עשור של גאות שוק ההון 9
V מכירת RSU - איזו שכבה למכור כדי לשלם מינימום מיסים? מיסים 6
כנשר האם צריך רישיון בכדי למכור (לשווק?) פוליסת ביטוח? צרכנות פיננסית 1
Plato זוג עם שני ילדים בדילמת מחיר למשתכן - למכור ולקנות? נדל"ן 4
תפוזינה אם מישהו מצהיר שהוא הולך למכור את הדירה הראשונה בתוך שנה וחצי פוסטים מאיכות נמוכה 4
Yos קרן אג"ח שהעלתה דמי ניהול - למכור/להחזיק? שוק ההון 7
גרהם כשמצחצח הנעליים מדבר איתך על מניות חמות, הגיע הזמן למכור שוק ההון 597
I הלוואה מהברוקר במקום למכור עם מס (מק"מ בחסר) שוק ההון 47
G ללא דיבידנדים - איך דואגים שתמיד יהיה אפשר למכור מניות בזמן הפרישה ולשמור על איזון? שוק ההון 4
T למכור הכל לטובת בלאקרוק: קה"ש + תיק ממוסה שוק ההון 7
ה פחד גבהים, שוקל למכור חלק שוק ההון 40
T מהי הדרך הכי מהירה למכור רכב יד 2? אוף טופיק 3
D האם זה חוקי למכור מניותיי ללא אישורי ולסלקני מהסניף? צרכנות פיננסית 3
N אסטרטגיה לאחר עליה למכור את ההשקעה במניה שוק ההון 18
ד איך למכור מספר נמוך של מניות ? שוק ההון 5
T האם זה בהכרח נכון למכור את פוליסת החיסכון שלי בהפסד על מנת לעבור להשקעה בקרן סל? שוק ההון 7
אנא-אל האם זה זמן מתאים למכור בmax loss? שוק ההון 3
M אג"ח ממשלתי כללי - שוקל למכור. שוק ההון 6
L אסטרטגית ה"לא למכור בירידה" שוק ההון 14
bobby חשיבות של בחירה נכונה בETF בחשבון פטור (פנסיה+קרה"ש) אם אפשר תמיד למכור ולקנות אחרת? צרכנות פיננסית 0
T האם במצב של הפסד כדאי למכור בסוף שנה שבה שילמנו מס רווח הון? שוק ההון 8
milx למכור את הבית ולהשקיע את הכסף במדדים? שוק ההון 35
ג למכור מניות מחשבון פרטי לפרטי, זה חוקי? שוק ההון 8
ג האם למכור מניות? שוק ההון 10

נושאים דומים

למעלה