השקעה בנדל"ן לצורך גיוון התיק

Descartes

משתמש רשום
הצטרף ב
18/9/21
הודעות
13
דירוג
4
שלום לכולם,

פוסט ראשון שלי פה בפורום.
קורא את הבלוג והפורום כבר כמה חודשים וראשית רוצה לומר תודה לסולידית לחברי הפורום שתורמים מהידע שלהם. למדתי הרבה וממשיך ללמוד.

בחודשים האחרונים יש לי התלבטות רצינית לגבי השקעה בנדל"ן בפריפריה ורציתי לשמוע דעות של חברי הפורום.

קצת רקע:
אני עצמאי בתחילת שנות השלושים לחיי. לפני כשנתיים התחלתי להשקיע בשוק ההון, שמתי לי למטרה להשקיע כמה שיותר מההכנסה שלי.
כרגע שווי התיק שלי הוא 500K בתיק הממוסה.
בנוסף יש גם קרן השתלמות וקרן פנסיה במסלולים מנייתיים בשווי 100K.
ככה שיוצא שאני מושקע 600K במניות בלבד.

אני מעוניין להשקיע באפיקים אחרים חוץ ממניות על מנת לגוון את התיק ולפזר סיכונים. לא מעוניין להשקיע באג"ח והמחשבה הראשונה שעלתה היא כמובן נדל"ן.
יש לי הון נזיל של כ400K.
האפשרויות שחשבתי:
1. לקנות דירת 4 חדרים בפריפריה בשווי של כ1.1-1.2 מיליון ולהשכיר אותה ב3300-3500. ככה שהתשואה השנתית תהיה באיזור ה3.5%. אם להתאמץ קצת יותר אפשר אפילו לסחוט עוד חצי אחוז ע"י מציאת דירה טיפה יותר זולה ו/או להשכיר את הדירה בקצת יותר. לא משימה פשוטה אבל עם קצת מאמץ זה אפשרי. הדירה תהיה במיקום גאוגרפי שאני מכיר היטב אז ככה שזה יתרון. התכנון הון שההון העצמי יהיה 400K והשאר משכתנא.
2. לקנות דירה במיקום מרכזי יותר בארץ ככה שההכנסה משכר דירה תהיה בגובה המקסימלי הפטור ממס הכנה (כ5000 ש"חׂ). זאת על מנת לנצל עד כמה שאפשר את הפטור ממס הכנסה.
החסרון הוא שדירה כזאת תעלה משמעותית יותר מ1.1-1.2 מיליון. כנראה 2+ (אשמח אם תתנו כיוון איפה וכמה).
במקרה שאלך על האופציה הזאת אצטרך לחכות לפחות חצי שנה ואולי אפילו שנה עד שאוכל לחסוך עוד כ-200K+ על מנת שיהיה הון ראשוני מספיק.

יש גם אופציות נוספת כמו למשל לחסוך כסף עוד כמה חודשים/שנה ואז לקחת משכנתא יותר קטנה, נגיד 50%-40% במקום 70%.

באופן כללי לא נמשך לנדל"ן, אבל מבין שזה חשוב לגיוון התיק ולהרגשת הביטחון שזה יקנה לי.

אשמח לשמוע דעות ומחשבות.

תודה :)
 

פרח בר

משתמש רשום
הצטרף ב
18/9/21
הודעות
15
דירוג
12
ברוך הבא לפורום!

באופן כללי לא נמשך לנדל"ן, אבל מבין שזה חשוב לגיוון התיק ולהרגשת הביטחון שזה יקנה לי.

אם אתה לא נמשך לתחום שדורש ממך כל כך הרבה התעסקות וידע האם זה באמת כל כך שווה לך?

אני מעוניין להשקיע באפיקים אחרים חוץ ממניות על מנת לגוון את התיק ולפזר סיכונים

שמעת על קרנות REIT? אולי יתאים לך, זה נכס תנודתי ומאפשר גיוון ממניות. רב ספרי ההשקעות המודרניים ממליצים להשקיע בREIT כ5%-10% מהתיק.

לא ממליץ, לא מחזיק.
 

האסקי

משתמש ותיק
הצטרף ב
7/4/18
הודעות
133
דירוג
340
שלום לכולם,

פוסט ראשון שלי פה בפורום.
קורא את הבלוג והפורום כבר כמה חודשים וראשית רוצה לומר תודה לסולידית לחברי הפורום שתורמים מהידע שלהם. למדתי הרבה וממשיך ללמוד.

בחודשים האחרונים יש לי התלבטות רצינית לגבי השקעה בנדל"ן בפריפריה ורציתי לשמוע דעות של חברי הפורום.

קצת רקע:
אני עצמאי בתחילת שנות השלושים לחיי. לפני כשנתיים התחלתי להשקיע בשוק ההון, שמתי לי למטרה להשקיע כמה שיותר מההכנסה שלי.
כרגע שווי התיק שלי הוא 500K בתיק הממוסה.
בנוסף יש גם קרן השתלמות וקרן פנסיה במסלולים מנייתיים בשווי 100K.
ככה שיוצא שאני מושקע 600K במניות בלבד.

אני מעוניין להשקיע באפיקים אחרים חוץ ממניות על מנת לגוון את התיק ולפזר סיכונים. לא מעוניין להשקיע באג"ח והמחשבה הראשונה שעלתה היא כמובן נדל"ן.
יש לי הון נזיל של כ400K.
האפשרויות שחשבתי:
1. לקנות דירת 4 חדרים בפריפריה בשווי של כ1.1-1.2 מיליון ולהשכיר אותה ב3300-3500. ככה שהתשואה השנתית תהיה באיזור ה3.5%. אם להתאמץ קצת יותר אפשר אפילו לסחוט עוד חצי אחוז ע"י מציאת דירה טיפה יותר זולה ו/או להשכיר את הדירה בקצת יותר. לא משימה פשוטה אבל עם קצת מאמץ זה אפשרי. הדירה תהיה במיקום גאוגרפי שאני מכיר היטב אז ככה שזה יתרון. התכנון הון שההון העצמי יהיה 400K והשאר משכתנא.
2. לקנות דירה במיקום מרכזי יותר בארץ ככה שההכנסה משכר דירה תהיה בגובה המקסימלי הפטור ממס הכנה (כ5000 ש"חׂ). זאת על מנת לנצל עד כמה שאפשר את הפטור ממס הכנסה.
החסרון הוא שדירה כזאת תעלה משמעותית יותר מ1.1-1.2 מיליון. כנראה 2+ (אשמח אם תתנו כיוון איפה וכמה).
במקרה שאלך על האופציה הזאת אצטרך לחכות לפחות חצי שנה ואולי אפילו שנה עד שאוכל לחסוך עוד כ-200K+ על מנת שיהיה הון ראשוני מספיק.

יש גם אופציות נוספת כמו למשל לחסוך כסף עוד כמה חודשים/שנה ואז לקחת משכנתא יותר קטנה, נגיד 50%-40% במקום 70%.

באופן כללי לא נמשך לנדל"ן, אבל מבין שזה חשוב לגיוון התיק ולהרגשת הביטחון שזה יקנה לי.

אשמח לשמוע דעות ומחשבות.

תודה :)

שלום,

נשמע לי כמו כיוון מאוד הגיוני. מה גם שסופסוף תהיה בהטבות המס והמינוף במקום כמו היום שרוב הכסף חשוף למס מקסימלי של 25% ולא נהנה כלל ממינוף.

עשיתי סרטון קצר על השוואה בין שוק ההון לנדלן דירה ראשונה בהקשר הזה מוזמן לצפות:


כדאי לשקול להעביר את החלק ההממוסה בתיק ההשקעות לפתרון דוגמת IRA בו תוכל לבחור את ההשקעה ולחסות תחת הטבת המס של קרן השתלמות או קופת גמל מה שיחסוך לך מיסים כבדים ומיותרים.

לגבי רכישת בית בפריפריה, לדעתי כיוון מעולה ויש הזדמנויות מצוינות. כדאי לשקול לקחת מלוה משקיעים כדי לקבל תמיכה והכוונה ממישהו מנוסה שמכיר היטב את השטח ויחסוך לך טעויות ובזבוז זמן.
אם נוטה למרכז תשקול להתמקד בפריפריה של תא - התקוה, יד אליהו, עזרא ודומיהם. @הנועזת שולטת היטב במקומות האלו ותשמח להכווין אותך.

לחכות לנדלן יכול להיות בעייתי כי המחירים יכולים להמשיך לעלות ותמצא את עצמך צריך לחסוך יותר מבתכנית המקורית.

בהצלחה רבה
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
472
דירוג
413
אם:
הדירה תהיה במיקום גאוגרפי שאני מכיר היטב אז ככה שזה יתרון.
זה אכן יתרון משמעותי שיכול לעזור לך במציאת עסקה טובה באמת.

יחד עם זאת, במחיר של 1.2 אתה יכול למצוא עסקאות גם בגוש דן. לא הייתי ממהר לרכוש בפריפריה, בטח לא דירה ראשונה.
 

Adam Smith

משתמש ותיק
הצטרף ב
6/6/20
הודעות
162
דירוג
161
נשמע שאתה מעוניין למנף את רובו המוחלט אם לא כולו של התיק הנוכחי שלך. לכן לא הבנתי איך ברכישת דירה תשיג את המטרה הזו:

אני מעוניין להשקיע באפיקים אחרים חוץ ממניות על מנת לגוון את התיק ולפזר סיכונים
 

הורדוס

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/1/21
הודעות
120
דירוג
85
בסכום כזה הייתי שוקל את הפריפריה החברתית של המרכז - חולון, בת ים, צפון יפו, גני אביב.., מתוך השערה שעליית הערך באזורים האלו תהיה משמעותית יותר מבפריפרייה.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,803
דירוג
23,137
שמעת על קרנות REIT? אולי יתאים לך, זה נכס תנודתי ומאפשר גיוון ממניות. רב ספרי ההשקעות המודרניים ממליצים להשקיע בREIT כ5%-10% מהתיק.
אוקסימורון. ריט זו מניה לכל דבר ועניין.
 

Descartes

משתמש רשום
הצטרף ב
18/9/21
הודעות
13
דירוג
4
אם אתה לא נמשך לתחום שדורש ממך כל כך הרבה התעסקות וידע האם זה באמת כל כך שווה לך?
אז זהו, שאני לא יודע. רוצה לשקלל את כל הנתונים לפני שאני מגיע להחלטה.
שמעת על קרנות REIT? אולי יתאים לך, זה נכס תנודתי ומאפשר גיוון ממניות. רב ספרי ההשקעות המודרניים ממליצים להשקיע בREIT כ5%-10% מהתיק.
אני כבר מושקע בקרנות ריט בתיק המניות שלי. כרגע קצת פחות מ5%, בהמשך אולי אגדיל את הנתח. אבל זה עדיין לא כמו השקעה בנדל"ן אמיתי משלך. מה גם שקרנות ריט מושפעות מהתנודתיות בשוק ההון (לפי מה שאני יודע).
 

Descartes

משתמש רשום
הצטרף ב
18/9/21
הודעות
13
דירוג
4
שלום,

נשמע לי כמו כיוון מאוד הגיוני. מה גם שסופסוף תהיה בהטבות המס והמינוף במקום כמו היום שרוב הכסף חשוף למס מקסימלי של 25% ולא נהנה כלל ממינוף.

עשיתי סרטון קצר על השוואה בין שוק ההון לנדלן דירה ראשונה בהקשר הזה מוזמן לצפות:


כדאי לשקול להעביר את החלק ההממוסה בתיק ההשקעות לפתרון דוגמת IRA בו תוכל לבחור את ההשקעה ולחסות תחת הטבת המס של קרן השתלמות או קופת גמל מה שיחסוך לך מיסים כבדים ומיותרים.

לגבי רכישת בית בפריפריה, לדעתי כיוון מעולה ויש הזדמנויות מצוינות. כדאי לשקול לקחת מלוה משקיעים כדי לקבל תמיכה והכוונה ממישהו מנוסה שמכיר היטב את השטח ויחסוך לך טעויות ובזבוז זמן.
אם נוטה למרכז תשקול להתמקד בפריפריה של תא - התקוה, יד אליהו, עזרא ודומיהם. @הנועזת שולטת היטב במקומות האלו ותשמח להכווין אותך.

לחכות לנדלן יכול להיות בעייתי כי המחירים יכולים להמשיך לעלות ותמצא את עצמך צריך לחסוך יותר מבתכנית המקורית.

בהצלחה רבה
תודה על המענה.

תוכל להפנות אותי למקור שבו אוכל ללמוד עוד לגבי IRA? האם אני באמת יכול להעביר את התיק שלי בבית ההשקעות ולחסוך במס רווחי הון?

אתה באמת חושב שמלווה זה משהו הכרחי? אני רוצה לצמצם הוצאות ככל הניתן.
 

Descartes

משתמש רשום
הצטרף ב
18/9/21
הודעות
13
דירוג
4
אם:

זה אכן יתרון משמעותי שיכול לעזור לך במציאת עסקה טובה באמת.

יחד עם זאת, במחיר של 1.2 אתה יכול למצוא עסקאות גם בגוש דן. לא הייתי ממהר לרכוש בפריפריה, בטח לא דירה ראשונה.
באמת אפשר למצוא דירות במצב סביר במחיר הזה במרכז?
האם התשואה לדעתך תהיה יותר גבוהה מאשר בפריפריה? ממה שאני ראיתי קשה להשיג תשואה מעל 3% במרכז. לעומת זאת בפריפריה אני רואה מקרים של 4% תשואה ולפעמים אפילו יותר.
כמו כן, איך אני בוחר דירה באיזור שאני פחות מכיר?
 

Descartes

משתמש רשום
הצטרף ב
18/9/21
הודעות
13
דירוג
4
נשמע שאתה מעוניין למנף את רובו המוחלט אם לא כולו של התיק הנוכחי שלך. לכן לא הבנתי איך ברכישת דירה תשיג את המטרה הזו:
למה לדעתך אני ממנף את רובו המוחלט של התיק? יש כ600K שמושקעים במניות. בנוסף אני מפקיד 10-20K נוספים כל חודש לתיק בבית ההשקעות. כך שגם אם אקנה את הדירה ואקח משכנתא של 70% עדיין לא רוב התיק יהיה ממנוף. בטח לא עוד שנה שנתיים, כאשר תיק המניות יהיה גדול יותר.
אני טועה?
 

Descartes

משתמש רשום
הצטרף ב
18/9/21
הודעות
13
דירוג
4
בסכום כזה הייתי שוקל את הפריפריה החברתית של המרכז - חולון, בת ים, צפון יפו, גני אביב.., מתוך השערה שעליית הערך באזורים האלו תהיה משמעותית יותר מבפריפרייה.
אבדוק את זה, תודה.
 

קפיצת הדרך

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/2/19
הודעות
1,991
דירוג
2,644
כרגע שווי התיק שלי הוא 500K בתיק הממוסה.
יש לי הון נזיל של כ400K.
לא לגמרי הבנתי.
ה- 400K הנזילים זה חלק מהתיק הממוסה או *בנוסף* לתיק הממוסה (שמושקע במניות)?
(אחרת אני לא מבינה את המושג ״יש לי הון נזיל״. הרי כל התיק הממוסה שלך ״נזיל״ לא?)

למה לדעתך אני ממנף את רובו המוחלט של התיק? יש כ600K שמושקעים במניות. בנוסף אני מפקיד 10-20K נוספים כל חודש לתיק בבית ההשקעות. כך שגם אם אקנה את הדירה ואקח משכנתא של 70% עדיין לא רוב התיק יהיה ממנוף. בטח לא עוד שנה שנתיים, כאשר תיק המניות יהיה גדול יותר.
אני טועה?
לדעתי @Adam Smith התכוון שאם ה- 400K זה חלק מהתיק הממוסה שלך המשמעות היא:
1. 200K מושקע במניות (תיק ממוסה + קה״ש +פנסיה)
2. 400K מושקע בדירה (ששווה 1.2 מליון).
3. חוב (משכנתא) של 800K.

כלומר אתה ממנף 800K על תיק (שכרגע קיים) בשווי של 600K.
זה כמובן לא יוצא דופן לסוג המינוף הזה (משכנתא).
 

Descartes

משתמש רשום
הצטרף ב
18/9/21
הודעות
13
דירוג
4
לא לגמרי הבנתי.
ה- 400K הנזילים זה חלק מהתיק הממוסה או *בנוסף* לתיק הממוסה (שמושקע במניות)?
(אחרת אני לא מבינה את המושג ״יש לי הון נזיל״. הרי כל התיק הממוסה שלך ״נזיל״ לא?)
ה400K זה הון נזיל בעו"ש. לא קשור לתיק ההשקעות.

לכן, זה לא מדויק:
לדעתי @Adam Smith התכוון שאם ה- 400K זה חלק מהתיק הממוסה שלך המשמעות היא:
1. 200K מושקע במניות (תיק ממוסה + קה״ש +פנסיה)
2. 400K מושקע בדירה (ששווה 1.2 מליון).
3. חוב (משכנתא) של 800K.

כלומר אתה ממנף 800K על תיק (שכרגע קיים) בשווי של 600K.
זה כמובן לא יוצא דופן לסוג המינוף הזה (משכנתא).
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
472
דירוג
413
באמת אפשר למצוא דירות במצב סביר במחיר הזה במרכז?
כן, בערך סביב המחיר הזה.

האם התשואה לדעתך תהיה יותר גבוהה מאשר בפריפריה?
תשואה משכירות לא.
כמו כן, איך אני בוחר דירה באיזור שאני פחות מכיר?
עושה עבודת שטח כדי להכיר את האיזור או נעזר באיש מקצוע המתמחה בו.
 

האסקי

משתמש ותיק
הצטרף ב
7/4/18
הודעות
133
דירוג
340
תודה על המענה.

תוכל להפנות אותי למקור שבו אוכל ללמוד עוד לגבי IRA? האם אני באמת יכול להעביר את התיק שלי בבית ההשקעות ולחסוך במס רווחי הון?

אתה באמת חושב שמלווה זה משהו הכרחי? אני רוצה לצמצם הוצאות ככל הניתן.
היי,

אם יש לך סבלנות יכול לצפות בסרטון קצת ארוך שבו אני מסביר במסגרת ובינר על IRA,
יש בו את כל המידע. אם תרצה אשלח לך גם את המצגת שעשיתי.

לשאלתך - אי אפשר להעביר את התיק כמו שהוא לIRA, למיטב ידיעתי חייבים לממש את כל ני"ע, מה שיגרור אירוע מס ורק אז ניתן להפקיד אותם לתיק IRA אשר יחסה תחת הטבת המס. לחלופין אפשר לפתוח קופה חדשה במקביל, הבעיה שהמינימום גבוה יחסית (200K במיטב) חוץ מקלגמל שמאפשרים בלי מינימום.

לגבי מלווה משקיעים אני חושב שכנראה שתקבל ערך גדול אם תמצא מלווה נכון, שמתאים עבורך.
בשביל למצוא עסקאות מצוינות מתחת למחיר השוק צריך להבין מאוד טוב את השוק ולעבוד בזה ממש.
אם אתה מוצא בזה עניין והנאה ויש לך את הזמן להשקיע בזה לך על זה.
במידה ואתה פחות פנוי, פחות נגיש גאוגרפית ולא מכיר את השוק, כנראה שיהיה לך קשה לאתר עסקה מצוינת.
מלווה טוב יכול למצוא לך עסקאות משמעותית טובות ממה שתמצא בחיפוש רגיל וכנראה יחזיר את העלות שלו במכפלות.

דבר איתי בכיף בפרטי אם תרצה מידע או ליווי בצפון

בהצלחה
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
doc29 פתיחת חשבון בנק בארה"ב לצורך השקעה בנדל"ן צרכנות פיננסית 105
T משיכת כספי פנסיה בגיל מבוגר לצורך השקעה בנדל"ן שוק ההון 14
ס השקעה בנדל״ן נהיית יותר ויותר מסוכנת? נדל"ן 33
ב השקעה בנדל"ן בצפון אנגליה נדל"ן 26
כ השקעה בנדל"ן 400K להגדלת הון עצמי - ייעוץ על כיוון (בנייה בדירה עם זכויות\שטח במכרז\לפני פינוי בינוי\מחולקת) נדל"ן 24
ליאונידס התלבטות: השקעה בנדל"ן או להמשיך בשוק ההון נדל"ן 33
D אפשרויות השקעה בנדל"ן מניב נדל"ן 28
W מה דעתכם על השקעה בנדל"ן דיגיטלי? שוק ההון 0
ר השקעה בנדל"ן נדל"ן 8
N השקעה בנדל"ן מסחרי נדל"ן 3
G השקעה בנדל״ן- היכן? נדל"ן 3
F אסטרטגיות השקעה בנדל"ן עם מימון נדל"ן 1
J השקעה בנדל"ן מניב בארץ עד 900k נדל"ן 47
A השקעה במניות או השקעה בנדל"ן? שוק ההון 32
ז לקראת השקעה בנדל״ן בחול נדל"ן 9
O שאלות לפני השקעה בנדל"ן בחו"ל נדל"ן 14
Y מה היתרונות של השקעה בנדל"ן ע"י אזרח אמריקאי-ישראלי נדל"ן 36
ו איך אתם "צובעים" השקעה בנדל"ן בתיק השקעות אישי? שוק ההון 28
H השקעה בנדל"ן בפארק הייטק אשדוד נדל"ן 12
דאניל התלבטויות לגבי השקעה בנדל"ן נדל"ן 47
ל השאלה הכי כללית על השקעה בנדל"ן נדל"ן 46
2028_שנת_פרישה השקעה בנדל"ן מסחרי בישראל - היבטי מיסוי נדל"ן 11
M השקעה בנדל"ן דרך קרן ריט "מניבים" שוק ההון 52
א השקעה בבורסה ולא בנדל"ן שוק ההון 270
doc29 השקעה בנדל"ן בארץ באמצעות "מתווכי חבילה" שוק ההון 40
R בתור בחור/בחורה צעירים, מהיכן מתחילים? [נערך: השקעה בנדל"ן] פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 136
A השקעה בנדל"ן מסחרי- טיפים? שוק ההון 5
ו הקמת LLC (או יישות משפטית אחרת) לצורך השקעה בפלטפורמות אמריקאיות נדל"ן 5
T השקעה ב-VT של Vanguard שוק ההון 4
Lag קופת גמל להשקעה למול השקעה עצמאית שוק ההון 16
S השקעה בקריפטו דרך אלטשולר שחם הוריזון השקעות אלטרנטיביות 59
I אזורי השקעה נדל"ן 5
B חשיבה מחדש על אסטרטגיית השקעה שוק ההון 3
yodo אופן השקעה וברוקר מומלץ להשקעה לטווח קצר ברוקרים ופלטפורמות מסחר 6
ה השקעה בכביש 6 השקעות אלטרנטיביות 0
נ "גם לי יש רק תיק אחד" - דילמות לקראת השקעה עצמאית שוק ההון 3
ה השקעה במדדי מניות בבורסה בארץ שוק ההון 7
C השקעה ראשונית: כמה להכניס? שוק ההון 2
S אבא מחפש אפיק השקעה שוק ההון 10
O השקעה באמצעות תיק השקעות עצמאי בסכום נמוך שוק ההון 12
מומו הברווז כדאיות השקעה בבת ים לאור פיתוח מסיבי נדל"ן 5
E אילו אפיקי השקעה אטרקטיביים יש כרגע? פוסטים מאיכות נמוכה 7
E איך שינויים במט״ח משפיעים על השקעה בשוק ההון שוק ההון 2
F הסתייעות בנתוני OECD לתעדוף יעדי השקעה בחו"ל נדל"ן 4
D שאלה נאיבית - השקעה מנייתית בחברות הגדולות בלבד שוק ההון 20
פסיוני השקעה בקרנות אלטנטיביות דרך ira פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 10
S IRA/ניהול אישי ללא מגבלות השקעה שוק ההון 6
ג אפשרויות השקעה לטווח קצר/קצר מאוד שוק ההון 9
T בעל קופ"ג להשקעה, שוקל לעבור לאופי השקעה אחר וחייב יעוץ פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
ה השקעה בקרן פאגיה השקעות אלטרנטיביות 0

נושאים דומים

למעלה