השקעה בנדל"ן באמצעות margin loan

[Mr LA]

שלום,
יש לי כיום תיק השקעות ב-IB.

רוב התיק מושקע ב-SP500 (דרך VOO), וסכום קטן ממנו מוקדש למשחקים (מסחר במניות ספציפיות).
לסכום שמוקדש למשחקים אני לא מתייחס בתכנית שלי.
אני ממשיך להפקיד לתיק כל חודש מתוך המשכורת (שכיר).

הרעיון הכללי הוא כזה: לקחת הלוואה (margin) מ-IB ובאמצעותה לרכוש נכסי נדל"ן להשקעה בארה"ב.
ככה הכסף שמושקע ב-SP ממשיך לצבור תשואה (ואני דוחה את תשלום המס על הרווחים), וההכנסות מהשכ"ד מכסות את ה-margin והריבית.

שיקולים וסיכונים:

• כמובן margin call.
  ה-margin call יכול לנבוע או מירידה בערך הקרן שברשותי, או מעלייה בדרישת הביטחונות.
  בשביל למזער את הסיכון הזה אני מתכנן למשוך כך שה-margin יהיה 1:2 לכל היותר (כלומר המינוס שאני נמצא בו בחשבון הוא לכל היותר בגובה ערך הביטחונות שלי). כך, גם אם תהיה נפילה בשוק או שיקשיחו קצת את מרווח הביטחונות (דברים שאם יקרו, סביר להניח יקרו ביחד) עדיין יהיה לי מרווח ביטחון.
• אני לא עושה שורטים או סוחר באופציות, כך שאין משהו שיגרום לי להגדיל את החוב בלי לשים לב.
• ניהול הנכס בארה"ב – קצת מחוץ לסקופ של הפורום הזה (למרות שאני בטוח שיש כאן מומחים גם לנושא הזה), אבל בגדול אחי מתגורר בארה"ב ומתעסק בתחום, אז אני מתכנן להיעזר בו לצורך מציאת הנכסים, ולהיעזר בחברות ניהול כדי לחסוך את ההתעסקות השוטפת.
  וכמובן, לפני שאני נכנס לאופרציה הזאת, אני מתכנן ללמוד טוב את השוק ואת הנכס שאני מתכוון לקנות (כולל כל השיקולים של אובדן תשואה למיסוי ולניהול) כדי לראות פרטנית כמה כל השקעה תהיה משתלמת.
• תנועה של כספים בארה"ב – יש לי חשבון ב-BofA, כך שיש לי איך לשלוח ולקבל כספים (קבלת שכירות, תשלום לבעלי מקצוע וכו')

מה אתם חושבים על התכנית?
האם יש סיכונים נוספים שלא לקחתי בחשבון, או פרט נוסף שעשוי להפוך את כל האופרציה הזאת ללא משתלמת/לא ריאלית?

 

[Redroze]

מה אתה עושה בתקופה כזו שהשווקים יורדים גם בבורסה וגם בנדל"ן?

אם אתה באמת סגור על דרך הפעולה הזו. אני ממליץ לך לרכוש נכס אחד ללא מינוף, לתחזק אותו שנתיים שלוש כדי להבין את האופרציה מסביב ואז להחליט אם כדאי לך להתמנף או לא.

 

[martymac]

איך המספרים נראים? מה הריבית, מה התשואה שאתה חושב שתוציא (נטו)?
מבחינת תזרים הבנתי שאתה מצפה שזה יקזז אחד את השני אבל מבחינת תשואה זה יותר מעניין

העצה מעליי נשמעת טובה, אם עוד לא התחלת, למה בדיוק להתחיל עכשיו עם מינוף?

 

[martymac]

ועוד משהו חשוב להשוות נטו מול נטו.
לדוגמה נדלן - נניח והתשואה ברוטו בארהב על השכרה היא 12 אחוז מה שנראה ואוו, בקלות זה יכול להיות 7 אחוז אחרי הוצאות ואז אחרי מיסוי של 31 אחוז מינימום זה 4.8 אחוז
שים בבנק בפיקדון שנותן לך 4.5 וזה נטו 3.3
ועכשיו השאלה האם בשביל הבדל נטו של 1.5 אחוז אתה רוצה לעשות את זה?

 

[אורי ג.]

, וההכנסות מהשכ"ד מכסות את ה-margin והריבית.

1. לא בטוח כי מס.
2. גם אם כן אז איפה הרווח שלך מהעניין?
3. למה צריך לעשות זאת בארה"ב? אתה חושב שתרוויח שם יותר מפה אחרי כל ההוצאות העודפות?

 

[kongi]

• אני מתכנן ללמוד טוב את השוק ואת הנכס שאני מתכוון לקנות

לדעתי הרבה יותר חשוב להבין את התחום לפני שמתעסקים במימון.

שיקולים וסיכונים:

• כמובן margin call.

למה לא הלוואה רגילה? (יש כנראה הגיון בלקחת חלק קטן מספיק מההלוואה ב-margin כי מתחת לסכום מסויים הסיכוי שה-margin יקרה לאורך חיי ההלוואה שואף לאפס). כל הרעיון בהלוואות margin זה לקבל מינוף בו אתה מוכן לקבל margin call (במסחר בדר"כ אתה מייצר לעצמך את המצב הזה עצמאית ע"י stop מוגדר הרבה לפני שיצלצלו אליך בשביל להוסיף בטחונות), זאת אופציה אפשרית כחלק מניהול הסיכונים. הדרך למזער סיכון כזה הוא לבצע יותר פעולות ככה שתקבל את התוחלת שצריכה להיות חיובית, אלא אם אתה יודע להיות צודק ב-100% (או מצאת עסקה כל כך טובה ואתה בסדר עם לאבד את כל סכום ההשקעה) ולצערי כולם עושים טעויות.

 

[CHF]

שאלה קטנה על הדרך,
כי גם אני מעוניין להשתמש במינוף של IB בכדי להוציא כסף מחוץ לחשבון.
מאיפה יורדת הריבית על ההלוואה? צריך להשאיר מזומן עבורה בחשבון?

 

[אורי ג.]

מאיפה יורדת הריבית על ההלוואה? צריך להשאיר מזומן עבורה בחשבון?

או כסף או שפשוט המינוס גדל מדי חודש.

 

[Mr LA]

תודה לכולם על התגובות!

מה אתה עושה בתקופה כזו שהשווקים יורדים גם בבורסה וגם בנדל"ן?

בגלל זה אני לוקח מינוף שרחוק מדרישת הביטחונות. וכמו שציינתי, אני ממשיך להפקיד מתוך המשכורת החודשית, כך שיש לי כרית ביטחון.

אם אתה באמת סגור על דרך הפעולה הזו. אני ממליץ לך לרכוש נכס אחד ללא מינוף, לתחזק אותו שנתיים שלוש כדי להבין את האופרציה מסביב ואז להחליט אם כדאי לך להתמנף או לא.

עצה טובה, אני אבחן את זה. תודה!

איך המספרים נראים? מה הריבית, מה התשואה שאתה חושב שתוציא (נטו)?

כמו שציינתי, אני אבחן כל השקעה בפני עצמה. יכול להיות שאני באמת אגלה שכל העניין הזה לא משתלם בכלל, גם בלי קשר ל-margin.

העצה מעליי נשמעת טובה, אם עוד לא התחלת, למה בדיוק להתחיל עכשיו עם מינוף?

בעיקר כי מרבית הסכום שיש לי עכשיו מושקע ב-SP500, ואני מעדיף לא למשוך אותו בשביל השקעה אחרת.

2. גם אם כן אז איפה הרווח שלך מהעניין?

שבסוף התקופה (כשאני מחזיר לחלוטין את ההלוואה) הנכס נשאר אצלי. אם הייתה עליית ערך, אפילו יותר טוב.

3. למה צריך לעשות זאת בארה"ב? אתה חושב שתרוויח שם יותר מפה אחרי כל ההוצאות העודפות?

סף כניסה יותר נמוך. בארץ יותר קשה למצוא נכסים במחירים של 100-200 אלף דולר.

למה לא הלוואה רגילה?

כי התיק שלי ב-IB, ועל בסיס זה הם מאפשרים הלוואות גדולות יחסית (כגודל התיק שלי~) בריבית שפויה.
בארץ זה יותר מאתגר למצוא הלוואות כאלה כי אין לי ערבון מתאים להעמיד (האופציה היחידה היא משכנתא, ועבורה אני אצטרך נכס בארץ, שיותר יקר ודורש הון עצמי גבוה).

 

[רוני]

הרעיון הכללי הוא כזה: לקחת הלוואה (margin) מ-IB ובאמצעותה לרכוש נכסי נדל"ן להשקעה בארה"ב.
ככה הכסף שמושקע ב-SP ממשיך לצבור תשואה (ואני דוחה את תשלום המס על הרווחים), וההכנסות מהשכ"ד מכסות את ה-margin והריבית.

הי
אני מתנצל, קשה לי לראות השקעה עם 100% מימון בשוק הנוכחי בארה"ב במיקום סביר שתייצר תזרים חודשי חיובי משכירות,
התשואות משכירות בעיתוי הנוכחי יחסית נמוכות עקב העלייה החדה במחירי הנכסים,
מיסי העירייה שתצטרך לשלם גם הם צמודים למחירי הבתים,
הביטוחים גם הם התייקרו,
יש את ההחזר החודשי של המימון, לא ציינת מה היא הריבית,
בנדל"ן צריך מרווח בטחון בהכנסות וקופת חירום להכיל בלתמים,
בארה"ב תשלם מס הכנסה פרוגרסיבי על הרווח הנקי בגובה של 10% ומעלה, כדי לקזז מס זה בישראל תצטרך לדווח לפי שיטת
חישוב של 31% מס על הרווח הנקי ומעלה בהתאם למס השולי משכר העבודה,
יתכן שתצטרך להשלים מס בישראל.

האם זה שעשה לך את התחשיבים משקיע בעצמו בשוק זה כיום במינוף של 100% ?

סף כניסה יותר נמוך. בארץ יותר קשה למצוא נכסים במחירים של 100-200 אלף דולר.

רמת מחירי נכסים זו קיימת באזורים ושוכרים מטייפ C ומטה, סיכוי גבוה יותר לבלתמים של תיקונים ופינוי שוכרים,
נדל"ן זה לא שוק ההון, להיכנס כמשקיע מתחיל עם מימון של 100% באזורים הארדקור עלול להיות כואב, צריך לעשות
את זה בהדרגה ובזהירות.

בהצלחה !

 

[martymac]

תודה לכולם על התגובות!

בגלל זה אני לוקח מינוף שרחוק מדרישת הביטחונות. וכמו שציינתי, אני ממשיך להפקיד מתוך המשכורת החודשית, כך שיש לי כרית ביטחון.


עצה טובה, אני אבחן את זה. תודה!


כמו שציינתי, אני אבחן כל השקעה בפני עצמה. יכול להיות שאני באמת אגלה שכל העניין הזה לא משתלם בכלל, גם בלי קשר ל-margin.


בעיקר כי מרבית הסכום שיש לי עכשיו מושקע ב-SP500, ואני מעדיף לא למשוך אותו בשביל השקעה אחרת.


שבסוף התקופה (כשאני מחזיר לחלוטין את ההלוואה) הנכס נשאר אצלי. אם הייתה עליית ערך, אפילו יותר טוב.


סף כניסה יותר נמוך. בארץ יותר קשה למצוא נכסים במחירים של 100-200 אלף דולר.


כי התיק שלי ב-IB, ועל בסיס זה הם מאפשרים הלוואות גדולות יחסית (כגודל התיק שלי~) בריבית שפויה.
בארץ זה יותר מאתגר למצוא הלוואות כאלה כי אין לי ערבון מתאים להעמיד (האופציה היחידה היא משכנתא, ועבורה אני אצטרך נכס בארץ, שיותר יקר ודורש הון עצמי גבוה).

אני מבין את הרצון לא למכור את ההשקעה בsnp ואין בעייה עם זה, אבל להתמנף רק כי מדגדג לך עוד להשקיע ואין לך כסף, זה לא סיבה מספיק טובה להתמנף.
אם המספרים עושים שכל ואתה מסוגל לעמוד במינוף על כל ההשלכות שלו (לא רק כספיות), אחלה, אחרת, זה סתם בשביל האגו שלך.

 

[אורי ג.]

שבסוף התקופה (כשאני מחזיר לחלוטין את ההלוואה) הנכס נשאר אצלי. אם הייתה עליית ערך, אפילו יותר טוב.

אבל לא תוכל להחזיר את ההלוואה, השכ"ד יכסה (אולי) רק את הריבית.

רמת מחירי נכסים זו קיימת באזורים ושוכרים מטייפ C ומטה, סיכוי גבוה יותר לבלתמים של תיקונים ופינוי שוכרים,

מסכים אם כל מה שאתה אומר רק ב200K אפשר נראה לי כבר למצוא נכסים קלאס B בלא מעט STATES.

 

[Mr LA]

תודה לכולם על התגובות.
שוכנעתי שזו השקעה פחות ריאלית ממה שחשבתי

 

[martymac]

תודה לכולם על התגובות.
שוכנעתי שזו השקעה פחות ריאלית ממה שחשבתי

כל המציל משקיע אחד כאילו הציל מדד ומלואו