השקעה בבורסה ולא בנדל"ן

[אורי]

נכון טעיתי בחישוב.

תודה רבה.
לחדד את השאלה, כדי למצוא את האזורים הללו צריך לחפש הרבה? הם נדירים? מה הסיכוי של משקיע ישראלי לזהות שכונה כזו ולקנות בית כזה (נגיד באמצעות חברה או לטוס לשם)?

אני לא יודע איך לענות על השאלות האלו. התשובות מאוד סובייקטיביות. בכל מקרה כבר תראה לי שסטינו מהדיון. אפשר להמשיך המקום אחר או בפרטי אם אתה רוצה.

 

[daat99]

אפשר להמשיך המקום אחר או בפרטי

כקורא סקרן הייתי מעדיף שלא

 

[ע.מדי]

http://www.rentalpropertyreporter.com/resource-center/investment-property-analyzer/

סוג של מחשבון לחישוב הרווח מההשקעה (לארהב)

 

[רוני]

כתבת את זה כבר כמה פעמים. אז אני רוצה לומר שאין שום בעיה לקחת גם בארץ משכנתא שאינה צמודת מדד. לגבי לוח סילוקין, זה קיים רק בחלק מהבנקים בארץ, רק שאינני מבין מה אתה מרוויח בקרן שווה? אם אתה רוצה לגמור את ההלוואה מהר יותר פשוט תעלה את ההחזר החודשי.

אני שמח ששאלת את השאלה הזו, ישנם בנקים שניתן לקבל מהם מימון של קרן שווה(הם לא אוהבים את זה,הם מרוויחים פחות) אך זה יבוא על חשבון הריבית. יש הבדל מהותי בין משקיע שרוכש נכס אחד עם מימון גם אם לוח הסילוקין הוא שפיצר לטווח ארוך שלאחר סילוקו תהיה לו הכנסה פסיבית, אך הוא לא יכול להסתמך אליהה בלבד (שוכר שלא משלם, תיקונים בנכס,תשלום מס הכנסה מעל סכום מסויים), לעומת משקיע שבונה פורטפוליו של לפחות 10נכסים כשהמטרה היא עצמאות כלכלית. האסטרטגיה השכיחה בעולם לבניית פורטפוליו נקראת BUY AND HOLD קונים נכסים עם מימון לטווח ארוך כשלוח הסילוקין הוא קרן שווה, והמשמעות של זה היא שהתשלומים החודשיים מקטינים את יתרת החוב מצד אחד ומצד שני לאורך זמן מחיר הנכס עולה, כך נוצר ערך גדול יותר בין שווי הנכס לחוב הקיים, מצב זה מאפשר למשקיע לקבל משכנתא שניה על הנכס לרכישת נכס נוסף (נכס קונה נכס נוסף, אין צורך לחסוך או לצמצם את הוצאות המחיה משמעותית מלבד חסכון מסויים להוצאות בלתי צפויות) התנהלות זו לאורך זמן יוצרת פורטפוליו של נכסים מניבים. כשמגיע שלב היציאה לעצמאות כלכלית ניתן לעשות זאת על ידי מכירת נכס יקר אחד או מספר נכסים כדי לסלק או לצמצם מהותית את המשכנתאות, זאת כדי שתיוותר הכנסה חודשית מהשכירות למחיה. אני השתמשתי באסטרטגיה זו (בשילוב אסטרטגיה נוספת כיוון שהשקעתי גם בישראל עם מימון שרובו הוצמד למדד ולוח הסילוקין שפיצר) החל מחודש מאי 99 ועד אוקטובר 2014 שבו מכרתי נכס יקר מאוד שבעזרתו סילקתי לחלוטין את המשכנתאות ובהפרש רכשתי נכסים נוספים.

 

[רובי1]

@רוני נניח שאני קונה דירה בעלות חצי מיליון שקל. שמספקת שכירות של 2000 ש"ח אחרי הוצאות ההחזקה.
את הדירה קניתי ב50% מימון, כלומר משכנתא של 250 א"ש. (לצורך הפשטות נתעלם מכל ההוצאות הנילוות)
אם אני לוקח לוח סילוקין שפיצר, עם החזר של 2000 ש' אני גומר את המשכנתא אחרי 13 שנים. (ריבית קל"צ 3.5%)
אם אני לוקח לוח קרן שווה, בהחזר 2000 ש' אני יגמור את המשכנתא רק אחרי 17.5 שנים (ריבית קל"צ 3.8%)
כך שאני לא כל כך מבין מה הרווח הגדול. נכון ההחזר החודשי ירד לאט לאט, אבל נכס נקי יהיה לי רק אחרי שנים רבות יותר.

 

[Edward]

לגבי הנימוק, בעיני סף המינימום להשקעה הוא תשואה דו-ספרתית עקבית. זה רק סף המינימום, ולא ממוצע או שאיפה. אני שואף ל-15 ול-20%.

15%-20% זו תשואה מאוד יוצאת דופן, אני לא חושב שזה משהו רלוונטי ל-99% מהמשקיעים כמטרה ריאליסטית. יש גם שאלה באיזו רמת מינוף זה נעשה וכו', כדי להבין האם זה בר השוואה לסיכון שלוקח מישהו שמפזר על מדד. אני מניח שמדובר במינוף גבוה משמעותית מהחברה המוצעת במדד.

להבנתי בהשקעה צמודת מדדים אתה יכול לצפות אולי לתשואה ממוצעת חד ספרתית שנעה בין ה-5 ל-8%. וזה אחרי רצף של עשורים טובים ובתקווה שכשאתה סוף סוף צריך את הכסף, לא באה במקרה מפולת כמו ב-2002 או 2008 ומוחקת לך 50% מהתיק כשכבר אין לרשותך 30 שנים נוספות להתאושש.

יש כאן שני דברים. קודם כל, התשואה של מדדים היסטורית הייתה סביב ה-10%, או 5-6% ריאלי בממוצע לשנה.

הנקודה השניה היא שלא צריך 30 שנה להתאושש, אלא זה כמעט תמיד קורה בכמה שנים בודדות.

ואולם, לנדל"ן מאפיינים שונים משוק ההון. דירה לא יכולה להיות שווה 0, בניגוד לחברה שיכולה כמובן לפשוט רגל. כל זמן שאני משכיר את הדירה ונהנה מתזרים מזומנים, לא איכפת לי כמה היא שווה. לטווח הארוך המחיר כנראה יצמד לאינפלציה.

דירה בהחלט יכולה להיות שווה 0 כאשר השכירות נמוכה מהמיסים העירוניים. זה המצב בכמה ערים בארה"ב למשל, אבל זה כמובן מצב קיצון.

הבעיה היא שאתה משווה מניה לדירה. זה שגוי לחלוטין. ההשוואה הנכונה היא בין ההון העצמי בדירה למניה שזה ההון העצמי בחברה בעצם, ואז אפשר לראות בקלות איך נמחקים.

נדל"ן זה אחלה אגב - העסקאות של אורי נשמעות די טובות סך הכל ויש באמת לא מעט דברים כאלה.

 

[רוני]

@רוני נניח שאני קונה דירה בעלות חצי מיליון שקל. שמספקת שכירות של 2000 ש"ח אחרי הוצאות ההחזקה.
את הדירה קניתי ב50% מימון, כלומר משכנתא של 250 א"ש. (לצורך הפשטות נתעלם מכל ההוצאות הנילוות)
אם אני לוקח לוח סילוקין שפיצר, עם החזר של 2000 ש' אני גומר את המשכנתא אחרי 13 שנים. (ריבית קל"צ 3.5%)
אם אני לוקח לוח קרן שווה, בהחזר 2000 ש' אני יגמור את המשכנתא רק אחרי 17.5 שנים (ריבית קל"צ 3.8%)
כך שאני לא כל כך מבין מה הרווח הגדול. נכון ההחזר החודשי ירד לאט לאט, אבל נכס נקי יהיה לי רק אחרי שנים רבות יותר.

אני מסכים אתך לגבי רכישת נכס אחד, אך בבניית פורטפוליו נכסים זה בעייתי. לקחת לדוגמא נכס זול לעומת נכס ממוצא היום 1,500,000 ומשכנתא לתקופה קצרה מן המקובל כיום 20 שנה ומעלה, והריבית קל"צ כיום
מהנמוכות שהיו. רק בשנת 2004 הקל"צ היה 7% והתשואות ברוטו מהשכירות היו נמוכות מהריבית, לא ניתן להתעלם מהוצאות אחזקת נכס כולל זמן מציאת שוכר וממס הכנסה על שכירויות החל מגובה מסויים, לאורך השנים אני זוכר משקיעים במרכז מקבלים מימון בריבית גבוהה מהתשואה של השכירות. אם אני רוצה לבנות פורטפוליו נכסים (למטרת עצמאות כלכלית ) והמשכנתא היא ל 20 שנים לפי שפיצר והשוק מדשדש לאחר 10 שנים שווי המשכנתא יהיה כמעט זהה לסכום ההתחלתי, לעומת זואת בקרן שווה אני מסלק חצי משווי המשכנתא ויש לי אפשרות לקחת משכנתא שנייה לרכוש נכס נוסף גם אם השוק לא עלה.

 

[AlexNOSAM]

דירה בהחלט יכולה להיות שווה 0 כאשר השכירות נמוכה מהמיסים העירוניים. זה המצב בכמה ערים בארה"ב למשל, אבל זה כמובן מצב קיצון.

בהחלט. בספר האחרון שקראתי של אחד הכלכלנים האהובים עלי הוא הקדיש כמעט פרק רק לנושא הזה.
אני לא יודע אם המצב הזה ריאלי בישראל בטווח הנראה לעין אבל זה לא בלתי אפשרי. המצב הזה קיים למשל בדטרויט - שם אפשר לקנות בית עם קרקע בפחות מ-$1,000 והיו תקדימים גם של $1 כי המסים העירוניים חנקו את השוק לגמרי.

עפ"י הספר, המצב בדרך כלל מתחיל להחמיר כאשר אנשי שמאל (דמוקרטים) מתחילים להיות דומיננטיים בפוליטיקה המקומית באזור מסויים. נורא קל להם להעלות מסי רכוש כי זה נתפש כביכול מס על עשירים כדי שיהיה עוד כסף לשירותי רווחה.
בדרך כלל, זה מתחיל בזה שהם מתקנים כל מיני תקנות שבעל נכס אחראי פתאום גם על תשתיות ציבוריות בקרבתו - כמו למשל שאני אהיה אחראי לתחזק את המדרכה הצמודה לביתי, או צינור/קו חשמל במקום - ולזה לא כל כך קשה להגיע.

הכלל שהוא נתן - לפחות לגבי ארה"ב - להימנע כמו מאש מאזורים בשליטת דמוקרטים ובפרט אם אלה אזורים עם אוכלוסיית ילדים שיהיה קל לתרץ עבורה העלאת מסים עירוניים וללכת לכיוון הנגדי - איזורים שגרים בהם הרבה רפובליקנים מבוגרים פורשים. אבל אני ממש לא יודע אם זה רלוונטי לישראל.

 

[רובי1]

לקחת לדוגמא נכס זול לעומת נכס ממוצא היום 1,500,000

אינני חושב שדירה בעלות מיליון וחצי שקל יכולה להניב תשואה אטרקטיבית, לכן אין מה לדון בזה. מה עוד שאתה דיברת על שווקים בחו"ל שם המחירים נמוכים בהרבה אז אינני מבין למה אתה רוצה להשוות למחיר כזה.

והריבית קל"צ כיום

אבל אנחנו חיים היום, מה לעשות? אני רוצה לדעת למה היום כדאי לקחת קרן שווה לא למה פעם זה היה כדאי.

אם אני רוצה לבנות פורטפוליו נכסים (למטרת עצמאות כלכלית ) והמשכנתא היא ל 20 שנים לפי שפיצר והשוק מדשדש לאחר 10 שנים שווי המשכנתא יהיה כמעט זהה לסכום ההתחלתי, לעומת זואת בקרן שווה אני מסלק חצי משווי המשכנתא

אתה צודק, אבל אתה מתעלם מהעובדה שבשנים הראונות ההחזרים היו גבוהים מאוד, השכירות הייתה נמוכה מהם באופן משמעותי ואת היתרה היית צריך לשלם מכיסך.

 

[daat99]

אבל אנחנו חיים היום, מה לעשות? אני רוצה לדעת למה היום כדאי לקחת קרן שווה לא למה פעם זה היה כדאי.

אני מעדיף לדעת גם למה היום וגם למה פעם זה משתלם ומה גורם להבדל (אם ישנו הבדל)

 

[סולידון]

15%-20%
יש כאן שני דברים. קודם כל, התשואה של מדדים היסטורית הייתה סביב ה-10%, או 5-6% ריאלי בממוצע לשנה.

האינפלציה הממוצעת השנתית היא 4-5% לשנה ? אשמח לסימוכין לזה ....
לדעתי האינפלציה השנתית הממוצעת בארה"ב וגם בארץ היא סביב 2-3% מה שמוביל
לתשואה ריאלית של 7-8% בשנה במדדים ולא כפי שכתבת .

 

[רוני]

אינני חושב שדירה בעלות מיליון וחצי שקל יכולה להניב תשואה אטרקטיבית, לכן אין מה לדון בזה. מה עוד שאתה דיברת על שווקים בחו"ל שם המחירים נמוכים בהרבה אז אינני מבין למה אתה רוצה להשוות למחיר כזה.

אבל אנחנו חיים היום, מה לעשות? אני רוצה לדעת למה היום כדאי לקחת קרן שווה לא למה פעם זה היה כדאי.

אתה צודק, אבל אתה מתעלם מהעובדה שבשנים הראונות ההחזרים היו גבוהים מאוד, השכירות הייתה נמוכה מהם באופן משמעותי ואת היתרה היית צריך לשלם מכיסך.

לגבי דירה בעלות נמוכה כיום עדיף להשקיע בארה"ב, אם יש הון עצמי של 250,000 ₪ ניתן לקחת הלוואה קצרת מועד כנגד קרן ההשתלמות פריים מינוס חצי אחוז בסכום של 110,000 ₪ ולרכוש נכס שיניב הכנסה נטו שנתית של 36,000₪ כך שבתקופה של קצת יותר משלוש שנים ניתן לסלק את ההלוואה ולהשאר עם נכס המניב הכנסה חודשית של 3,000₪ בחודש וזה כבר נשמע מעניין יותר.

 

[אורי]

בהחלט. בספר האחרון שקראתי של אחד הכלכלנים האהובים עלי הוא הקדיש כמעט פרק רק לנושא הזה.
אני לא יודע אם המצב הזה ריאלי בישראל בטווח הנראה לעין אבל זה לא בלתי אפשרי. המצב הזה קיים למשל בדטרויט - שם אפשר לקנות בית עם קרקע בפחות מ-$1,000 והיו תקדימים גם של $1 כי המסים העירוניים חנקו את השוק לגמרי.

עפ"י הספר, המצב בדרך כלל מתחיל להחמיר כאשר אנשי שמאל (דמוקרטים) מתחילים להיות דומיננטיים בפוליטיקה המקומית באזור מסויים. נורא קל להם להעלות מסי רכוש כי זה נתפש כביכול מס על עשירים כדי שיהיה עוד כסף לשירותי רווחה.
בדרך כלל, זה מתחיל בזה שהם מתקנים כל מיני תקנות שבעל נכס אחראי פתאום גם על תשתיות ציבוריות בקרבתו - כמו למשל שאני אהיה אחראי לתחזק את המדרכה הצמודה לביתי, או צינור/קו חשמל במקום - ולזה לא כל כך קשה להגיע.

הכלל שהוא נתן - לפחות לגבי ארה"ב - להימנע כמו מאש מאזורים בשליטת דמוקרטים ובפרט אם אלה אזורים עם אוכלוסיית ילדים שיהיה קל לתרץ עבורה העלאת מסים עירוניים וללכת לכיוון הנגדי - איזורים שגרים בהם הרבה רפובליקנים מבוגרים פורשים. אבל אני ממש לא יודע אם זה רלוונטי לישראל.

לגבי דטרויט, המצב שם לא נוצר בגלל מיסים עירוניים, אלא בגלל קריסת תעשיית הרכב, האבטלה שנוצרה בעקבותיה, וההגירה השלילית מהעיר, מה שהותיר אלפי נכסים כמעט נטושים שאפשר לקנות בפרוטות, אבל אין סיכוי להשכיר, ושכונות רפאים שלמות. במצב כזה המיסים העירוניים הפכו גבוהים יותר מהשכירות שאיננה בנמצא. מה שנכון הוא שבמדינות, מחוזות, וערים שונות יש משטרי מס שונים. גם נכון להצביע על קורלציה מסויימת בין מדינות שמרניות ומיסוי נמוך יותר, אבל זו לא חלוקה יפה כלכך לפי מפתח מפלגתי. לגבי מיסוי רכוש, ישנן מספר מדינות בלי מס הכנסה, כך שבהן מסי הרכוש בדרך כלל גבוהים יותר כי זה מקור ההכנסה העיקרי של המדינה.

בקיצור, אילו היבטים חשובים, אבל הם בעיקרם מקומיים, ואני לא מציע לקחת אותם ברצינות ככללי אצבע גורפים לפי השתייכות פוליטית.

 

[אורי]

15%-20% זו תשואה מאוד יוצאת דופן, אני לא חושב שזה משהו רלוונטי ל-99% מהמשקיעים כמטרה ריאליסטית. יש גם שאלה באיזו רמת מינוף זה נעשה וכו', כדי להבין האם זה בר השוואה לסיכון שלוקח מישהו שמפזר על מדד. אני מניח שמדובר במינוף גבוה משמעותית מהחברה המוצעת במדד.


יש כאן שני דברים. קודם כל, התשואה של מדדים היסטורית הייתה סביב ה-10%, או 5-6% ריאלי בממוצע לשנה.

הנקודה השניה היא שלא צריך 30 שנה להתאושש, אלא זה כמעט תמיד קורה בכמה שנים בודדות.


דירה בהחלט יכולה להיות שווה 0 כאשר השכירות נמוכה מהמיסים העירוניים. זה המצב בכמה ערים בארה"ב למשל, אבל זה כמובן מצב קיצון.
.

• אחזור ואומר שאולי אלו תשואות יוצאות דופן בהשוואה לנדל״ן להשכרה בישראל, אבל בהשוואה לשווקים בהם אני עובד, אני לא חושב שזו תשואה יוצאת דופן כלל. משיחות שלי עם משקיעים אחרים שעושים דברים דומים אני בכלל לא מיוחד.
• לגבי מינוף, משכנתא סטנדרטית על בית מגורים בארה״ב היא על 80% מהנכס. זה לא עושה אותה ״מסוכנת״. משכנתא על מכס מסחרי היא לעתים קרובות יותר של 65-75%. המשכנתאות שקניתי (לא אלו שלקחתי) שהצגתי לעיל הן בלי מינוף כלל. מינוף בשוק ההון ונדל״ן לא עובדים אותו דבר ואני לא חושב שזה כלי טוב להשוות סיכון. אגב, העובדה שפלוני משקיע בשוק ההון בלי מינוף, לא אומרת שהחברה בה הוא משקיע איננה ממונפת, והביטחון שחש המשקיע בהיבט זה עלול להיות בלתי מבוסס.
• התרחיש בו ערכו של נכס נדל״ני יורד ל-0 הוא מאוד מאוד קיצוני ונדיר. כאשר שכר הדירה נמוך מהמיסים, או ביתר הרחבה, כאשר לנכס אין תזרים מזומנים חיובי, ערכו איננו אפס, התשואה על שכר דירה היא אפס. אבל התשואה הכוללת איננה רק מזומן, היא גם תשלום המשכנתא ועליית ערך (מיזע או מתנאי השוק) ובהחלט יכול להיות שאם האסטרטגיה שלך היא להרוויח מעליית ערך ולא מתזרים מזומנים תסכים לקבל תשואה אפסית, ואפילו שלילית, משכר דירה, על מנת להמשיך ולשלוט בנכס שעולה בערכו. מספיק לחשוב על נכסים בערים רבות בקליפורניה שאם החזקת בשנים האחרונות הם לא הניבו תזרים מזומנים, אבל עלו בערכם. זו לא האסטרטגיה שלי אישית, אבל היא אפשרית.

 

[ע.מדי]

לגבי דירה בעלות נמוכה כיום עדיף להשקיע בארה"ב, אם יש הון עצמי של 250,000 ₪ ניתן לקחת הלוואה קצרת מועד כנגד קרן ההשתלמות פריים מינוס חצי אחוז בסכום של 110,000 ₪ ולרכוש נכס שיניב הכנסה נטו שנתית של 36,000₪ כך שבתקופה של קצת יותר משלוש שנים ניתן לסלק את ההלוואה ולהשאר עם נכס המניב הכנסה חודשית של 3,000₪ בחודש וזה כבר נשמע מעניין יותר.

זה לפני מיסים ועלויות תחזוקה ? בהנחה שהשוכר מוציא 1/3 משכרו על השכירות, אז מדובר על כשכר ברוטו של 144k ש״ח בשנה ?
כלומר סדג של כ 35 אלף דולר שנתי בערך , זה צווארון כחול ומטה בארהב , לא ? בדוגמא שאורי נתן השוכרים הם אפילו נמוכים במעמד הסוציו אקונומי (כנראה?)
האם אין קשר בין אחוזי התשואה לבין הסיכון של השוכרים (או דרוג האשראי שלהם ?)

 

[רוני]

זה לפני מיסים ועלויות תחזוקה ? בהנחה שהשוכר מוציא 1/3 משכרו על השכירות, אז מדובר על כשכר ברוטו של 144k ש״ח בשנה ?
כלומר סדג של כ 35 אלף דולר שנתי בערך , זה צווארון כחול ומטה בארהב , לא ? בדוגמא שאורי נתן השוכרים הם אפילו נמוכים במעמד הסוציו אקונומי (כנראה?)
האם אין קשר בין אחוזי התשואה לבין הסיכון של השוכרים (או דרוג האשראי שלהם ?)

עד לסילוק המימון לא ישולם מס הכנסה על ההכנסה מהשכירות, התחשיב הוא לאחר תשלום ביטוח,מיסי עירייה וחברת ניהול,עלויות אחזקה וזמן מציאת שוכר. לכן ציינתי שייקח מעט יותר משלוש שנים לסלק את החוב. בהחלט מדובר בצווארון כחול שהשכר הממוצע נע בין $30,000 ל $50,000 לשנה אך חשוב לציין שמדובר בבתים למשפחות כך שיש שני בני זוג שעובדים למרות שיש גם די הרבה משפחות חד הוריות. כמעט תמיד יש קשר בין אחוז התשואה לסיכון השוכרים, הסיכון נמוך בהשוואה לארץ אם אנחנו משווים את אותם הנכסים בעלות של 500,000 ש"ח המניבים שכירות חודשית 2,000 , השוכרים בנכסים אלו בארץ לא משלמים חודש שכירות ביטחון כנהוג בארה"ב ובעת פינוי שוכר שלא משלם יש עליות שכר של עו"ד והפינוי לוקח יותר זמן(בארץ השופט יהיה רחמן יותר עם משפחה שההורים לא עובדים ובאטלנטה לא יהססו לזרוק אותם לרחוב), לעומת זאת בארה"ב ברגע שהתחיל הליך הפינוי זה יכול לקחת שלושה עד ארבע שבועות העלות נמוכה $150 $200, אין צורך בעו"ד, מנהל הנכס מטפל בפינוי, והחודש שכירות לביטחון מפצה חלקית על הנזק. דבר נוסף שחשוב לציין בארץ שוכר שפונה בעקבות אי תשלום שכר דירה יכול להשכיר דירה אחרת בלי בעיות ולהפיל משקיע נדל"ן אחר, לעומת זאת בארה"ב הפסק דין של בית המשפט הוא פלילי (עובדי מדינה,אנשי צבא עלולים להפסיד את הפנסיה שלהם,עורכי דין מתווכים עלולים להפסיד את רשיון העבודה שלהם) ויופיע בבדיקת דירוג האשראי של השוכר, כלומר כשהוא יחפש דירה אחרת להשכיר הוא יתקל בבעיה, ואם מדובר במשפחה עם ילדים האופציה היחידה שלהם זה להשכיר במקומות קשים ביותר, משום שאף בעל נכס באזור סביר לא ישכיר להם בעקבות הירידה בדירוג האשראי ואי תשלום שכירות לפחות 7 שנים אם אני לא טועה, במידה והמשפחה מתאוששת כלכלית היא לא יכולה לקבל משכנתא במשך 7 שנים בגלל הפגיעה בדרוג האשראי. כמו שניתן לראות שוכר שלא משלם בארה"ב יש יותר אמצעי הרתעה כנגדו. במידה ומסתמכים על נכסים באיזורים אלו בלבד מומלץ לקחת בחשבון בלת"ם גבוהה יותר (גם בארץ יש הבדל בין השוכרים בפריפריות הרחוקות לעומת השוכרים במרכז תל אביב).

 

[ע.מדי]

תודה @רוני

 

[Deleted member 887]

אחרי קריאת השרשור הארוך, אני מגיע למסקנה שזה בעיקר עניין של אופי. אם רוצים לעשות השקעה שתניב מעבר להשקעה סטנדרטית/פסיבית מאוד אז צריך להתמקצע, ואז...

יש אנשים שמתאים להם לנהל משא ומתן פנים אל פנים, לדבר עם קבלנים ומנהלי עבודה, לטפל בתקלות בדירה או לשכור מישהו שיעשה זאת, לסנן שוכרים לפי פרופיל הסיכון שלהם, לפנות שוכרים שלא שילמו. יש אנשים שרק המחשבה על זה עושה להם רע.

יש אנשים שמתאים להם לנבור בערימות של מספרים, לעקוב אחרי שינויים מהירים, לנתח מאזנים, לספוג הפסדים גדולים על הנייר. יש אנשים שרק המחשבה על זה עושה להם רע.

מי שיתעסק במקום שלא מתאים לו, יסבול ובסוף גם יפסיד. כי מנהל העבודה יעבוד עליו, כי לא יהיה לו לב לפנות שוכרים, או כי הוא יצא מהבורסה בירידות.

אני יודע איפה מתאים לי להיות

 

[ע.מדי]

@תל אביבי,
אני מסכים רק שלאהוב זה לא תנאי להצליח בעסק
זה תנאי הכרחי אבל לא מספיק...
צריך גם כישורים ויכולות כמו בכל מקצוע.

 

[רוני]

אחרי קריאת השרשור הארוך, אני מגיע למסקנה שזה בעיקר עניין של אופי. אם רוצים לעשות השקעה שתניב מעבר להשקעה סטנדרטית/פסיבית מאוד אז צריך להתמקצע, ואז...

יש אנשים שמתאים להם לנהל משא ומתן פנים אל פנים, לדבר עם קבלנים ומנהלי עבודה, לטפל בתקלות בדירה או לשכור מישהו שיעשה זאת, לסנן שוכרים לפי פרופיל הסיכון שלהם, לפנות שוכרים שלא שילמו. יש אנשים שרק המחשבה על זה עושה להם רע.

יש אנשים שמתאים להם לנבור בערימות של מספרים, לעקוב אחרי שינויים מהירים, לנתח מאזנים, לספוג הפסדים גדולים על הנייר. יש אנשים שרק המחשבה על זה עושה להם רע.

מי שיתעסק במקום שלא מתאים לו, יסבול ובסוף גם יפסיד. כי מנהל העבודה יעבוד עליו, כי לא יהיה לו לב לפנות שוכרים, או כי הוא יצא מהבורסה בירידות.

אני יודע איפה מתאים לי להיות

אף אחד לא נולד עם זה, אני מאמין שאם מתחילים בגיל צעיר זה קל יותר, למבוגרים קשה יותר לעשות את השינוי זה נראה מטרד וכל בעיה שנתקלים זה סוף העולם או תירוץ לא לעשות. לדעתי האישית לעצמאים יותר טבעי להתמודד עם חוסר וודאות ובעיות שצצות בעסק,עם העובדים, שותפים, רשויות המס,הרשות המקומית, עונתיות בעסק, הסיכון שבהשקעה בעסק כולל לקיחת מימון, תחרות בענף, הצורך ביצירתיות כדי לשרוד או להצליח, הידיעה שאין פנסיה (מלבד עצמאים מצליחים, שמשיקולי מס מפקידים לקרנות השתלמות וקופות גמל). כשמתנהלים במשך שנים בחוסר וודאות תוך כדי לקיחת סיכונים, התהליך שעוברים מחשל, כשהבעיות צצות משאירים את החשש והפחד בצד ומתמקדים ברעיון כיצד לפתור את הבעיה, התנהלות של שנים בדרך זו מקלה על בניית פורטפוליו נכסים ועל כל המשתמע מכך.