השקעה בבורסה ולא בנדל"ן

[roneng]

או קיי. לדעתי החלטות יש לקבל על בסיס תשואה ולא על בסיס תזרים.

השאלה תשואה של מה?
לדעתי החלטות יש לקבל על בסיס תשואה על הכסף המושקע ולא על בסיס תשואה על שווי הנכס.

 

[Honey jar]

החלטות על כדאיות השקעה באופן כללי כן, אבל התזרים יכול ומהווה גם הוא פקטור חשוב, בעיקר אם עובדים עם הון זר או שצריכים את התזרים לצריכה.

אין ספק

 

[דן ג.]

לא הבנתי את החישוב שלך (לגבי ההשקעה התקופתית), לדעתי מחשבים כך:

אאלט, זו בדיוק אותה נוסחא (סדרה הנדסית).

 

[אורי ג.]

לדעתי החלטות יש לקבל על בסיס תשואה על הכסף המושקע ולא על בסיס תשואה על שווי הנכס.

גם וגם.

 

[Honey jar]

אין ספק

השאלה תשואה של מה?
לדעתי החלטות יש לקבל על בסיס תשואה על הכסף המושקע ולא על בסיס תשואה על שווי הנכס.

זה דיון אחר לגמרי.
אני יותר חסיד של מדידת התשואה על בסיס השווי העדכני של הנכס, ולא על בסיס העלות ההיסטורית.

בכלכלה, קבלת החלטות מבוססת על האלטרנטיבות הקיימות בכל רגע. כדי לקבל החלטה נכונה כלכלית, יש צורך לחשב את התשואה על בסיס השווי ולא על בסיס העלות.

לדוגמה, קניתי בית בחצי מיליון ש"ח. התשואה עליו היא 50 אלף בשנה,דהיינו 10%.
עכשיו הבית שווה מיליון נניח. התשואה עדיין 50 אלף בשנה.

יש לי אלטרנטיבה למכור את הבית במיליון, ולקנות בית אחר במיליון ש"ח שהתשואה עליו היא 80 אלף בשנה. דהיינו, 8%.

ברור מאליו שהאלטרנטיבה הרבה יותר משתלמת. למסקנה הזו אי אפשר להגיע כאשר מודדים שיעור תשואה על בסיס העלות ההיסטורית.

 

[roneng]

גם וגם.

למה?
מה מעניין אותי כמשקיע כמה הנכס בכללותו עושה?
בסופו של דבר מעניינים אותי כמה פרמטרים חשובים על הכסף שלי:
מה יהיה ההחזר על הכסף ששמתי.
מה הסיכון (ואכן מינוף מוסיף לסיכון).
מה אני יכול לקבל על הכסף הזה אם אשים אותו במקום אחר.

 

[roneng]

אין ספק


זה דיון אחר לגמרי.
אני יותר חסיד של מדידת התשואה על בסיס השווי העדכני של הנכס, ולא על בסיס העלות ההיסטורית.

בכלכלה, קבלת החלטות מבוססת על האלטרנטיבות הקיימות בכל רגע. כדי לקבל החלטה נכונה כלכלית, יש צורך לחשב את התשואה על בסיס השווי ולא על בסיס העלות.

לדוגמה, קניתי בית בחצי מיליון ש"ח. התשואה עליו היא 50 אלף בשנה,דהיינו 10%.
עכשיו הבית שווה מיליון נניח. התשואה עדיין 50 אלף בשנה.

יש לי אלטרנטיבה למכור את הבית במיליון, ולקנות בית אחר במיליון ש"ח שהתשואה עליו היא 80 אלף בשנה. דהיינו, 8%.

ברור מאליו שהאלטרנטיבה הרבה יותר משתלמת. למסקנה הזו אי אפשר להגיע כאשר מודדים שיעור תשואה על בסיס העלות ההיסטורית.

עם זה אני מסכים. בהשוואה צריך להסתכל על השווי של הנכס היום, אבל על השווי של הכסף שלך בנכס הזה.
אם מתוך שווי של מליון חצי מליון זה עדיין הלואה, זה אומר שיש לך בייד רק חצי מליון. עכשיו צריך לבדוק אם ואיפה אתה יכול לקבל הלואה וכו'.
מצד שני, אם כל המליון שלך, אתה יכול לקנות 4 נכסים חדשים עם מינוף חדש

 

[אורי ג.]

אני יותר חסיד של מדידת התשואה על בסיס השווי העדכני של הנכס, ולא על בסיס העלות ההיסטורית.

אין דרך אחרת, כלומר יש אבל היא בהכרח שגויה.

למה?
מה מעניין אותי כמשקיע כמה הנכס בכללותו עושה?
בסופו של דבר מעניינים אותי כמה פרמטרים חשובים על הכסף שלי:

למה מעניין אותך:
כי ככל שנכס ממונף יותר ככה ההשקעה גם מסוכנת יותר והסיכוי לאובדן מלוא ההשקעה שלך גובר ככה שלא רק תשואה על ההון העצמי מעניינת אותך אלא גם תשואת הנכס. בנוסף במינוף יש את עניין התזרים ככה שיש מצב שהתשואה שלך אולי טובה ואף טובה מאד בגלל המינוף אבל תזרימית אתה תדמם, לא לכולם יש את האופציה או הרצון לזה.

 

[אנון נימוס]

יש תזרים מהשכירות
יש עלויות מימון
החיסור שלהם נותן את התזרים הכולל (חיובי או שלילי)
התשואה נמדדת על ההשקעה (הון עצמי)
אם הנכס עצמו משנה את ערכו (סביר להניח)
זה פרמטר נוסף שמשקף את התשואה מעליית/ירידת הערך
לגבי המשך אחזקת הנכס או מכירתו
התשואה העתידית היא בהחלט פרמטר
נכס שהכפיל את ערכו אבל תזרים המזומנים עולה פחות יכול להעיד שכדאי לצאת ממנו
ולרכוש נכס זול יותר
זה לא שונה ממדידת כדאיות להשקעה באגח
באחזקה ישירה.

יש אנשים שמעדיפים להחזיק את האגח עד סוף התקופה ויש שיבצעו החלפה, זה מאוד תלוי באלטרנטיבה וגם באגח וגם בנדלן לא תמיד יש אלטרנטיבה טובה בתחום (אם כל השוק עלה אז המרת הנדלן בנדלן זול יותר באותה רמת סיכון או הכנסה אינה תמיד אפשרית)

 

[TunaGolem]

או קיי. לדעתי החלטות יש לקבל על בסיס תשואה ולא על בסיס תזרים.

ברור. דברתי על התשואה הפנימית שנובעת מהתזרים ולא על התזרים עצמו.
לתשואת הנכס אין משמעות ישירה ללא התחשבות בשאר התמונה של המשקיע.

 

[Benjamin W]

בשער התמונה

ניסיתי לחשוב על בדיחה על זה, אבל לא מצאתי משהו מצחיק