לבטים לגבי התנהלות עם דיירים שוכרים בדירה שלי

[WillOpen]

שלום, אשמח לפרוק את אשר על ליבי, ולשמוע מהנסיון והחוכמה שיש פה בפורום..

יש לדיירים אופציה בחוזה לשנתיים נוספות, והם הודיעו שהם רוצים להפעיל אותו.
במקביל, יש נזק בדירה, סדק בזכוכית של המרפסת שאנחנו כבר זמן מה בדיונים באחריות מי לתקן.
הם טוענים שהוא קרה באופן ספונטני, וביקשו שאדאג לתקן.
מאחר והוא קרה עוד בזמן תקופת האחריות של הקבלן הסכמתי ליצור איתו קשר ולבקש שיבחנו את הסדק.
הקבלן הסתכל על תמונות וסרטונים של הסדק והתנער מאחריות, טוען שאנשי המקצוע שלו אומרים שזה נזק ממכה שהזכוכית קיבלה.
מאחר וכך, הודעתי לדיירים שמבחינתי, עד שיוכיחו אחרת, באחריותם לתקן את הנזק.
מדובר על נזק בסכום זניח יחסית, אולם באופן כללי לא הצלחנו לבסס אפילו יחסי אמון עם השוכרים, ואין לי רצון להמשיך את ההתקשרות עימם.

עד כאן הרקע... ועכשיו להתלבטות...

האם אני יכול לדרוש מהם לתקן את הנזק לפני וכתנאי להפעלת תקופת האופציה?
כמה כאב ראש, ואיזה עלויות עשויות להיות למהלך כזה במידה והם מחליטים לא לתקן ומתעקשים להשאר בדירה לתקופת האופציה?
איזה השלכות יש להתעלמות זמנית מהנושא עד סוף תקופת האופציה?
האם נוכל להתעלם מבקשות לגיטימיות שלהם כשוכרים בתקופת האופציה, בטענה שקודם עליהם לתקן את הנזק לדירה?
האם יש דברים נוספים שלא חשבתי עליהם?

 

[אליהו]

האם יש דברים נוספים שלא חשבתי עליהם?

לדעתי הכאב ראש שאתה צריך לריב עם השוכרים לא שווה את הכסף.

כל עוד שלא מדובר על סכומים גבוהים שווה לתקן בלי וויכוחים בעיקר בשביל שאולי כך תצליח ליצור קשר טוב בינך לשוכרים, ואם תצליח זה שווה המון.

 

[האזרח הקטן]

הם טוענים שהוא קרה באופן ספונטני, וביקשו שאדאג לתקן.
מאחר והוא קרה עוד בזמן תקופת האחריות של הקבלן הסכמתי ליצור איתו קשר ולבקש שיבחנו את הסדק.
הקבלן הסתכל על תמונות וסרטונים של הסדק והתנער מאחריות, טוען שאנשי המקצוע שלו אומרים שזה נזק ממכה שהזכוכית קיבלה.

איך אפשר בכלל לקבוע מי גרם או אחראי לסדק? ברור שהקבלן יתנער ויגיד שזה לא קשור אליו, וברור שהשוכר יגיד שזו לא בגללו. מי אמר שהשוכר לא דובר אמת פה וזה פגם ייצור שגרם לזה? למה להפיל על השוכר את חובת ההוכחה? אם אתה טוען שהשוכר גרם לכך, למה חובת ההוכחה אינה עליך?

עריכה - יש לא מעט דיווחים באינטרנט על סדקים שנוצרו ספונטנית בזכוכית במרפסת.
הייתי דורש מהקבלן לתקן זאת, ואם הוא מורח בטיעונים של מכה שגרמה לכך, שיביא מסמך חתום על ידי מהנדס שזו האבחנה. זה שהוא ראה סרטון והחליט שזה ממכה חיצונית זה נחמד, אבל בלי שאיש מקצוע מוסמך מוכן לשים את שמו וחותמתו על אמירה כזו, זה חסר לא אומר הרבה.

 

[ירח אפל]

הכל תלוי בחוזה לכן מומלץ להתייעץ עם עורך דין.

באופן כללי, בדרך כלל בחוזה מוגדר מהי הפרה יסודית, ואם אי־תיקון הנזק מוגדר כהפרה יסודית, אז סביר להניח שאתה יכול לא לממש את האופציה ולחייב את השוכרים בעלות התיקון (אחרי שתתקן על חשבונך).

אבל באופן פרטני יותר, אם מדובר בשוכרים טובים, ובעלות תיקון נמוכה, אז אולי עדיף לך למחול על עלות התיקון במקום להתחיל לחפש שוכרים חדשים.
ואם כמו שרשמת אתה לא מעוניין בהמשך ההתקשרות איתם, תציג את החוזה לעורך דין ושאל לדעתו.

 

[האזרח הקטן]

באופן כללי, בדרך כלל בחוזה מוגדר מהי הפרה יסודית, ואם אי־תיקון הנזק מוגדר כהפרה יסודית, אז סביר להניח שאתה יכול לא לממש את האופציה ולחייב את השוכרים בעלות התיקון (אחרי שתתקן על חשבונך).

צריך כמובן לראות מה כתוב בחוזה, אבל קשה לי להאמין שהחוזה מחייב את השוכר לתקן נזק שלא נגרם באשמתו.

 

[half-solid]

האם יש דברים נוספים שלא חשבתי עליהם?

אתה יכול לעשות מה שאתה רוצה.
להאשים, להתעלם, לא לתקן...
להתבסס על הערכות שמאי, חוות דעת מהנדס, או דיעה של קבלן...

בסוף יש שם משפחה שגרה בנכס שלך, ששווה X מיליונים (כמה? מיליון אחד, שניים, שלושה...).

אתה מוכן לקחת ריזיקות של מה מקובל לדרוש, לא מקובל לדרוש, לעשות להם פרצופים, התניות, בשביל 200 שקל של תיקון?

שמעתי על מקרים של שוכרים לא משלמים שגרמו נזקים לנכס, וגרמו לבעלים לרוץ לערוצים משפטיים כדי לפנות אותם ולתבוע על נזק שנגרם לדירה.
יש לך נזק פוטנציאלי של עשרות אלפי, עד מאות אלפי שקלים.

תבחר את המלחמות שלך, לא הכל צריך להיות by the book ולפי הפרוטוקול. בסוף, יש שם (כנראה) בני אדם.

 

[ירח אפל]

צריך כמובן לראות מה כתוב בחוזה, אבל קשה לי להאמין שהחוזה מחייב את השוכר לתקן נזק שלא נגרם באשמתו.

אין קשר לאשמה, בדרך כלל בחוזים מוגדר בלאי סביר, שזה על המשכיר, ואילו כל נזק אחר הוא על השוכר.
גם אם אדם זרק אבן מבחוץ ופגע בשמשה ושבר אותה, זה אינו בלאי סביר, לכן לא על חשבון המשכיר.

 

[האזרח הקטן]

אין קשר לאשמה, בדרך כלל בחוזים מוגדר בלאי סביר, שזה על המשכיר, ואילו כל נזק אחר הוא על השוכר.
גם אם אדם זרק אבן מבחוץ ופגע בשמשה ושבר אותה, זה אינו בלאי סביר, לכן לא על חשבון המשכיר.

מצד שני השוכר בוודאי לא אחראי לנזקים שנגרמו מהתקנה לא טובה על ידי הקבלן או פגם ייצור.

 

[ירח אפל]

מצד שני השוכר בוודאי לא אחראי לנזקים שנגרמו מהתקנה לא טובה על ידי הקבלן או פגם ייצור.

נכון, בתנאי שניתן להוכיח שזה באחריות הקבלן.

 

[האזרח הקטן]

נכון, בתנאי שניתן להוכיח שזה באחריות הקבלן.

המילה הוכחה היא קצת גדולה כי אי אפשר להוכיח מה קרה. חוות דעת של איש מקצוע או מחקר שמראה שמדובר בתופעה נפוצה כנראה היה מספיק כדי להעביר את הנטל מן השוכר.

אם הייתי השוכר וזה היה עקרוני מבחינתי, הייתי מציע לבעל הדירה לקחת איש מקצוע מוסכם שייתן חוות דעת לגבי הגורם לסדק, כאשר בעל הדירה ישלם על חוות הדעת במידה והיא מציגה שבהסתברות גבוהה הנזק נגרם מפגם ייצור / התקנה.

 

[WillOpen]

@האזרח הקטן @ירח אפל
אני מבין את המחוייבות שלי ע''פ החוזה בצורה דומה למה שירח אפל מתאר, שכל עוד זה לא בלאי סביר אין באחריותי להוכיח שום דבר.

כל עוד שלא מדובר על סכומים גבוהים שווה לתקן בלי וויכוחים בעיקר בשביל שאולי כך תצליח

המשפחה מתגוררת כשנתיים בדירה והם רחוקים מאוד מבחינתי להיות שוכרים טובים, ובנוסף בעקבות כמה תקריות שאירעו בתחילת תקופת השכירות, אני לא ממש מאמין לשום דבר שהם אומרים לי, ולצערי קשה לי לראות את זה קורה.

שמעתי על מקרים של שוכרים לא משלמים שגרמו נזקים לנכס, וגרמו לבעלים לרוץ לערוצים משפטיים כדי לפנות אותם ולתבוע על נזק שנגרם לדירה.
יש לך נזק פוטנציאלי של עשרות אלפי, עד מאות אלפי שקלים.

תבחר את המלחמות שלך, לא הכל צריך להיות by the book ולפי הפרוטוקול. בסוף, יש שם (כנראה) בני אדם.

זה אכן החשש העיקרי שלי, והנעלם הגדול יותר.
ממה נובעים הפסדים אלה? עלויות משפטיות? תקופה ללא שכירות?

תודה לכם על המחשבה והתגובות!

 

[WillOpen]

המילה הוכחה היא קצת גדולה כי אי אפשר להוכיח מה קרה. חוות דעת של איש מקצוע או מחקר שמראה שמדובר בתופעה נפוצה כנראה היה מספיק כדי להעביר את הנטל מן השוכר.

אם הייתי השוכר וזה היה עקרוני מבחינתי, הייתי מציע לבעל הדירה לקחת איש מקצוע מוסכם שייתן חוות דעת לגבי הגורם לסדק, כאשר בעל הדירה ישלם על חוות הדעת במידה והיא מציגה שבהסתברות גבוהה הנזק נגרם מפגם ייצור / התקנה.

רעיון טוב, לדעתי הצעתי להם אותו כשהתחיל הקונפליקט, והם סירבו, אולי אציע להם שוב.

 

[האזרח הקטן]

המשפחה מתגוררת כשנתיים בדירה והם רחוקים מאוד מבחינתי להיות שוכרים טובים, ובנוסף בעקבות כמה תקריות שאירעו בתחילת תקופת השכירות, אני לא ממש מאמין לשום דבר שהם אומרים לי, ולצערי קשה לי לראות את זה קורה.

למה חתמת מולם על אופציה להארכה?

 

[yik - financial planner]

האם אופציה להמשך השכרה חובה לממש? לפי המסופר לא הסתדרת עם השוכרים. לא עדיף לחפש שוכרים אחרים?

 

[WillOpen]

למה חתמת מולם על אופציה להארכה?

הם חיפשו דירה לטווח ארוך, אני חיפשתי שוכרים לטווח ארוך, וזו היתה הפעם הראשונה שלי..

האם אופציה להמשך השכרה חובה לממש? לפי המסופר לא הסתדרת עם השוכרים. לא עדיף לחפש שוכרים אחרים?

זו אופציה שהם מעוניינים לממש (ויכולים ע''פ החוזה), אני אשמח לחפש שוכרים חדשים, מכאן גם נוסעת ההתלבטות, האם לנצל את הסיטואציה על מנת להשתחרר מהחוזה איתם, ואיזה מחיר אני עשוי לשלם בתהליך כזה..

 

[האזרח הקטן]

זו אופציה שהם מעוניינים לממש (ויכולים ע''פ החוזה), אני אשמח לחפש שוכרים חדשים, מכאן גם נוסעת ההתלבטות, האם לנצל את הסיטואציה על מנת להשתחרר מהחוזה איתם, ואיזה מחיר אני עשוי לשלם בתהליך כזה..

אם לא ציינתם בחוזה מהם תנאי המימוש לאופציית ההארכה, אתה יכול להקפיץ את שכר הדירה שאתה דורש - זה אולי יגרום להם לוותר על מימוש האופציה. מה שכן, אתה צריך להיות עקבי כי אם תקפיץ להם למחיר מסויים ואחרי יום תשים מודעה במחיר הרבה יותר נמוך, הם יוכלו לתבוע על כך שלא פעלת בתום לב כדי לאפשר להם את מימוש האופציה.

הם חיפשו דירה לטווח ארוך, אני חיפשתי שוכרים לטווח ארוך, וזו היתה הפעם הראשונה שלי..

ממה שאני מבין, כדאי תמיד להימנע מסעיף כזה. אם שני הצדדים מרוצים מהעסקה, תמיד אפשר להאריך אותה. מתן האופציה מראש רק כובלת את המשכיר.

 

[yik - financial planner]

זו אופציה שהם מעוניינים לממש (ויכולים ע''פ החוזה), אני אשמח לחפש שוכרים חדשים, מכאן גם נוסעת ההתלבטות, האם לנצל את הסיטואציה על מנת להשתחרר מהחוזה איתם, ואיזה מחיר אני עשוי לשלם בתהליך כזה..

לפי מה שקראתי, אם יש לשוכרים אופציה להאריך את החוזה, המשכיר חייב לממש מולם את האופציה, אחרת זה הפרת חוזה.
אז נקראה לי שנתקעת איתם אלא אם כן אתה רוצה ללכת לבית משפט.
לא מבין למה צריך אופציה בחוזה, זה לא שחסר שוכרים...
אני במקומך הייתי מציע להם להיפרד יפה על רקע זה שאתם לא סומכים אחד על השני. תספוג את התיקון ותמשיך הלאה.

==== מתוך כל זכות ======
אם בחוזה השכירות ניתנה אופציה לשוכר, והוא הודיע במועד על רצונו לממש את האופציה, ואילו המשכיר מסרב להאריך את החוזה, יכול השוכר לפנות לבית המשפט בתביעה שיורה למשכיר להאריך את החוזה. השוכר יכול במקרה זה לוותר על אכיפה אך לתבוע פיצויים בגין הנזק שנגרם לו כתוצאה מאי-כיבוד האופציה.

 

[yossik]

האם האופציה להארכת חוזה מונעת ממך העלאת שכר דירה?

אם לא ציינתם בחוזה מהם תנאי המימוש לאופציית ההארכה, אתה יכול להקפיץ את שכר הדירה שאתה דורש

המקלדת שלך הקדימה את שלי..

 

[WillOpen]

אם לא ציינתם בחוזה מהם תנאי המימוש לאופציית ההארכה, אתה יכול להקפיץ את שכר הדירה שאתה דורש - זה אולי יגרום להם לוותר על מימוש האופציה. מה שכן, אתה צריך להיות עקבי כי אם תקפיץ להם למחיר מסויים ואחרי יום תשים מודעה במחיר הרבה יותר נמוך, הם יוכלו לתבוע על כך שלא פעלת בתום לב כדי לאפשר להם את מימוש האופציה.

@yossik צויין בחוזה, העלאה של עד 6%.

ממה שאני מבין, כדאי תמיד להימנע מסעיף כזה. אם שני הצדדים מרוצים מהעסקה, תמיד אפשר להאריך אותה. מתן האופציה מראש רק כובל את המשכיר.

כשוכר, סעיף כזה משקף לי שהמשכיר אכן מחפש להשכיר לטווח ארוך, אך מהסיטואציה הנוכחית שלי אני לומד לקחת לפחות שנה נסיון והכרות לפני שחותמים לטווח ארוך..

 

[הורדוס]

כשוכר, סעיף כזה משקף לי שהמשכיר אכן מחפש להשכיר לטווח ארוך, אך מהסיטואציה הנוכחית שלי אני לומד לקחת לפחות שנה נסיון והכרות לפני שחותמים לטווח ארוך..

אילו עוד בעיות היו איתם? יכול להיות שאחת הבעיות היא הפרת חוזה ואז יש לך אפשרות להגיד שהם הפרו את החוזה בשביל לא להאריך (מאוד לא ממליץ).

אני חושב שקיבלת שתי תגובות טובות מאוד והן צריכות להיות הקו המנחה שלך:

איך אפשר בכלל לקבוע מי גרם או אחראי לסדק? ברור שהקבלן יתנער ויגיד שזה לא קשור אליו, וברור שהשוכר יגיד שזו לא בגללו. מי אמר שהשוכר לא דובר אמת פה וזה פגם ייצור שגרם לזה? למה להפיל על השוכר את חובת ההוכחה? אם אתה טוען שהשוכר גרם לכך, למה חובת ההוכחה אינה עליך?

עריכה - יש לא מעט דיווחים באינטרנט על סדקים שנוצרו ספונטנית בזכוכית במרפסת.
הייתי דורש מהקבלן לתקן זאת, ואם הוא מורח בטיעונים של מכה שגרמה לכך, שיביא מסמך חתום על ידי מהנדס שזו האבחנה. זה שהוא ראה סרטון והחליט שזה ממכה חיצונית זה נחמד, אבל בלי שאיש מקצוע מוסמך מוכן לשים את שמו וחותמתו על אמירה כזו, זה חסר לא אומר הרבה.

לדעתי הכאב ראש שאתה צריך לריב עם השוכרים לא שווה את הכסף.
כל עוד שלא מדובר על סכומים גבוהים שווה לתקן בלי וויכוחים בעיקר בשביל שאולי כך תצליח ליצור קשר טוב בינך לשוכרים, ואם תצליח זה שווה המון.