השקעה בנדל"ן בארץ באמצעות "מתווכי חבילה"

[doc29]

היי אני מתייחס לאנשים מסוגו של :
http://www.rej.co.il/investment

גילוי נאות: קראתי את הספר שלו נדל"ן בג'ינס, היה מעניין ונחמד, לא הרבה מעבר, אין לי שום קשר פרט לזה אליו.
הוא מציע (וראיתי שכותב הבלוג "נדלניסט בדרכים", שגם כתב פה בבלוג, מציע דבר דומה) - שירות "חבילה" של לייעץ למשקיע, לאתר לו דירה, לשפץ לו אותה, ולמצוא שוכר, כולל כל השירותים הנלווים (עו"ד, שמאי ועוד דברים שבטח אין לי מושג עליהם).

מישהו שמע? התנסה?
הוא מספר על תשואות של בין 8 ל-10% מהשקעות אלו, ולכאורה מגשר על הרבה מהחסרונות של השקעה בדירה (הצורך לבזבז זמן על לחפש נכס, למצוא שוכר וכו').

 

[adamshalev]

אתה מוסיף מעל כל הסיכונים שכרוכים בהשקעה בנדלן סיכון של צד ג׳. מרמאות עד רשלנות.
וכמובן שאתה גם פוגע בתשואה שמראש באה לפצות אותך על הסיכון.

 

[doc29]

אתה מוסיף מעל כל הסיכונים שכרוכים בהשקעה בנדלן סיכון של צד ג׳. מרמאות עד רשלנות.

תראה, השאלה אם בכל מקרה לא קיים צד ג'. כלומר- בכל מקרה צריך (רצוי) מתווך, שמאי, עו"ד ובמידת הצורך גם שיפוצניקים. ייתכן שמישהו שמנוסה הרבה יותר ממני יצליח למצוא עסקה עם תשואה גבוהה יותר וידרוש עבור זה אחוז מסויים מנתח העסקה, זה לא שווה את זה, בייחוד שמוריד ממך המון כאב ראש. אני מסכים אבל שחשוב לוודא קודם שזה מישהו רציני עם קבלות ולא שרלטן. בסוף אם יש לך אישור של עו"ד מוכר אפשר להיות די רגוע לא?

 

[רוני]

אתה מוסיף מעל כל הסיכונים שכרוכים בהשקעה בנדלן סיכון של צד ג׳. מרמאות עד רשלנות.
וכמובן שאתה גם פוגע בתשואה שמראש באה לפצות אותך על הסיכון.

אני עוקב אחריו הוא מבין עניין, הבעיה שיש לי איתו היא עם האסטרטגיה, הוא בעד השקעה בשוק הנדל"ן המקומי מתוך ראייה לטווח ארוך והתיחסות לשוק כשוק שרק עולה(גם אחרי עלייה של כמעט 9 שנים). לזה אני לא מסכים, אני פועל לפי שני כללים בסיסיים, עיתוי ההשקעה ( אך ורק לאחר משבר, ובטח לא בגלל שאין אלטרנטיבות סולידיות בבנקים), הכלל השני הוא המיקום. קשה יותר לבנות פורטפוליו נכסים בעזרת המינוף הקיים בארץ שהוא מוצמד למדד ועם לוח הסילוקין שהוא בדרך כלל שפיצר (בנוסף להכנסות נמוכות יחסית משכירות). לבנות פורטפוליו נכסים בארץ מצריך אסטרטגיה שונה מהמקובל בחו"ל ורמת הסיכון עקב כך תהיה גבוהה יותר.

 

[doc29]

הוא בעד השקעה בשוק הנדל"ן המקומי מתוך ראייה לטווח ארוך והתיחסות לשוק כשוק שרק עולה(גם אחרי עלייה של כמעט 9 שנים)

מה הבעיה עם זה בעצם? כלומר אם אני קונה עכשיו נכס שהתשואה עליו (=שכר הדירה פחות הוצאות אחרות) מכסה את המשכנתא ועוד משאיר לי קצת דיבידנד חודשי. נניח אחרי 10 שנים אני מסיים את המשכנתא והדירה שלי - אבל המחירים צנחו ב-50% (תרחיש קיצון אמיתי). אני יכול בשלב הזה להמשיך להשכיר את הדירה וליהנות מתזרים מזומנים מעולה. ושנית, כיוון שהירידה במחירים היא גלובלית, אני יכול למכור את הדירה (שוב, רצוי קצת מעל מחיר השוק) ולקנות 2 דירות באותו סדר גודל - כל אחת עם משכנתא והון התחלתי של חצי ערך הדירה.

 

[רוני]

מה הבעיה עם זה בעצם? כלומר אם אני קונה עכשיו נכס שהתשואה עליו (=שכר הדירה פחות הוצאות אחרות) מכסה את המשכנתא ועוד משאיר לי קצת דיבידנד חודשי. נניח אחרי 10 שנים אני מסיים את המשכנתא והדירה שלי - אבל המחירים צנחו ב-50% (תרחיש קיצון אמיתי). אני יכול בשלב הזה להמשיך להשכיר את הדירה וליהנות מתזרים מזומנים מעולה. ושנית, כיוון שהירידה במחירים היא גלובלית, אני יכול למכור את הדירה (שוב, רצוי קצת מעל מחיר השוק) ולקנות 2 דירות באותו סדר גודל - כל אחת עם משכנתא והון התחלתי של חצי ערך הדירה.

בדרך כלל המשכנתאות נלקחות לטווח ארוך, במידה ואתה מסיים את המשכנתא ב 10 שנים המצב פחות בעייתי, אך אתה עלול להיות בעלים של נכס שמחירו זהה למחיר שרכשת אותו (בעקבות המחזוריות בשוק הנדל"ן). לוותר מראש על פוטנציאל עליית ערך בשוק נדל"ן אחר עם תשואות גבוהות יותר לדעתי זה פיספוס של מהות ההשקעה בנדל"ן. עליית ערך משמשת אותנו לרכישת נכסים נוספים מבלי שנידרש לחסוך עבורם. ב 16 השנים האחרונות בניתי פורטפוליו של נכסים בעיקר באמצעות עליית ערך הנכסים, החל משנת 99 אני לא חוסך.

 

[doc29]

בדרך כלל המשכנתאות נלקחות לטווח ארוך, במידה ואתה מסיים את המשכנתא ב 10 שנים המצב פחות בעייתי, אך אתה עלול להיות בעלים של נכס שמחירו זהה למחיר שרכשת אותו (בעקבות המחזוריות בשוק הנדל"ן). לוותר מראש על פוטנציאל עליית ערך בשוק נדל"ן אחר עם תשואות גבוהות יותר לדעתי זה פיספוס של מהות ההשקעה בנדל"ן. עליית ערך משמשת אותנו לרכישת נכסים נוספים מבלי שנידרש לחסוך עבורם. ב 16 השנים האחרונות בניתי פורטפוליו של נכסים בעיקר באמצעות עליית ערך הנכסים, החל משנת 99 אני לא חוסך.

כן ברור שעדיף ליהנות גם מדמי השכירות וגם מעליית הערך, אבל להבנתי, יש כאלו שמאמינים במקסום התשואה של שכר הדירה ביחס למשכנתא כדי ליהנות מתזרים מזומנים קבוע, כשעליית הערך של הדירה היא רק בונוס אפשרי (וגם אז נשאלת השאלה האם זה באמת בונוס במידה ואתה רוצה להמשיך הלאה ולקנות עוד דירות- כי אז סביר שגם מחירן עלה).
דרך אגב- איך בדיוק אתה יכול לדעת מה יהיו מחירי הדירות עוד 10-15 שנים? ואם התשובה היא "אחכה למשבר הבא" אז אני אשאל "מה תעשה אם המשבר יבוא רק עוד 6-7 שנים?"

 

[ohadbx]

מה הבעיה עם זה בעצם? כלומר אם אני קונה עכשיו נכס שהתשואה עליו (=שכר הדירה פחות הוצאות אחרות) מכסה את המשכנתא ועוד משאיר לי קצת דיבידנד חודשי. נניח אחרי 10 שנים אני מסיים את המשכנתא והדירה שלי - אבל המחירים צנחו ב-50% (תרחיש קיצון אמיתי). אני יכול בשלב הזה להמשיך להשכיר את הדירה וליהנות מתזרים מזומנים מעולה. ושנית, כיוון שהירידה במחירים היא גלובלית, אני יכול למכור את הדירה (שוב, רצוי קצת מעל מחיר השוק) ולקנות 2 דירות באותו סדר גודל - כל אחת עם משכנתא והון התחלתי של חצי ערך הדירה.

2 בעיות:
1. כשבאים לבחון השקעה כלשהי (או סתם מה "לעשות עם הכסף") תמיד צריך לקחת בחשבון את עלות הויתור. אם החלטת להשקיע בנדל"ן שרק "יכסה לך את המשכנתא" זה אומר שאולי יכלת לקחת את ההון העצמי הראשוני ולהשקיע במקום אחר שייתכן שיניב תשואה גבוהה יותר ברמת סיכון מקבילה, ולכן למעשה הפסדת כסף אל מול האלטרנטיבה.
2. נכון שהפסדים הם רק על הנייר כל עוד אתה לא מוכר, אבל קשה מאוד לדעת בוודאות אם לא תצטרך סכום גדול כל כך למטרה אחרת ב 10-20 שנים הבאות, ולכן ייתכן שתאולץ למכור בהפסד דווקא כשהשוק נפל

 

[doc29]

2 בעיות:
1. כשבאים לבחון השקעה כלשהי (או סתם מה "לעשות עם הכסף") תמיד צריך לקחת בחשבון את עלות הויתור. אם החלטת להשקיע בנדל"ן שרק "יכסה לך את המשכנתא" זה אומר שאולי יכלת לקחת את ההון העצמי הראשוני ולהשקיע במקום אחר שייתכן שיניב תשואה גבוהה יותר ברמת סיכון מקבילה, ולכן למעשה הפסדת כסף אל מול האלטרנטיבה.
2. נכון שהפסדים הם רק על הנייר כל עוד אתה לא מוכר, אבל קשה מאוד לדעת בוודאות אם לא תצטרך סכום גדול כל כך למטרה אחרת ב 10-20 שנים הבאות, ולכן ייתכן שתאולץ למכור בהפסד דווקא כשהשוק נפל

1. התכוונתי ששכר הדירה המתקבל מהדירה יהיה מעל תשלומי המשכנתא, כך שהתשואה תהיה תשואה יפה (האיש מדבר על איזור ה-8%, משהו שהייתי חותם עליו בשתי ידיים כבר עכשיו). בנוסף, כיוון שאתה קונה עם מינוף, יש אלמנט נוסף ומשמעותי של רווח.
2. מסכים. רק שזה נכון גם אם יש לי עכשיו 500K בשוק ההון לא?

 

[ohadbx]

1. התכוונתי ששכר הדירה המתקבל מהדירה יהיה מעל תשלומי המשכנתא, כך שהתשואה תהיה תשואה יפה (האיש מדבר על איזור ה-8%, משהו שהייתי חותם עליו בשתי ידיים כבר עכשיו). בנוסף, כיוון שאתה קונה עם מינוף, יש אלמנט נוסף ומשמעותי של רווח.
2. מסכים. רק שזה נכון גם אם יש לי עכשיו 500K בשוק ההון לא?

1. לא הוא ולא אף אחד יכול להבטיח שום אחוז תשואה, זה ברור לך לא?
1.5 באופן עקרוני אפשר למנף גם השקעות אחרות ע"י לקיחת הלוואות.
2. ההבדל הגדול (מבחינתי לפחות) הוא שהשקעה בשוק ההון ניתן לממש באופן חלקי גם בסכום חלקי, בדירה לא- או שמכרת את הדירה או שלא. בנוסף ניתן לבנות השקעה הרבה יותר מפוזרת ומגוונת ככה שמלכתחילה אתה כנראה פחות חשוף לנפילות בכל תיק ההשקעה.

גילוי נאות: אני מושקע גם בנדלן וגם בשוק ההון.

 

[doc29]

1. לא הוא ולא אף אחד יכול להבטיח שום אחוז תשואה, זה ברור לך לא?
1.5 באופן עקרוני אפשר למנף גם השקעות אחרות ע"י לקיחת הלוואות.
2. ההבדל הגדול (מבחינתי לפחות) הוא שהשקעה בשוק ההון ניתן לממש באופן חלקי גם בסכום חלקי, בדירה לא- או שמכרת את הדירה או שלא. בנוסף ניתן לבנות השקעה הרבה יותר מפוזרת ומגוונת ככה שמלכתחילה אתה כנראה פחות חשוף לנפילות בכל תיק ההשקעה.

גילוי נאות: אני מושקע גם בנדלן וגם בשוק ההון.

1. ובשוק ההון?
1.5 כן אבל אני מבין שהמינוף בנדל"ן יותר זול באופן כללי.
2. לגבי האפשרות לממש באופן חלקי - מסכים. מצד שני כמובן שיש אספקטים נוספים- כמו שבדירה הערך יורד הרבה יותר לאט ואילו בשוק ההון נפילות יכולות להיות מהירות ופתאומיות. בהקשר לפיזור- אז זה המקום לגילוי נאות גם שלי: אני מושקע כרגע בשוק ההון ומעוניין לפזר חלק מההשקעה שלי (סדר גודל של חצי חצי) גם בנדל"ן.

 

[adamshalev]

כמשקיע סולידי אתה:
- לא משלם דמי ניהול מופרזים. יש לך בכלל שקיפות לאיזה אחוז מהתשואה הוא אוכל לך? סמוי וגלוי.
- נמנע מניגוד עיניינים בינך לבין מנהל הכסף. האם יש ניגוד אינטרסים? האם אתה מבין את הסיכונים שהוא לוקח שאולי לא מתאימים לך?
- נמנע מסיכונים מיותרים. לדעתי הסיכון שאתה מכניס ע״י עירוב צד ג׳ שאתה לא מכיר אישית וסומך עליו בעיניים עצומות עם הכסף שלך ללא כל ערבויות לבטחון הכסף הוא בסדרי גודל יותר גדול מהסיכון ממס ירושה שאתה נמנע ממנו בכל מחיר. גם מאיידוף עשה תשואה יפה לאנשים עד שהפירמידה התפוררה. אתה לוקח מילה של אדם אקראי כי הוא מבטיח לך תשואה?

 

[רוני]

כן ברור שעדיף ליהנות גם מדמי השכירות וגם מעליית הערך, אבל להבנתי, יש כאלו שמאמינים במקסום התשואה של שכר הדירה ביחס למשכנתא כדי ליהנות מתזרים מזומנים קבוע, כשעליית הערך של הדירה היא רק בונוס אפשרי (וגם אז נשאלת השאלה האם זה באמת בונוס במידה ואתה רוצה להמשיך הלאה ולקנות עוד דירות- כי אז סביר שגם מחירן עלה).
דרך אגב- איך בדיוק אתה יכול לדעת מה יהיו מחירי הדירות עוד 10-15 שנים? ואם התשובה היא "אחכה למשבר הבא" אז אני אשאל "מה תעשה אם המשבר יבוא רק עוד 6-7 שנים?"

אף אחד לא יכול לצפות בדיוק מתי תשתנה המגמה ולכן כשמשקיעים בשוק שהוא אחרי משבר כשיש בנוסף משבר אשראי ניתן לקנות במחירים שהם מתחת למחיר השוק כולל מכינוס נכסים, כך כשכבר ברכישה מרוויחים, בנוסף המחיר הנמוך מאפשר לקבל תשואות גבוהות משכירות, לעומת שוק שעלה 9 שנים ברציפות ברוב המקרים נאלצים לקחת משכנתא גדולה לטווח ארוך מה שמאריך את זמן בניית פורטפוליו הנכסים ואת העלות שלו. עליית הערך חשובה יותר מהשכירות עד לשלב של היציאה לעצמאות כלכלית, לאחר מכן ניתן להמיר לנכסים המוטים יותר לתשואות גבוהות, עליית הערך מקצרת את הזמן לחופש, היא מאפשרת לסגור משכנתאות ולקנות נכסים נוספים במדינה אחרת היכן שהשוק במשבר. לגבי המשבר, תמיד יש שוק שהוא במשבר, אין קורלציה בין כל השווקים בעולם, לכל שוק יש את המחזוריות שלו.כשאירופה וארה"ב קרסו ברלין, קנדה, ישראל, אוסטרליה הונג קונג וברזיל עלו. גם כשיש שינוי מגמה הוא מתחיל בערים הגדולות ורק לאחר מספר שנים עובר לערים המרוחקות יותר, לדוגמא תל אביב וחיפה, לונדון ומנצ'סטר (בהפרש שלוש שנים), ניו יורק ואטלנטה(בהפרש של שלוש שנים).

 

[daat99]

1.5 כן אבל אני מבין שהמינוף בנדל"ן יותר זול באופן כללי.

זה לא בהכרח נכון.
תבדוק עלויות של Margin *********** ******.
אתה מקבל מינוף של עד 100% בריבית מקסימלית (נכון להיום) של 1.65 אחוז (החישוב דומה לריבית הפריים).

בדירה הערך יורד הרבה יותר לאט

אבל לוקח לך כמה חודשים/שנים למצוא קונה אז לא עוזר לך אם המחיר יורד ב-10% בחצי שנה ומכרת אחרי חצי שנה מול מניות שירדו ב-5% ביום ומכרת אחרי היון הראשון לפני נפילה של עוד 15% בשבוע שאחריו.

 

[אורי ג.]

אין כזה דבר היום דירות למגורים ב8% תשואה. מי שטוען אחרת פשוט משקר.
נכון להיום עם אחוז מימון בצורת גבוה בצורת משכנתא אין יכולת להגיע לתזרים חיובי משמעותי מדירה בצורה חוקית.

 

[daat99]

אין כזה דבר היום דירות למגורים ב8% תשואה. מי שטוען אחרת פשוט משקר.

מכיר את הביטוי Never say Never?
הרבה פעמים אתה מכליל בצורה גורפת הצהרות שהן לא בהכרח נכונות.

קח לדוגמא:
דירת 4 חדרים שנמכרה במהלך מאבק גירושים בירושלים בטיפה יותר מחצי מהמחיר שלה ממש לא מזמן.
אתה יכלת לקבל על הדירה הזו הרבה יותר מ-8% תשואה אחרי הנחה כל כך משמעותית ועם שיפוצון קטן...
תוסיף לזה דירות מכונס נכסים ויכולות להיות לך עוד אפשרויות עם תשואה יפה.

אני כן מסכים שתשואה של 8% על נדל"ן בימינו זה לא דבר שבשגרה אבל זה בהחלט בנמצא לאנשי מקצוע שחיים את השוק מבוקר ועד ערב (ורובנו לא כאלו - אולי למעט @רוני ו @אורי שבכלל משקיע בחו"ל).

 

[אורי ג.]

DAAT: תמצא לי דירה עם 8% תשואה ואני מבטיח לך קומיסיון שמן, הולך?
בכינוסים המחירים עוד יותר גבוהים ממחירי השוק.

 

[MSS]

אין כזה דבר היום דירות למגורים ב8% תשואה. מי שטוען אחרת פשוט משקר.

בשום מקום בעולם?

 

[אורי ג.]

בשום מקום בעולם?

לא לא הכוונה בארץ.

 

[רובי1]

@doc29
לדעתי, התחום היחיד שבו מתווך כזה יכול להועיל לך, הוא מציאת נכס בזול.
כל השאר הדברים שהוא מפרט באתר, תכנון פיננסי, משכנתא, הגדרת האזור, זה נושאים די פשוטים.
מניסיוני עם כמה מתווכים, כאשר הם מוצאים נכס במחיר מציאה, הם לעולם לא יתנו לך לקצור את פירות ההצלחה שלהם, הם תמיד ידרשו דמי תיווך גבוהים מאוד. (מה שנאמר לי - 30% - 50% מגובה ההנחה במחיר).
אומנם זה גם משהו, אבל אם כבר עדיף לעבוד עם מתווך מקומי רגיל שמכיר וחי את אזור העבודה שלו ויכול למצוא מציאות לא פחות ממתווך להשקעה.
הבעיה עם מתווכים כאלו, (מלבד זה שלפעמים הם מסמנים אותך מיד כאדם שאינו מבין בשוק ואפשר לסדר אותו) שאתה קונה נכס בלי להכיר את השוק, כל זמן שאתה עובד איתו, הכל בסדר. אבל מנין לך שעוד שנתיים הוא לא יעלם מהנוף וילך להשקיע בנדל"ן אי שם? ואז אתה תצטרך ללמוד את השוק. עדיף כבר ללמוד את זה עכשיו ולא להסתמך על אף אחד.
מלבד זאת, זה לא שונה בהרבה מלקנות קרן מנוהלת, אתה מוותר מראש על אחוז גבוה מהתשואה, בשביל משהו שאתה יכול לעשות לבד עם קצת השקעה.
השקעה בנדל"ן גם קח דורשת ממך תשלום גבוה לכל מיני בעלי מקצוע, לא הייתי מכניס עוד אחד באמצע.

קשה יותר לבנות פורטפוליו נכסים בעזרת המינוף הקיים בארץ שהוא מוצמד למדד ועם לוח הסילוקין שהוא בדרך כלל שפיצר

המשכנתא שלי אינה צמודה למדד, ולהבנתי זה אפשרי בכל הבנקים בארץ. לגבי לוח סילוקין, לא ניסיתי, אבל מקריאה באינטרנט אני מבין שזה אפשרי בהחלט גם בארץ. לא כל כך ברור לי מה היתרון בלשלם יותר בהתחלה, אם אני רוצה שהשכירות תשלם את המשכנתא,
בנוסף: בקשר לחששות בנוגע לנפילת מחירי הדירות, לדעתי הם מעט מוגזמות.
אכן, המחירים היום יקרים, אבל לדבר על 50% נפילה לא נראה לי סביר כל עוד אנחנו מדברים על דירה בפריפריה. להבנתי, עלות בניית דירה + מיסים (ללא מחיר הקרקע) זה משהו כמו 600 א"ש לדירת 3 חדרים קטנה. אינני מאמין שזה ירד פעם ל300 א"ש. עכשיו, אם אתה קונה דירה ב2 מ' יתכן שמחירה יפול מאוד חזק. אבל אם אתה קונה דירה, באחת מערי הפריפריה, נאמר ב 550 א"ש. אפילו דירה ישנה, נאמר, נבנתה בתחילת שנות ה 90. אינני רואה אפשרות שיום אחד היא תהיה שווה 300 א"ש. זוהי לפחות דעתי הלא חשובה בכלל.
אכן הייתי חושש ל 20%. אבל זה לא מפחיד אותי כל זמן שיש לי שכירות שוטפת. ובכל מקרה לטווח הארוך יש לי לפחות הצמדה למדד.
לעומת זאת השקעה במדינה אחרת, אכן נשמעת בתיאוריה כאטרקטיבית ביותר. אבל לדעתי, בלי לימוד יסודי של השוק המקומי שם. (ולימוד יסודי של שוק נדל"ן אינו משימה של חודש חודשיים) הסיכונים שאתה לוקח על עצמך גבוהים מאוד. פותח השרשור, לא הביע נכונות בלימוד שכזה. מספר האנשים ששמעתי שנפלו בהשקעות בחו"ל, גבוה מאוד.