השקעה בנדל"ן

[רז רוק]

אנחנו לא משקיעים. לא השקענו מעולם וגם כביכול אין לנו הון עצמי.
יש לנו דירה בבעלותנו שאנחנו גרים בה ושווה בערך 2.1 משח. המשכנתא שלנו עליה היא 860 אלף ש"ח. כלומר, במידה ואנחנו מוכרים אנחנו נשארים עם 1.24 משח.
אני שוקלת למכור את הדירה שלנו ולהשקיע בדירה/ דירות ללא משכנתא ועם העודף שנשאר לי ללכת לשכור דירה עם הכסף שאקבל מהשכירויות ואולי להוסיף עוד איזה 1000-2000 שקל בחודש כדי לשכור באזור טוב יותר/דירה טובה יותר וככה להיפטר מהמשכנתא שאנחנו מחזירה עליה היום 4000 שקל בחודש.

בנוסף, יש לנו אופציה לרכוש עכשיו דירה על הנייר ב 2.5 מיליון בשכונה חדשה שנבנית שבתרחיש הכי פסימי שאני יכולה לדמיין עוד 3 שנים בעת קבלת הדירה הדירה תהיה שווה 3 מיליון ש"ח. ואז לממש גם אותה ולהשקיע את הכסף בעוד נכס מניב.

שוב, אני לא מעולם ההשקעות, המחשבות שלי נראות לי הגיוניות אבל בסכומים כאלה זה מפחיד מאוד. אשמח לקבל חוות דעת ממישהו שהוא צד שלישי לעניין ולא מעורב כמוני.

תודה!

 

[אורי ג.]

אשמח לקבל חוות דעת ממישהו שהוא צד שלישי לעניין ולא מעורב כמוני.

דעתי:

אני שוקלת למכור את הדירה שלנו ולהשקיע בדירה/ דירות ללא משכנתא עם העודף שנשאר לי וללכת להשכיר דירה עם הכסף שאקבל מה שכירויות ואולי להוסיף עוד איזה 1000-2000 שקל בחודש כדי להשכיר באזור טוב יותר/דירה טובה יותר וככה להיפטר מהמשכנתא שאנחנו מחזירה עליה היום 4000 שקל בחודש.

לא נשמע לי כמו רעיון טוב, אתם בעצם מקטינים חשיפה לשוק הדיור וזה השוק שאתם בעצם צורכים הכי הרבה ממנו.
בנוסף עלויות עסקה גבוהות 2X יהווה הפסד כספי ניכר ושחיקה משמעותית של ההון העצמי שלהם.

בנוסף, יש לנו אופציה לרכוש עכשיו דירה על הנייר ב 2.5 מיליון בשכונה חדשה שנבנית שבתרחיש הכי פסימי שאני יכולה לדמיין עוד 3 שנים בעת קבלת הדירה הדירה תהיה שווה 3 מיליון ש"ח. ואז לממש גם אותה ולהשקיע את הכסף בעוד נכס מניב.

כלומר מדובר על תשואה ברוטו של 20% וזה לפני הוצאות עסקה 4X, יש פה סיכונים לא מבוטלים וכמובן שתאלצו גם לגור בשכירות ב3 שנים האלה ככה שהרווח נטו יהיה קטן הרבה יותר, אם בכלל יהיה רווח.

כדאי לעשות סדר, קודם כל תחליטו: מה המטרה שלכם?

 

[רז רוק]

דעתי:

לא נשמע לי כמו רעיון טוב, אתם בעצם מקטינים חשיפה לשוק הדיור וזה השוק שאתם בעצם צורכים הכי הרבה ממנו.
בנוסף עלויות עסקה גבוהות 2X יהווה הפסד כספי ניכר ושחיקה משמעותית של ההון העצמי שלהם.

כלומר מדובר על תשואה ברוטו של 20% וזה לפני הוצאות עסקה 4X, יש פה סיכונים לא מבוטלים וכמובן שתאלצו גם לגור בשכירות ב3 שנים האלה ככה שהרווח נטו יהיה קטן הרבה יותר, אם בכלל יהיה רווח.

כדאי לעשות סדר, קודם כל תחליטו: מה המטרה שלכם?

המטרה שלי היא כביכול להישאר עם הון עצמי משמעותי ביד ללא משכנתא ואז להתחיל להשקיע בנדלן שיניב לי תשואה וכך יקטין בעצם את ההוצאות שלי על דיור.
למה אני מקטינה את החשיפה לשוק הדיור? אני מוכרת את שלי וקונה בכסף משהו אחר.. אני עדיין אהיה בשוק הדיור.

 

[אורי ג.]

המטרה שלי היא כביכול להישאר עם הון עצמי משמעותי ביד ללא משכנתא ואז להתחיל להשקיע בנדלן שיניב לי תשואה וכך יקטין בעצם את ההוצאות שלי על דיור.

את אומרת פה דבר והיפוכו.
כמה שיותר עסקאות שתעשי ישחקו את ההון העצמי שלך יותר ויותר אא"כ מדובר על איזה מציאה או עסקה עם מרכיב השבחה גבוה במיוחד.
דווקא רכישת או אחזקת דירה עם משכנתא לטווח הארוך יגדיל לך את ההון העצמי ויקטין לך את ההוצאות על דיור.
אם המטרה היא שלא תהיה משכנתא או כמה שפחות ממנה אז הדבר ההגיוני ביותר לעשות הוא למכור את הדירה ולרכוש דירה אחרת זולה יותר, אם את גרה בה או שלא גרה בה זה פחות משנה.

למה אני מקטינה את החשיפה לשוק הדיור? אני מוכרת את שלי וקונה בכסף משהו אחר.. אני עדיין אהיה בשוק הדיור.

לא אמרתי מאפסת, אמרתי מקטינה.
אם יש לך 1000 עגבניות וזה כל הונך, את מוכרת 300 מתוכם אז החשיפה שלך לשוק העגבניות ירד.

 

[רז רוק]

אבל שוב, אני את הדירה שלי קניתי מקבלן, ב 1.4 משח על הנייר והיום היא שווה 2.1 משח לדעתי דיי מיציתי את היכולת לשלי להשיא את ההשקעה הזאת. כמו ההשקעה בדירה שעכשיו אני רוצה לקנות. ף, דירה על הנייר לעוד 3 שנים ב 2.5 מיליון תהיה שווה עוד 3 שנים במקרה באמת פסימי 3 מיליון שח

 

[אורי ג.]

ההשקעה בדירה שעכשיו אני רוצה לקנות. ף, דירה על הנייר לעוד 3 שנים ב 2.5 מיליון תהיה שווה עוד 3 שנים במקרה באמת פסימי 3 מיליון שח

אז בואי נעשה חשבון, בכמה את מעריכה שהערך של הדירה הנוכחית שלך תעלה ב3 שנים הקרובות ובכמה כסף היית שוכרת דירה במקומה?
את ערך הדירה שלך כיום איך קבעת?

 

[רז רוק]

ערך הדירה שלי כיום מבוסס על מכירות של דירות דומות באזור שנמכרו. ב 3 שנים אני לא מעריכה שהדירה שלי עוד תעלה ואם כן זה יהיה זניח את העלייה המשמעותית כבר כביכול "הרווחתי" שקניתי את הבית על הנייר.
הייתי הולכת להשכיר דירה נניח מעט מעל מה שאני משלמת היום משכנתא, נניח ב 5-5.5 אלף. אבל במצב הנוכחי אני נשארת ללא משכנתא ועם הון עצמי של כ 1.3 משח ביד שאני יכולה להשקיע כאוות נפשי

 

[אורי ג.]

הייתי הולכת להשכיר דירה נניח מעט מעל מה שאני משלמת היום משכנתא, נניח ב 5-5.5 אלף. אבל במצב הנוכחי אני נשארת ללא משכנתא ועם הון עצמי של כ 1.3 משח ביד שאני יכולה להשקיע כאוות נפשי

טוב אז בואי נניח:
הוצאות עסקת מכירה של דירה שלך 2% = 42,000 ש"ח (עו"ד, תיווך, אגרות וכו')
הוצאות רכישה דירה חדשה מקבלן = 25,000 ש"ח (עו"ד, חיבורי תשתיות, מזגנים וכו' ואני עדין מאד)
מס רכישה = 32,905 ש"ח
שכ"ד ל36 חודשים = 189,000 ש"ח
הוצאות מעבר דירה כפול 2: 5,000 ש"ח

עכשיו יש 2 אופציות:
או שאתם משלמים את כל הסכום לקבלן מראש ואז לא תשלמו הצמדה לתשומות הבנייה אבל תשלמו ריבית לבנק על המשכנתא, אתם צריכים להגדיל את המשכנתא בעוד 500,000 ש"ח כולל הוצאות מסביב כלומר ההחזר החודשי שלכם יעלה בכ58% ואתם תשלמו סביב 41,250 ש"ח ב3 שנים רק על הריבית העודפת.

או שאתם משלמים בתשלומים ואז על חלק תשלמו הצמדה למדד תשומות הבנייה ועל חלק תשלמו ריבית, המספר יהיה זהה+-

אז הרווח הפוטנציאלי שלך הוא 164,750 ש"ח על הון עצמי של 1,240,000 ש"ח כלומר תשואה שנתית של 4.25% נטו, המשכנתא לעומת זאת דווקא גדלה משמעותית בניגוד למטרה שלך וההוצאה על דיור שלך תעלה גם היא משמעותית.
אם התכוונת למכור את הדירה הזו ולקנות אחת אחרת במקומה אז עוד הפעם יש לנו הוצאות עסקה 2X כלומר הוצאה של עוד כ50,000 עד 100,000 ש"ח, לא כולל מס רכישה של הדירה החדשה (השלישית).

עדיין עסקה כדאית לדעתך?

 

[YPV]

אנחנו לא משקיעים. לא השקענו מעולם וגם כביכול אין לנו הון עצמי.

לדעתי דיי מיציתי את היכולת לשלי להשיא את ההשקעה הזאת. כמו ההשקעה בדירה שעכשיו אני רוצה לקנות. ף, דירה על הנייר לעוד 3 שנים ב 2.5 מיליון תהיה שווה עוד 3 שנים במקרה באמת פסימי 3 מיליון שח

ב 3 שנים אני לא מעריכה שהדירה שלי עוד תעלה ואם כן זה יהיה זניח את העלייה המשמעותית כבר כביכול "הרווחתי" שקניתי את הבית על הנייר.

אז אתם רואים את עצמכם כמשקיעים או לא משקיעים?