השקעה בקרית-אתא. בעד/נגד/למה?

[מייקל_]

אני שוקל לקנות דירה להשקעה בקרית אתא:
יתרונות:
1. מחיר זול, קל למימון עם הון עצמי נמוך
2. נגישות - מטרונית
3. מתוכנן להיבנות בי"ח

חסרונות:
1. מתוכננות להבנות אלפי יחדות דיור נוספות בעשור הקרוב (פיתוח מסיבי אושר). אוכלוסיה מתוכננת להכפיל את עצמה מ 60,000 איש ל 120,000.
2. התחזקות אוכלוסיה חרדית. (לפי נתונים שמצאתי ברחבי הרשת בעיקר ע"י קניית דירות להשקעה ואולי מעבר בעתיד של האוכלוסיה לעיר)

מתלבט האם זוהי השקעה נבונה ל-5 שנים הקרובות?
מה מלמד נסיון העבר על ערים עם בניה חדשה מסיבית - איך השפיע על השכונות הישנות?

אשמח לכל הערה והארה בנושא

תודה!

 

[annona]

אני אנסה למקבל את השאלה שלך לשוק ההון :
״השקעה בנבידיה/טסלה/ארק(you name it). בעד/נגד/למה?״
בעד: יש סיכוי שיעלו המחירים ממש ויהיה הרבה ביקוש על מעט היצע.
נגד: יש סיכוי שירדו המחירים ממש ויהיה הרבה היצע על מעט ביקוש(מלחמת לבנון 3? פיצוץ ״בועת הדיור״?)
עוד משהו, כמו במניות, הסתכלות על העבר אינה מלמדת על העתיד.
עוד משהו2, מי אמר שחרדים זה רע? הם לא קונים פוטנציאליים?
עריכה: שלא תבין לא נכון, אני לא אומר שהשקעה בקריית אתא זה רע. אולי זו ת״א הבאה. אני בסהכ אומר שאין לאף אחד כדור בדולח, ואיפה שיש יותר סיכון יש יותר רווח.

 

[cypriano de rore]

@סול

 

[מייקל_]

אני בסהכ אומר שאין לאף אחד כדור בדולח, ואיפה שיש יותר סיכון יש יותר רווח

השאלה העיקרית זה לא האם קרית אתא תעלה במחירים או לא..כמובן אי אפשר לנבא בוודאות..
אבל....אני מעוניין לקבל פרספקטיבה חדשה לגבי "מה קרה בערים אחרות שהיו בהן המון התחלות בניה חדשות?" ולהבין מה ניתן ללמוד מנסיון העבר של ערים אחרות
האם מחירי השכירות של השכונות הישנות ירדו דרסטית,...או שזה רק עיבה את העיר ע"י הגירה חיובית מבחוץ ולא היתה השפעה רצינית.

 

[יהודה שוורץ]

לא מכיר את קרית אתא, בגדול אנשים בהחלט יעדיפו לגור בבניין חדש, אלא אם כן למיקום של האיזור הישן יש יתרון מובנה.

 

[playfirst]

יתרון 1. פוטנציאל פינוי של בז"ן
חסרון 1. פוטנציאל לעיכוב\ביטול פינוי בז"ן.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

מתלבט האם זוהי השקעה נבונה ל-5 שנים הקרובות?

לא חושב שנדלן באופן כללי זאת השקעה כזאת טובה ל5 שנים (תלוי בעסקה ואסטרטגיה כמובן). מה אתה מצפה להשיג מהעסקה? לאיזה קהל יעד של שוכרים אתה פונה בקרית אתא? למי תמכור אח''כ את הדירה (מה הביקוש)? אתה מהאיזור?

אם אתה קונה רק כדי לקנות דירה זולה - לדעתי חד משמעית לא.

 

[מייקל_]

תודה לכולם על ההארות!

לא חושב שנדלן באופן כללי זאת השקעה כזאת טובה ל5 שנים (תלוי בעסקה ואסטרטגיה כמובן).

לגבי זה...הכוונה שלי הייתה לא להכנס לנדלן ל5 שנים ולצאת....אלא עוד 5 שנים לבדוק חלופות נדלן (אולי למכור-לקנות) בדגול לבחון את השוק מחדש (סוג של נקודת ביקורת עתידית.

מה אתה מצפה להשיג מהעסקה?

תזרים מזומנים עתידי (עתיד רחוק)

אתה מהאיזור?

לא...מהמרכז (אבל כאן המחירים בלתי אפשריים להון עצמי של 300 א"ש

 

[ALEX47]

יש אדם שמלווה משקיעי נדל"ן שמתמחה בקרית אתא, הוא גם מוציא סיורי נדל"ן שם.
אני אישית לא מכיר כלל, שמעתי באיזה פודקאסט או ערוץ יוטיוב (לא זוכר כבר).
אני לא רוצה לעבור על חוקי הפורום וכו', אבל אם תרצה, אוכל לשלוח לך לינק בפרטי לאתר שלו.

עוד פעם:
לא מכיר, לא ממליץ ולא יודע כלום על נדל"ן בכלל וקרית אתא בפרט

 

[בת העמק]

אני מעוניין לקבל פרספקטיבה חדשה לגבי "מה קרה בערים אחרות שהיו בהן המון התחלות בניה חדשות?"

אני יכולה לספר על עפולה - זה גרם לצניחה במחירי השכירות לכל רוחב השכונות, חדשות וישנות כאחד. אבל אחרי שנתיים-שלוש מחירי השכירות התייצבו על הסטנדרט החדש פחות או יותר. לגבי מחירי הדירות עצמן - יש עליה במחירים בשנה האחרונה לאחר קיפאון וקצת ירידה אחרי הבום הגדול.
אני חושבת שעיר אשר מגדילה בבת אחת את היצע הדירות שלה (ובמיוחד אם בונים גם לא מעט שכונות חדשות מאפס) חווה בשלב הראשון ירידה ואחר-כך זה תלוי אם באמת מגיעים מתיישבים חדשים והיא הופכת לאטרקטיבית. זה תלוי מאד בתכניות רחבות יותר של העירייה ובמהירות הפיתוח, כי בסופו של דבר אנשים מחפשים עוד איכויות מעבר לקורת גג (תשתיות, חינוך, תרבות, בילוי וכד').

אני שוקל לקנות דירה להשקעה בקרית אתא

מציעה לך לבחון גם שם את הפרמטרים הנוספים מעבר לדיור ובנוסף, במקרה הספציפי של קרית אתא, לבדוק את מצב זיהום האוויר כיום ומה התכניות לעתיד הקרוב לשיפור המצב. תשוטט בעיר, תראיין עוברי אורח, תציץ לתכניות העירייה, תקרא מחקרים ומאמרים על העיר מכל מיני אספקטים ותבין במה אתה משקיע. ככה זה עם מניה בודדת ועם דירה בודדת

 

[sun_light]

אני יכולה לספר על עפולה - זה גרם לצניחה במחירי השכירות לכל רוחב השכונות, חדשות וישנות כאחד. אבל אחרי שנתיים-שלוש מחירי השכירות התייצבו על הסטנדרט החדש פחות או יותר. לגבי מחירי הדירות עצמן - יש עליה במחירים בשנה האחרונה לאחר קיפאון וקצת ירידה אחרי הבום הגדול.

הצליחו לאייש את כל הדירות של מחיר למשתכן שם? אני זוכר שבנו שם ממש מלא דירות.
מחירי הסטנדרט החדש הם כמו לפני הבניה? או מחיר יותר נמוך?

 

[בת העמק]

הצליחו לאייש את כל הדירות של מחיר למשתכן שם? אני זוכר שבנו שם ממש מלא דירות.

האוכלוסייה גדלה בתוך עשור ב-50% (מ-40K ל-60K) אז אני משערת שהצליחו למכור את הדירות החדשות (אין לי מושג כמה מתוכן הן מחיר למשתכן, לא הרבה אני חושבת). אני לא יודעת את החלוקה בין משקיעים למתגוררים בבעלות בדירות החדשות ולא ידוע לי כמה דירות של משקיעים עומדות ריקות. עדיין בונים לא מעט דירות חדשות ובקרוב מתחילים להקים שכונה חדשה נוספת בדרום העיר.

מחירי הסטנדרט החדש הם כמו לפני הבניה? או מחיר יותר נמוך?

מה הכוונה "לפני הבניה"? זה לא שהיה יום אחד שהבניה הסתיימה, מדובר בתהליך ארוך מאד. ואני גם לא יודעת להגיד מה היה לפני הבנייה כי שאנחנו הגענו לאזור, הבנייה כבר היתה בעיצומה. אני מניחה שברגע ששכונת רובע יזרעאל התחילה לשחרר כמות גדולה של דירות להשכרה, נוצר היצע גדול מביקוש. יכול להיות שמשקיעים מהמרכז מיהרו למכור לאנשים שבאמת רוצים לגור בעפולה ולכן מתישהו ההיצע ירד והותאם לביקוש ולכן מחירי השכירות התייצבו.
ומה שאני מתארת כאן קרה גם בראש העין ואולי בעוד מקומות. שווה להבין את הדינמיקה הזאת גם לגבי קרית אתא.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

לא...מהמרכז (אבל כאן המחירים בלתי אפשריים להון עצמי של 300 א"ש

דעתי האישית היא - להשקיע במקומות שאתה מאמין בהם, שקיים פוטנציאל להתחדשות, שיש בהם מקומות תעסוקה, תשתיות טובות, וביקוש וגם כי המחיר אטרקטיבי.

לקנות במרחק גדול ממך רק כי המחירים נמוכים - לא נשמע לי אישית הגיוני.

 

[מוריה]

יש אדם שמלווה משקיעי נדל"ן שמתמחה בקרית אתא, הוא גם מוציא סיורי נדל"ן שם.
אני אישית לא מכיר כלל, שמעתי באיזה פודקאסט או ערוץ יוטיוב (לא זוכר כבר).
אני לא רוצה לעבור על חוקי הפורום וכו', אבל אם תרצה, אוכל לשלוח לך לינק בפרטי לאתר שלו.

עוד פעם:
לא מכיר, לא ממליץ ולא יודע כלום על נדל"ן בכלל וקרית אתא בפרט

מיד כשקראתי את ההודעה של מי שהתחיל את השרשור, חשבתי בדיוק על הבנאדם הזה.
תיזהר מאזורים שמשווקים על ידי מישהו שטוחן את האזור עם עשרות משקיעים כל חודש.
היכולת שלך לפעול בשוק מלאכותי ולא טבעי כזה, אם אתה לא כריש שמתמצא שם היטב, שמה אותך בעמדת נחיתות בשוק כזה.
יש הרבה מאד מקומות להשקעה בארץ עם הון התחלתי של 300 אלף.
אני אישית (לא ממליצה, לא מייעצת, אין לי מושג בכלום) לא הייתי הולכת דווקא לקרית אתא.

 

[playfirst]

עשר×ת ×××¤× ××ר×ת ×ת×× ×¢×©×ר ××צ×: ××× ×§×¨××ת ××ª× ×ª×¢××× ××¢××ס

www.globes.co.il

 

[רוני]

מתלבט האם זוהי השקעה נבונה ל-5 שנים הקרובות?

היי
התשובה היא לא, קשה לנחש מה יהיה בעוד 5 שנים.

נכסים הנמכרים כיום במחיר זול לאחר 15 שנים רצופות של עליית מחירים,
מצביעים על קהל יעד ממעמד סוציואקונומי חלש,
ואם אתה חושש מכניסת חרדים בגלל הדיור הזול, זה יקשה לצפות לעליית ערך ושכירויות משמעותיים.

 

[oferM]

האוכלוסייה גדלה בתוך עשור ב-50% (מ-40K ל-60K) אז אני משערת שהצליחו למכור את הדירות החדשות (אין לי מושג כמה מתוכן הן מחיר למשתכן, לא הרבה אני חושבת). אני לא יודעת את החלוקה בין משקיעים למתגוררים בבעלות בדירות החדשות ולא ידוע לי כמה דירות של משקיעים עומדות ריקות. עדיין בונים לא מעט דירות חדשות ובקרוב מתחילים להקים שכונה חדשה נוספת בדרום העיר.

מה הכוונה "לפני הבניה"? זה לא שהיה יום אחד שהבניה הסתיימה, מדובר בתהליך ארוך מאד. ואני גם לא יודעת להגיד מה היה לפני הבנייה כי שאנחנו הגענו לאזור, הבנייה כבר היתה בעיצומה. אני מניחה שברגע ששכונת רובע יזרעאל התחילה לשחרר כמות גדולה של דירות להשכרה, נוצר היצע גדול מביקוש. יכול להיות שמשקיעים מהמרכז מיהרו למכור לאנשים שבאמת רוצים לגור בעפולה ולכן מתישהו ההיצע ירד והותאם לביקוש ולכן מחירי השכירות התייצבו.
ומה שאני מתארת כאן קרה גם בראש העין ואולי בעוד מקומות. שווה להבין את הדינמיקה הזאת גם לגבי קרית אתא.

מה משך את כל האוכלוסיה החדשה הזאת לעפולה? רק מחירי הדירות או שישנם שינויים בתחומים אחרים(בעיקר תעסוקה) ?

 

[בת העמק]

מה משך את כל האוכלוסיה החדשה הזאת לעפולה?

אני לא ממש מתמצאת.
נדמה לי שיש משפרי דיור מבית-שאן, נוף הגליל ומגדל העמק.
יכול להיות שבני עפולה הצעירים מעדיפים להישאר בה, במיוחד כאשר עכשיו יש להם מלא דירות חדשות שמתאימות להם.
יש גם קהילה חרדית שלדעתי גדלה כל הזמן והתמקמה בשכונת עפולה עילית.
מתפתחת שם סצינה תרבותית וקולינרית מגניבה בשנים האחרונות.

רק מחירי הדירות או שישנם שינויים בתחומים אחרים(בעיקר תעסוקה) ?

מחירי הדירות מותאמים ליכולת של תושבי המקום. דירות חדשות מעל מיליון, דירות ותיקות 700K-900K (אני מדברת על 4 חדרים).
לגבי תעסוקה - ניסיתי לחפש אם היו שינויים בנושא מאז שבדקתי לפני כעשור, אבל לא מצאתי נתונים. לדעתי, רוב מוחלט של העפולאים עובדים בעפולה - יש בעיר המון חנויות ומסעדות, יש כמה אזורי תעשייה לואו-טק, יש בית חולים בינוני וגם לא מעט משרדי צווארון לבן (עו"ד, רו"ח, מתווכים). לגבי הייטק, הוקמו מבנים להשכרה במתחם ספציפי אבל לא נראה לי שמישהו התמקם בהם. אולי יש כמה סטארטאפים שמתחבאים בעיר. הייטקיסטים שבוחרים לגור כאן, יכולים לעבוד במת"מ או ביקנעם ולהגיע בקלות עם רכבת. השאלה היא אם הם יבחרו לגור דווקא בעפולה... אולי כאלה שנולדו בה.

 

[הורדוס]

אני שוקל לקנות דירה להשקעה בקרית אתא

תרצה לשתף מה החלטת ולמה?


קצת בדיליי, אבל לגבי זה:

לא...מהמרכז (אבל כאן המחירים בלתי אפשריים להון עצמי של 300 א"ש

החצר האחורית/פריפריה חברתית של המרכז עדיפה בהרבה לדעתי על המקומות האלו, במיוחד אם אתה מגיע מרחוק עם ידע מוגבל על האיזור.

 

[רוני]

1. מחיר זול, קל למימון עם הון עצמי נמוך

היי
זה לא יתרון אלא חסרון, אתה פונה לקהל יעד של שוכרים ממעמד סוציואקונומי נמוך, זה פוגע בפוטנציאל עליית ערך
ועלייה של השכירות בעתיד.

ברמת המחירים הנוכחית אנחנו ממליצים למשקיעים לא להשקיע בנכסים במחיר פחות מ 1.2 מיליון ש"ח וכמובן המיקום חשוב,
נכסים המניבים שכירות חודשית ברוטו של 3,600 ש"ח ומעלה כדי לקבל שוכרים סבירים ופוטנציאל עליית ערך ושכירויות לאורך זמן.
אני מצרף פודקאסט מהשבוע האחרון בנושא.
https://www.youtube.com/watch?v=D-k8MrsZrvY

מתלבט האם זוהי השקעה נבונה ל-5 שנים הקרובות?

התשובה לשאלה זו היא לא, לא ניתן לנחש מה יקרה בעוד 5 שנים, השקעה נכונה וסולידית בנדל"ן היא לטווח ארוך.

התחזקות אוכלוסיה חרדית.

אם זה יגדל ויתממש זה בעייתי, מדובר באוכלוסייה חלשה מבחינה סוציואקונומי.

מה מלמד נסיון העבר על ערים עם בניה חדשה מסיבית

השקעה בנדל"ן היא השקעה פשוטה, במקום לנסות לנחש לאן זה יתפתח, אתה יכול להתמקד
בישובים ותיקים וברורים מבחינת קהל היעד של השוכרים הפוטנציאליים, אין צורך להמר לאן הישוב יתפתח,
משלמים יותר אך יודעים מה מקבלים.