• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

השקעה בקרן חוב נדל״ן

opcode.sh

משתמש רשום
הצטרף ב
27/4/24
הודעות
19
דירוג
1
היי,
המלצות/דיס-המלצות על השקעה בקרן חוב נדל״ן.
ראיתי לדוגמא את של הפניקס, רצים כבר כמה שנים, מדובר על אחוז תשואה משוער של 8%, ובשביל להקטין את הסיכון הקרן מחזיקה בשעבוד ראשון.
חשוב להדגיש שזה בשביל לפזר - כלומר יש גם חוץ מזה תיק מניות, אם למישהו יש רעיון בכיוון הנדל״ן בצורה פאסיבית שיש לו היכרות אישית ולא כמו כול הסיפורים המוזרים על תרמיות כאלו ואחרות, אשמח לשמוע גם.
תודה רבה.
 
היי,
המלצות/דיס-המלצות על השקעה בקרן חוב נדל״ן.
ראיתי לדוגמא את של הפניקס, רצים כבר כמה שנים, מדובר על אחוז תשואה משוער של 8%, ובשביל להקטין את הסיכון הקרן מחזיקה בשעבוד ראשון.
חשוב להדגיש שזה בשביל לפזר - כלומר יש גם חוץ מזה תיק מניות, אם למישהו יש רעיון בכיוון הנדל״ן בצורה פאסיבית שיש לו היכרות אישית ולא כמו כול הסיפורים המוזרים על תרמיות כאלו ואחרות, אשמח לשמוע גם.
תודה רבה.
תבקש לראות דוגמאות להלוואות...

אבל אלו בדרך כלל קרנות של הלוואות גישור ליזמי נדל"ן...בין היזום עד שהנכס יצרני יש תקופה שהבנקים לא מוכנים להלוות(בגלל הסיכון) ואז יש גורמים חוץ בנקאים שמציעים מימון בריביות של 10%+ לתקופה של שנה שנתיים...זה עובד עד שזה לא עובד...אם שווי הנכס לא היה שווה כמו מה שהלוואה ניתנה כנגד, בעיות במימון, עיכובים, בעיות באיכלוס(משרדים...) אז היזמים יכולים פשוט למחוק את בעלי המניות שלהם ולהעביר את הנכס(שכנראה שווה הרבה פחות) למלווים(X חוב נדל"ן).

ברוב המקרים אלו קרנות שנראות לי כמו "סיכון מנייתי, תשואה של אג"ח".
 
נראה שהם עדיין ב 2021:
על מנת למקסם את איכות הפורטפוליו, פיתחה הקרן את A²One: מודל אנליטי ייחודי המבוסס על טכנולוגיית Big Data לאיתור שכונות מגורים בארה"ב הנהנות ממומנטום נדל"ני חיובי. המודל מנתח בזמן אמת שורה ארוכה של אינדיקטורים ממגוון מקורות מידע, ומאפשר לזהות אזורים בעלי צפי לעליות מחירים, ירידה במלאי הנדל"ן שלא נמכר, הגירת אוכלוסייה חיובית ועוד.
וברצינות, למה לצפות שהשקעה הפתוחה לציבור בחוב פרטי תניב יותר מחוב ציבורי?
 
נראה שהם עדיין ב 2021:

וברצינות, למה לצפות שהשקעה הפתוחה לציבור בחוב פרטי תניב יותר מחוב ציבורי?
דווקא יש עסקות בשוק הפרטי אשר אין להן גישה ועם בטוחות יותר טובות מאשר חלק משמעותי מהחוב הציבורי...דברים כאלו קיימים...

הבעיה זה שבמקרה הזה ודומיו:

1. אתה צריך לסמוך על מנהלי הקרן שידעו באמת למצוא עסקות חוב טובות בסיכוי/סיכון.
2. האם הקרן תהיה מסוגלת לייצר תשואה טובה ביחס לסיכון בהנתן דמי ניהול גבוהים.
3. תרגיש בנוח עם החשיפה לסגמנט הספציפי שבו הם מתעסקים בכלכלה.(וד"א גם לדולר...)
4. תבין למה אתה נכנס ואת הסיכונים...במקרים האלו...אתה משקיע בהלוואות גישור לנכסים בארה"ב בזמן שהם בתהליך יזום/יצוב...יכול להיות שהתהליך לא יצליח, שהשווי ירד, שיהיו בעיות...ואז יופי שיש לך את הבטוחה...
ועל כל הסיפור הזה אתה מקבל תשואה של חוב...כאשר במשבר רציני(נגיד ריבית שלא יורדת ולכן אין אפשרות למימון מתמשך ושווי נכסים יורד...)...יש מצב שתראה הפסדים לא קטנים.
 
איך הקרן הזו התנהגה ב- 2008?
חחחחחחח שאלה מצויינת!
היא לא הייתה קיימת :)
אני אשמח לשמוע מה השני סנט שלך חוץ ממשבר הסאב-פריים - כלומר האם אתה פוסל ויהי מה?
גם בשוק ההון הייתה נפילה בהיסטוריה של 90% ובעשרות שנים האחרונות גם 50%.
תודה רבה.
 
תבקש לראות דוגמאות להלוואות...

אבל אלו בדרך כלל קרנות של הלוואות גישור ליזמי נדל"ן...בין היזום עד שהנכס יצרני יש תקופה שהבנקים לא מוכנים להלוות(בגלל הסיכון) ואז יש גורמים חוץ בנקאים שמציעים מימון בריביות של 10%+ לתקופה של שנה שנתיים...זה עובד עד שזה לא עובד...אם שווי הנכס לא היה שווה כמו מה שהלוואה ניתנה כנגד, בעיות במימון, עיכובים, בעיות באיכלוס(משרדים...) אז היזמים יכולים פשוט למחוק את בעלי המניות שלהם ולהעביר את הנכס(שכנראה שווה הרבה פחות) למלווים(X חוב נדל"ן).

ברוב המקרים אלו קרנות שנראות לי כמו "סיכון מנייתי, תשואה של אג"ח".
תודה! נקודות מעולות :)
אז אני מבין שעם זאת שבשנת 2022 ו 2023 שהריבית הייתה בשמיים והקרנות האלו הגיעו גם ל 11% תשואה, אתה עדיין סקפטי :)
שוב תודה.
 
דווקא יש עסקות בשוק הפרטי אשר אין להן גישה ועם בטוחות יותר טובות מאשר חלק משמעותי מהחוב הציבורי...דברים כאלו קיימים...
לא טענתי שאין קרנות טובות. שים לב שהתייחסתי ל:
וברצינות, למה לצפות שהשקעה הפתוחה לציבור בחוב פרטי תניב יותר מחוב ציבורי?
הפניקס חברה ציבורית המגייסת משקיעים. כנראה חוב מזנין רוב הזמן, ומקבלת 12% וצפונה. אין לי עיניים גדולות, פשוט רמת הסיכון בספירה אחרת.

בנוסף, כתבת ש:
1. אתה צריך לסמוך על מנהלי הקרן שידעו באמת למצוא עסקות חוב טובות בסיכוי/סיכון.
מבדיקה זריזה ברשת, מנהל הקרן עשה אקזיט כשהפינקס נכנסה כשותפה לקרן ב 2019. לא נראה שההצלחה שלו מגיעה מהתחום, אלא ממכירות (לפחות ככה שאני קורא את הרזומה שלו, אולי אני טועה).

לבסוף, מודל "ביג דאטה" מריח רע מאוד. ראה ערך הקרן של פגאיה, זילו וכו'.

איך הקרן הזו התנהגה ב- 2008?
לא רק שלא הייתה קיימת, הוקמה ב 2017...
 
נערך לאחרונה ב:
תודה! נקודות מעולות :)
אז אני מבין שעם זאת שבשנת 2022 ו 2023 שהריבית הייתה בשמיים והקרנות האלו הגיעו גם ל 11% תשואה, אתה עדיין סקפטי :)
שוב תודה.
אני מניח שהתשואות האלו הן 11% ברוטו לפני דמי ניהול, ובנטו אחרי דמי ניהול בסביבות ה 8% שנתית?(האם חוץ מזה יש מינוף פנימי בקרן?)

א. תשאל את עצמך מדוע יזמים משלמים ריבית כזו גבוהה אם זוהי קרן עם "נכסים סולידים"...11%-12% בשוק פרטי תחרותי? זה לא זול...הריבית הבסיסית לשנתיים היא בערך כ5%...אז פי 2+? איזה שחקנים גדולים, עם בטוחות, משלמים כאלו ריביות?
ב. הסיבה שהריבית היא לא זולה היא משום שההלוואות האלו הן הלוואות לנכסים בתקופות ביניים שבהן לא בטוח שהנכסים יהיה מסוגלים לעמוד בעלויות התפעול והמימון...היזמים והמלווים בונים כאן על איכלוס, על שכירות ברמה מסויימת, עלויות ברמה מסויימת ולפי דעתי איפה שקבור הכלב, ירידת ריבית מהותית בשנה הקרובה ועוד...אם התוכנית תשתבש ..הנכס יהיה בצרות...ואז בעל הנכס יכול לעשות הרבה דברים כולל להחזיר את המפתחות "להפניקס נדל"ן חוב"(או יותר נכון, למישהו "מהשותפים" שלהם) ובהצלחה...

השורה התחתונה כאן היא, האם אתה מוכן לקבל תוספת תשואה של בערך 3% מעל לריבית חסרת הסיכון(אותה אתה יכול לקבל בקניה של כל קרן כספית דולרית, היום בערך 5.4%) עבור קרן שמשקיעה עבורך בהמון הלוואות גישור למיזמי נדל"ן בארה"ב...שבה הקרן(ואתה) ממנים את תקופת הגישור בין היזום של הנכס עד לאיכלוס המלא שלו ואז בהנחה והכל בסדר(שזה הקטץ) ההלוואה תפרע, הלווה יעבור להלוואות בתנאים טובים הרבה יותר ואתה תקבל את הכסף חזרה.




GCYzWxlWsAADD8w.jpg

מהמעט רחרוח שעשיתי על קרנות החוב האלו...הן נראות בהכחשה...בונות על ירידה משמעותית בריבית בשנתיים הקרובות...אולי זה יקרה...אם לא...חלק מהותי מהנכסים שלהם שווים הרבה פחות ובשל כך גם ההלוואות שנתנו... אני חושב שהקרנות האלו הן בדיוק ההגדרה של "סיכון של מניות, תשואה של חוב"...אתה יכול לאבד כאן הרבה...ובשביל מה?

נ.ב. אני מניח שקיבלת את ההשקעה הזו מאיזה סוכן ביטוח...משלמים לא מעט בשביל לדחוף את הקרנות האלו...תבקש ממנו קצת יותר הסברים במה הקרן משקיעה, מה הסיכונים, לפי מה מחושב השווי של הנכסים ומה קורה במידה והשווי היה לא נכון או בוצע בתקופה של ריבית נמוכה יותר...מה יקרה לנכסים שלא מסוגלים לצאת מהלוואת הגישור בגלל שהנכס בצרות וכו?
ומעבר לזה...כמה הוא אישית, מהונו השקיע בקרן הזו...

מבדיקה זריזה ברשת, מנהל הקרן עשה אקזיט כשהפינקס נכנסה כשותפה לקרן ב 2019. לא נראה שההצלחה שלו מגיעה מהתחום, אלא ממכירות (לפחות ככה שאני קורא את הרשומה שלו, אולי אני טועה).
אה זה חד משמעית...אם יש משהו שהייטקיסטים/רופאים/עו"ד וכו טובים בו זה לתרום חלק מהונם לאנשים שבזמן התיכון לא עברו 3 יחידות מתמטיקה...אבל למכור...הם יודעים.
מכירות זה איפה שהכסף בפיננסים...תגייס כמה מאות מיליונים, תבטיח מה שתבטיח, תדבר על AI, ביג דאטה, "השקעות סולידיות", ניהול הדוק ומפוקח וכו...ותגזור יפה יפה את הדמי ניהול שלך...עם הצרות עוד כמה שנים...מישהו אחר יסתדר.
זה עסק של מכירות וגיוס הון לא ביצועים והשקעות טובות.
 
נערך לאחרונה ב:
אני חושב שהקרנות האלו הן בדיוק ההגדרה של "סיכון של מניות, תשואה של חוב"...אתה יכול לאבד כאן הרבה...ובשביל מה?
לדעתי הסיכון בהשקעה במדדי מניות רחבים הוא נמוך משמעותית מהשקעה במוצרים כאלו.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
E השקעה בקרן גידור - Trend Following שוק ההון 52
D התלבטות בין רכישת דירה 3 להשקעה לבין המשך השקעה בקרן כספית + קה"ל נדל"ן 9
M השקעה בקרן מחקה מדד בטווח זמן בינוני שוק ההון 11
ב האם מעבר בין מסלולי השקעה בקרן הפנסיה מצריך חיתום רפואי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
ש השקעה בקרן נדלן הולנדית במטבע אירו נדל"ן 16
K השקעה כקבוצה בקרן על מנת לעבור סכום מינימום - דרך חוקית? שוק ההון 2
V מגבלות השקעה בקרן השתלמות IRA פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
T סגירת מסלול בקרן פנסיה או שינוי מדיניות השקעה תוך גרימה לקיבוע הפסדים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
פ מס ירושה על השקעה בקרן אמריקאית במסגרת חשבון השתלמות IRA מיסים 8
G השקעה בקרן השתלמות מחקה מדד msci world פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 22
XpH השקעה בקרן s&p 500 הדולרית שוק ההון 3
B השקעה בקרן גידור בשוק אינפלציני השקעות אלטרנטיביות 3
ה השקעה בקרן פאגיה השקעות אלטרנטיביות 0
A השקעה בקרן מנוהלת בינלאומית שוק ההון 4
S השקעה בקרן נאמנות מחקה מדד או תעודת סל מחקה מדד שוק ההון 1
Y השקעה בקרן small cap עולמית שוק ההון 1
B עזרה בהבנת השקעה ראשונה בקרן נאמנות שוק ההון 7
א השקעה בקרן מחקה מדד שוק ההון 3
M השקעה בקרן [נערך] שוק ההון 3
A השקעה בקרן פרייבט אקוויטי שוק ההון 8
Y מה דעתכם על השקעה בקרן אשראי צרכני ? שוק ההון 8
T השקעה בקרן נורדית נדל"ן 3
O השקעה בקרן של קרנות שמנהל בנק אירופאי נדל"ן 9
סול אובד עצות לגבי השקעה פאסיבית בקרן השתלמות שוק ההון 25
הדב רגע האמת - התחלת השקעה ארוכת טווח בקרן מחקה מדד - שאלות שוק ההון 3
bobby קרנות איריות צוברות בקרן השתלמות IRA - איזה אופק השקעה? שוק ההון 65
דור דורים איזון בין פלחי השקעה בקרן פנסיה צרכנות פיננסית 10
I השקעה בקרן החזון של סופטבנק שוק ההון 3
T תוחלת השקעה בקרן מחקה אגח שוק ההון 30
מ הקצאת נכסים במסלולי השקעה בקרן פנסיה - איפה אפשר לראות? שוק ההון 1
ס התלבטות בנוגע לשינוי מסלול השקעה בקרן הפנסיה/השתלמות שוק ההון 28
kaligola חלקות דיבידנד או השקעה בקרן - מהי הטרמינולוגיה? שוק ההון 7
V הון עצמי לקניית דירה - מאיזה מסלולי השקעה עדיף למשוך? נדל"ן 0
N השקעה כל חודש בהוראת קבע שוק ההון 15
C שינוי מדיניות השקעה במסלול s&p500 במור פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
B השקעה לטווח קצר-בינוני בשוק ההון שוק ההון 9
H בחירת ערוץ השקעה לטווח בינוני שוק ההון 3
הירהורים האם מותר לי לדבר בפומבי על השקעה רעילה שעשיתי? צרכנות פיננסית 4
twister בדיקת כדאיות השקעה בדירה מקבלן בטירת הכרמל נדל"ן 24
G באיזה בית השקעה צריך ITIN למס אמריקאי? שוק ההון 1
מ השקעה באג״ח בארה״ב שוק ההון 16
M פתיחת חשבון השקעה שוק ההון 6
L קופת גמל אל מול השקעה בבורסה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 6
מפיץ אור השקעה לפני החתונה נדל"ן 0
B תזמון חשבונאי להחלפת השקעה. נדל"ן 9
B השקעה של אותה קרן מחקה עבור ילדים שונים שוק ההון 18
D כדאיות השקעה בדירה שלישית נדל"ן 10
Y השקעה בזמן משבר: לקיחת הלוואות בסכומים גדולים עם ריבית נמוכה צרכנות פיננסית 12
Y בחירת השקעה בביטקוין: IBIT, BITW, והשקעה ישירה השקעות אלטרנטיביות 32
השועל השקעה בקריות - המלצות/דיס המלצות נדל"ן 8

נושאים דומים

Back
למעלה