מחשבון אקסל - השקעה בנדל"ן מול השקעה בשוק ההון

[AbuNafha]

הנושא הזה נטחן עד דק, אבל מעולם הוא לא ראה אקסל כל כך יפה

הכנתי אקסל סימולציית השוואה בין השקעה בנדל"ן לבין השקעה בשוק ההון.

הסבר -

תא צהוב הוא תא שצריך להזין בו מידע, תא לבן הוא תא שלא צריך לגעת בו, כלומר תא שמבצע חישוב.

הטאב "נדלן" מחשב סימולציית השקעה בנדל"ן, אפשר להכניס בו אופק השקעה ונתונים כמו הון עצמי, גובה משכנתא, החזר חודשי, ייעוד הדירה, הנחת תשואה, וכו'. בסוף מתקבלת תוצאה סופית - כמה יהיה שווה הנכס לאחר X שנים במידה ומוכרים אותו.

הטאב "שוק ההון" מחשב סימולציית השקעה בשוק, אפשר להכניס בו אופן השקעה ונתונים כמו הון עצמי, גובה מינוף, הנחת תשואה, עמלות, וכו'. בסוף מתקבלת תוצאה סופית - כמה יהיה שווה הנכס לאחר X שנים במידה ומוכרים אותו.

בשני הטאבים ניתן לבחור, האם רוצים להכניס לחישוב גם הוצאות מגורים (כי אם הדירה מיועדת למגורים, אז האלטרנטיבה היא לשכור ולהשקיע בשוק ההון).


אשמח לקבל פידבקים, הארות ותיקונים - על אופן החישובים, האם שכחתי להכניס לחישוב דברים מסויימים, הנחות התשואה וכו'.

 

[קפיטליסט מרושע]

טיפ: תוכל\י לנעול את התאים שאסור לגעת בהם, וככה רק לך יהיו הרשאות לשנות אותם

 

[Roi]

איך הגעת לנתון של עליית ערך נדל"ן של 5%?

 

[cypriano de rore]

איך הגעת לנתון של עליית ערך נדל"ן של 5%?

הלמ״ס.
אם מדברים על מרכז הארץ ומכלילים התחדשות עירונית הממוצע אפילו גבוה יותר.

 

[חתול לילה]

הלמ״ס.
אם מדברים על מרכז הארץ ומכלילים התחדשות עירונית הממוצע אפילו גבוה יותר.

השאלה כמה זה תופס לגבי העתיד.
למשל, מה לדעתך יקרה למחירי הדיור בעוטף עזה או במטולה? יעלו ב- 5% כל שנה?

 

[cypriano de rore]

השאלה כמה זה תופס לגבי העתיד.

את זה אין לדעת.

למשל, מה לדעתך יקרה למחירי הדיור בעוטף עזה או במטולה? יעלו ב- 5% כל שנה?

ספקולציה מאוד רצינית כמובן. אותי אישית לא מעניין נדל״ן בארץ שאינו באזורי הביקוש.

 

[guesto]

אין את השורה התחתונה של IRR?
ואתה צריך לחסום את הגיליון לשינויים של זרים - תצוגה בלבד.

 

[BADA BING]

יש קצת טעויות בנוסחאות, למשל חישוב תשואה בעמודה של ערך נכס צריך להתחשב בחלוקת תא j6 ב 100 כדי להפוך אותו לאחוז, אחרת התוצאה שגויה
אותו כנ״ל לכל מקום בו חישבת תשואה

 

[AbuNafha]

אין את השורה התחתונה של IRR?

צודק, אני אוסיף.

יש קצת טעויות בנוסחאות, למשל חישוב תשואה בעמודה של ערך נכס צריך להתחשב בחלוקת תא j6 ב 100 כדי להפוך אותו לאחוז, אחרת התוצאה שגויה

התא הזה היה מסוג אחוז, אז לא היה צורך לחלק ב-100, משום מה מישהו שינה את התא לסוג מספר...

ואתה צריך לחסום את הגיליון לשינויים של זרים - תצוגה בלבד.

טיפ: תוכל\י לנעול את התאים שאסור לגעת בהם, וככה רק לך יהיו הרשאות לשנות אותם

צודקים, האקסל התחרבש כי היה פתוח. חשבתי לשמור אותו פתוח, כדי שמי שרואה בו בעיות יוכל פשוט לתקן, אבל הוא סתם נהרס...
העלתי אותו מחדש, ונעלתי תאים.
מי שרואה טעות ורוצה לתקן, יכול לשכפל לעצמו עותק ולסדר. ואז לרשום פה מה הטעות שתיקן ואני אעדכן בקובץ.

 

[AbuNafha]

אין את השורה התחתונה של IRR?

הוספתי עמודות של IRR, אבל אני לא בטוח שעשיתי את זה נכון, לא מכיר לעומק את הנוסחא.
אפשר לראות את הנוסחאות באקסל עצמו, מסביר גם במילים:
נדל"ן - התא הראשון הוא מינוס ההון העצמי (הכסף שהמשקיע מביא מהבית). התאים הבאים הם התזרים השוטף - תקבולי שכ"ד פחות הוצאות תחזוקה פחות החזר משכנתא פחות הוצאות מגורים אישיות. התא האחרון הוא ערך הנכס פחות הוצאות מכירה ומיסי מכירה פלוס תזרים השנה האחרונה.
שוק ההון - התא הראשון הוא מינוס ההון העצמי (הכסף שהמשקיע מביא מהבית). התאים הבאים הם התוספת למינוף שמכניס המשקיע לתיק מדי שנה (לא לקחתי בחשבון את הדיבידנדים כי הם מושקעים מחדש, ואת ריבית ההלוואה וד"נ כי הם יורדים מערך התיק - פעלתי נכון?). התא האחרון הוא ערך התיק הסופי פחות מיסים והוצאות מכירה פחות החזר סך ההלוואה ועוד הכנסות והוצאות השנה האחרונה (דיבידנד, ד"נ, ריבית, הוצאות מגורים).
נראה תקין?

 

[guesto]

הוספתי עמודות של IRR, אבל אני לא בטוח שעשיתי את זה נכון, לא מכיר לעומק את הנוסחא.

התשואה מחושבת על תזרים ההשקעה בלבד כלומר בהתעלם מהוצאת מגורים (צריכה).
בנוסף, שים לב לפער בין קצב עליית השכירות להשקעה וקצב עליית השכירות למגורים.

שוק ההון - התא הראשון הוא מינוס ההון העצמי (הכסף שהמשקיע מביא מהבית). התאים הבאים הם התוספת למינוף שמכניס המשקיע לתיק מדי שנה (לא לקחתי בחשבון את הדיבידנדים כי הם מושקעים מחדש, ואת ריבית ההלוואה וד"נ כי הם יורדים מערך התיק - פעלתי נכון?). התא האחרון הוא ערך התיק הסופי פחות מיסים והוצאות מכירה פחות החזר סך ההלוואה ועוד הכנסות והוצאות השנה האחרונה (דיבידנד, ד"נ, ריבית, הוצאות מגורים).
נראה תקין?

בעמודה של התזרים אתה שם את כל ההפקדות שהמשקיע הביא "מהבית". אם הבנתי נכון, אין הפקדות שוטפות ותוספת להלוואה זה להגדיל את המינוס בברוקר? אם כן, אז לא נכנס. לגבי דיבידנדים, הם מושקעים מחדש אחרי מס, ונראה לי הכי פשוט להוסיף אותם לעליית הערך השנתית אחרי 15% מס (אירי).

 

[AbuNafha]

התשואה מחושבת על תזרים ההשקעה בלבד כלומר בהתעלם מהוצאת מגורים (צריכה).

נכון, אבל בקניית בית למגורים ולא להשקעה ההשוואה להשקעה בשוק ההון היא השקעה בשוק ותשלום שכ"ד במקביל. לכן הוספתי את האפשרות "האם לחשב הוצאות מגורים? כן / לא".

אין הפקדות שוטפות ותוספת להלוואה זה להגדיל את המינוס בברוקר? אם כן, אז לא נכנס.

נכון. אז בעצם בשוק ההון - אין תזרים בכלל?

 

[guesto]

נכון, אבל בקניית בית למגורים ולא להשקעה ההשוואה להשקעה בשוק ההון היא השקעה בשוק ותשלום שכ"ד במקביל. לכן הוספתי את האפשרות "האם לחשב הוצאות מגורים? כן / לא".

אין בעיה, אבל הוצאות צריכה לא משפיעות על התשואה. פשוט בקניית דירה למגורים אל תוריד את השכירות (התאורטית) לצורך חישוב התשואה. והאמת שלא הבנתי למה יש כזה פער גדול בין תשואה משכירות והוצאת מגורים אישית.

נכון. אז בעצם בשוק ההון - אין תזרים בכלל?

בדוגמה שלך, אם אתה לא "מביא כסף מהבית", אז לא. אבל שים לב שהחישוב ייצא מעוות כי השקעה במינוף קבוע בשוק ההון עובדת מצוין כאשר הוא עולה בצורה מונוטונית, ופחות טוב כאשר הוא תנודתי. החישוב לא לוקח בחשבון תנודתיות ולכן תקבל תוצאות טובות בצורה לא מציאותית.

 

[AbuNafha]

והאמת שלא הבנתי למה יש כזה פער גדול בין תשואה משכירות והוצאת מגורים אישית.

כי אני מאמין שהוצאות השכירות עולות עם התקדמות החיים. בכל מקרה השוותי, גם עליית שכ"ד וגם עליית הוצאות שכירות כרגע 2.75%.

שים לב שהחישוב ייצא מעוות כי השקעה במינוף קבוע בשוק ההון עובדת מצוין כאשר הוא עולה בצורה מונוטונית, ופחות טוב כאשר הוא תנודתי.

צודק 100%. בכללי, כל האקסל הוא מאד לינארי ונטול תנודתיות, ברור שזו לא המציאות. השאלה היא כמה משפיעה שחיקה של volatility drag על המינוף, כשהאיזון הוא ברמה שנתית ולא יומית?

 

[guesto]

כי אני מאמין שהוצאות השכירות עולות עם התקדמות החיים. בכל מקרה השוותי, גם עליית שכ"ד וגם עליית הוצאות שכירות כרגע 2.75%.

נראה לי שלא הבנת את כוונתי, התייחסתי לפער בין קצב עליית שכירות כשמשכירים וכששוכרים.
אם התשואה משכ"ד קבועה ביחס לשווי הנכס, אז קצב עליית שכ"ד זהה לעליית ערך.

צודק 100%. בכללי, כל האקסל הוא מאד לינארי ונטול תנודתיות, ברור שזו לא המציאות. השאלה היא כמה משפיעה שחיקה של volatility drag על המינוף, כשהאיזון הוא ברמה שנתית ולא יומית?

אין לי מושג...

 

[Danon]

לאחר שעות של ניסיונות ללא הצלחה לעשות בעצמי מחשבון ריבית דריבית פשוט באקסל, מצאתי את זה בגוגל וזה בול מה שהייתי צריך!
אז קודם כל תודה על השיתוף, דבר שני שאלה קטנה שלא הבנתי

אמרת שהעמודה הראשונה בנדלן היא השווי פחות ההון העצמי,
ונראה לי שהעמודה של התשואה משכירות היא נגזרת של האחוז שהוגדר כתשואה לשכירות, מתוך השווי פחות ההון העצמי.
התשואת שכירות לא אמורה להיות האחוז מתוך השווי הכולל של הנכס?

 

[AbuNafha]

התשואת שכירות לא אמורה להיות האחוז מתוך השווי הכולל של הנכס?

נכון

אמרת שהעמודה הראשונה בנדלן היא השווי פחות ההון העצמי

מה הכוונה, איזו עמודה? עמודה B? עמודה B היא שווי הנכס. ועמודה C היא תשואה משכירות, שהיא אכן אחוז מסויים משווי הנכס.

 

[Danon]

אוקיי

נכון


מה הכוונה, איזו עמודה? עמודה B? עמודה B היא שווי הנכס. ועמודה C היא תשואה משכירות, שהיא אכן אחוז מסויים משווי הנכס.

אוקיי, היה אצלי בעותק משהו שבור בחישוב של ערך הנכס, הוא יכל להיות יותר קטן מהמשכנתא, אבל עכשיו שחזרתי לקובץ המקורי שלך אני רואה שאין את הבעיה הזאת, תודה!

 

[Ron3]

תודה רבה @AbuNafha - שימושי מאוד.
האם יש להסתכל על עליית הערך בשני המקרים כנומינלית? (בהנחה שהמשכנתא לא צמודת מדד כמובן)

 

[AbuNafha]

האם יש להסתכל על עליית הערך בשני המקרים כנומינלית? (בהנחה שהמשכנתא לא צמודת מדד כמובן)

כן, הכל נומינלי.
הערכים של ביטוח משכנתא וביטוח מבנה אמורים להיות צמודים לאינפלציה ובמחשבון הם לא, אולי אוסיף בעתיד, בכל מקרה זה כסף קטן אז לא אמור יותר מדי לשנות את התמונה.