אבל זה בדיוק מה שהוא שאל:
המקרה הפרטי שלי סוטר את נכונות הטענה הזו.
כן אני יודע, אבל היה לי חשוב להדגיש שיש גם יתרונות, אולי גם למי שיתקל בפוסט הזה.
אז או שאתה המשלים של "בסבירות גבוהה", או שאתה מייצג את מירב המקרים. אני לא מתיימר לדעת, הרושם שקיבלתי הוא שבנוגע לתזרים מזומנים, דירה מדורגת גבוה בין הנכסים שמספקים את זה.
אתה צודק, אבל מנגד אתה מקבל תזרים מזומנים של 5%+ (באזורים מסוימים, בחו"ל אפילו יותר) ולא 3%. אני רק מציין עובדה.
ככל הידוע לי, וכדאי לבדוק את זה, יש לך אפשרות להצהיר על דירה ריקה ולהיפטר מתשלום ארנונה. לא בדקתי אישית.
בתיאוריה זה אכן כך. בפועל, אני מכיר המון דירות ישנות מאוד, שערכן רק עולה עם השנים. נכון, נדרש שיפוץ מידי פעם אבל ערכם עולה עוד יותר. אני מדבר לטווח ארוך, בלי קשר לעליות בשנים האחרונות.
אני יכול להעיד מניסיון אישי על 6 מתוך 6
הלוואי...
פעם אחת בלבד לכל דירה מוגבל ל-6 חודשים.
אני אשמח לרשימה כזו.
מעבר למה שכבר נאמר, מה שהכי מפריע לי אישית, זו התחושה שהצלחה או הכישלון של ההשקעה שלי תלויה בפסיכולוגיה.
אין כל ספק שאתה צודק, נדל"ן סבל מחוסר פיזור. אבל אני רוצה להעיר, שהתחושה שאם אתה קונה s&p500 אז אתה מפוזר, כי השקעת ב500 חברות, היא גם לא כל כך נכונה. כי בדרך כלל כשיש מפולת רצינית היא סוחפת את כולם יחד. וכל המדד נופל. מפולות כאלה לא נדירות כלל, רק ב15 שנה האחרונות היה לנו שתיים כאלה.
הרשה לי שלא להסכים בלמ״ד רבתי. ראשית קרן השקעות הנדל״ן איננה השקעה הנדל״ן אלא בנגזרת שלו בשוק ההון המתאפיינת במאפיינים של שוק ההון ולא של נדל״ן. שנית, קשה מאוד להכליל על השקעה הנדל״ן באופן בו הצעת לעיל. אם אתה קונה בית משופץ עם דייר ועם מנהל טוב במקום אז אין לך מה לעשות עם הנכס חוץ מלקבל את הצ׳ק החודשי. זה פחות עבודה מלאזן תיק השקעות פעם ברבעון. אם אתה קונה mobile home park בו כל המשטחים מאוכלסים בבתים בבעלות הדיירים וחיבורי המים והחשמל הם פרטיים, אז גם אין לך כמעט מה לעשות. אם קנית משכנתא שהבעלים משלם אותה והפקדת אותה אצל servicer אז חוץ מלא סוף את הצ׳ק החופשי עדיין אין לך מה לעשות. כל הדברים הללו זמינים לאנשים מהיישוב. הרווחים יכולים להיות דו ספרתיים ואפילו בעשירונים השני והשלישי, שזה בכלל לא נמוך יותר מעסק שגם, ואולי בעיקר, אתה בעליו, אז אתה משועבד אליו. בקיצור, נדל״ן זה הרבה יותר מדירה בירוחם וההכללות עליו אינן משקפות את המציאות כלל.
האמת שהתכוונתי יותר לקרנות שלא נסחרות בבורסה, אולי היתי צריך להוסיף את זה, כי קרנות ריט באמת מתנהגות לרוב כמו מניות רגילות. בנוגע לנכסים מנוהלים שהם hands off, אז כן הם לא זקוקים ממך לניהול פעיל אבל הם עדיין דורשים ממך לשים כסף מידי פעם על שיפוץ או איזו תקלה שלא תיהיה לעומת מניות שבהם זה לא הולך לקרות ככה שעדיין זה זקוק לאיזו שהיא התערבות ממך, זה לא פסיבי לחלוטין. כל הדברים שדיברת עליהם הם עסק לכל דבר, אם אני רוצה לקנות מובייל הום פארק בארצות הברית, אני צריך להגיש דוח הכנסות והוצאות שנתי ל IRS בארצות הברית דרך רו"ח מקומי (אמריקאי), זו לא התעסקות?
