למכור או להשכיר -דילמה אשמח לדעתכם..

רונן גולדמן

משתמש רשום
הצטרף ב
24/4/20
הודעות
5
דירוג
0
הי לכולם ,
גר כעת בדירת 4 חדרים ברמת גן בן 44 שכר שלי ושל אשתי כ27 אלף שקל נטו ,בגלל שמשפחה התרחבה קניתי דירת 5 חדרים כעת מתלבט אם למכור את הדירה הישנה או להשכיר (שכירות של 5000 שקל ) הדירה שנרכשה היא ללא משכנתא למעט הלוואה מהעבודה של כ 700 אלף שקל בריבית של אחוז ורבע לא צמודה למדד ..
שאלתי היא האם כדאי לי למכור את הדירה הישנה או למכור (שווה כ 2.1 מיליון )..בעיקרון אין לחץ למכור רק ענייני מיסוי (מס שבח ורכישה) השאלה היא האם למכור ולהשקיע במקומות אחרים(בורסה שלא מככבת לאחרונהוכאלו) או להשכיר ב5000 בחודש ולהשאיר את הדירה ?

תודה
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,803
דירוג
23,137
אין פה נכון או לא נכון אבל אלו העובדות:
אם תמכור את הדירה אתה תחסוך את מס הרכישה בסך 8% על דירתך החדשה, אתה תחסוך עוד 1.25%+מדד על סכום של 700,000 ש"ח, אתה תחסוך גם מס שבח עתידי אם וכאשר תמכור את הדירה שלך ויתפנה לך בוכתא של כסף להשקעות.

אני הייתי מוכר את הדירה בלי לחשוב פעמיים.
(בורסה שלא מככבת לאחרונהוכאלו)
בניגוד לתפיסה המקובלת, הזמן הכי טוב להשקיע הוא שהיא " לא מככבת".
 

רונן גולדמן

משתמש רשום
הצטרף ב
24/4/20
הודעות
5
דירוג
0
לגבי הבורסה אכן זמן טוב להכנס ,אבל קשה לי לראות מישהו (לא טיקון כן ..)שמכניס 2 מיליון שקל למניות ..באשר לשאר העלויות אכן יש עלויות מיסוי אם כי במקרה שלי יש לי קצת הנחה במס רכישה שיוצא לי כי 5 אחוז וכן לגבי ההלוואה אני יכול להחזירה כעת .. (יש לי את הכסף במיידי 700 אלף מושקע במניות בקרן עד 30 אחוז) האם גם לאור הנתונים הללו עדיין היית מוכר ?
נ.ב :אני יודע שאין כאן נכון או לא נכון אבל לשמוע לעצת אחרים ולקבל פרספקטיבה שונה לא מזיק .-:).
תודה
 

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
7,316
דירוג
11,632
השאלה היא האם למכור ולהשקיע במקומות אחרים(בורסה שלא מככבת לאחרונהוכאלו) או להשכיר ב5000 בחודש ולהשאיר את הדירה ?
זאת שאלה שאתה צריך לקבל עליה תשובה מעצמך, אנחנו רק יכולים לחשוב איתך.
מה המטרה שלך בסופו של דבר? לקחת סיכון גבוה ולתת הזדמנות לתשואה גבוהה? לקבל תשואה סולידית מאד ולצבור נכסים? ירושות לילדים? קניית דירות לילדים? מה אופק ההשקעה שלך? כמה סיכון אתה מוכן לקחת?
הדירה ברמת גן תתן לך תשואת שכ"ד נמוכה מ-3% ברוטו, עוד פחות בנטו, אבל אולי ערכה צפוי לעלות במהלך אופק ההשקעה שלך כך שבסופו של דבר זה ישתלם לך על אף מס הרכישה.
אם תחליט למכור אותה, יש לך 2 אפשרויות: להשקיע את כל הכסף או להחזיר את ההלוואה ולהשקיע את היתר. אם אתה סולידי, האפשרות השניה תרגיע אותך יותר. אם אתה משקיע בנשמתך אז אולי שווה להשאיר את ההלוואה הנמוכה ולחפש השקעה עם פוטנציאל תשואה גבוה יותר (כל השקעה שהיא מעל 1.75% תשואה).
בסוף, ההחלטה צריכה להיות תואמת לשאיפות ולאישיות שלכם ככל האפשר.
 

adams

משתמש ותיק
הצטרף ב
15/3/19
הודעות
632
דירוג
461
קשה לי לראות מישהו (לא טיקון כן ..)שמכניס 2 מיליון שקל למניות ..
יש לי חבר בעבודה (שחשף אותי לתחום ההשקעות ולפורום) שהשקיע יותר מ2 מיליון במניות (הוא לא משקיע מדדים) והוא סתם שכיר כמוני אז זה בהחלט רלוונטי אם אתה חושב שזה מתאים לך.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,803
דירוג
23,137
,אבל קשה לי לראות מישהו (לא טיקון כן ..)שמכניס 2 מיליון שקל למניות
1. למה?
2. טייקונים לא קונים מניות, הם מנפיקים אותם, פשוטי העם כמונו מסתפקים לכל היותר בעצמות שהם זורקים לנו.
3. יש עוד דברים בעולם חוץ ממניות.
במקרה שלי יש לי קצת הנחה במס רכישה שיוצא לי כי 5 אחוז וכן לגבי ההלוואה אני יכול להחזירה כעת .. (יש לי את הכסף במיידי 700 אלף מושקע במניות בקרן עד 30 אחוז) האם גם לאור הנתונים הללו עדיין היית מוכר ?
הלוואה כשיש לך קרן 70/30 זה רעיון רע מאד, זה בטוח, ללא קשר לדירות.

שינית קצת את המספרים ויש לך ילדים שחלקם מתבגרים אני מניח, מה שאני הייתי עושה זה שומר את הדירה, משכיר אותה תוך ניצול ההטבה על השכ"ד ובהמשך מעביר אותה לילדים, ככה תוכל למכור את 2 הדירות בפטור ממס שבח.

עוד הפעם, לא יעוץ רק דיעה מה אני אישית הייתי עושה.
 

נעם בלה בלה

משתמש בכיר
הצטרף ב
18/10/18
הודעות
2,012
דירוג
2,140
ה5000 ש"ח פטורים ממס, כלומר מקבילים ל6,666.67 ש"ח רווח ממניות.
מצד שני היא דורשת התעסקות עם שוכרים, עם בעלי מקצוע כמו אינסטלטורים, ומניות לא. תחשוב מה מזה מתאים לך
 

nicepo1

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/1/16
הודעות
3,208
דירוג
3,516
ה5000 ש"ח פטורים ממס, כלומר מקבילים ל6,666.67 ש"ח רווח ממניות.
מצד שני היא דורשת התעסקות עם שוכרים, עם בעלי מקצוע כמו אינסטלטורים, ומניות לא. תחשוב מה מזה מתאים לך
זה בראיה מאוד צרה,אתה מניח שקנית מניות ודירה בX כסף ומייצר בדיוק אותו רווח. בנוסף מתייחס רק למס רווחי הון מתעלם ממיסים אחרים כמו מס רכישה ועוד.
 

נעם בלה בלה

משתמש בכיר
הצטרף ב
18/10/18
הודעות
2,012
דירוג
2,140
אתה מניח ש
בדיוק להפך. אמרתי שהרווח ממניות שייצר את אותו תזרים חודשי יצטרך להיות זה.
בנוסף מתייחס רק למס רווחי הון מתעלם ממיסים אחרים כמו מס רכישה ועוד.
מתייחס גם למס דיווידנדים.
להבנתי כבר יש לו את הדירה והשאלה היא אם למכור או לא, אז על איזה מס רכישה מדובר?
 

nicepo1

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/1/16
הודעות
3,208
דירוג
3,516
בדיוק להפך. אמרתי שהרווח ממניות שייצר את אותו תזרים חודשי יצטרך להיות זה.
אז לא הבנתי נכון,ועדיין הרווח הנקי יהיה פחות כי על דירה יש גם הוצאות.
להבנתי כבר יש לו את הדירה והשאלה היא אם למכור או לא, אז על איזה מס רכישה מדובר?
להבנתי הוא מחליף את דירת המגורים ושוקל להשאיר את הקודמת להשקעה במקרה הזה המס על הדירה רלבנטי מאוד.
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,705
דירוג
4,873
ולהשקיע במקומות אחרים(בורסה שלא מככבת לאחרונהוכאלו) או להשכיר ב5000 בחודש ולהשאיר את הדירה ?

היי
לדעתי עדיף להחזיק את הדירה, ובמקום למכור מומלץ למשכן אותה ולקנות דירה נוספת,
סביר להניח שהשווי של 3 הנכסים יוכפל כאשר תגיע לגיל פרישה,
וגם השכירות משני הנכסים להשכרה יוכפל.
 

Minimi

משתמש ותיק
הצטרף ב
4/12/16
הודעות
531
דירוג
530
היי
לדעתי עדיף להחזיק את הדירה, ובמקום למכור מומלץ למשכן אותה ולקנות דירה נוספת,
סביר להניח שהשווי של 3 הנכסים יוכפל כאשר תגיע לגיל פרישה,
וגם השכירות משני הנכסים להשכרה יוכפל.
בהתחשב בזה שהמשכון יהיה על דירה אחרת מזו הנרכשת, המימון יהיה בתנאים לא טובים יחסית בנוסף על הרעת התנאים בבקים לאחרונה. המחירים כרגע גבוהים מאוד ואנו כנראה על סף משבר (קטן\גדול?).
לא רואה הגיון להתמנף מעל הצוואר לנדל"ן בתנאים הקיימים.
 

adams

משתמש ותיק
הצטרף ב
15/3/19
הודעות
632
דירוג
461
זה בלי הכנסות שכ"ד של 20 שנים, והריבית דריבית עליהן...
משקיעי נדל"ן לא מקבלים ריבית דריבית על שכר דירה.
לא מכיר מישהו שאמר לדייר: "החודש שילמת שכר דירה ולכן בחודש הבא אתה צריך לשלם 0.1% יותר כי אני רוצה ריבית דריבית".
וגם אם תכלול את שכר הדירה של 2-3% בשנה אז אתה עדיין מקבל תשואה עלובה ל20 שנה.
 

משתמש 72

משתמש ותיק
הצטרף ב
4/12/18
הודעות
266
דירוג
167
משקיעי נדל"ן לא מקבלים ריבית דריבית על שכר דירה.
לא מכיר מישהו שאמר לדייר: "החודש שילמת שכר דירה ולכן בחודש הבא אתה צריך לשלם 0.1% יותר כי אני רוצה ריבית דריבית".
וגם אם תכלול את שכר הדירה של 2-3% בשנה אז אתה עדיין מקבל תשואה עלובה ל20 שנה.

למה אתה מניח ששכר הדירה יושב בבנק ונשחק או משמש לצריכה?
את שכר הדירה ניתן להשקיע בשוק ההון, בבנק, בנדל"ן, וכן הלאה.
 

Boker

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/10/17
הודעות
123
דירוג
90
ההיגיון אומר להחזיק.
אבל העובדה שתצטרך לשלם מס רכישה אסטרונומי של 8% על הנכס שרכשת תביא לכך שיקח לך הרבה שנים רק להחזיר את ההשקעה.
הבעייה היא שבגלל הדירה הישנה אתה "נדפק" בכך שאתה משלם מס רכישה על הדירה היקרה יותר שקנית.
אני גם נמצא בהתלבטות זהה. לדעתי עדיף למכור את הדירה הישנה כדי להימנע מתשלום מס הרכישה, ולפזר את כספיי המכירה בכמה אפיקים: השקעה סולידית בשוק ההון/נכס סולידי בחו"ל ואולי נכס זול יותר בארץ כך שמס הרכישה יהיה נמוך יותר (זאת במידה שאתה לא מתכנן למכור את דירת המגורים שלך כי במקרה כזה תצטרך לשלם מס לא צודק בעליל של 25% מס שבח)
לצערי למרות שאני מאמין שיש המון הזדמנויות בשוק הנדלן הישראלי נושא המיסוי מקשה מאוד על כדאיות העסקאות בארץ.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,803
דירוג
23,137
אבל העובדה שתצטרך לשלם מס רכישה אסטרונומי של 8% על הנכס שרכשת תביא לכך שיקח לך הרבה שנים רק להחזיר את ההשקעה.
הוא טוען ש5%
(זאת במידה שאתה לא מתכנן למכור את דירת המגורים שלך כי במקרה כזה תצטרך לשלם מס לא צודק בעליל של 25% מס שבח)
גם זה הוא לא ישלם אם יעביר את הנכס לאחד מילדיו הבוגרים.
 

Boker

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/10/17
הודעות
123
דירוג
90
הוא טוען ש5%

גם זה הוא לא ישלם אם יעביר את הנכס לאחד מילדיו הבוגרים.
גם 5 אחוז זה לא מעט.
לא כל כך פשוט להעביר היום נכס ללא תמורה יש על זה הרבה כתבות מס הכנסה לא פראיירים. מה שגם זה יכול ליצור בעיות במשפחה.
הכי טוב להתייעץ עם עורך דין אם הולכים על צעד כזה
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,803
דירוג
23,137
לא כל כך פשוט להעביר היום נכס ללא תמורה יש על זה הרבה כתבות מס הכנסה לא פראיירים. מה שגם זה יכול ליצור בעיות במשפחה.
פשוט מאד וחוקי למהדרין, כל עוד זה באמת נעשה ולא רק למראית עין.
הכי טוב להתייעץ עם עורך דין אם הולכים על צעד כזה
עדיף לעשות בעזרת עו"ד.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
K להשכיר או למכור? עוד התלבטות נדל"ן 37
S להשכיר את הדירה או למכור נדל"ן 19
ק הערכת מחיר דירה כאשר אין אפשרות להשכיר או למכור אותה נדל"ן 49
Homer למכור או להשכיר? צרכנות פיננסית 11
ק תעודות סל ישנות עם דמי ניהול גבוהים - למכור ולעבור, או לא לגעת? שוק ההון 21
J לקנות דירה שניה, או למכור את הראשונה ולקנות דירה יקרה? נדל"ן 9
M דילמה - למכור או להשאיר דירה עם אישורים להרחבה נדל"ן 8
O למכור "הרבה" בזול או "מעט" ביוקר? התפתחות אישית 28
ש כשצריך להנזיל: מאיפה עדיף למכור מניות - קרן השתלמות או חשבון רגיל? שוק ההון 28
יהודה שוורץ למכור או לבנות? נדל"ן 15
Y האם כדאי למכור אג"ח לפני חלוקת ריבית?אחרי? או שזה לא משנה... שוק ההון 1
ה למכור או להחזיק חזק מה אתם הייתם עושים שוק ההון 46
ג למכור או לא למכור זו השאלה... נדל"ן 40
א הפסקת פעילות קרן נאמנות - למכור או להמתין? שוק ההון 12
shlomi171 להעביר או למכור? שוק ההון 3
Y מה למכור קודם, RSU או אופציות? שוק ההון 4
מ למכור או לא למכור... השאלה הנצחית.. אוף טופיק 10
ג למכור או לחכות? שוק ההון 58
Homer למכור אגח או להחזיק עד לפידיון שוק ההון 67
E דירה למגורים - למכור ו/או להשקיע? נדל"ן 9
ט למכור GBTC בגלל פרמיה שלילית הולכת וגדלה? השקעות אלטרנטיביות 22
N למכור דירה לאשתי ?! נדל"ן 14
M האם כדאי מתישהו למכור? לאחר עשור של גאות שוק ההון 9
V מכירת RSU - איזו שכבה למכור כדי לשלם מינימום מיסים? מיסים 6
כנשר האם צריך רישיון בכדי למכור (לשווק?) פוליסת ביטוח? צרכנות פיננסית 1
Plato זוג עם שני ילדים בדילמת מחיר למשתכן - למכור ולקנות? נדל"ן 4
תפוזינה אם מישהו מצהיר שהוא הולך למכור את הדירה הראשונה בתוך שנה וחצי פוסטים מאיכות נמוכה 4
Yos קרן אג"ח שהעלתה דמי ניהול - למכור/להחזיק? שוק ההון 7
גרהם כשמצחצח הנעליים מדבר איתך על מניות חמות, הגיע הזמן למכור שוק ההון 520
I הלוואה מהברוקר במקום למכור עם מס (מק"מ בחסר) שוק ההון 15
G ללא דיבידנדים - איך דואגים שתמיד יהיה אפשר למכור מניות בזמן הפרישה ולשמור על איזון? שוק ההון 4
T למכור הכל לטובת בלאקרוק: קה"ש + תיק ממוסה שוק ההון 7
ה פחד גבהים, שוקל למכור חלק שוק ההון 40
T מהי הדרך הכי מהירה למכור רכב יד 2? אוף טופיק 3
D האם זה חוקי למכור מניותיי ללא אישורי ולסלקני מהסניף? צרכנות פיננסית 3
N אסטרטגיה לאחר עליה למכור את ההשקעה במניה שוק ההון 18
ד איך למכור מספר נמוך של מניות ? שוק ההון 5
T האם זה בהכרח נכון למכור את פוליסת החיסכון שלי בהפסד על מנת לעבור להשקעה בקרן סל? שוק ההון 7
א האם זה זמן מתאים למכור בmax loss? שוק ההון 3
M אג"ח ממשלתי כללי - שוקל למכור. שוק ההון 6
L אסטרטגית ה"לא למכור בירידה" שוק ההון 14
bobby חשיבות של בחירה נכונה בETF בחשבון פטור (פנסיה+קרה"ש) אם אפשר תמיד למכור ולקנות אחרת? צרכנות פיננסית 0
T האם במצב של הפסד כדאי למכור בסוף שנה שבה שילמנו מס רווח הון? שוק ההון 8
milx למכור את הבית ולהשקיע את הכסף במדדים? שוק ההון 35
ג למכור מניות מחשבון פרטי לפרטי, זה חוקי? שוק ההון 8
ג האם למכור מניות? שוק ההון 10
ImCarryGG למכור ביוקר, לשבת על הגדר ולקנות בזול שוק ההון 122
milx לקראת סוף השנה - האם יש הגיון למכור ניירות מופסדים ב-IB ולקנותם שוב? שוק ההון 15
unrealx רוצה למכור נייר וליצור מגן מס - שאלות על טפסים שוק ההון 0
T למכור בזול משיקולי מס שוק ההון 5

נושאים דומים

למעלה