התייעצות לגבי משכנתא ראשונה

[ציפורה]

נקודה שעדיין לא ברורה לי היא הזכאות - מדובר על סביב 67K, ברור שזניח לעומת הסכומים האחרים, אבל האם שווה בכל זאת להתאמץ ולהכניס לתמהיל?

 

[הורדוס]

נקודה שעדיין לא ברורה לי היא הזכאות - מדובר על סביב 67K, ברור שזניח לעומת הסכומים האחרים, אבל האם שווה בכל זאת להתאמץ ולהכניס לתמהיל?

לא עניתי על החלק הזה את צודקת.
הזכאות היא בריבית קבועה צמודה, יכול להיות טוב לקחת אותה ולהוריד את ה67 מהקלצ במידה ומותר (אני לא בטוח), היתרון שלה הוא שאין עמלת פרעון מוקדם, אבל החוב צמוד למדד.

חסכון יוקדש לפרעון של מ״צ ואז קל״צ, בכל פעם שיש לפחות 10% מהיתרה (לא לחכות לתום החמש שנים).
לוקחת את התמהיל הזה ליועץ ואחזור לכאן להתייעצות אחרי שאראה מה הריביות שיתנו לי.

קודם מצ זה אני מסכים, לאחר מכן יש לבחון מחדש בהתאם למצב הריבית במשק זה ממש לא חד משמעי.

תודה רבה על ההכוונה, מרגישה שהשיקולים עכשיו הרבה יותר ברורים לי!

בשמחה

 

[האזרח הקטן]

נשמע נכון.
אולי רק לגבי:

* מ״צ - אם הכרחי לצורך קבלת רביות זולות משמעותית - כ-15% (או המינימום הנדרש) - לזמן כמה שיותר קצר

המרווח הבנקאי בהלוואה צמודה תלוי באורך התקופה. ככל שהלוואה לתקופה ארוכה יותר, כך הבנק יתמחר מרווח גבוה יותר. לכן יש יתרון דווקא להאריך את מספר השנים של המסלול הצמוד, אבל לאחר נטילת ההלוואה לפעול לסגור אותו בתוך פרק זמן מהיר ככל הניתן (כי מדד יכול להיות דבר יקר).

 

[האזרח הקטן]

נקודה שעדיין לא ברורה לי היא הזכאות - מדובר על סביב 67K, ברור שזניח לעומת הסכומים האחרים, אבל האם שווה בכל זאת להתאמץ ולהכניס לתמהיל?

היתרון בזכאות (גם בסכום נמוך) הוא שהיא נותנת הנחה בפירעון מוקדם, למיטב זכרוני.

 

[DudeOFortune]

פרישה מהירה יותר תהיה ע"י העלאת אחוזי משרה.
לנצל מומנטום, לצבור הון רב ואז תהיה לך האפשרות להחליט. לעבוד כמה שאפשר במשרה מלאה ולקראת הסוף להוריד לחלקית ולהפסיק אם תרצי.

אני חושב שמכאן יגיע הפתרון. לבצע אופטימיזציה למשכנתה כרגע זה נחמד אבל לא הדבר המשמעותי.
תשלבי בין הדברים ותגיעי מהר לתוצאות שביקשת.

אני באופן אישי פחות מסתכל על כל חצי אחוז במשכנתא אלא על הסכום שאני יכול למשוך.
ברגע שיש הכנסות גבוהות יותר קל להתפתח בעזרת מינוף במקום לחכות עד שחוסכים סכום.

בינתיים, מתבצעת שחיקת משכנתא, הכנסה גבוהה יותר גם תביא לקרנות השתלמות , פנסיה וגמל גבוהות יותר וזאת מסה מכובדת.

אז לסיכום, קצת מתאמצים היום, ממקסמים הכנסות, קופות ובהמשך את תראי שזה משתלם.
עדיף בגיל 40 מאשר ב50.

 

[mydream]

המדד בעולם נרגע וישראל בעקבותיו, גם העלאות הריבית

בהצהרה שפורסמה לפני עדותו בפני ועדת הבנקים של הסנאט, ציין פאוול כי חוזק נתוני הפעילות, התעסוקה והאינפלציה של ינואר הצביעו על כך ש"הלחצים האינפלציוניים גבוהים מאלו שנראו בזמן פגישת ה-FOMC הקודמת" ולכן "סביר להניח שרמת הריבית הסופית תהיה גבוהה מהצפוי בעבר".

בעקבות הדברים, השוק מעריך עתה שהריבית תגיע ל-5.5% ויותר. השוק הולך ומתקרב במהירות לצפי להעלאת ריבית של 50 נ"ב בהחלטה הקרובה של 22/3/2023, אך החלטה זו עשויה להיות תלויה בחוזק נתוני התעסוקה והאינפלציה של פברואר.

נראה עתה שיש פחות מקום להורדת ריבית בהמשך השנה.

אחרי דבריו של פאוול: השוק מעריך שהריבית בארה"ב תעלה מעל 5.5% | Investing.com

סקירת שוק של ד''ר גיל מיכאל בפמן, בנושאים: . קראו את הכתבה האחרונה של ד''ר גיל מיכאל בפמן ב-Investing.com

il.investing.com

 

[A42]

* פרעון מוקדם - לפי מה שהבנתי מהיועץ, לא ניתן להבין כרגע מה יהיו העמלות, שכן זה תלוי בתנאי השוק בעת הפרעון - אני מפספסת משהו?

פרעון מוקדם מחושב בגדול בהפרש בין הריבית שקיבלת היום או הריבית הממוצעת שניתנת היום למסלול שלך (מה שיותר נמוך)
לבין הריבית שהבנק יוכל לקבל על ההלוואה שלך ביום שתרצי למחזר (שזה הריבית הממוצעת)

נניח היום את תקחי קלצ ל20 שנה (שם אותך בעמודה של 20-25 שנה) ב4.1 אחוז, הממוצע הוא 4 אחוז
ותבואי לסגור את הקלצ בעוד 10 שנים
אז אם תבואי בעוד 9.9 שנים יבדקו מה הממוצע על קלצ של 10-15 שנה שהוא יהיה יותר נמוך כי זה תקופה קצרה אבל גם יושפע מהריביות בעתיד (והריביות בעתיד זה מה שהיועת מתכוון שתלוי בתנאי השוק, אבל זה חלק קטן רק) נניח שיהיה 3 אחוז, אז תשלמי את ההפרש של 1 אחוז על הסכום כפול 10 שנים (הנוסחא מעט יותר מסובכת עם רכיבי הנחה במדרגות אבל זה בכללי הכי פשוט להבנה)
אם תבואי על אותו הדבר בעוד 10.1 שנים יבדקו את העמודה של 5-10 שנים שהיא יכולה להיות 2 אחוז באותם תנאי שוק בגלל התקופה ותשלמי פי 2 פרעון מוקדם

אותו הרבה אם תיקחי ל19.9 שנים מראש יבדקו לך את הממוצע של עמודה 15-20 ותקבלי בו ריבית יותר נמוכה בתחילת החישוב
ואז כל עוד תמחזרי בפחות מ4.9 שנים העמלת פרעון מוקדם תיהיה רק ההבדלי שוק ולא עוד הפרשי עמודות שהם לרוב מאוד משמעותיים

בגלל שהיום הריביות יחסית גבוהות זה לרעתך כי סביר להניח שבעתיד שתמחזרי הם ירדו ואז תשלמי עמלת פרעון (ואם הם יעלו אז כנראה לא תמחזרי)

ממליץ לבקש מהיועץ שיעשה לך סימולציה של עמלות פרעון מוקדם לטווחי שנים שאת חושבת עם המסלולים וריביות שלך
תגידי לו שיעשה לפי הנחה שהריביות לא משתנות
ולפי זה שיבחר לך את התקופה הכי אידיאלית לכל מסלול (לרוב זה יהיה חודש פחות מהתקופה של המכפלות 5 שנים

ריביות ממוצעות שבנק ישראל מפרסם ניתן למצוא פה:

הריבית הממוצעת על משכנתאות | בנק ישראל - הבנק המרכזי של מדינת ישראל

הריבית הממוצעת על משכנתאות | בנק ישראל - הבנק המרכזי של מדינת ישראל

www.boi.org.il

טריק נחמד לתשלום מופחת לפרעון מוקדם הוא לפרוע רק חלק מהמסלול או הסכום שאת רוצה, כי שפורעים חלק, הסכום החודשי נשאר ובעצם התקופה מתקצרת
ואז למצוא את הסכום המדויק שיקצר את התקופה ככה שהיא תקפוץ עמודה ואז שוב לפרוע את משארית אבל הפעם בעמודה נמוכה יותר ובעמלת פרעון זולה יותר

לגבי כל השאר אמרו בהחלט שיקולים נכונים

 

[ציפורה]

אוקי, חוזרת לכאן אחרי מספרים שקיבלתי מהיועץ, משכנתא על 1.3M עם החזר חודשי של כ-8 (מכיוון שלא בטוח שיאושר החזר גדול, כי אין תלושים גבוהים של 3 חודשים אחרונים).
פריים: 650,000 (50% מהסכום) ל-30 שנה: 5.35%
קל״צ: 366,000, ל-9.5 שנים: 4.5%
זכאות: 108,000 ל9 שנים: 2.37%
מ״צ: 117000 (כ-9%) ל-10 שנים, 3.8%
מל״צ: 100,000 ל-30 שנה, 5.5%

מרגיש לי שהפריים והמל״צ קצת גבוהים מדי, אבל בגדול, האם התמהיל הזה נכון עבורי או שניתן עוד לשפר?

ממליץ לבקש מהיועץ שיעשה לך סימולציה של עמלות פרעון מוקדם לטווחי שנים שאת חושבת עם המסלולים וריביות שלך
תגידי לו שיעשה לפי הנחה שהריביות לא משתנות
ולפי זה שיבחר לך את התקופה הכי אידיאלית לכל מסלול (לרוב זה יהיה חודש פחות מהתקופה של המכפלות 5 שנים

דיברתי שוב עם היועץ היום - הוא אומר שלא ניתן לעשות סימולציה, שאי אפשר לחשב את זה אלא רק בעת הפרעון. יש דרך בה אוכל לחשב את זה עצמאית? (רואה מחשבוני עמלת פרעון מוקדם אבל תוהה מה להכניס בערכים של ריבית ממוצעת ביום הפרעון?)

היתרון בזכאות (גם בסכום נמוך) הוא שהיא נותנת הנחה בפירעון מוקדם, למיטב זכרוני.

אכן רואה שנותן הנחה (ככל שעוברות יותר שנים ההנחה יותר גדולה), אבל מסתבר שלקבל אישור כזה לוקח לא מעט זמן, שאין לי ממש, כי עוד חודש מגיע השלב הסופי של מסירת הכסף ועוד לא הוגש שום תמהיל לבנקים... ובמקביל היועץ לוחץ כי הריביות רק עולות. האם להתעקש על המסלול הזה או לשחרר?

 

[האזרח הקטן]

יש דרך בה אוכל לחשב את זה עצמאית?

ככלל אצבע -
ההפרש בין
1. הנמוך מבין הריבית שקיבלת בפועל והריבית הממוצעת שהייתה בחודש שבו ההלוואה ניטלה.
לבין
2. הריבית הממוצעת בעת ביצוע הפירעון.
כפול
3. הסכום הנפרע
כפול
4. יתרת התקופה עד מועד שינוי הריבית (או עד תום התקופה, במסלולים בריבית קבועה).

כדי לדעת מה הריבית הממוצעת בחודש נתון, יש לבדוק בפרסום שבנק ישראל מעלה אחת לחודש (2 קבצי אקסל - אחד להלוואות צמודות מדד ואחד להלוואות לא צמודות). בקובץ יש שורה לכל חודש, כולל היסטוריה די ארוכה, ועמודות לפי קבוצות של 5 שנים. את צריכה לבדוק את הריבית הממוצעת לפי תקופת ההלוואה (או נקודת שינוי ריבית, בהלוואה לא קבועה).

במועד הפירעון את אותו דבר עבור החודש האחרון שפורסם, ולפי מדרגת השנים שנותרה לך (או עד למועד שינוי ריבית, בהלוואה לא צמודה).

האם להתעקש על המסלול הזה או לשחרר?

לשחרר.

 

[הורדוס]

דיברתי שוב עם היועץ היום - הוא אומר שלא ניתן לעשות סימולציה, שאי אפשר לחשב את זה אלא רק בעת הפרעון. יש דרך בה אוכל לחשב את זה עצמאית? (רואה מחשבוני עמלת פרעון מוקדם אבל תוהה מה להכניס בערכים של ריבית ממוצעת ביום הפרעון?)

או עצלן או שהוא לא באמת מבין במשכנתאות כמו שצריך.

מרגיש לי שהפריים והמל״צ קצת גבוהים מדי, אבל בגדול, האם התמהיל הזה נכון עבורי או שניתן עוד לשפר?

פריים - קיבלת פריים מינוס 0.4, יכולת לקבל גם חצי אחוז פחות בתמהילים אחרים, אבל זה מרווח טוב בהתחשב בזה שלקחת 50% פריים.

 

[ציפורה]

או עצלן או שהוא לא באמת מבין במשכנתאות כמו שצריך.

ייתכן, אבל כרגע לחוץ מדי להחליף יועץ, ובהחלט מזל שיש את המרחב הזה כדי לבנות משהו נכון יותר.

פריים - קיבלת פריים מינוס 0.4, יכולת לקבל גם חצי אחוז פחות בתמהילים אחרים, אבל זה מרווח טוב בהתחשב בזה שלקחת 50% פריים.

עשיתי עכשיו סימולציה עם הגדלת המ״צ ל195,000 (15% מהמשכנתא) ל20 שנה (הנחות: עליית ריבית ב0.5% כל שלושה חודשים, ומדד של 5%). נראה שעדיין אצליח לסגור אותה תוך פחות משנתיים, כאשר כל שלושה חודשים פורעת באמצעות 27,000 שחוסכת. יכולה גם לבקש העלאת ריבית במ״צ (סימולציה של העלאה ל4.5 עדיין מראה מספרים יפים).
האם יכול לעזור בהורדת הפריים?

אילו עוד כיוונים יכולה לנסות שיתנו אימפקט אמיתי?

 

[chen15]

טיפ סיזיפי משהו, אבל לי הוא חסך כמה עשרות אלפי שקלים לפחות:

1. תקבעו מה ההחזר החודשי המקסימלי בו הבנק יתן לכם רמת סיכון נוחה, נניח, 8,250 ש"ח.
2. תייצרו את התמהיל שרציתם, נניח יוצא החזר חודשי של 8,100 ש"ח
3. תבקשו מהפקידה להוריד את התקופה של המ"צ, כך שההחזר החודשי יהיה בדיוק הסכום שרציתם, בדוגמאות שלפנינו - 8,250 ש"ח. במיקרה שלנו זה קיצר תקופה במסלול של 18 חודשים.
4. תקופה של 18 חודשים פחות - מאפשרת ריבית מעט יותר טובה
5. מה ששוב הוריד את ההחזר החודשי
6. ואפשר שוב קיצור של התקופה.

בפועל זו אופטימיזציה קצת מתישה,
כי באמת קשה לסמלץ בדיוק
וההצעה משתנה לפי מכלול הפרמטרים

אבל אני באופן אישי לא פחדתי להזיע קצת בכיסא
בכל אופן בחיים בשביל כמה עשרות אלפי שקלים מזיעים יותר.

למיטב זיכרוני בסבב כזה חסכנו כ60,000 ש"ח בסימולציה, לאור עליית הריבית והאינפלציה - כניראה שבפועל חסכנו אפילו יותר.

בהצלחה רבה!

 

[A42]

הוא אומר שלא ניתן לעשות סימולציה

הוא טועה, סימולציה אפשר, בדיוק כמובן אי אפשר כי לא יודעים מה הפער ריבית יהיה בפועל
בגדול תעברי על השרשור הזה
כל הטריקים לפרעון מוקדם של המשכתנא
מפורט שם כל השיקולים והדרכים להוזיל
ויש גם באתר של משכנתאמן חישוב יותר גס וכללי ואולי יותר פשוט לזה
בלי קשר בגדול תבחרי תקופות של חודש חודשים פחות מהמכפלות של ה5 שנים העגולות וזה רוב האופטימיזציה שתוכלי לעשות כרגע (השאר יגיע בפרעון)
כלומר 24.9 שנים, 19.9 שנים וכו

מ״צ: 117000 (כ-9%) ל-10 שנים, 3.8%
מל״צ: 100,000 ל-30 שנה, 5.5%

תבקשי להוריד חודש מהתקופה של כל אחד
*דרך אגב בגלל שהריביות כרגע גבוהות אין הרבה הפרשים בטבלאות של בנק ישראל, אבל לפחות בעבר שהריביות היו יותר נמוכות היו פערים גדולים יותר
ומניח שסביר שזה יהיה המצב שתבואי לפרוע או למחזר בגלל זה ממליץ כן להתעכב על זה

מרגיש לי שהפריים והמל״צ קצת גבוהים מדי, אבל בגדול, האם התמהיל הזה נכון עבורי או שניתן עוד לשפר?

מסכים הריביות שלך גבוהות, ואז גם את תיהיי בדילמה של למה להחזיר את הקל"צ קודם ולא הפריים שהריבית בו יותר גבוה
כרגע יצא שדווקא הקלצ זה המסלול הכי זול שלך מכולם

אילו עוד כיוונים יכולה לנסות שיתנו אימפקט אמיתי?

לדעתי משהו פשוט שאת יכולה לעשות ויעשה אימפקט גדול זה לחצות את המסלול פריים ל2

פריים: 650,000 (50% מהסכום) ל-30 שנה: 5.35%

כלומר תיקחי 325K בפריים -0.9 כלומר 4.85%
ועוד 325K בפריים +0.1 כלומר ב5.85%
לבנק אין באמת הבדל זה בדיוק אותו כסף חודשי בשבילו (לפקידה אולי לא יהיה כוח לעוד סימולציה או מסלול אבל תבקשי יפה)
לך זה מאוד משמעותי כי תוכלי בהתחלה לסגור לאת המסלול הגבוה של הפריים ולהישאר במסלול היותר נמוך
ככה שגם עם עוד 5 שנים הפריים ירד יהיה לך תמיד מסלול מאוד זול של פריים שאולי אפילו תשמרי אותו עד הסוף/ מינוף

*בכללי אפשר לבקש פיצול כזה על כל מסלול אבל צריך לפעמים להשאיר את המשכנתא פשוטה באופן יחסי

 

[Everything_Nice]

הכנסות נטו: 22K (משרה חלקית, יכולה להגדיל את הנטו בעוד כ2K לפחות).
חסכון חודשי כרגע כ-14K (כאשר מתוך ההוצאות 3K לשכר דירה, שיעלמו ברגע שאעבור לדירה, כך שבזמן תשלומי המשכנתא החסכון יהיה לפחות 17K)
שווי דירה - 2M, מתוכם הון עצמי - 700K שכבר שולם.
אהיה זקוקה לעוד 100K עבור שיפוץ והוצאות נלוות.

אני מחזיקה עוד כ300K נזילים בגמל להשקעה ומניות, וכן עוד 330K בהשתלמות (נזילים לחלוטין).

היועץ המליץ לקחת 1.3M משכנתא בתמהיל הבא:
פריים: 390,000 ל-24 שנה (משערך בריבית 4.95)
קל״צ: 650,000, ל18 שנה (ריבית 4.5)
מ״צ: 260,000 ל-20 שנה (ריבית 3.5)

מה שמביא להחזר חודשי של 8,386.

תמהיל סהכ מאוזן וריביות בסדר גמור לעת הזו. אולי אופטימיזציה קטנה של חלק מהצמודה למל"צ
ההחזר תואם לסך ההכנסה שדווחה.
עם סכומים הוניים שיש לך תהיה יכולת לשקול בעתיד סילוק של הצמודה. תלוי צורך/אלטרנטיבות
גנ עוסק ועובד בחלק מהזמן בעולמות המימון. בהצלחה

 

[ציפורה]

תודה לכולם על התגובות.
מתלבטת אם לא כדאי להגדיל את המשכנתא בעוד 100,000 (או יותר?) ולקצר איתם מיד את אחד המסלולים... (חשבתי על הקל״צ - תחת ההנחה שאני לוקחת מינימום, עבור 1.4M אצטרך לקחת 400K, ואילו עבור 1.3M, אצטרך 366K, ככה שהקטנתי מעט את הקרן, וקיצרתי את התקופה)
כרגע ההצעה על 1.4 היא די זהה מבחינת הריביות

 

[amit]

פריים: 650,000 (50% מהסכום) ל-30 שנה: 5.35%
קל״צ: 366,000, ל-9.5 שנים: 4.5%
זכאות: 108,000 ל9 שנים: 2.37%
מ״צ: 117000 (כ-9%) ל-10 שנים, 3.8%
מל״צ: 100,000 ל-30 שנה, 5.5%

בשביל מה הוא הציע לך 5 מסלולים שונים? ולמה 60% מהסכום ל30 שנה והשאר ל9 שנים?
עודף נתונים שיקשה עליך להבין אם עשית עסקה טובה.

 

[ציפורה]

אוקי, אז אם נסכם, אתם ממליצים על התמהיל הבא:
* פריים - כמה שיותר גבוה (כתלות בפגיעה בריביות, ככל הנראה 40-45%) - למשך 30 שנה.
* מ״צ - אם הכרחי לצורך קבלת רביות זולות משמעותית - כ-15% (או המינימום הנדרש) - לזמן כמה שיותר קצר
* קל״צ - שליש, כמה שיותר קצר
* את היתרה - משתנה לא צמודה ל30 שנה.

החזר חודשי - כתלות במה שהבנק ייתן.

חסכון יוקדש לפרעון של מ״צ ואז קל״צ, בכל פעם שיש לפחות 10% מהיתרה (לא לחכות לתום החמש שנים).
לוקחת את התמהיל הזה ליועץ ואחזור לכאן להתייעצות אחרי שאראה מה הריביות שיתנו לי.

התמהיל שהוא נתן מסתמך על הדרישות שנתתי לו.
ממליץ על תמהיל אחר?

 

[amit]

התמהיל שהוא נתן מסתמך על הדרישות שנתתי לו.
ממליץ על תמהיל אחר?

מה הדרישות?

 

[ציפורה]

מכיוון שהחסכון שלי גבוה משמעותית מההחזר האפשרי, רוצה לבנות מסלול שיאפשר סילוק בהקדם, עם הקטנת הסיכון לעמלות פרעון גבוהות.

 

[amit]

מכיוון שהחסכון שלי גבוה משמעותית מההחזר האפשרי, רוצה לבנות מסלול שיאפשר סילוק בהקדם, עם הקטנת הסיכון לעמלות פרעון גבוהות.

אז את מתכננת להחזיר את המקסימום שיתנו לך דהיינו 8000 לחודש. לחסוך סכום חודשי גבוה וכל כמה שנים לסגור הלוואות.

הייתי עושה אחרת , מנצל את הסכומים הקיימים ולוקח משכנתא של 700 בלבד.את הכסף הנוסף שאת חוסכת הייתי משקיע מחדש ותוך כמה שנים חוזר ליתרת ההשקעות הנוכחית.

משכנתא של 700k בהחזרים של 8000 תוכל להסגר בתקופה של 8-9 שנים ובריביות טובות בהרבה.
את החלוקה בתוך המשכנתא הייתי מחלק בין פריים לא צמודה, עליה אין עמלת פרעון, לבין קלצ שהיא הכי פחות מסוכנת .
50-50 או 60-40 .