• אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין להסתמך או לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ מקצועי אישי מבעל הרישיון המתאים, וכל הנוהג אחרת עושה זאת על אחריותו בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחבר/ת ההודעה בלבד.
  • חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

מחשבון אקסל - השקעה בנדל"ן מול השקעה בשוק ההון

  • פותח הנושא פותח הנושא AbuNafha
  • פורסם בתאריך פורסם בתאריך

AbuNafha

משתמש רגיל
הצטרף ב
7/10/18
הודעות
126
דירוג
98
הנושא הזה נטחן עד דק, אבל מעולם הוא לא ראה אקסל כל כך יפה D:

הכנתי אקסל סימולציית השוואה בין השקעה בנדל"ן לבין השקעה בשוק ההון.

הסבר -

תא צהוב הוא תא שצריך להזין בו מידע, תא לבן הוא תא שלא צריך לגעת בו, כלומר תא שמבצע חישוב.

הטאב "נדלן" מחשב סימולציית השקעה בנדל"ן, אפשר להכניס בו אופק השקעה ונתונים כמו הון עצמי, גובה משכנתא, החזר חודשי, ייעוד הדירה, הנחת תשואה, וכו'. בסוף מתקבלת תוצאה סופית - כמה יהיה שווה הנכס לאחר X שנים במידה ומוכרים אותו.

הטאב "שוק ההון" מחשב סימולציית השקעה בשוק, אפשר להכניס בו אופן השקעה ונתונים כמו הון עצמי, גובה מינוף, הנחת תשואה, עמלות, וכו'. בסוף מתקבלת תוצאה סופית - כמה יהיה שווה הנכס לאחר X שנים במידה ומוכרים אותו.

בשני הטאבים ניתן לבחור, האם רוצים להכניס לחישוב גם הוצאות מגורים (כי אם הדירה מיועדת למגורים, אז האלטרנטיבה היא לשכור ולהשקיע בשוק ההון).


אשמח לקבל פידבקים, הארות ותיקונים - על אופן החישובים, האם שכחתי להכניס לחישוב דברים מסויימים, הנחות התשואה וכו'.
 
טיפ: תוכל\י לנעול את התאים שאסור לגעת בהם, וככה רק לך יהיו הרשאות לשנות אותם
 
איך הגעת לנתון של עליית ערך נדל"ן של 5%?
 
הלמ״ס.
אם מדברים על מרכז הארץ ומכלילים התחדשות עירונית הממוצע אפילו גבוה יותר.
השאלה כמה זה תופס לגבי העתיד.
למשל, מה לדעתך יקרה למחירי הדיור בעוטף עזה או במטולה? יעלו ב- 5% כל שנה?
 
  • אהבתי
Reactions: Roi
אין את השורה התחתונה של IRR?
ואתה צריך לחסום את הגיליון לשינויים של זרים - תצוגה בלבד.
 
יש קצת טעויות בנוסחאות, למשל חישוב תשואה בעמודה של ערך נכס צריך להתחשב בחלוקת תא j6 ב 100 כדי להפוך אותו לאחוז, אחרת התוצאה שגויה
אותו כנ״ל לכל מקום בו חישבת תשואה
 
אין את השורה התחתונה של IRR?
צודק, אני אוסיף.

יש קצת טעויות בנוסחאות, למשל חישוב תשואה בעמודה של ערך נכס צריך להתחשב בחלוקת תא j6 ב 100 כדי להפוך אותו לאחוז, אחרת התוצאה שגויה
התא הזה היה מסוג אחוז, אז לא היה צורך לחלק ב-100, משום מה מישהו שינה את התא לסוג מספר...

ואתה צריך לחסום את הגיליון לשינויים של זרים - תצוגה בלבד.
טיפ: תוכל\י לנעול את התאים שאסור לגעת בהם, וככה רק לך יהיו הרשאות לשנות אותם
צודקים, האקסל התחרבש כי היה פתוח. חשבתי לשמור אותו פתוח, כדי שמי שרואה בו בעיות יוכל פשוט לתקן, אבל הוא סתם נהרס...
העלתי אותו מחדש, ונעלתי תאים.
מי שרואה טעות ורוצה לתקן, יכול לשכפל לעצמו עותק ולסדר. ואז לרשום פה מה הטעות שתיקן ואני אעדכן בקובץ.
 
נערך לאחרונה ב:
אין את השורה התחתונה של IRR?
הוספתי עמודות של IRR, אבל אני לא בטוח שעשיתי את זה נכון, לא מכיר לעומק את הנוסחא.
אפשר לראות את הנוסחאות באקסל עצמו, מסביר גם במילים:
נדל"ן - התא הראשון הוא מינוס ההון העצמי (הכסף שהמשקיע מביא מהבית). התאים הבאים הם התזרים השוטף - תקבולי שכ"ד פחות הוצאות תחזוקה פחות החזר משכנתא פחות הוצאות מגורים אישיות. התא האחרון הוא ערך הנכס פחות הוצאות מכירה ומיסי מכירה פלוס תזרים השנה האחרונה.
שוק ההון - התא הראשון הוא מינוס ההון העצמי (הכסף שהמשקיע מביא מהבית). התאים הבאים הם התוספת למינוף שמכניס המשקיע לתיק מדי שנה (לא לקחתי בחשבון את הדיבידנדים כי הם מושקעים מחדש, ואת ריבית ההלוואה וד"נ כי הם יורדים מערך התיק - פעלתי נכון?). התא האחרון הוא ערך התיק הסופי פחות מיסים והוצאות מכירה פחות החזר סך ההלוואה ועוד הכנסות והוצאות השנה האחרונה (דיבידנד, ד"נ, ריבית, הוצאות מגורים).
נראה תקין?
 
הוספתי עמודות של IRR, אבל אני לא בטוח שעשיתי את זה נכון, לא מכיר לעומק את הנוסחא.
התשואה מחושבת על תזרים ההשקעה בלבד כלומר בהתעלם מהוצאת מגורים (צריכה).
בנוסף, שים לב לפער בין קצב עליית השכירות להשקעה וקצב עליית השכירות למגורים.
שוק ההון - התא הראשון הוא מינוס ההון העצמי (הכסף שהמשקיע מביא מהבית). התאים הבאים הם התוספת למינוף שמכניס המשקיע לתיק מדי שנה (לא לקחתי בחשבון את הדיבידנדים כי הם מושקעים מחדש, ואת ריבית ההלוואה וד"נ כי הם יורדים מערך התיק - פעלתי נכון?). התא האחרון הוא ערך התיק הסופי פחות מיסים והוצאות מכירה פחות החזר סך ההלוואה ועוד הכנסות והוצאות השנה האחרונה (דיבידנד, ד"נ, ריבית, הוצאות מגורים).
נראה תקין?
בעמודה של התזרים אתה שם את כל ההפקדות שהמשקיע הביא "מהבית". אם הבנתי נכון, אין הפקדות שוטפות ותוספת להלוואה זה להגדיל את המינוס בברוקר? אם כן, אז לא נכנס. לגבי דיבידנדים, הם מושקעים מחדש אחרי מס, ונראה לי הכי פשוט להוסיף אותם לעליית הערך השנתית אחרי 15% מס (אירי).
 
התשואה מחושבת על תזרים ההשקעה בלבד כלומר בהתעלם מהוצאת מגורים (צריכה).
נכון, אבל בקניית בית למגורים ולא להשקעה ההשוואה להשקעה בשוק ההון היא השקעה בשוק ותשלום שכ"ד במקביל. לכן הוספתי את האפשרות "האם לחשב הוצאות מגורים? כן / לא".

אין הפקדות שוטפות ותוספת להלוואה זה להגדיל את המינוס בברוקר? אם כן, אז לא נכנס.
נכון. אז בעצם בשוק ההון - אין תזרים בכלל?
 
נכון, אבל בקניית בית למגורים ולא להשקעה ההשוואה להשקעה בשוק ההון היא השקעה בשוק ותשלום שכ"ד במקביל. לכן הוספתי את האפשרות "האם לחשב הוצאות מגורים? כן / לא".
אין בעיה, אבל הוצאות צריכה לא משפיעות על התשואה. פשוט בקניית דירה למגורים אל תוריד את השכירות (התאורטית) לצורך חישוב התשואה. והאמת שלא הבנתי למה יש כזה פער גדול בין תשואה משכירות והוצאת מגורים אישית.
נכון. אז בעצם בשוק ההון - אין תזרים בכלל?
בדוגמה שלך, אם אתה לא "מביא כסף מהבית", אז לא. אבל שים לב שהחישוב ייצא מעוות כי השקעה במינוף קבוע בשוק ההון עובדת מצוין כאשר הוא עולה בצורה מונוטונית, ופחות טוב כאשר הוא תנודתי. החישוב לא לוקח בחשבון תנודתיות ולכן תקבל תוצאות טובות בצורה לא מציאותית.
 
והאמת שלא הבנתי למה יש כזה פער גדול בין תשואה משכירות והוצאת מגורים אישית.
כי אני מאמין שהוצאות השכירות עולות עם התקדמות החיים. בכל מקרה השוותי, גם עליית שכ"ד וגם עליית הוצאות שכירות כרגע 2.75%.

שים לב שהחישוב ייצא מעוות כי השקעה במינוף קבוע בשוק ההון עובדת מצוין כאשר הוא עולה בצורה מונוטונית, ופחות טוב כאשר הוא תנודתי.
צודק 100%. בכללי, כל האקסל הוא מאד לינארי ונטול תנודתיות, ברור שזו לא המציאות. השאלה היא כמה משפיעה שחיקה של volatility drag על המינוף, כשהאיזון הוא ברמה שנתית ולא יומית?
 
כי אני מאמין שהוצאות השכירות עולות עם התקדמות החיים. בכל מקרה השוותי, גם עליית שכ"ד וגם עליית הוצאות שכירות כרגע 2.75%.
נראה לי שלא הבנת את כוונתי, התייחסתי לפער בין קצב עליית שכירות כשמשכירים וכששוכרים.
אם התשואה משכ"ד קבועה ביחס לשווי הנכס, אז קצב עליית שכ"ד זהה לעליית ערך.
צודק 100%. בכללי, כל האקסל הוא מאד לינארי ונטול תנודתיות, ברור שזו לא המציאות. השאלה היא כמה משפיעה שחיקה של volatility drag על המינוף, כשהאיזון הוא ברמה שנתית ולא יומית?
אין לי מושג...
 
לאחר שעות של ניסיונות ללא הצלחה לעשות בעצמי מחשבון ריבית דריבית פשוט באקסל, מצאתי את זה בגוגל וזה בול מה שהייתי צריך!
אז קודם כל תודה על השיתוף, דבר שני שאלה קטנה שלא הבנתי

אמרת שהעמודה הראשונה בנדלן היא השווי פחות ההון העצמי,
ונראה לי שהעמודה של התשואה משכירות היא נגזרת של האחוז שהוגדר כתשואה לשכירות, מתוך השווי פחות ההון העצמי.
התשואת שכירות לא אמורה להיות האחוז מתוך השווי הכולל של הנכס?
 
התשואת שכירות לא אמורה להיות האחוז מתוך השווי הכולל של הנכס?
נכון

אמרת שהעמודה הראשונה בנדלן היא השווי פחות ההון העצמי
מה הכוונה, איזו עמודה? עמודה B? עמודה B היא שווי הנכס. ועמודה C היא תשואה משכירות, שהיא אכן אחוז מסויים משווי הנכס.
 
אוקיי
נכון


מה הכוונה, איזו עמודה? עמודה B? עמודה B היא שווי הנכס. ועמודה C היא תשואה משכירות, שהיא אכן אחוז מסויים משווי הנכס.
אוקיי, היה אצלי בעותק משהו שבור בחישוב של ערך הנכס, הוא יכל להיות יותר קטן מהמשכנתא, אבל עכשיו שחזרתי לקובץ המקורי שלך אני רואה שאין את הבעיה הזאת, תודה!
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ס מחשבון אקסל לחישוב משכורת של מטפלת/עוזרת בית אוף טופיק 0
א העברת כסף מחשבון חברה לחשבון פרטי - שיקולי מס מיסים 3
מ העברת מט"ח מחשבון ישראלי לחשבון השקעות ישראלי שוק ההון 1
edangz משיכת כסף מחשבון הIB שוק ההון 13
J משיכה מחשבון מט"ח צרכנות פיננסית 1
ד משמעות השדות כשעושים העברה מחשבון בנק בישראל ל IBKR פוסטים מאיכות נמוכה 11
L מכירת ESPP מחשבון ETRADE צרכנות פיננסית 2
חובב_פנסיה2022 אני מחפש מחשבון שיכול לחשב ריבית פריים על תקופה אמיתית היסטורית אוף טופיק 3
M מעבר מחשבון אינטראקטיב בורקס ישאל לארה"ב? משהו השתנה? שוק ההון 1
S קיזוז הפסדים בבורסה בחשבון בבנק בארץ עם רווחים מחשבון ברוקר בחול פוסטים מאיכות נמוכה 4
fizban מחשבון פנסיה במנורה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
O מחשבון IRA מול פנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
א השקעת כסף מחשבון אמריקאי בארה"ב שוק ההון 10
ג העברת כספים מחשבון שקלי לחשבון דולרי מיסים 1
א כמה כמה - מחשבון משכנתא (ועוד) שפיתחתי התפתחות אישית 20
מ מחשבון קרנות איריות VS קרנות אמריקאיות שוק ההון 0
T מחשבון - קרן השתלמות מול תיק ממוסה שוק ההון 2
M משיכה מחשבון משותף אצל ברוקר זר מיסים 3
א מחשבון ריבית דריבית שוק ההון 13
S העברה מחשבון בחו״ל לחשבון בבנק הפועלים - משכנתא מיסים 0
L האם מישהו יודע בוודאות מתי אפשר להעביר שקלים מחשבון ברוקר(IB) לאחר מכירת ניירות ערך והמרה לשקלים בלי חיוב ריבית ברוקרים ופלטפורמות מסחר 9
M מחשבון ריבית דריבית עם דמי ניהול פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
י לקנות דירה או לשכור ולהשקיע - מחשבון Excel נדל"ן 55
A האם העברת יורו מחשבון עו"ש בלוקסמבורג לחשבון IB מנוהל בגרמניה עלול להיחשב באירוע מס איכשהו ע"י איזהשהיא ראשות? פוסטים מאיכות נמוכה 4
A משיכת שיק מחשבון סגור צרכנות פיננסית 2
M העברת מט״ח מחשבון ישראלי לIB שוק ההון 2
E ייצוא תיק השקעות מחשבון בנק שנסגר אוף טופיק 5
הרץ במבוך משיכה מחשבון השקעות מול הלוואה מקרן השתלמות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
ק מיסים על ירושה מחו״ל מחשבון בנק של חברה. מיסים 4
H מחשבון דמי ניהול ביטוח מנהלים/פנסיה פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 2
unrealx אסמכתא לבנק על העברת ESPP מחשבון בנק בחו"ל שוק ההון 4
ע בנק לא מאפשר להוציא כסף מחשבון של קטין צרכנות פיננסית 6
Y העברה מחשבון הבנק לIB שוק ההון 1
Yuval328 מחשבון לבדיקת תיק השקעות לפי נתונים היסטוריים שוק ההון 0
R משמעות העברת מניות RSU מחשבון מניות אי טרייד לחשבון פרטי שוק ההון 8
ג למכור מניות מחשבון פרטי לפרטי, זה חוקי? שוק ההון 8
O הפקדה ל-IB מחשבון לא על שמי שוק ההון 1
א העברת כספים מחשבון השקעות ב- IB לבנק בארץ שוק ההון 4
L שאלה לגבי מעבר מחשבון דמו לכסף שוק ההון 3
yossik מחשבון קיזוז מס שוק ההון 8
tomer111 האם המדינה יכולה לקחת כסף מחשבון הבנק למשל במשבר כלכלי? שוק ההון 235
Jenia29 העברת מט"ח מחשבון ישראלי לחשבון בחו"ל צרכנות פיננסית 47
S שאלה לגבי איחוד של ניירות ערך מחשבון שלא שלי עם חשבון שכן שוק ההון 3
ציפור דרור מחשבון תשואות רטרואקטיבי שוק ההון 5
Y הבורסה העלתה מחשבון עמלות באתר צרכנות פיננסית 6
נולי מחשבון קרן פנסיה מול ביטוח מנהלים צרכנות פיננסית 33
R העברת מט"ח לIB מחשבון מט"ח בבנק ישראלי שוק ההון 4
amikal מחשבון פרישה מוקדמת פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 1
S כדאיות הנזלת כספים מחשבון ממוסה שוק ההון 0
K בנק לאומי מסרב להעביר כספים מחשבון העו"ש אוף טופיק 9

נושאים דומים

Back
למעלה