רוני, אני גם משקיע נדל"ן פשוט לא ממונף ומשיקולים מעט אחרים.
כשאתה מניח שנכסים שעלו 1.5 מיליון יעלו 3 מליון בעוד 10-15 שנה זוהי ההגדרה במילון לספקולציה. ניחוש, נבואה, השערה, משאלת לב...
יכול להיות שאתה צודק ויכול להיות שהשכונה תמריא או תתרסק, יכולים להיות הרבה דברים שקשה לנבא ולכן זוהי ספקולציה.
תשואה סולידית של 5% נטו מההתחלה? נשמע מדהים! היכן חותמים על החוזה שבו אתה מתחייב להשלים את ההפרש מהמציאות? 5% נטו בארץ אחרי מס רכישה ושאר ירקות, אחרי תחזוקה (2-3 דירות ישנות נכון? 2 עוד סבירות. 3 כבר חורבות או בשכונות פשע) ואחרי מיסים מגלמים כ 10% ברוטו. ראיתי כאלו מספרים בחלוקה לא חוקית והשכרה לעובדים זרים. לא יודע אם זאת הכוונה.
אם בחו"ל, אני לא מכיר.
בכל מקרה בהצלחה
היי
כאשר אתה משקיע בעיתוי נכון (אחרי משבר) בגוש דן, לונדון, לידס, מנצ'סטר, ניו יורק, לוס אנג'לס, אטלנטה, וונקובר, טורונטו סידני מלבורן, הונג קונג, ברלין,
סאן פרנסיסקו, אני יכול להמשיך בלי סוף (יש מיקומים רבים בעולם הסובלים ממחסור כרוני ביחידות דיור),
ניתן לצפות לעליית מחירי הנכסים.
כל עוד אתה חושב שהשכר יעלה ועלויות המחיה יעלו, ומניות בבורסה ורווחי החברות יעלו, מחירי הנדל"ן והשכירויות גם הם יעלו.
בשנת 87 כשהתחלתי לחפש דירה למגורים בתל אביב, מחירי הדירות הקטנות היה בממוצע $50,000 עד $60,000, היום דירות אלו נמכרות ב 2.4M ש"ח.....
תשואה סולידית נטו של 5% ניתן לקבל היום במיקומים שונים בעולם כתשואה התחלתית בזכות עיתוי שוק הנדל"ן,
אני משיג נכסים למשקיעים בערים הגדולות בצפון אנגליה (ערים גדולות וחזקות כלכלית מתל אביב) תשואות אלו ואף יותר.
בישראל 2005 היה ניתן לקבל תשואות אלו בבת ים לדוגמא, ובבאר שבע התשואות היו גבוהות יותר.....
תלוי בעיתוי ומיקום הרכישה.
בארה"ב החל משנת 2011 רכשתי נכסים מכינוס, בתשואות התחלתיות דו ספרתיות,
מדובר בנכסים בסיכון גבוה יותר (בנכסים אלו צריך לקזז לפחות 40% מהברוטו כדי לקבל נטו), כיום התשואות על הנכסים שרכשתי נעים בין 12% נטו
ל 18% נטו (לאחר השבחה), כל הנכסים עלו יותר מכפול מאז הרכישה.
כמשקיע אתה פועל על פי שיקול כלכלי,
לכן רוב חברי הפורום מושקעים מעיקר בשוק ההון בוול סטריט,
ולכן אני כמשקיע נדל"ן פועל בשווקים שונים בעולם בהתאם
למגמת שוק הנדל"ן וכדאיות ההשקעה.
כשמדובר בנדל"ן אתה מדבר על נדל"ן בישראל כיום, אך מתייחס לשוק ההון בארה"ב ?
לגבי ספקולציה, בכל השקעה בנדל"ן או בשוק ההון יש ספקולציה, אנחנו משקיעים במוצר שלהערכתנו יעלה,
להאמין שתהיה צמיחה כלכלית בעולם, גידול ברווחיות של חברות הנסחרות בשוק ההון, שיביא לגידול נומינלי בשכר,
גידול בעלויות המחיה, ריבית המשכנתאות הולכת ופוחתת לאורך זמן, אך להעריך עלייה של מחירי הדירות כספקולציה זה לא טיעון הגיוני
