השקעה ברומניה

[משקיע100]

שלום לכולם

האם יש כאן משקיעים שהשקיעו ברומניה בכלל ובוקרשט בפרט.

לאיזה נקודות יש לשים לב בעת ההשקעה,

והאם יש לכם מלווה מקומי מומלץ


תודה רבה

 

[Arik Aharon]

לא משקיע שם אבל שקלתי בזמנו.
יש מספר עניינים ששווה לברר:
א. עניין הבעלות לא כל כך סימפטי לאזרחים זרים [יש בעיה לרשום אדמה על שמך עד כמה שאני זוכר {צריך איש קש / חברה }]
ב. יש השתתפות מטעם האיחוד האירופאי לגבי שיפוץ בניינים חדשים (מעין תמ״א)
ג. כח עבודה לביצוע שיפוץ הוא יחסית זול

שים לב שהמדינה היא מדינה מתוירת, לכן כנראה ינסו למכור לך דירות airbnb . יש לזה יתרונות וחסרונות. בתקופת הקורונה - בעיקר חסרונות.
כמו כל מדינה במזרח אירופה,חשוב לקבל ליווי צמוד של מישהו שאתה סומך עליו- ויעזור לך להימנע מנוכלים וגנבים.

דעתי האישית (לא המלצה):
חקרתי את העניין יחסית לעומק, כולל נסיעות וטיולים למשך זמן ממושך.
רומניה היא מדינה לא קלה,חד גוונית אשר אינה מסבירה פנים לאזרחים זרים (ואי לכך גם לא מעודדת הגירה חיובית).
זה נראה שמגמת העיור (המעבר לערים הגדולות [במיוחד בוקרשט]) יחסית מוצתה , וממה שראיתי בכפרים הנידחים - נשארו שם בעיקר פנסיונרים ואנשים בעייתים.
היייתי ממליץ על ערים אחרות שבהם המגמה עוד לא מוצתה (יאשי לדוג׳) , אך זה היה המצב לפני שנים ואינני יודע מה המצב הנוכחי.
כמו״כ, עניין הדמוגרפיה השלילית דיי הרחיק אותי מהסיפור.
מהשיחות שלי עם אנשים שהתרומה החברתית שלהם רבה (ובעוד מדינות מזרח אירופאיות) זה נראה שהם מחפשים דרך להגר למערב (גרמניה), ומשיחות עם גרמנים בעלי מוצא מזרח אירופאי -זה לא נראה שהם לוקחים בחשבון לחזור אי פעם (בניגוד לישראלים מהגרים).
בזמנו היה עניין מאוד גדול של שחיתות שלטונית , אני יודע שהמדינה מתייחסת לזה בכובד ראש והכריזה מלחמה נגד זה - אך מה לעשות , גם במדינה מתוקנת - לפעמים חסר קצת נתונים נוספים (מעבר ללא להיות מושחתת) בכדי להפוך אותה לגן עדן.

 

[צדיק נסתר]

לפני הרבה שנים רכשתי שם אדמה שהייתה אמורה להיות מוסבת לבניית שדה תעופה נוסף
באזור בוקרשט
עד היום זה לא בוצע...
באמצע הייתה גם איזה פרשת שחיתות עם ראש העיר
ואחרי זה עם איזה משקיע גדול שהיה אמור לקבל סיוע
מהאיחוד האירופאי
למזלי שמתי שם כסף שאני לא ממש צריך
וסבלנות יש לי
מקסימום אני אבנה לי שם משק אוטרקי
יש מספיק מקום לגדל חיות משק
ואדמה בדרך כלל נשארת במקום...

 

[הורדוס]

שלום לכולם

האם יש כאן משקיעים שהשקיעו ברומניה בכלל ובוקרשט בפרט.

לאיזה נקודות יש לשים לב בעת ההשקעה,

והאם יש לכם מלווה מקומי מומלץ


תודה רבה

כמה תשואת שנתית עח ההון העצמי אחרי מס ועלויות נלוות אתה חושב שתרוויח שם? כמה תשואה אתה חושב שתוכל להרוויח מנדלן בארץ?

 

[משקיע100]

אני מעריך 7 אחוז שוטף + עליית ערך

 

[הורדוס]

אני מעריך 7 אחוז שוטף + עליית ערך

7% תשואת שכירות אחרי תשלום למנהל נכס מקומי, טיסה לשם לבחירת הדירה, ועוד כל מיני עלויות נלוות?
כבר יש לך דירה בארץ?
אתה צריך את התזרים החודשי מהנכס בשביל המחייה שלך היום?
בהשקעה בדירה בארץ אתה יכול לקבל 7% תשואת שכירות *על ההון העצמי* פשוט חלק ממנה ילך להחזר קרן.

לדוגמא:
אם קנית דירה בארץ במיליון עם 3.5% תשואת שכירות נטו, במימון מקסימלי של 75%.
תקבל בשנה שכירות של 35,000.
ונניח לצורך הדוגמא שלקחת משכנתא עם ריבית ממוצעת של 2.5%, אז תשלם בשנה הראשונה ריבית של קצת פחות 18,750.
ואז תשואת השכירות שלך על ההון העצמי תהיה:
(35000-18750)
/
250,000
שזה יוצא 6.5%, אבל את הריבית של השנה הראשונה חישבתי בעיגול קלפי מעלה.

בנוסף, על כל עליית ערך של 1% אתה בעצם תקבל עליית ערך של כמעט 4%, כי עליית הערך היא על מחיר כל הדירה ואתה שילמת רק על חלק ממנה. וכמובן שאתה מחזיק נכס בישראל, שיהיה לך הרבה יותר קל להתעסק בו, והרבה פחות סיכון מאשר נכס ברומניה.

 

[משקיע100]

אין מה להשוות , גם ברומניה אפשר לקבל משכנתא ואין בועה כמן בארץ ובמילון ש"ח אפשר לקנות 4 דירות ולפזר את הסיכון כך.

מי שמשקיע בישראל כנראה שכח שבסופה שלח כל עליה יש ירידה ולגעתי אנחנו לא רחוקים מזה. עוד מעט מר ליברמן יכנס במשקיעים ואז תתחיל מכירה.
כמובן שהנבואה ניתנה לשוטים אבל אותי פחות מעניין להמר על שוק הדירות המנופח בישראל

 

[משקיע100]

לא משקיע שם אבל שקלתי בזמנו.
יש מספר עניינים ששווה לברר:
א. עניין הבעלות לא כל כך סימפטי לאזרחים זרים [יש בעיה לרשום אדמה על שמך עד כמה שאני זוכר {צריך איש קש / חברה }]
ב. יש השתתפות מטעם האיחוד האירופאי לגבי שיפוץ בניינים חדשים (מעין תמ״א)
ג. כח עבודה לביצוע שיפוץ הוא יחסית זול

שים לב שהמדינה היא מדינה מתוירת, לכן כנראה ינסו למכור לך דירות airbnb . יש לזה יתרונות וחסרונות. בתקופת הקורונה - בעיקר חסרונות.
כמו כל מדינה במזרח אירופה,חשוב לקבל ליווי צמוד של מישהו שאתה סומך עליו- ויעזור לך להימנע מנוכלים וגנבים.

דעתי האישית (לא המלצה):
חקרתי את העניין יחסית לעומק, כולל נסיעות וטיולים למשך זמן ממושך.
רומניה היא מדינה לא קלה,חד גוונית אשר אינה מסבירה פנים לאזרחים זרים (ואי לכך גם לא מעודדת הגירה חיובית).
זה נראה שמגמת העיור (המעבר לערים הגדולות [במיוחד בוקרשט]) יחסית מוצתה , וממה שראיתי בכפרים הנידחים - נשארו שם בעיקר פנסיונרים ואנשים בעייתים.
היייתי ממליץ על ערים אחרות שבהם המגמה עוד לא מוצתה (יאשי לדוג׳) , אך זה היה המצב לפני שנים ואינני יודע מה המצב הנוכחי.
כמו״כ, עניין הדמוגרפיה השלילית דיי הרחיק אותי מהסיפור.
מהשיחות שלי עם אנשים שהתרומה החברתית שלהם רבה (ובעוד מדינות מזרח אירופאיות) זה נראה שהם מחפשים דרך להגר למערב (גרמניה), ומשיחות עם גרמנים בעלי מוצא מזרח אירופאי -זה לא נראה שהם לוקחים בחשבון לחזור אי פעם (בניגוד לישראלים מהגרים).
בזמנו היה עניין מאוד גדול של שחיתות שלטונית , אני יודע שהמדינה מתייחסת לזה בכובד ראש והכריזה מלחמה נגד זה - אך מה לעשות , גם במדינה מתוקנת - לפעמים חסר קצת נתונים נוספים (מעבר ללא להיות מושחתת) בכדי להפוך אותה לגן עד

 

[משקיע100]

לפני הרבה שנים רכשתי שם אדמה שהייתה אמורה להיות מוסבת לבניית שדה תעופה נוסף
באזור בוקרשט
עד היום זה לא בוצע...
באמצע הייתה גם איזה פרשת שחיתות עם ראש העיר
ואחרי זה עם איזה משקיע גדול שהיה אמור לקבל סיוע
מהאיחוד האירופאי
למזלי שמתי שם כסף שאני לא ממש צריך
וסבלנות יש לי
מקסימום אני אבנה לי שם משק אוטרקי
יש מספיק מקום לגדל חיות משק
ואדמה בדרך כלל נשארת במ

אני מחפש נכס מניב מאשר נכס יזמי. רומניה ידועה כמושחתת ונדלן ושחיתות בד"כ חוגגים ביחד . אבל אם אתה משקיע בנכס במיקום טוב עם נציג שמייצג אותך טוב אתה כמעט לא פגיע מהשחיתות. רומניה דוגלת במדינות פרו משכירים לעומת גרמניה שאתה לא יכול לראות את הנכס שלך אפילו. האתגר הוא למצוא את הנציג שלך והדירה הנכונה

 

[משקיע100]

לא משקיע שם אבל שקלתי בזמנו.
יש מספר עניינים ששווה לברר:
א. עניין הבעלות לא כל כך סימפטי לאזרחים זרים [יש בעיה לרשום אדמה על שמך עד כמה שאני זוכר {צריך איש קש / חברה }]
ב. יש השתתפות מטעם האיחוד האירופאי לגבי שיפוץ בניינים חדשים (מעין תמ״א)
ג. כח עבודה לביצוע שיפוץ הוא יחסית זול

שים לב שהמדינה היא מדינה מתוירת, לכן כנראה ינסו למכור לך דירות airbnb . יש לזה יתרונות וחסרונות. בתקופת הקורונה - בעיקר חסרונות.
כמו כל מדינה במזרח אירופה,חשוב לקבל ליווי צמוד של מישהו שאתה סומך עליו- ויעזור לך להימנע מנוכלים וגנבים.

דעתי האישית (לא המלצה):
חקרתי את העניין יחסית לעומק, כולל נסיעות וטיולים למשך זמן ממושך.
רומניה היא מדינה לא קלה,חד גוונית אשר אינה מסבירה פנים לאזרחים זרים (ואי לכך גם לא מעודדת הגירה חיובית).
זה נראה שמגמת העיור (המעבר לערים הגדולות [במיוחד בוקרשט]) יחסית מוצתה , וממה שראיתי בכפרים הנידחים - נשארו שם בעיקר פנסיונרים ואנשים בעייתים.
היייתי ממליץ על ערים אחרות שבהם המגמה עוד לא מוצתה (יאשי לדוג׳) , אך זה היה המצב לפני שנים ואינני יודע מה המצב הנוכחי.
כמו״כ, עניין הדמוגרפיה השלילית דיי הרחיק אותי מהסיפור.
מהשיחות שלי עם אנשים שהתרומה החברתית שלהם רבה (ובעוד מדינות מזרח אירופאיות) זה נראה שהם מחפשים דרך להגר למערב (גרמניה), ומשיחות עם גרמנים בעלי מוצא מזרח אירופאי -זה לא נראה שהם לוקחים בחשבון לחזור אי פעם (בניגוד לישראלים מהגרים).
בזמנו היה עניין מאוד גדול של שחיתות שלטונית , אני יודע שהמדינה מתייחסת לזה בכובד ראש והכריזה מלחמה נגד זה - אך מה לעשות , גם במדינה מתוקנת - לפעמים חסר קצת נתונים נוספים (מעבר ללא להיות מושחתת) בכדי להפוך אותה לגן עדן.

תודה רבה אריק על התשובה המלומדת.
מכיר את המנטאליות הרומנית (משפחתי היגרה מרומניה). המדינה לא קלה אבל זאת בדיוק ההזדמנות, אם היא היתה קלה ונוחה האטרקטיביות ההשקעה בה היתה נמוכה.
היתרונות שאני רואה , דירות בעיר בירה של 2 מיליון איש במחיר של מטבח חדש בארץ , אפשרות מינוף ל60-70% , תשואה טובה מאוד 6-8% ברוטו. ובנייה חדשה שזה אומר שיש ביקוש לדירות טובות .
האם בחיפוש שלך מצאת חברת ניהול נכסים אמינה וטובה שניתן לסמוך עליה כמו שאתה אומר

חג שמח

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

גם ברומניה אפשר לקבל משכנתא

גם בארץ.

ובמילון ש"ח אפשר לקנות 4 דירות

ואפשר לקנות גם 3 דירות בבית שאן, מה הקשר? הדבר היחיד שזה אומר שדירות שם יותר זולות מכאן.

ולפזר את הסיכון כך.

אתה חושב שלקנות 4 דירות במדינה ענייה ומושחתת, עם כלכלה לא יציבה, כשאתה אזרח ישראל זה לפזר סיכון?

מי שמשקיע בישראל כנראה שכח שבסופה שלח כל עליה יש ירידה ולגעתי אנחנו לא רחוקים מזה.

מסכים שתמיד יכולות להיות ירידות. למה אתה חושב שאנחנו לא רחוקים מזה? אשמח להבין.

עוד מעט מר ליברמן יכנס במשקיעים ואז תתחיל מכירה.

אותו מר ליברמן שבעצמו מחזיק דירות בארץ? מעניין. גם כחלון היה גאון גדול וניסה לטפל בצד הביקוש נקודתית אצל המשקיעים, ראינו לאן זה הביא אותנו במחירים.

שוק הדירות המנופח בישראל

גם ב-2011 יצאו לרחובות וזעמו על שוק הדיור המנופח. בינתיים מאז הוא הכפיל את עצמו.

 

[solidix2]

אני מחפש נכס מניב מאשר נכס יזמי. רומניה ידועה כמושחתת ונדלן ושחיתות בד"כ חוגגים ביחד . אבל אם אתה משקיע בנכס במיקום טוב עם נציג שמייצג אותך טוב אתה כמעט לא פגיע מהשחיתות. רומניה דוגלת במדינות פרו משכירים לעומת גרמניה שאתה לא יכול לראות את הנכס שלך אפילו. האתגר הוא למצוא את הנציג שלך והדירה הנכונה

הרבה אם-ים

 

[הורדוס]

גם ברומניה אפשר לקבל משכנתא

באיזה תנאים? (כמה שנים, איזה ריביות, באיזה מסלולים)

מי שמשקיע בישראל כנראה שכח שבסופה שלח כל עליה יש ירידה ולגעתי אנחנו לא רחוקים מזה. עוד מעט מר ליברמן יכנס במשקיעים ואז תתחיל מכירה.
כמובן שהנבואה ניתנה לשוטים אבל אותי פחות מעניין להמר על שוק הדירות המנופח בישראל

נכון, היו ירידות לאורך הדרך, אבל המגמה תמיד הייתה של המשך עלייה, ואם הדירה שרכשת מושכרת במחיר שתכננת, תוכל לחיות בשלום עם זה שמחיר הדירה שלך קצת ירד כל עוד אתה רוכש לטווח הארוך באמת (עשור פלוס).

תשואה טובה מאוד 6-8% ברוטו. ובנייה חדשה שזה אומר שיש ביקוש לדירות טובות .

מאיפה הבאת את המספר הזה?
השאלה היותר חשובה היא כמה תצא התשואה נטו, אחרי עלויות של חברת ניהול ותיווך, ותיקונים לדירה ב"מחירי תיירים".

 

[Arik Aharon]

תודה רבה אריק על התשובה המלומדת.
מכיר את המנטאליות הרומנית (משפחתי היגרה מרומניה). המדינה לא קלה אבל זאת בדיוק ההזדמנות, אם היא היתה קלה ונוחה האטרקטיביות ההשקעה בה היתה נמוכה.
היתרונות שאני רואה , דירות בעיר בירה של 2 מיליון איש במחיר של מטבח חדש בארץ , אפשרות מינוף ל60-70% , תשואה טובה מאוד 6-8% ברוטו. ובנייה חדשה שזה אומר שיש ביקוש לדירות טובות .
האם בחיפוש שלך מצאת חברת ניהול נכסים אמינה וטובה שניתן לסמוך עליה כמו שאתה אומר

חג שמח

אני לא מצאתי דרך לקבל משכנתא שם, ובארץ סורבתי למשכנתא על נכס בחו״ל.
אם המינוף אפשרי בריביות נמוכות - זה הופך עסקה להרבה יותר אטרקטיבית.

בנוסף , שים לב שלאור השחיתות במדינה , חלק ארי של עסקאות נעשות במחיר אחר מהמחיר המדווח (מה שמקשה על קבלת מימון וכד׳)

בנייה חדשה היא בעלת יתרונות וחסרונות. החסרון הוא שפתאום השוכרים שאתה רוצה שישכרו ממך - מעדיפים לשכור דירה חדשה, ולא את שלך.

ומצטער, אמינה וטובה אפשר להגיד רק מניסיון ארוך שנים. מה שאין לי.
ממה שביררתי, הרבה חברות ׳אמינות׳ לוקחות כסף ולא מבצעות את הנדרש (כלומר מבצעות מינימום הכרחי, בלי שיפוצים הכרחיים) - מה שמבריח שוכרים.

 

[משקיע100]

גם בארץ.

ואפשר לקנות גם 3 דירות בבית שאן, מה הקשר? הדבר היחיד שזה אומר שדירות שם יותר זולות מכאן.

אתה חושב שלקנות 4 דירות במדינה ענייה ומושחתת, עם כלכלה לא יציבה, כשאתה אזרח ישראל זה לפזר סיכון?

מסכים שתמיד יכולות להיות ירידות. למה אתה חושב שאנחנו לא רחוקים מזה? אשמח להבין.

אותו מר ליברמן שבעצמו מחזיק דירות בארץ? מעניין. גם כחלון היה גאון גדול וניסה לטפל בצד הביקוש נקודתית אצל המשקיעים, ראינו לאן זה הביא אותנו במחירים.

גם ב-2011 יצאו לרחובות וזעמו על שוק הדיור המנופח. בינתיים מאז הוא הכפיל את עצמו.

היי
השאלה לא היתה האם להשקיע בארץ , אותי זה פחות מעניין להשקיע בארץ בתשואה הקיימת ובסיכון שעלולה להיות ירידת ערך.
השאלה היא האם מישהו השקיע ברומניה, כמו בכל מדינה יש את היתרונות והחסרונות בכל מדינה. גם בישראל יש הרבה סיכונים אבל קל לנו כי זה כאן.

 

[משקיע100]

אני לא מצאתי דרך לקבל משכנתא שם, ובארץ סורבתי למשכנתא על נכס בחו״ל.
אם המינוף אפשרי בריביות נמוכות - זה הופך עסקה להרבה יותר אטרקטיבית.

בנוסף , שים לב שלאור השחיתות במדינה , חלק ארי של עסקאות נעשות במחיר אחר מהמחיר המדווח (מה שמקשה על קבלת מימון וכד׳)

בנייה חדשה היא בעלת יתרונות וחסרונות. החסרון הוא שפתאום השוכרים שאתה רוצה שישכרו ממך - מעדיפים לשכור דירה חדשה, ולא את שלך.

ומצטער, אמינה וטובה אפשר להגיד רק מניסיון ארוך שנים. מה שאין לי.
ממה שביררתי, הרבה חברות ׳אמינות׳ לוקחות כסף ולא מבצעות את הנדרש (כלומר מבצעות מינימום הכרחי, בלי שיפוצים הכרחיים) - מה שמבריח שוכרים.

תודה אריק , נכון כיום אי אפשר לקבל משכנתא , הפסיקו ב 2019,
זאת השקעה בסיכון יותר גבוה בגלל השחיתות אבל התשואה מחפה. עדין מדובר במדינה גדולה על 22 מיליון איש וקשה להכליל ולומר שכולם מושחתים.

 

[Arik Aharon]

תודה אריק , נכון כיום אי אפשר לקבל משכנתא , הפסיקו ב 2019,
זאת השקעה בסיכון יותר גבוה בגלל השחיתות אבל התשואה מחפה. עדין מדובר במדינה גדולה על 22 מיליון איש וקשה להכליל ולומר שכולם מושחתים.

חס וחלילה להאשים מדינה שלמה בשחיתות.
בכל מקום יש יתרונות חסרונות, ואכן מדובר במדינה גדולה עם כלכלה יציבה וכנראה גם פחות איומיי השמדה מישראל.

היי
השאלה לא היתה האם להשקיע בארץ , אותי זה פחות מעניין להשקיע בארץ בתשואה הקיימת ובסיכון שעלולה להיות ירידת ערך.
השאלה היא האם מישהו השקיע ברומניה, כמו בכל מדינה יש את היתרונות והחסרונות בכל מדינה. גם בישראל יש הרבה סיכונים אבל קל לנו כי זה כאן.

זה לא שזה קל לנו שזה כאן. אלא בגלל שזה כאן יש לנו יתרון יחסי.