השקעה בבורסה ולא בנדל"ן

[אנון נימוס]

גאוני, איך לא חשבתי על זה קודם

לצערי זה אפילו חוקי ...

 

[אורי ג.]

לצערי זה אפילו חוקי ...

לא רק זה, לא סתם קמים חברות כאלה כפטריות אחרי הגשם, אפילו נפגשתי עם כמה, אין לך מושג כמה פתאים נופלים בזה.

 

[רוני]

לא רק זה, לא סתם קמים חברות כאלה כפטריות אחרי הגשם, אפילו נפגשתי עם כמה, אין לך מושג כמה פתאים נופלים בזה.

אורי, הכתבה הזו לא רצינית, על סמך בדיקה ב ZILLOW הכתב מחליט שהמחיר גבוהה (יתכן שהמחיר אכן גבוהה ברמה מסויימת, בגלל התשואה המובטחת, אך בהחלט לא כמו שזה נראה), בכל בדיקת מחירים ניתן לראות פערים אלו באותו הרחוב, בבתים דומים שנבנו עלי ידי אותו הקבלן, ברוב המקרים ההסבר לכך הוא שנכסים אלו נקנו מכינוס נכסים לאחר שעברו ונדליזם על ידי הבעלים הקודמים שהפסידו את הנכס לבנק, המשקיע שקונה נכס זה משפץ אותו ולאחר מכן מוכר אותו במחיר השוק או מעט מתחת למחיר זה כדי לעבור לעסקה הבאה.

ישנם מקרים רבים של חברות יזמיות הקונות בלוק של נכסים מהבנק במחיר נמוך אף יותר ממחיר כינוס משום שרכשו כמות של נכסים (מבלי אפשרות לברור בין הנכסים, הם לוקחים בחשבון שבנכס אחד או שניים מתוך עשרה נכסים הם כמעט ולא ירוויחו.), באתר ZILLOW יופיע מחיר הרכישה מהבנק, שהוא רחוק ממחיר השוק.

הכתב עשה עבודה חלקית, בשלט רחוק באמצעות אתר נדל"ן, ובכך הטעה ציבור שלם של קוראים שרק מחפש שיתנו לו תירוץ למה לא לפעול, במקרים רבים אני נתקל באנשים מאוד אינטליגנטים שנותנים לפחד לשלוט ולהחליט עבורם, במקום לבדוק וללמוד באמצעות אנשי הנדל"ן המקומיים. כל מה שהכתב היה צריך לעשות זה להתקשר לסוכני הנדל"ן המקומיים המופיעים בפרסום של הנכס ב ZILLOW ולשאול אותם לגבי הפער במחירי הנכסים.

בזכות הטכנולוגיה הקיימת כיום ניתן להגיע בכל שוק בארה"ב (וגם במקומות אחרים) לאנשי הנדל"ן המקומיים המובילים וללמוד מהם על השוק המקומי ממקור ראשון, לעשות הצלבה בין אותם סוכנים ולהבין טוב יותר את השוק.

 

[אנון נימוס]

אורי, הכתבה הזו לא רצינית, על סמך בדיקה ב ZILLOW הכתב מחליט שהמחיר גבוהה (יתכן שהמחיר אכן גבוהה ברמה מסויימת, בגלל התשואה המובטחת, אך בהחלט לא כמו שזה נראה), בכל בדיקת מחירים ניתן לראות פערים אלו באותו הרחוב, בבתים דומים שנבנו עלי ידי אותו הקבלן, ברוב המקרים ההסבר לכך הוא שנכסים אלו נקנו מכינוס נכסים לאחר שעברו ונדליזם על ידי הבעלים הקודמים שהפסידו את הנכס לבנק, המשקיע שקונה נכס זה משפץ אותו ולאחר מכן מוכר אותו במחיר השוק או מעט מתחת למחיר זה כדי לעבור לעסקה הבאה.

ישנם מקרים רבים של חברות יזמיות הקונות בלוק של נכסים מהבנק במחיר נמוך אף יותר ממחיר כינוס משום שרכשו כמות של נכסים (מבלי אפשרות לברור בין הנכסים, הם לוקחים בחשבון שבנכס אחד או שניים מתוך עשרה נכסים הם כמעט ולא ירוויחו.), באתר ZILLOW יופיע מחיר הרכישה מהבנק, שהוא רחוק ממחיר השוק.

הכתב עשה עבודה חלקית, בשלט רחוק באמצעות אתר נדל"ן, ובכך הטעה ציבור שלם של קוראים שרק מחפש שיתנו לו תירוץ למה לא לפעול, במקרים רבים אני נתקל באנשים מאוד אינטליגנטים שנותנים לפחד לשלוט ולהחליט עבורם, במקום לבדוק וללמוד באמצעות אנשי הנדל"ן המקומיים. כל מה שהכתב היה צריך לעשות זה להתקשר לסוכני הנדל"ן המקומיים המופיעים בפרסום של הנכס ב ZILLOW ולשאול אותם לגבי הפער במחירי הנכסים.

בזכות הטכנולוגיה הקיימת כיום ניתן להגיע בכל שוק בארה"ב (וגם במקומות אחרים) לאנשי הנדל"ן המקומיים המובילים וללמוד מהם על השוק המקומי ממקור ראשון, לעשות הצלבה בין אותם סוכנים ולהבין טוב יותר את השוק.

עצם העובדה שהנכס נקנה מחברת בת של המתווך וזה אינו משוקף לקונה מספיק כדי לסמן את ההצעה כמוזרה ויחד עם הצ'קים המובטלים מראש זה אורות אזעקה מהבהבים
(מזכיר את ברמלי וקרן קלע. ..)
אז אם כל בביקורת על הרצינות השורה התחתונה, שבלי קשר לתשואות
יש דרכים רבות. ומתוחכמות לסחוט את הלימונים של המשקיע התמים בארץ זרה

 

[עש לילה]

אורי, הכתבה הזו לא רצינית

גם בית המשפט לא רציני?
http://www.themarker.com/realestate/1.2631861

 

[אורי ג.]

אורי, הכתבה הזו לא רצינית, על סמך בדיקה ב ZILLOW הכתב מחליט שהמחיר גבוהה (יתכן שהמחיר אכן גבוהה ברמה מסויימת, בגלל התשואה המובטחת, אך בהחלט לא כמו שזה נראה), בכל בדיקת מחירים ניתן לראות פערים אלו באותו הרחוב, בבתים דומים שנבנו עלי ידי אותו הקבלן, ברוב המקרים ההסבר לכך הוא שנכסים אלו נקנו מכינוס נכסים לאחר שעברו ונדליזם על ידי הבעלים הקודמים שהפסידו את הנכס לבנק, המשקיע שקונה נכס זה משפץ אותו ולאחר מכן מוכר אותו במחיר השוק או מעט מתחת למחיר זה כדי לעבור לעסקה הבאה.

הכתבה הזו סופר רצינית רוני, סלח לי אבל או שאתה סופר תמים או שאתה פשוט מדבר מהפוזיציה.
מה שקורה כאן זה פשוט הונאה חוקית למהדרין, אם אינך מאמין לי אתה מוזמן לקרוא קצת ב"פורום השקעות בארה"ב" בתפוז ולראות מה דעתם של יזמים אמיתיים שפועלים בארה"ב על הנושא (ואינם מחפשים למכור דבר מה) + בדיקות קצת יותר רציניות ממה שעשה הכתב. בקיצור מחפשים (ומוצאים בסיטונאות!) פריירים.

 

[רוני]

הכתבה הזו סופר רצינית רוני, סלח לי אבל או שאתה סופר תמים או שאתה פשוט מדבר מהפוזיציה.
מה שקורה כאן זה פשוט הונאה חוקית למהדרין, אם אינך מאמין לי אתה מוזמן לקרוא קצת ב"פורום השקעות בארה"ב" בתפוז ולראות מה דעתם של יזמים אמיתיים שפועלים בארה"ב על הנושא (ואינם מחפשים למכור דבר מה) + בדיקות קצת יותר רציניות ממה שעשה הכתב. בקיצור מחפשים (ומוצאים בסיטונאות!) פריירים.

אני התיחסתי לבדיקת המחיר שמתבססת על מחירים דומים ב ZILLOW , לא יתכן שמכיר הנכס בשוק $43,000 והשכירות החודשית $850 זה היה נותן תשואה מטורפת ולא ריאלית משכירות, תשואה שלחלוטין לא ניתן לקבל היום באזור אטלנטה.
אני לא רוצה לשפוט את אותה החברה מבלי לתת להם להתגונן, זה לא נכון לעשות זאת. בהחלט ניתן להעלות תהיות.

אני מודה שהרושם הראשוני מאוד לא נח.

 

[רוני]

גם בית המשפט לא רציני?
http://www.themarker.com/realestate/1.2631861

בהחלט יש מקרים של הונאה, אבל צריך להיזהר מלעשות הכללה.

 

[רוני]

עצם העובדה שהנכס נקנה מחברת בת של המתווך וזה אינו משוקף לקונה מספיק כדי לסמן את ההצעה כמוזרה ויחד עם הצ'קים המובטלים מראש זה אורות אזעקה מהבהבים
(מזכיר את ברמלי וקרן קלע. ..)
אז אם כל בביקורת על הרצינות השורה התחתונה, שבלי קשר לתשואות
יש דרכים רבות. ומתוחכמות לסחוט את הלימונים של המשקיע התמים בארץ זרה

לא נכון לשפוט מבלי לשמוע את הצד השני, ישנם חברות שפועלות תחת שני כובעים, רוכשים עם חברת הבת את הנכס מכינוס, משפצים, ואז מוכרים למשקיע הישראלי במחיר הגבוהה ממחיר השוק, מחיר הכולל בתוכו את עלויות היזמות ועלויות נוספות עבור עבודת המשווקים בישראל.
המחיר אומנם מופרז אך מצד שני חוסך למשקיע כאבי ראש של רכישה רגילה (יש לזה מחיר, מי שרוצה רכישה קלה וחלקה יותר צריך להפנים שיש לזה מחיר), כל אחד יעשה את השיקול שלו באיזה דרך לבחור, אישית אני מעדיף לרכוש ישירות מהמוכר המקומי, עם כל כאב הראש הכרוך בזה.

 

[אנון נימוס]

לא נכון לשפוט מבלי לשמוע את הצד השני, ישנם חברות שפועלות תחת שני כובעים, רוכשים עם חברת הבת את הנכס מכינוס, משפצים, ואז מוכרים למשקיע הישראלי במחיר הגבוהה ממחיר השוק, מחיר הכולל בתוכו את עלויות היזמות ועלויות נוספות עבור עבודת המשווקים בישראל.
המחיר אומנם מופרז אך מצד שני חוסך למשקיע כאבי ראש של רכישה רגילה (יש לזה מחיר, מי שרוצה רכישה קלה וחלקה יותר צריך להפנים שיש לזה מחיר), כל אחד יעשה את השיקול שלו באיזה דרך לבחור, אישית אני מעדיף לרכוש ישירות מהמוכר המקומי, עם כל כאב הראש הכרוך בזה.

חברה שעושה את זה אבל לא מספרת לקונה היא חברה שצריך לבדוק בשבע עיניים

 

[רוני]

חברה שעושה את זה אבל לא מספרת לקונה היא חברה שצריך לבדוק בשבע עיניים

קונה שלא בודק ומנסה להבין את המודל העסקי של החברה המוכרת מתנהל בצורה לא אחראית. בהחלט יש פה נסיון להסתיר, אך עדיין זה לא הפך לרמאות.

 

[אנון נימוס]

קונה שלא בודק ומנסה להבין את המודל העסקי של החברה המוכרת מתנהל בצורה לא אחראית. בהחלט יש פה נסיון להסתיר, אך עדיין זה לא הפך לרמאות.

כמו שכתבתי זה כשר אבל מריח מסרחון

 

[רוני]

כדי להשקיע נכון בנדל"ן בחו"ל, יש להשקיע בדיוק כמו המשקיעים המקומיים, לעיתים זה כרוך בקושי מסוים, אך זו הדרך הנכונה.

ישנם יזמים ישראלים המשתמשים בשוק הנדל"ן בחו"ל ויוצרים אסטרטגיות פיננסיות אותם הם מציעים ללקוחת בישראל המעוניינים להינות מהילה בהשקעה בנדל"ן בחו"ל ללא צורך ללכלך את הידיים או להתמודד עם קשיים מסויימים, מחפשים קיצורי דרך, נוחות, לא להתאמץ, יש לכך מחיר, הם נוטים להשקיע בכל מיני אסטרטגיות השקעה שהמרוויח העיקרי הוא היזם.

מאחר והמשקיעים המקומיים לא משקיעים באסטרטגיות אלו דרך חברות ישראליות, גם למשקיעים הישראלים אסור להשקיע כך !

 

[Koby Paris]

כן ולא
המחירים הם תוצאה של מחיר השוק זה נכון. אבל בניגוד לשוק ההון בהכללה, שוק הדיור אינו משוכלל כל רגע.
קיימות לא מעט הטיות, לא ראציונליות בשוק הנדל"ן הנובעות מפחד/דיעות קדומות וכן הלאה.
לדוגמה: אני משכירה את הדירות שלי לעובדים זרים, האדם הקונבנציונלי, לא עושה זאת.
אני רוכשת בתים במושע, מרבית האנשים לא עושים זאת,
אני קונה דירות/ בתים מכוערים בסכומיי כסף גבוהים, רבים נרתעים.
קונה במזומן, ואינה תלויה במימון בנקאי, אותו כנ"ל.
ובנוסף, קיים רף תשואה ומחיר למ"ר לכל איזור, מתחתיו אני לא יורדת, גם אם לא אעשה עיסקה שבע שנים.

מה התשואה המינימלית נטו לה את מצפה ?

 

[123W]

@רוני
אמון, וגילוי נאות, זה א"ב של עסקים. מי שמתנהל אחרת יש להתרחק ממנו כמו מאש. אחרת בסוף נכבים.

 

[Koby Paris]

אחרי קריאת השרשור עדיין לא הבנתי , מהי התשואה המינימלית נטו שמשקיעי נדלן מצפים לקבל ? אני מדבר על שכירות שנתית חלקי מכיר הנכס אחרי מיסים תיקונים וכל ההוצאות ?
נניח אתם עומדים עכשיו מול מוכר דירה וצריכים להחליט אם לקנות או לא בהנחה שאתם יודעים מה השכירות שתקבלו על הנכס.
בלי להתחשב בעליית ערך פוטנציאלית של הדירה ובלי התחשבות באינפלציה .
בישראל בריטניה ארהב וכו ...

שאלתי מחזירה אותנו לנושא השרשור : בורסה או נדלן ? בסך הכל גם התשואות משחקות תפקיד ולא רק השקעה אקטיבית מול פסיבית , העבודה מול קונים שוכרים חיפוש נכס וכו

 

[אורי ג.]

אחרי קריאת השרשור עדיין לא הבנתי , מהי התשואה המינימלית נטו שמשקיעי נדלן מצפים לקבל ? אני מדבר על שכירות שנתית חלקי מכיר הנכס אחרי מיסים תיקונים וכל ההוצאות ?

תלוי בסיכון... אין דין בית בקיבינימט בצרפת כדין דירה במרכז פריז, נכון?

 

[Koby Paris]

תלוי בסיכון... אין דין בית בקיבינימט בצרפת כדין דירה במרכז פריז, נכון?

זה העניין אני לא משווה לצרפת ... דרך אגב דירה בכל עיר אחרת בצרפת שהיא לא פריז תניב תשואה גבוהה הרבה יותר מפריז ...
ופריז הפכה לשוק הכי גדול בעולם של Airbnb השכרות קצרות טווח לתיירים.

אני מתכוון למשקיע רגיל לא מקצוען כי מתלבט בין השקעה בבורסה להשקעה בנדלן ולא משנה באיזו מדינה הוא מתגורר על הגלובוס

 

[אורי ג.]

זה העניין אני לא משווה לצרפת ... דרך אגב דירה בכל עיר אחרת בצרפת שהיא לא פריז תניב תשואה גבוהה הרבה יותר מפריז ...

זה ככה בכל מקום בעולם, זה בדיוק כמו בשוק ההון, יותר סיכון=יותר תשואה

אני מתכוון למשקיע רגיל לא מקצוען כי מתלבט בין השקעה בבורסה להשקעה בנדלן ולא משנה באיזו מדינה הוא מתגורר על הגלובוס

כל מדינה והאחוזים שלה, במזרח אירופה יש מקומות שהתשואה היא 8%-9% במיקומים טובים, בארץ זה ~2.5% בפריים לוקיישן, כל מדינה והתשואות שלה. לא לשכוח שגם מיסוי משחק תפקיד.

 

[Roi]

אחרי קריאת השרשור עדיין לא הבנתי , מהי התשואה המינימלית נטו שמשקיעי נדלן מצפים לקבל ?

אני חושב שאנשים לא הבינו אותך ומתפלפלים על מיקום וארץ.
התשובה עבורי פשוטה- 6%