שאלות לפני השקעה בנדל"ן בחו"ל

[OeOe]

שלום חברים,
רציתי לדעת איזה דברים חשוב לבדוק\שאלות לשאול לפני השקעה כחלק מקבוצה בחו"ל (ארה"ב אם זה משנה) בעזרת חברה ישראלית.

ראיתי תגובה מעולה של אורי.ג עם כמה דברים.
"1. אם אתה ושכמותך הם קהל היעד, קרי דגי רקק שמשקיעים סכומים קטנים ולא מקצוענים בתחום.
2. אם החברה מתפקדת יותר כמו חברה של שיווק ולא חברת יזמות. השקעתי כבר בכמה וכמה דברים, אתה יודע כמה אנשי שיווק יש להם? 0 עגול.
3. אם יש להם משרדים מאד יפים ויקרים (המלאים באנשי שיווק).
4. אם נותנים לך חומר שיווקי מלא בתמונות ואחוזי תשואה משוערים במקום בחוברת מלאה במלל של בדיקות נאותות.
5. אם לא משקיעים בעצמם בשיעורים משמעותיים. מה נחשב משמעותי?
6. אם אין להם טרק רקורד של הצלחות. לא לפסול על כשלון או 2.
7. אם מנסים לגמד את הסיכון, חברה מקצועית תגיד לך אלו הסיכונים וככה וככה אנחנו הולכים להתמודד איתם.
8. אם הם יושבים בצד השני של העולם ממקום ההשקעה שלהם.
9. אם מפעילים עליך לחץ כלשהו לסגור את העסקה מהר, או בתירוץ האולטימטיבי: "מהר מהר שלא יגמר".
10. הכי חשוב: אא"כ אתה סומך על המתווך/היזם: אל תשקיע במשהו שאינך מבין בו! "

ורציתי לשאול אם יש עוד דברים שעולים לכם?
תודה

 

[אורי ג.]

5. אם לא משקיעים בעצמם בשיעורים משמעותיים. מה נחשב משמעותי?

10% לפחות, ושה10% יהיו בכסף אמיתי, כלומר אחוז ממשי ממחיר הקנייה/שיפוץ/יזמות וכו'
כבר נתקלתי במקרים שחברה קונה נכס במחיר X, מוכרת לך אותו במחיר 1.3X, טוענת שהוא שווה 1.5X ואומרת "הנה תראה גם אנחנו מושקעים בפרוייקט, יש לנו מה להפסיד".

 

[יהונתן ב.]

אני חושב שלהגיע מראש עם "רשימת חיסול" לא תעזור לך להגיע לנקודה שאתה רוצה בה - להשקיע.

לפני שתשקיע , תעבוד מעט על הידע התאורטי, במידה ומציעים לך עסקה, תעלה אותה הנה ויש מספיק אנשים שיעזרו לך לנתח ולהעריך לחיוב ושלילה.
יש כל כך הרבה משתנים בכל עסקה שהצ'ק ליסט שאתה מנסה לבנות לא באמת יעזור לך במשהו

 

[nick]

מתלבש על השרשור הזה כי הכותרת מתאימה.

מתעניין ולומד קצת על הנושא לאחרונה, ואני מנסה לאחרונה לפצח את השאלה:
הוצאות טיפוסיות על נדל"ן בחו"ל (ארה"ב לפחות) הן בין 50% ל- 60% (ארנונה, חברת ניהול, תיקונים, CAPEX, vacancy, ביטוח...)
מיסוי, אמריקאי + ישראלי יהיה בערך 20%
אנחנו נשארים עם רבע מהתשואה..
גם אם התשואה מפלצתית(נכס מסוכן יותר בפוטנציאל) והיא 15% אנחנו נשארים עם תשואה של בערך 4% - כלומר לא שווה לקחת מימון.

התובנה הזו ביאסה אותי
האם אני מפספס משהו?

 

[doc29]

האם אני מפספס משהו?

נשמעת הערכה שמרנית מדוייקת.
קודם כל עדיין ריבית מימון שאפשר להשיג היא נמוכה משמעותית (פחות מ-1.5 אחוז). שנית אם תהיה עליית ערך - העובדה שמימנת תעצים את הרווח. ושלישית- בעידן של ריביות אפסיות נראה לי שזו לא תשואה נוראית לגוון איתה את התיק.

 

[adamshalev]

מתלבש על השרשור הזה כי הכותרת מתאימה.

מתעניין ולומד קצת על הנושא לאחרונה, ואני מנסה לאחרונה לפצח את השאלה:
הוצאות טיפוסיות על נדל"ן בחו"ל (ארה"ב לפחות) הן בין 50% ל- 60% (ארנונה, חברת ניהול, תיקונים, CAPEX, vacancy, ביטוח...)
מיסוי, אמריקאי + ישראלי יהיה בערך 20%
אנחנו נשארים עם רבע מהתשואה..
גם אם התשואה מפלצתית(נכס מסוכן יותר בפוטנציאל) והיא 15% אנחנו נשארים עם תשואה של בערך 4% - כלומר לא שווה לקחת מימון.

התובנה הזו ביאסה אותי
האם אני מפספס משהו?

פספסת שמימון זאת הוצאה מוכרת, אז היא מפחיתה את חבות המס שלך. בנוסף פחת זאת גם הוצאה מוכרת. אתה יכול להגיע לתזרים חיובי ללא כל חבות מס. טיפה חרגת בחישוב לדעתי, 15% ברוטו לא הופך ל-4% נטו, אבל נגיד 12% ל-4-5% נטו זה הגיוני.
כמו כן זה מספרים של ארהב בית SF. מספרים אחרים במדינות אחרות או נכסים אחרים.

 

[nick]

תודה רבה על התשובות. מאוד חשוב לי ללמוד מנסיון של אחרים לפני שקופץ למים.

קודם כל עדיין ריבית מימון שאפשר להשיג היא נמוכה משמעותית (פחות מ-1.5 אחוז)

רק ריבית משתנה אאל"ט.
אסטרטגיה יציבה של cashflow זקוקה לריבית קבועה לטווח ארוך מאוד כדי להיות עמידה במשבר.
אם ריבית כזו אפשרית לטווח ארוך, זה אכן משנה את התמונה. (אני לא בונה על עליית ערך בכלל)

פספסת שמימון זאת הוצאה מוכרת, אז היא מפחיתה את חבות המס שלך

זה לא רק אם לוקחים את המימון על הבית ממש, כמו משכנתא? אם אני מרכיב הלוואה יצירתית אחרת, למשל שילוב של הלוואה לכל מטרה, מרג'ין ב IB ומשכנתא על דירת המגורים, איך רשויות המס יתייחסו לזה כהוצאה על בית שקניתי בחו"ל?

 

[adamshalev]

זה לא רק אם לוקחים את המימון על הבית ממש, כמו משכנתא? אם אני מרכיב הלוואה יצירתית אחרת, למשל שילוב של הלוואה לכל מטרה, מרג'ין ב IB ומשכנתא על דירת המגורים, איך רשויות המס יתייחסו לזה כהוצאה על בית שקניתי בחו"ל?

אם בכנות לקחת את הכסף בשביל להשקיע בנדלן, וגם עשית את זה במועד שקרוב למועד הרכישה - אז הכל בסדר ואף אחד לא יבוא אליך בטענות.
למשל: לקחת כסף במארגין מ-IB ו/או הלוואה מקה״ש, להמיר למטבע הנכון, ולהעביר את הכסף לחו״ל לרוכש - סבבה.
לקנות נכס בחו״ל מכסף מזומן בחשבון, ואחרי שנה לקחת הלוואה מקה״ש ולשלוח את הכסף ל-IB - ממש לא סבבה.

 

[nick]

@adamshalev חדשת לי. תודה

יש אפשרות להזדכות על זה גם במס האמריקאי, או רק בארץ?

 

[סטרבו]

ושלישית- בעידן של ריביות אפסיות נראה לי שזו לא תשואה נוראית לגוון איתה את התיק.

כל הטררם הזה, הייתי דורש תשואה הרבה יותר גבוהה.

 

[doc29]

כל הטררם הזה, הייתי דורש תשואה הרבה יותר גבוהה.

לגיטימי.

 

[adamshalev]

כל הטררם הזה, הייתי דורש תשואה הרבה יותר גבוהה.

4-5% תשואה נטו אחרי מס, לפני מינוף, עם עליית ערך של נכס הבסיס ו/או לפחות שימור ערכו הריאלי. לי זה ממש סבבה.
הטררם / הכאב ראש ממש לא מתאים לכולם.

 

[nick]

אשמח אם מישהו יודע אם מימון הוא הוצאה מוכרת גם לגבי המס בחו"ל וארה"ב בפרט

 

[adamshalev]

אשמח אם מישהו יודע אם מימון הוא הוצאה מוכרת גם לגבי המס בחו"ל וארה"ב בפרט

בארהב כן.
כל מדינה והחוקים שלה.

 

[nick]

בארהב כן.
כל מדינה והחוקים שלה.

אוקיי, אז המצב הרבה פחות גרוע משחשבתי, תודה!