1. אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על בקשת או מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ אישי מבעל הרישיון המתאים.

השקעה בבורסה ולא בנדל"ן

הנושא בפורום 'פינת המשקיעים' פורסם ע"י אורן סולטן, ‏24/8/15.

  1. roneng

    roneng משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏21/2/17
    הודעות:
    7,719
    לייקים שהתקבלו:
    5,944
    השאלה תשואה של מה?
    לדעתי החלטות יש לקבל על בסיס תשואה על הכסף המושקע ולא על בסיס תשואה על שווי הנכס.
     
  2. Honey jar

    Honey jar משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏19/10/16
    הודעות:
    631
    לייקים שהתקבלו:
    298
    אין ספק
     
  3. דן ג.

    דן ג. משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏20/3/17
    הודעות:
    868
    לייקים שהתקבלו:
    581
  4. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    10,881
    לייקים שהתקבלו:
    13,642
    גם וגם.
     
    Honey jar אוהב/ת את זה.
  5. Honey jar

    Honey jar משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏19/10/16
    הודעות:
    631
    לייקים שהתקבלו:
    298
    אין ספק
    זה דיון אחר לגמרי.
    אני יותר חסיד של מדידת התשואה על בסיס השווי העדכני של הנכס, ולא על בסיס העלות ההיסטורית.

    בכלכלה, קבלת החלטות מבוססת על האלטרנטיבות הקיימות בכל רגע. כדי לקבל החלטה נכונה כלכלית, יש צורך לחשב את התשואה על בסיס השווי ולא על בסיס העלות.

    לדוגמה, קניתי בית בחצי מיליון ש"ח. התשואה עליו היא 50 אלף בשנה,דהיינו 10%.
    עכשיו הבית שווה מיליון נניח. התשואה עדיין 50 אלף בשנה.

    יש לי אלטרנטיבה למכור את הבית במיליון, ולקנות בית אחר במיליון ש"ח שהתשואה עליו היא 80 אלף בשנה. דהיינו, 8%.

    ברור מאליו שהאלטרנטיבה הרבה יותר משתלמת. למסקנה הזו אי אפשר להגיע כאשר מודדים שיעור תשואה על בסיס העלות ההיסטורית.
     
    רוני אוהב/ת את זה.
  6. roneng

    roneng משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏21/2/17
    הודעות:
    7,719
    לייקים שהתקבלו:
    5,944
    למה?
    מה מעניין אותי כמשקיע כמה הנכס בכללותו עושה?
    בסופו של דבר מעניינים אותי כמה פרמטרים חשובים על הכסף שלי:
    מה יהיה ההחזר על הכסף ששמתי.
    מה הסיכון (ואכן מינוף מוסיף לסיכון).
    מה אני יכול לקבל על הכסף הזה אם אשים אותו במקום אחר.
     
  7. roneng

    roneng משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏21/2/17
    הודעות:
    7,719
    לייקים שהתקבלו:
    5,944
    עם זה אני מסכים. בהשוואה צריך להסתכל על השווי של הנכס היום, אבל על השווי של הכסף שלך בנכס הזה.
    אם מתוך שווי של מליון חצי מליון זה עדיין הלואה, זה אומר שיש לך בייד רק חצי מליון. עכשיו צריך לבדוק אם ואיפה אתה יכול לקבל הלואה וכו'.
    מצד שני, אם כל המליון שלך, אתה יכול לקנות 4 נכסים חדשים עם מינוף חדש
     
  8. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    10,881
    לייקים שהתקבלו:
    13,642
    אין דרך אחרת, כלומר יש אבל היא בהכרח שגויה.
    למה מעניין אותך:
    כי ככל שנכס ממונף יותר ככה ההשקעה גם מסוכנת יותר והסיכוי לאובדן מלוא ההשקעה שלך גובר ככה שלא רק תשואה על ההון העצמי מעניינת אותך אלא גם תשואת הנכס. בנוסף במינוף יש את עניין התזרים ככה שיש מצב שהתשואה שלך אולי טובה ואף טובה מאד בגלל המינוף אבל תזרימית אתה תדמם, לא לכולם יש את האופציה או הרצון לזה.
     
    מתכנת ו-Honey jar אוהבים את זה.
  9. אנון נימוס

    אנון נימוס משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏18/12/15
    הודעות:
    3,534
    לייקים שהתקבלו:
    2,438
    יש תזרים מהשכירות
    יש עלויות מימון
    החיסור שלהם נותן את התזרים הכולל (חיובי או שלילי)
    התשואה נמדדת על ההשקעה (הון עצמי)
    אם הנכס עצמו משנה את ערכו (סביר להניח)
    זה פרמטר נוסף שמשקף את התשואה מעליית/ירידת הערך
    לגבי המשך אחזקת הנכס או מכירתו
    התשואה העתידית היא בהחלט פרמטר
    נכס שהכפיל את ערכו אבל תזרים המזומנים עולה פחות יכול להעיד שכדאי לצאת ממנו
    ולרכוש נכס זול יותר
    זה לא שונה ממדידת כדאיות להשקעה באגח
    באחזקה ישירה.

    יש אנשים שמעדיפים להחזיק את האגח עד סוף התקופה ויש שיבצעו החלפה, זה מאוד תלוי באלטרנטיבה וגם באגח וגם בנדלן לא תמיד יש אלטרנטיבה טובה בתחום (אם כל השוק עלה אז המרת הנדלן בנדלן זול יותר באותה רמת סיכון או הכנסה אינה תמיד אפשרית)
     
  10. TunaGolem

    TunaGolem משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏27/9/15
    הודעות:
    7,699
    לייקים שהתקבלו:
    7,888
    ברור. דברתי על התשואה הפנימית שנובעת מהתזרים ולא על התזרים עצמו.
    לתשואת הנכס אין משמעות ישירה ללא התחשבות בשאר התמונה של המשקיע.
     
    נערך לאחרונה ב: ‏19/7/17
    roneng אוהב/ת את זה.
  11. Benjamin Willard

    Benjamin Willard משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/16
    הודעות:
    5,754
    לייקים שהתקבלו:
    4,834
    ניסיתי לחשוב על בדיחה על זה, אבל לא מצאתי משהו מצחיק
     
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
טוען...
נושאים דומים פורום תאריך
איזון סיכון של השקעה של סכום גדול בבת אחת בבורסה פינת המשקיעים ‏13/1/19
ספר ללימוד השקעה בבבורסה - בעברית ולמתחילים פינת המשקיעים ‏23/12/18
השקעה בבורסה השוויצרית פינת המשקיעים ‏23/6/16
השקעה בבורסה במצב של היום פינת המשקיעים ‏29/3/16
מכירה של השקעה בקומודיטי שאינה נסחרת בבורסה פינת המשקיעים ‏25/7/15
  1. אתר זה משתמש בעוגיות דפדפן. אין באמור בפורום כדי להוות ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו של כל אדם.