זוג בני 22

[Redroze]

לא להשקיע בצורה הרגילה והנורמלית.

אם כך אז צמצם את המשכנתא.

 

[ניל קפרי]

עוד כמה חודשים אני ואשתי נוכל לחסוך כ-4000 שקל בחודש, ובנוסף אנחנו מקבלים 2600 שקל בחודש מהשכירות של הדירה שלנו. בנוסף יש לנו בין 50-70 אלף בבנק כרגע.

יש לנו משכנתא על סך 490 אלף, שליש קבועה צמודה, שליש משתנה כל 5 צמודה ושליש פריים פחות חצי. כרגע התשלום של המשכנתא הוא 1950 בחודש. יש בפנינו כמה אפשרויות:

א. לקחת הלוואה על סך 270 (שישים כבר נשלם ממה שיש לנו בבנק) אלף ממישהו במשפחה (הוא בא אלינו והציע ותחסכו את התשובות של לא מערבים כסף ומשפחה כי מצידו ומצידנו זה בסדר) ולשלם לו תוך 4 שנים את הכסף ובכך נכסה את שני המסלולים שהם לא הפריים.
ב. להמשיך את המשכנתא ולחסוך לדירה נוספת

[מאוחד עם שרשור שכבר פתחת - yossik]

 

[Redroze]

עוד כמה חודשים אני ואשתי נוכל לחסוך כ-4000 שקל בחודש, ובנוסף אנחנו מקבלים 2600 שקל בחודש מהשכירות של הדירה שלנו. בנוסף יש לנו בין 50-70 אלף בבנק כרגע.

יש לנו משכנתא על סך 490 אלף, שליש קבועה צמודה, שליש משתנה כל 5 צמודה ושליש פריים פחות חצי. כרגע התשלום של המשכנתא הוא 1950 בחודש. יש בפנינו כמה אפשרויות:

א. לקחת הלוואה על סך 270 (שישים כבר נשלם ממה שיש לנו בבנק) אלף ממישהו במשפחה (הוא בא אלינו והציע ותחסכו את התשובות של לא מערבים כסף ומשפחה כי מצידו ומצידנו זה בסדר) ולשלם לו תוך 4 שנים את הכסף ובכך נכסה את שני המסלולים שהם לא הפריים.
ב. להמשיך את המשכנתא ולחסוך לדירה נוספת

[מאוחד עם שרשור שכבר פתחת - yossik]

להיפטר מהמימון יחסוך לך כ-7 אלף בשנה (בהנחת מדד אפס, פריים ללא שינוי ומשכנתא ל-30 שנה). תחשוב עם עצמך האם שווה לך לעשות את המהלך בשביל החיסכון הזה. התשואה על הדירה עומדת על 4.6% ברוטו שזה יפה מאוד. אני הייתי חותר לכיוון הגדלת עמות הדירות למרות שגם אם תמצא דירה זהה לחלוטין לדירה שיש לך היום התשואה תהיה נמוכה יותר עקב מיסוי.

 

[ניל קפרי]

תמיד בהשקעות נדלן מדברים על היתרונות של המינוף, אני לא כל כך מבין מתי כן נכון להשתמש במינוף ומתי לא. אשמח להסבר למה כדאי לשלם את המשכנתא מהר או למה עדיף כמה שיותר מינוף (כמובן שבגדר ההגיוני ולא יותר מידי סיכון)

 

[קמצן מורשה]

תמיד בהשקעות נדלן מדברים על היתרונות של המינוף, אני לא כל כך מבין מתי כן נכון להשתמש במינוף ומתי לא. אשמח להסבר למה כדאי לשלם את המשכנתא מהר או למה עדיף כמה שיותר מינוף (כמובן שבגדר ההגיוני ולא יותר מידי סיכון)

השיקול אם לקחת מינוף או לא תלוי בריבית - המחיר של הכסף, כלומר כמה עולה לך ההלוואה.

למשל, אם הריבית שתשלם עבור הלוואה היא 3% אבל התשואה שתצליח לקבל עבור ההשקעה היא 6% כמובן שכדאי לך לקחת הלוואה (מינוף).

*כמובן שעליך לחשב זאת הצורה יותר מעמיקה, להתחשב בבלתמים, חודשים ללא שכירות, שיקולים אישיים וכו'

 

[Redroze]

השיקול אם לקחת מינוף או לא תלוי בריבית - המחיר של הכסף, כלומר כמה עולה לך ההלוואה.

למשל, אם הריבית שתשלם עבור הלוואה היא 3% אבל התשואה שתצליח לקבל עבור ההשקעה היא 6% כמובן שכדאי לך לקחת הלוואה (מינוף).

*כמובן שעליך לחשב זאת הצורה יותר מעמיקה, להתחשב בבלתמים, חודשים ללא שכירות, שיקולים אישיים וכו'

מסכים ומוסיף שיש עוד שיקולים:
כיצד מתמודדים עם הוצאות כי לפעמים יש חודשים ריקים, תיקונים וכו'. אפשר לפתור באמצעות קרן חירום או אם ההכנסות שלכם גבוהות מההוצאות בשוטף אז תוכלו לכסות ע"י פריסה לתשלומים של ההוצאה.

בנוסף, בעוד התשואה מחושבת משווי הנכס, הריבית של המינוף מחושבת מגובה הקרן שהיא לרוב קטנה משווי הנכס.
נקח את הדוגמא שנתת עבור משכנתא של 75% משווי הנכס, התשואה של 6% היא עלה 100% משווי הנכס והריבית של 3% היא עבור הקרן, שעומדת ביום לקיחת המשכנתא על 75% משווי הנכס (ויורדת עם כל תשלום של משכנתא בעוד שווי הנכס לא משתנה).

 

[AAA]

טיפ:
תוסיפו לסעיף ההוצאות סכום (אפי' הכי קטן) להשקעה\חסכון ותגדילו אותו לפי היכולת. (ולא בעוד שנה כשנתחיל לעבוד אז...)
החסכון\השקעה הוא "הוצאה", ולא לפי מה שנשאר, כי אם יש בעו"ש כסף, ההרגשה היא שיש מאיפה להוציא, וממילא חושבים על מה אפשר להוציא.
כלל גדול בניהול משק בית :"האפשרות מגדירה את הצורך" כן כן זה לא טעות, וזה הסיבה שהרבה אנשים עם מינוס כי ההרגשה שלהם היא שעד ניצול מלא של המסגרת זה האפשרויות שלהם וממילא הם מוצאים יותר ממה שהם באמת יכולים, ולמי שהסף הוא לא המסגרת, אלא מה שיש, לא נכנס למינוס באופן קבוע, ללא קשר למשכורת (למעט אולי מקרים חריגים כמו קורונה וכ'ו)

דעה אישית :
אם אתם לא צריכים את הכסף בזמן הקרוב (10 20 שנה) בתור התחלה תשקיעו בקרן מחקה S&P500 מוגן מט"ח (נסחרת אחת ליום ללא מרווח)
דרך ברוקר ישראלי ולא בנק (עמלה חודשית: ברוקר של 15 - 20 לחודש ) (ולא אחוז מסך התיק (בנקים) בסכומים גדולים זה משמעותי)
ותוסיפו כל חודש קניה בסכום של סעיף החסכון שלכם (העמלות בערך 07. מסכום ההשקעה) יש אפשרות שזה מתקזז כנגד העמלה החודשית כך שעד בערך 8K לחודש אתם בעצם לא משלמים עמלה על קניה
(הדמי ניהול על קרן מחקה הזולות 02. שנתי זה כמעט אפסי)
ההגיון :
שלטווח הרחוק S&P500 נותן בערך 10% לפני מיסים ו7.5% אחרי מיסים כך שזה עדיף מלמחזר משכנתא
ממוצע ריביות משכנתא 4%- ממוצע רווח 7.5%+ אחרי מיסים יוצא שהרווחתם 3.5% על כספי הבנק
(לא כולל הוצאות משכנתא ביטוח וכ"ו)

למה SP500, כי זה מוריד סיכון ע"פ מודל CAPM

לא לקחתי בחשבון עם אתם רוצים כסף לפנסיה שאז יש מסלולים ללא מסי הון עד 70K בשנה לכל אחד ממכם שזה 140K

אין לראות באמור לעיל הצעה להשקעה אין לי רישון וכ"ו

 

[Fitch]

160 אלף - משתנה צמודה 2.4 ל30 שנה
160 אלף - פריים - 0.5 ל30 שנה
170 אלף - קבועה צמודה 2.8 ל25 שנה

בחרנו את המסלול של הצמודה בגלל שלםי היועץ משכנתאות זה יהיה יותר זול למחזר ככה את המשכנתא ויהיה פחות קנסות.

אבוי.
הריביות חזרו חזרה למטה, אולי תמחזר?