השקעה בבורסה ולא בנדל"ן

[Koby Paris]

אתה מדבר על נטו או ברוטו, שים לב שאני דיברתי על 6% נטו.

בספרד יש תשואות 6% נטו אחרי מיסים ביטוחים ושאר הוצאות ? גם בברצלונה ומדריד ?
גם מלגה וולנסיה מעניינות

 

[Roi]

בספרד יש תשואות 6% נטו אחרי מיסים ביטוחים ושאר הוצאות ? גם בברצלונה ומדריד ?
גם מלגה וולנסיה מעניינות

מדריד אני מכיר וכן אלו הן התשואות במרכז העיר בדירות קטנות, 30-40 מר.
לגבי ברצלונה, שמעתי שזה אפילו יותר גבוה, אבל אין לי הכירות.
כנל לגבי ולנסיה ומלגה, לא מכיר וגם לא רוצה לגעת, מעדיף קל"ב

 

[Koby Paris]

לא תקבל מימון בריביות כאלה בצרפת בשביל נכס מחוץ לצרפת.

נכון. הם לא מלוים לרכישה בחו"ל.

 

[Koby Paris]

מדריד אני מכיר וכן אלו הן התשואות במרכז העיר בדירות קטנות, 30-40 מר.
לגבי ברצלונה, שמעתי שזה אפילו יותר גבוה, אבל אין לי הכירות.
כנל לגבי ולנסיה ומלגה, לא מכיר וגם לא רוצה לגעת, מעדיף קל"ב

לפי מה שאתה כותב שווה יותר להשקיע במדריד או ברצלונה , נראה לי שההבדל בתשואה הוא בגלל מחירי הדירה והמיסוי .מחירי הדירות בפריז וסביבותיה הרבה יותר גבוהים ממדריד ומחירי השכירות די דומים וזה מה שיוצר תשואה גבוהה יותר במדריד.ובנוסף המיסוי פה רצחני.

 

[רוני]

נכון. הם לא מלוים לרכישה בחו"ל.

אני מתכוון הלוואה לכל מטרה אם זה אפשרי וכדאי.

 

[Fitch]

אתה מדבר על נטו או ברוטו, שים לב שאני דיברתי על 6% נטו.

ברוטו.
תשואה של %6 אולי הייתה פה לפני 3 שנים לפחות.

 

[doc29]

כל זמן שאני משכיר את הדירה ונהנה מתזרים מזומנים, לא איכפת לי כמה היא שווה. לטווח הארוך המחיר כנראה יצמד לאינפלציה.

סליחה שאני מעיר נושאים עתיקים, אבל באופן לא מפתיע הם רלוונטיים היום לא פחות.
תהיתי לגבי מה שכתבת. אתה מסביר כאן שלא ממש איכפת לך כמה הדירה שווה כל עוד אתה מקבל ממנה את התזרים היציב. אבל מצד שני, אם אתה קונה במחיר השוק (=במחיר גבוה), התשואה שלך נמוכה. לכן, לכאורה כן יש אינטרס משמעותי למצוא דירה 20-30% מתחת למחיר השוק- ואז להגדיל משמעותית את התשואה על הכסף שלך (בטח ובטח אם אתה ממנף במידה מסוימת).
באופן כזה כשסיימת את המשכנתא אתה יכול לקנות שוב עם מינוף דירה שתיתן לך תזרים יותר גדול (או לצורך העניין 2 דירות קטנות יותר).

מה שכן עלול לקרות, זה ירידת מחירי הדירות בעקבות העלאת הריבית. אבל זה אמור להזיק לך. לא לי, כפי שכבר ציינתי, כל זמן שהדירה מספקת תזרים לא איכפת לי מה שוויה

גם כאן, אני מנסה להבין. קנית דירה במחיר מסויים, עם משכנתא ל-10-15 שנים נניח. נקרא לזה פרק זמן בינוני-ארוך, שאחריו אתה מצפה לצאת מהעסקה עם תשואה טובה. אם במשך התקופה הזו, או רובה, הדייר "שילם לך" את שכר הדירה, אז הרווח שלך כעבור ה-15 שנים יהיה מה שהוא שילם לך אחרי שהמשכנתא סולקה + עליית הערך שכן או לא הייתה. אם המחירים נפלו משמעותית, אתה תסיים את התקופה עם תשואה אפסית או אפילו שלילית. אני מבין שאתה אומר שלא איכפת לך, כי החל מהשנה העשירית נניח, כשסיימת את תשלומי המשכנתא- אתה רואה כל חודש בעובר ושב עוד 3000 שקל (נניח) נכנסים וכך זה יהיה לא משנה מה יקרה למחיר הדירה (בגדול, למרות שיש לי הרגשה שהשכירויות גם ירדו כשמחירי הדיור ירדו אבל נזניח את זה). העניין הוא קודם כל שאחרי תקופה כזו קשה לדעת מה תרצה לעשות עם ההון שבדירה- שכרגע הוא מכווץ ביחס לשוויו לו היית מאתר נכס 20-30% מתחת למחיר השוק, ושנית שהיית יכול לקבל את אותה שכירות על ידי השקעה של סכום קטן הרבה יותר (ואת ההפרש אולי כבר לנצל לנכס נוסף).

אולי השאלות שלי לא ברורות לגמרי, פשוט חישובי הנדל"ן עדיין מאוד מבלבלים אותי, אז סורי אם שאלתי שטויות. ותודה.

 

[רובי1]

לכן, לכאורה כן יש אינטרס משמעותי למצוא דירה 20-30% מתחת למחיר השוק- ואז להגדיל משמעותית את התשואה על הכסף שלך

בלי שום ספק. לכל אדם שקונה דבר כלשהו יש אינטרס לקנותו במחיר נמוך ככל היותר. אבל מצד שני הרצון לקנות במחיר נמוך כל כך מצריך נכונות למאמץ גדול והשקעה של שעות חיפוש רבות, מה שהופך את ההשקעה להפך מהשקעה פאסיבית. מעבר לכך, זה בדרך כלל אומר לחכות תקופה ארוכה מאוד עם כסף נזיל שאינו מניב.
כעת השאלה, האם משקיע שקונה נכס במחיר השוק בהכרח עשה טעות, או שיש גם גישה כזו? אני טוען שזו לא טעות. וזה מפני שאם למרות שקניתי במחיר השוק עדיין תשואת השכירות מספקת אותי - אז זה בסדר. (אגב, במצב המחירים בארץ כיום, אני לא חושב שזה אפשרי).

העניין הוא קודם כל שאחרי תקופה כזו קשה לדעת מה תרצה לעשות עם ההון שבדירה- שכרגע הוא מכווץ ביחס לשוויו

שוב, בוודאי אני לא ירצה שמחיר הדירה שלי ירד. ואני לא יקנה נכס שאני צופה שמחירו ירד. העניין הוא שכמו כל השקעה, גם זה - דבר בלתי צפוי. השאלה היא אייך אנחנו מתייחסים לסיכון. יש גישה שאומרת לקנות במחיר נמוך מאוד, וכך גם אם המחיר ירד עדיין אני מוגן. אבל הגישה הזו דורשת - כמו שאמרתי קודם - הרבה מאמץ, וגם איבוד תשואה לאורך תקופה ארוכה, הגישה שלי היא לקנות במחיר השוק ולהביט בעיקר על תשואת השכירות. במידה והמחירים ירדו אני מוגן על ידי תשואת שכירות. כמובן שזהו מצב לא רצוי אצל אף אחד. (אלא אם כן הוא בזמן של קניה).

למרות שיש לי הרגשה שהשכירויות גם ירדו כשמחירי הדיור ירדו

תלוי. אם מחיר הנכס גבוה בגלל חוסר היצע - אתה צודק. אם בגלל ריבית נמוכה, או בועה, נראה לי שזה לא אמור להשפיע על מחיר השכירות.
הערה: נראה שבויכוח ההוא - לפני שנתיים - לא התנסחתי במדויק, ונראה מדברי שמחיר הדירה לא מעניין אותי בכלל, וזה לא נכון.

 

[doc29]

@רובי1 קודם כל תודה רבה על התגובה!!
אז אם אני מבין נכון אתה אומר:
- אידיאלית - לקנות 20% (נניח) מתחת למחיר השוק וליהנות גם מהתשואה בשל פער המחירים בין הקניה למכירה וגם מהתשואה על השכירות, אלא שאתה אומר שזה מאוד קשה אלא אם כן מתמקצעים בזה.
- סביר- לקנות במחיר השוק, בגדול עם הנחה שאין שינוי במחיר הדירה (פלוס מינוס) ושלא ניתן לתזמן, וליהנות רק מהתשואה מהשכירות.
- גרוע- לקנות כאשר המחירים בשיאם ואז גם התשואה מהשכירות נמוכה מאוד וגם הסבירות לירידת ערך הדירה כנראה יותר גבוהה- שזה היום.

למעשה היום זה משאיר את האופציה- או ממש להיכנס לתחום ולחפש נכסים שמתומחרים נמוך, או מחיר למשתכן, או כל מיני דברים יותר מסוכנים (פריפריה רחוקה או דברים בסגנון).

עריכה: ועל גבי כל זה אני מבין שכמובן אתה מערב מידה מסויימת של מינוף (סביב 50%) כדי לתת בוסט לתשואה, נכון?

 

[רובי1]

@doc29
סיכמת יפה את דעתי.
בחיוך: אידיאלית לקנות 70% מתחת למחיר השוק.
לגבי מימון - תלוי בעלות המימון, צריך להיות פער מספיק גדול בין עלויות המימון לבין תשואת השכירות, כדי שיהיה כדאי למנף.

 

[doc29]

לגבי מימון - תלוי בעלות המימון, צריך להיות פער מספיק גדול בין עלויות המימון לבין תשואת השכירות, כדי שיהיה כדאי למנף.

אוקיי אז פה זה נהיה לי קצת מורכב עם החישובים.
עשיתי אקסל פשוט שבו אני מחשב כמה כסף אני משלם על הדירה (הון עצמי ומשכנתא) באחוזי מימון שונים ובפרקי זמן שונים (5, 10 ו-15).
בדקתי עבור הסכום הדרוש למשכנתא כמה תשלום חודשי זה יוצא (לפי ריבית קלצ, אם כי ראיתי שריבית פריים קצת יותר זולה) ובדקתי מה יוצאת התשואה כעבור 15 שנה בכל אחד מהמקרים (בתרחיש אופטימי הנחתי שהמחיר יישאר ריאלית זהה, ובתרחיש פסימי שיירד ב-20%). הנחתי 3% תשואה על הדירה משכירות.

אז בסוף הצלחתי לקבל אחוזי תשואה, אבל אני לא מצליח לקשר את זה לפרמטרים שכתבת. כלומר ברור לי שרצוי ריבית משכנתא נמוכה כמה שיותר ותשואה על הדירה גבוהה כמה שיותר, אבל איך בדיוק זה מתקשר?נניח אם לקחתי 50% מהסכום כמשכנתא והריבית על המשכנתא היא 3%, והתשואה על הדירה היא גם 3%. אז כביכול חצי מהכסף "משלם" 3%, אבל הכסף כולו מניב לי 3%- אז זה מביא אותי ל-1.5% תשואה על העסקה? זה ממש שונה ממה שיוצא לי אז לא ברור לי איך להתייחס לזה... אשמח להסבר.

 

[רובי1]

@doc29 החישוב נורא פשוט,נניח שתשואת השכירות של הנכס שאתה הולך לקנות היא 5%, והריבית על המשכנתה היא 3% (קבועה. פריים יותר זולה, אבל מחירה מגלם סיכון) אז נשאר לך 2%. (על החלק הממומן, על החלק של ההון העצמי התשואה נשארת 5%) עכשיו השאלה היא האם אתה רוצה להסתכן במימון תמורת עוד 2%.
במידה ואחוז הריבית שווה לתשואה, אין כנראה היגיון למנף.
הערה: אני חושב שאפשר לחשב לפי ריבית קבועה לא צמודה, ולא לפי קל"צ, כי מחירי הדירות צפויים להיצמד לאינפלציה בטווח הארוך.

 

[רוני]

אוקיי אז פה זה נהיה לי קצת מורכב עם החישובים.
עשיתי אקסל פשוט שבו אני מחשב כמה כסף אני משלם על הדירה (הון עצמי ומשכנתא) באחוזי מימון שונים ובפרקי זמן שונים (5, 10 ו-15).
בדקתי עבור הסכום הדרוש למשכנתא כמה תשלום חודשי זה יוצא (לפי ריבית קלצ, אם כי ראיתי שריבית פריים קצת יותר זולה) ובדקתי מה יוצאת התשואה כעבור 15 שנה בכל אחד מהמקרים (בתרחיש אופטימי הנחתי שהמחיר יישאר ריאלית זהה, ובתרחיש פסימי שיירד ב-20%). הנחתי 3% תשואה על הדירה משכירות.

אז בסוף הצלחתי לקבל אחוזי תשואה, אבל אני לא מצליח לקשר את זה לפרמטרים שכתבת. כלומר ברור לי שרצוי ריבית משכנתא נמוכה כמה שיותר ותשואה על הדירה גבוהה כמה שיותר, אבל איך בדיוק זה מתקשר?נניח אם לקחתי 50% מהסכום כמשכנתא והריבית על המשכנתא היא 3%, והתשואה על הדירה היא גם 3%. אז כביכול חצי מהכסף "משלם" 3%, אבל הכסף כולו מניב לי 3%- אז זה מביא אותי ל-1.5% תשואה על העסקה? זה ממש שונה ממה שיוצא לי אז לא ברור לי איך להתייחס לזה... אשמח להסבר.

חייב להיות פער חיובי לטובת התשואה משכירות בהשוואה לעלויות המימון החודשיות, ביחוד בעיתוי הנוכחי של שינוי מגמה בשוק בישראל.
בשוק יורד, ישל נטיה למחירי השכירויות לרדת ברמה מסויימת בעיקר באזורים מרוחקים מהמרכז ובעת גידול היצע הנכסים בשוק.
רכישה כיום להשקעה היא בעלת סיכוי טוב לתזרים חודשי שלילי, יתכן גם שהאוצר (כחלק מהמאבק במשקיעים) יחליט לבטל או להקטין את הפטור ממס על הכנסה משכירות הקיימת כיום בישראל, לכן חשוב שיהיה מרווח חיובי בין השכירות החודשית לבין עלויות המימון (שגם הם יכולים לעלות) ובלתמים למיניהם.

 

[doc29]

@רובי1 ו @רוני תודה רבה. עדיין לא מסתדר לי החישוב.
1. ראשית, רובי, לפי הדוגמא שלך המימון לכאורה מקטין את התשואה (כי במקום לקבל 5% על כל ההון אני מקבל 5% על חציו ו2% על שאריתו). בפועל אבל, ידוע לי שמימון דווקא מגדיל את התשואה.
2. ברשותכם, אביא דוגמא פשטנית כפי שאני הבנתי:

נניח שאני מעוניין לקנות דירה שמחירה מיליון שקל. ונניח שהתשואה עליה היא 3% - כלומר 30 אלף שקל לשנה, כלומר 2,500 ש"ח לחודש.
אני לוקח משכנתא על 60% מהסכום (600,000) בריבית קבועה לא צמודה (לשם הפשטות) ל-10 שנים.
על פי האתר :
http://supermarker.themarker.com/Mortgage/CompareMortgage.aspx?Years=2&Product=4&SUM=500000&Type=
אני יכול להשיג כרגע בבנק דיסקונט או הבינלאומי ריבית של 3.3%, שיוצאת כ-5900 ש"ח לחודש.
ונניח, בנוסף, שמחיר הדירה נשאר זהה במהלך 10 השנים.

במקרה כזה: שמתי בהתחלה 400,000 שח, וסיימתי עם מיליון שקל, פחות ה-3,400 שח הנוספים ששילמתי כל חודש (שמצטברים ל-408,000 שח), אז סה"כ יש לי ביד 592,000 שח.
אז במהלך 10 שנים - ההון שלי עשה 4% לשנה.

א. האם החישוב הזה הוא הגיוני, אני מפספס משהו?
ב. במקרה הזה- ריבית המשכנתא הייתה גבוהה יותר מתשואת השכירות של הדירה, ועדיין יצאתי עם תשואה לא נוראית, או לפחות רחוקה מלהיות שלילית (או שאני טועה וזה גבולי מדי? אם כן- לכמה לכוון? 6%? יותר?).

המון תודה.

 

[דן ג.]

במקרה כזה: שמתי בהתחלה 400,000 שח, וסיימתי עם מיליון שקל, פחות ה-3,400 שח הנוספים ששילמתי כל חודש (שמצטברים ל-408,000 שח), אז סה"כ יש לי ביד 592,000 שח.
אז במהלך 10 שנים - ההון שלי עשה 4% לשנה.

א. האם החישוב הזה הוא הגיוני, אני מפספס משהו?

התשואה השנתית שלך היא כ 2.83%.
חישבתי כך. השקעה ראשונית 400 אלף. לאחר מכן השקעה נוספת כל חודש למשך עשר שנים של 3400 שח. בסוף יש לך נכס ששווה מיליון.
התשואה השנתית שלך על ההון היא כ 2.83%.
(פחות מ3%, מכיון שאתה משלם ריבית גבוהה יותר מאשר תשואת השכירות)

 

[doc29]

התשואה השנתית שלך היא כ 2.83%.
חישבתי כך. השקעה ראשונית 400 אלף. לאחר מכן השקעה נוספת כל חודש למשך עשר שנים של 3400 שח. בסוף יש לך נכס ששווה מיליון.
התשואה השנתית שלך על ההון היא כ 2.83%.
(פחות מ3%, מכיון שאתה משלם ריבית גבוהה יותר מאשר תשואת השכירות)

תודה. אני חושב שאני מתחיל להבין, אבל זה לא הכי אינטואיטיבי לי... תוכל להסביר איך חישבת את זה?
כי מצד אחד כשאני חושב על זה אז למה אי אפשר לומר- לפני 10 שנים היה לי ביד 400 אלף, עכשיו יש לי מיליון פחות כמה ששילמתי משכנתא, היחס לאורך 10 שנים זו התשואה?
אז מה שקורה הוא שאני מקבל למעשה תשואה של 3% על ה-400,000 של ההון עצמי, ועל שאר ה-600,000 אני מקבל 3% תשואה אבל במקביל משלם ריבית של 3.3%? או ליתר דיוק, עם כל חודש שעובר, אני מקבל 3% על חלק הולך וגדל - מ-40% בהתחלה עד 100% בסוף, ואילו תשואה שלילית של 0.3% על 60% בהתחלה עד 0 אחוז בסוף?

ועוד דבר: אם זה אכן כך - משמע מינוף לא משפר את התשואה? לא יודע למה זכור לי שזה כך - אבל תמיד ידעתי/חשבתי שככל שממנפים יותר הרווח גדל יותר.
ולמה לא בעצם? הרי אם מה שמגדיר את התשואה מהעסקה הוא הפער בין ריבית המשכנתא לריבית ההשכרה, וריבית המשכנתא לא תלויה בסכום אותו אני לווה מהבנק, אז למה שזה לא ישפר את התשואה?

 

[דן ג.]

אז מה שקורה הוא שאני מקבל למעשה תשואה של 3% על ה-400,000 של ההון עצמי, ועל שאר ה-600,000 אני מקבל 3% תשואה אבל במקביל משלם ריבית של 3.3%? או ליתר דיוק, עם כל חודש שעובר, אני מקבל 3% על חלק הולך וגדל - מ-40% בהתחלה עד 100% בסוף, ואילו תשואה שלילית של 0.3% על 60% בהתחלה עד 0 אחוז בסוף?

נכון.

ועוד דבר: אם זה אכן כך - משמע מינוף לא משפר את התשואה? לא יודע למה זכור לי שזה כך - אבל תמיד ידעתי/חשבתי שככל שממנפים יותר הרווח גדל יותר.
ולמה לא בעצם? הרי אם מה שמגדיר את התשואה מהעסקה הוא הפער בין ריבית המשכנתא לריבית ההשכרה, וריבית המשכנתא לא תלויה בסכום אותו אני לווה מהבנק, אז למה שזה לא ישפר את התשואה?

מרוויחים ממינוף כאשר התשואה מההשקעה בה אתה משקיע את כספי ההלוואה, גבוהה מהריבית על ההלוואה. מפסידים, כאשר המצב הפוך (בדוגמא שלך).
תחשוב על זה ככה. הלוואה שבה אתה תמיד משלם רק את הריבית, ללא החזרי קרן. אם אתה מרוויח מההשקעה יותר משאתה צריך לשלם ריבית, הרווחת. אם תשלומי הריבית, גבוהים יותר מההכנסות, הפסדת.

 

[doc29]

נכון.

תודה על ההסבר.
תוכל לפרט איך בדיוק חישבת את התשואה? ואם תוכל לשתף - כמה לדעתך הפרש סביר בין תשואה על ההון לבין ריבית המשכנתא?

 

[רובי1]

1. ראשית, רובי, לפי הדוגמא שלך המימון לכאורה מקטין את התשואה (כי במקום לקבל 5% על כל ההון אני מקבל 5% על חציו ו2% על שאריתו). בפועל אבל, ידוע לי שמימון דווקא מגדיל את התשואה.

נניח שיש לך 400K ואתה קונה דירה במיליון. אתה מקבל 5% על ההון העצמי ועוד 2% על המינוף. אם היית משקיע ללא מינוף לא היית מקבל על הכל 5%, כי לא היית יכול לקנות דירה במיליון אלא ב400K. משמע היית מקבל 5% על ההון העצמי וזהו. לכן המינוף כן מגדיל תשואה (בתנאי שעלות המינוף נמוכה מהתשואה).

א. האם החישוב הזה הוא הגיוני, אני מפספס משהו?

יתכן שפספסת את העובדה שאתה משקיע כסף מידי חודש וצריך לחשב את התשואה גם עליו? (או במילים אחרות - בחישוב שלך קיבלת 4$ על ה400K הראשונים, אבל קיבלת 0% על ההשקעה החודשית, וזה חישוב לא נכון).

אם תוכל לשתף - כמה לדעתך הפרש סביר בין תשואה על ההון לבין ריבית המשכנתא?

לא חושב שאפשר לקבוע בזה כללים. בגדול, מינוף מגדיל את הסיכון. בדוגמה שלך, במקום לסכן 400 אתה מסכן מיליון, עכשיו זו החלטה שלך - מתי הסיכוי שווה בעינך את הסיכון.

 

[רוני]

אתם שוכחים דבר חשוב, תשלומי הקרן החודשיים גם הם נחשבים לרווח.
כיום לקוחות שלי רוכשים נכסים בארה"ב עם הלוואה לכל מטרה מישראל. לדוגמה, נכס בעלות 300,000₪ ו50% מימון לטווח של 5 שנים, מניב תשואה שנתית על ההון העצמי של 20%, במידה וההלוואה היא ל7 שנים התשואה היא 14% על ההון העצמי. יוצאים מנקודת הנחה שהשכירות מכסה במלואה את עליות המימון והעלויות השוטפות של הנכס כולל בלתמים. חשוב לזכור שבנוסף תיתכן עליה בערך הנכס.