למכור או לא למכור זו השאלה...

[אורי ג.]

אורי, אם זה מה שלקחת מהדו"ח אז לזה יקרא "קריאה סלקטיבית"...

הפוך, אני חושב שאתה קורא סלקטיבית את המציאות (וגם את הדו"ח).

דרך אגב, בתקווה שזו לא שאלה אישית מידי, אם אתה חושב שהשקעה פסיבית גלובלית היא פחות רווחית ויותר מסוכנת מנדלן, למה אתה שוקל (לפי דבריך) למכור נכס ולעבור לשכירות?

לא אישי. קודם כל הקטנתי חשיפה, אני עדיין חשוף לשוק הנדל"ן למגורים בשיעורים ניכרים.
שנית ציינתי ששיקול מס הוא שיקול גדול מאד וזה גם מה שהטה את הכף אצלי.
שלישית איני יודע בדיוק מה היא כוונתך ב: "שהשקעה פסיבית גלובלית" אבל הכספים מהנכס שמכרתי אכן הופנו להשקעות אקטיביות בחו"ל.

הנכס שבו אני מתגורר כיום מחציתו שלי ואני מתכוון בעתיד הקרוב להשכירו ולשכור דירה אחרת. אין לי כוונה למכרו.

 

[יעקב]

@אורי ג. צודק,
@גולן אוהבי שוק ההון (רוב הפורום) לא מתייחסים למינוף. אני קניתי דירה בה השקעתי 70 אלף שח לפני 10 שנים והיום סיימתי משכנתא (שכירות שילמה ללא תוספת שלי) והדירה שווה 700 אלף. פי 10 על ההון העצמי תוך 10 שנים, איך זה דומה לתשואות שוק ההון בדיוק?
הכתבות האלה יותר מדי מוטות ותיאורתיות ומסתמכות על ממוצעים שהם לא רלוונטים, אפשר להשתמש בממוצעים של דירות מאותו סקטור אבל זה לא מה שהם עושים.

דוגמה לכתבה מהימים האחרונים אחרי שהתגלתה טעות הלמ"ס בחישוב עליית שכר הדירה:"אולי המשקיעים ידעו לקרוא את השוק טוב יותר מהנתונים ולכן המשיכו לקנות דירות".

 

[TunaGolem]

רוב הפורום) לא מתייחסים למינוף

בוודאי שמתייחסים. מינוף בשוק ההון זמין יותר וזול יותר.

 

[TunaGolem]

וגם את הדו"ח

ברצינות, אורי?
הם העריכו בחסר את ההוצאות על השקעה בנדל"ן: רק שבועיים בשנה על תחזוקה + דירה ריקה. אתה זה שתמיד אומר למשקיעים לדייק בהערכות.
בנוסף, הם העריכו ביתר את ההוצאות על השקעות בשוק ההון. 0.1% ק/מ + 0.05% שנתי על תיק של מליון ש"ח.

 

[Fitch]

מינוף בשוק ההון זמין יותר וזול יותר

ועדיין, כמעט אף אחד לא ממנף ביחס של 1:2 עד 1:4 כמו שהרוב עושים כשזה מגיע לנדל"ן.
כשל פסיכולוגי כנראה.

 

[TunaGolem]

ועדיין, כמעט אף אחד לא ממנף ביחס של 1:2 עד 1:4 כמו שהרוב עושים כשזה מגיע לנדל"ן.
כשל פסיכולוגי כנראה.

מינוף התחלתי ללא השקעה מחדש. המינוף של משקיע נדל"ן בעל תיק רחב, נמוך יותר.

 

[רוני]

היי חברים,

אני כאן להתייעצות .
אישתי ואנוכי גרים עם ילדינו בבית בעיר קטנה במרכז הארץ. בעוד שנה נוסעים לשליחות בחו"ל. ה"ילדים" כבר בחורים צעירים ויפרשו כנפיים בעתיד הקרוב מאוד לחיים עצמאיים.
אני סבור שבעלות על נדל"ן מלווה בחסרונות רבים: סיכון השקעה גבוה, תשואה נטו נמוכה מהשקעה פסיבית גלובלית, התמודדות עם שוכרים טובים יותר או... פחות, תחזוקה מתמדת של הנכס שכוללת גם כאב ראש וגם ירידה בתשואה, המשכיר נושא בנטל האחריות וביטוחים ושוכר לעומתו חופשי מהם ועוד שיקולים. כלומר, עולה בראשינו המחשבה למכור את הבית ולהשקיע את תמורת המכירה בהשקעה פסיבית גלובלית, וכשנחזור לארץ נגור בשכירות. ביתינו הנוכחי גדול מאוד, צמוד קרקע בבעלותנו המלאה (ללא משכנתא) ואין ספק שכבר בעתיד הקרוב יהיה גדול מידי...

לסיכום, נראה לי שאיני מעונין להיות משכיר וגם איני מעונין להיות בעלים של נדלן. גרתי שנים בשכירות כשהייתי רווק ללא שום בעיות. נהפוך הוא, הייתי חופשי כציפור. כשוכר כשנמאס לי לגור בת"א, והתחשק לשכור במושב למשל, זו הייתה משימה קלה וספונטנית. היום שאני (קצת) פחות צעיר ויותר מנוסה, אבקש בחוזה השכירות שלי את הזכות להפסיק השכירות בהתראה קצרה יחסית.

אז בעצם מה ההתלבטות? כבר כמעט 30 שנה שאני ומשפחתי גרים בבית בבעלותנו ואני תוהה איך נראית לכם המחשבה למכור הבית ולגור בשכירות? אולי יש איזה היבט שפיספסתי? אני שואל כי רוב האנשים כנראה עושים הפוך. שוכרים כשצעירים וקונים כשמבוגרים

אני עשיתי את המהלך הזה לפני 3 שנים, אני בכל זאת מציע לך לרכוש נכס מניב אחד לפחות בישראל, ייצר עבורך הכנסה חודשית שיקלית, ויגדר במידה מסויימת את החשיפה שלכם כשוכרים לעליית מחירי השכירויות בארץ.
מאחר ואתה מתכנן השקעות גלובליות, חשוב שתגדר את עצמך כנגד חשיפה לשינוי בשער החליפין.

 

[גולן]

אני עשיתי את המהלך הזה לפני 3 שנים

אז אתה גר בשכירות? אתה יכול לספר על חוזה השכירות שלך? לכמה זמן? האם יש לך אפשרות להפסקת השכירות בהתרעה קצרה?

 

[אורי ג.]

ברצינות, אורי?

אני תמיד רציני.

הם העריכו בחסר את ההוצאות על השקעה בנדל"ן: רק שבועיים בשנה על תחזוקה + דירה ריקה. אתה זה שתמיד אומר למשקיעים לדייק בהערכות.
בנוסף, הם העריכו ביתר את ההוצאות על השקעות בשוק ההון. 0.1% ק/מ + 0.05% שנתי על תיק של מליון ש"ח.

אז תעלה את זה ל3 שבועות, לא נורא. העלויות שלהם להשקעה בשוק ההון סבירות לחלוטין ואף על הצד הנמוך.

כשל פסיכולוגי כנראה.

ממש לא.
אתה צריך להיות ממש טיפש בשביל למנף ב50% (שלא לדבר ב75%) בשוק ההון.
אתה צריך להיות ממש טיפש בשביל לא למנף נדל"ן.

 

[Fitch]

ממש לא.

התכוונתי לזה שמתייחסים אבל לא פועלים.
או פועלים או לא מתייחסים. אי אפשר להתחשב במינוף בלי למנף.

 

[בת העמק]

אישתי ממש בראש הזה. היא אומרת שדווקא עכשיו כשאין שיקולים של בתי ספר וחברים של ילדים אז יש גמישות למודל הזה.

אנחנו עשינו את זה, ומשיקולים מאד דומים לשלכם. מכרנו את הבית שבנינו וגידלנו את הילדים בו.

הנושא העיקרי הוא מגורים בשכירות ולא להיות בעלים של דירה

מכרנו את הבית והשקענו באופן פסיבי בתיק השקעות. אנחנו גרים בשכירות כבר 9 שנים (בחלק מהזמן עדיין השכרנו את הבית שלנו) ואני ממליצה על זה
בהסתייגות אחת- זה לא מתאים לכולם בגילאים מבוגרים, במיוחד למי שלא המשיך בשכירות כל חייו עד הלום.
כאשר הבית הוא שלך, אתה דואג לזה שהוא יהיה מותאם אליך- לנוחות, לצרכים ולהרגלים שלך.
בשכירות אתה צריך ללמוד להסתדר עם מה שיש (לא תשבור קירות ותשנה את הדירה). בשבילנו זה מחיר לא נורא גבוה כי אנחנו טיפוסים די זרוקים אבל בשביל מי שכבר התברגן והתאהב בנוחות- זה יכול להוות בעיה.
הבעיה הנוספת- וכבר הזכירו אותה למעלה- שהמעבר מדירה לדירה לא נעשה קל יותר כשאתה מזדקן ובארץ שלנו אין בדרך כלל חוזה השכרה ליותר משנה.
רבים מבעלי הבתים מחליטים להקפיץ מחיר או למכור או להשכין אחד מהילדים וכו'. אנחנו מוכנים לקחת את זה בחשבון אבל לא לכל אחד זה מתאים.

שיקול נוסף הוא בדיקת היכולת להמשיך לשלם שכירות מכאן ועד בכלל, כולל בזיקנה ובמצבים בלתי צפויים (תאונות, סיעוד מוקדם, פיטורין וכו').
אתה צריך לבחון בזהירות את היכולת הכלכלית שלכם ומה קורה אם השקעתם הכל בני"ע ויש כמה שנים של קריסה במדדים או כל מצב משברי אחר.
אנחנו, למשל, החלטנו שהסכום הקיים הוא לא מספק בוודאות שסבירה לנו ולכן החלטנו להשקיע גם מחוץ לני"ע. @רוני הציע לך נדל"ן, אנחנו הולכים על הקמת חברה.

 

[דן ג.]

אם הבנתי נכון את הדוח, הם לא חישבו מס שבח על הפחת התיאורטי במסלול הפטור על שכר דירה.
או שהם לא מסכימים עם הפרשנות של רשות המיסים או שטעו.
(אין לי מושג איך זה עובד בפרקטיקה. במכירה פשוט מודיעים כמה פחת אמור היה להדרש? זה הרי תלוי במספר החודשים שהנכס באמת הושכר, ולא בתקופת ההחזקה. גם לא היו שום דיווחים במהלך שנות ההשכרה שיש בכלל הכנסה או שהנכס מושכר. השערה שלי, שכמעט אף אחד לא משלם. כך שאולי הם צודקים בחישוב בכל זאת...)

 

[רוני]

אז אתה גר בשכירות? אתה יכול לספר על חוזה השכירות שלך? לכמה זמן? האם יש לך אפשרות להפסקת השכירות בהתרעה קצרה?

חתמתי חוזה שכירות למשך 4 שנים ללא אפשרות הפסקה, תמורת שכירות נמוכה מהשכירות המקובלת בשוק, בסוף שנה זו החוזה מסתיים, כרגע אני משלם 11,000 ש"ח שכירות חודשית.

 

[the Lawyer]

הפוך, אני חושב שאתה קורא סלקטיבית את המציאות (וגם את הדו"ח).

לא אישי. קודם כל הקטנתי חשיפה, אני עדיין חשוף לשוק הנדל"ן למגורים בשיעורים ניכרים.
שנית ציינתי ששיקול מס הוא שיקול גדול מאד וזה גם מה שהטה את הכף אצלי.
שלישית איני יודע בדיוק מה היא כוונתך ב: "שהשקעה פסיבית גלובלית" אבל הכספים מהנכס שמכרתי אכן הופנו להשקעות אקטיביות בחו"ל.

הנכס שבו אני מתגורר כיום מחציתו שלי ואני מתכוון בעתיד הקרוב להשכירו ולשכור דירה אחרת. אין לי כוונה למכרו.

אני לא מכיר אותך, אבל מהתמונה אתה נראה איש צעיר יחסית.
מה שהלך פה בנדלן ב- 10 שנים האחרונות, לא דומה לשום דבר בהיסטוריה של מדינת ישראל. אני מציע מאוד מאוד מאוד להיזהר מהסקת מסקנות מתקופה חריגה (בלשון המעטה) זו. אנשים קצת יותר מבוגרים זוכרים ירידות של 25-30 אחוז בנדלן, שלדעתי יהיה בדיחה לעומת מה שבא.

 

[אורי ג.]

אני לא מכיר אותך, אבל מהתמונה אתה נראה איש צעיר יחסית.

התמונה ישנה. יחסית למי? אני בן 39.

מה שהלך פה בנדלן ב- 10 שנים האחרונות, לא דומה לשום דבר בהיסטוריה של מדינת ישראל. אני מציע מאוד מאוד מאוד להיזהר מהסקת מסקנות מתקופה חריגה (בלשון המעטה) זו. אנשים קצת יותר מבוגרים זוכרים ירידות של 25-30 אחוז בנדלן, שלדעתי יהיה בדיחה לעומת מה שבא.

אני לא יודע איך הגעת למסקנה מה המסקנות שלי אבל כתבתי שהקטנתי חשיפה ובצורה משמעותית.

 

[Fitch]

לא דומה לשום דבר בהיסטוריה של מדינת ישראל

נכון.
אז איך אתה מניח משהו לכיוון השני דווקא?

 

[אורי ג.]

אז איך אתה מניח משהו לכיוון השני דווקא?

אני לא העו"ד אבל לעניות דעתי כשהריבית תעלה עוד כמה שנים באיחור אופנתי אחרי ארה"ב מחירי הדיור פה ירדו.

 

[Fitch]

כשהריבית תעלה עוד כמה שנים באיחור אופנתי אחרי ארה"ב מחירי הדיור פה ירדו.

אני לא חושב שיש מישהו שטוען אחרת.
האם יוקל לרוכשים הפוטנציאלים עקב כך? לא נראה לי.

 

[אורי ג.]

האם יוקל לרוכשים הפוטנציאלים עקב כך? לא נראה לי.

למי שקונה ללא משכנתא או משכנתא נמוכה? בוודאי שכן.
למי שמכר בזמן? בטח ובטח שכן.

 

[nUmBer_oNe]

גם למי שקונה עם משכנתא.

יש כאלה שחוסכים להון עצמי, ומדשדשים במקום כבר לא מעט זמן (עקב המחירים שרק עולים). ובזמן הזה מממנים משכנתא של מישהו אחר...