השקעה בבורסה ולא בנדל"ן

[אורי ג.]

אתם שוכחים דבר חשוב, תשלומי הקרן החודשיים גם הם נחשבים לרווח.

רווח כן אבל דופק לך את התזרים ביג טיים אא"כ יש לך גרייס רציני על הקרן.

 

[Honey jar]

אתם שוכחים דבר חשוב, תשלומי הקרן החודשיים גם הם נחשבים לרווח.
.

לפי שום הגדרה, תשלומי קרן הם לא תשואה.

 

[אורי ג.]

לפי שום הגדרה, תשלומי קרן הם לא תשואה.

לא הבנת את כוונתו, החלק של הקרן יורד גם הוא מהתזרים החודשי כלומר מוריד לך בצורה משמעותית את התשואה התזרימית של ההשקעה אבל הוא אינו יורד משורת הרווח בחישוב תשואת/כדאיות ההשקעה.
ככה לדוגמא ככל שמשך ההלוואה שלך נמוך יותר תשואתך תהיה גבוהה יותר אך התזרים החודשי שלך יהיה נמוך יותר ואף שלילי.

 

[Honey jar]

לא הבנת את כוונתו, החלק של הקרן יורד גם הוא מהתזרים החודשי כלומר מוריד לך בצורה משמעותית את התשואה התזרימית של ההשקעה אבל הוא אינו יורד משורת הרווח בחישוב תשואת/כדאיות ההשקעה.
ככה לדוגמא ככל שמשך ההלוואה שלך נמוך יותר תשואתך תהיה גבוהה יותר אך התזרים החודשי שלך יהיה נמוך יותר ואף שלילי.

מבחינתי, תזרים זה תזרים, ותשואה זה תשואה. אני לא נוהג לערבב ביניהם.
אני קורא כאן שרשורים על חישוב תשואה ולא מבין את ההסתבכות. נראה לי שזה נובע בדיוק בגלל ערבוב של תזרים עם תשואה על ידי מי שלא מבין את ההבדל ביניהם.

 

[רוני]

לפי שום הגדרה, תשלומי קרן הם לא תשואה.

תבדוק במס הכנסה, אתה לחלוטין טועה, החזר קרן נחשב לרווח ! רק את הריבית של המימון ניתן לחשב כהוצאה.

זה לא משנה אם אתה מקבל כסף לכיס או מסלק את הקרן של החוב, זה עדיין רווח.

אני מצרף לינק המסביר כיצד לחשב תשואה על ההון העצמי בעת רכישה נכס עם מימון.


https://www.auction.com/blog/how-to-calculate-roi-on-residential-rental-property/

 

[Honey jar]

תבדוק במס הכנסה, אתה לחלוטין טועה, החזר קרן נחשב לרווח ! רק את הריבית של המימון ניתן לחשב כהוצאה.

זה לא משנה אם אתה מקבל כסף לכיס או מסלק את הקרן של החוב, זה עדיין רווח.

אני מצרף לינק המסביר כיצד לחשב תשואה על ההון העצמי בעת רכישה נכס עם מימון.


https://www.auction.com/blog/how-to-calculate-roi-on-residential-rental-property/

בדקתי.
החזר הלוואה היא לא רווח, השם ישמור.
החזר הלוואה היא.... החזר הלוואה. הלוואה איננה אירוע מס!

 

[RaeNye]

נדמה ש-@רוני מסתכל מנקודת המבט של הכסף ששוכר שילם כשכ"ד.
חלק השכ"ד שהלך להחזר קרן מהווה *הכנסה*, בעוד מה שהלך להחזר ריבית ניתן להתקזז עליו (הכנסה מחד והוצאת מימון מאידך).

 

[doc29]

חייב להיות פער חיובי לטובת התשואה משכירות בהשוואה לעלויות המימון החודשיות, ביחוד בעיתוי הנוכחי של שינוי מגמה בשוק בישראל.
בשוק יורד, ישל נטיה למחירי השכירויות לרדת ברמה מסויימת בעיקר באזורים מרוחקים מהמרכז ובעת גידול היצע הנכסים בשוק.
רכישה כיום להשקעה היא בעלת סיכוי טוב לתזרים חודשי שלילי, יתכן גם שהאוצר (כחלק מהמאבק במשקיעים) יחליט לבטל או להקטין את הפטור ממס על הכנסה משכירות הקיימת כיום בישראל, לכן חשוב שיהיה מרווח חיובי בין השכירות החודשית לבין עלויות המימון (שגם הם יכולים לעלות) ובלתמים למיניהם.

רוני תודה. אם לא בעיה בשבילך, תוכל להדגים אולי חישוב תשואה על עסקה לדוגמא. קראתי את הלינק שצירפת אבל לא הצלחתי להבין את המונחים שם.

לא הבנת את כוונתו, החלק של הקרן יורד גם הוא מהתזרים החודשי כלומר מוריד לך בצורה משמעותית את התשואה התזרימית של ההשקעה אבל הוא אינו יורד משורת הרווח בחישוב תשואת/כדאיות ההשקעה.
ככה לדוגמא ככל שמשך ההלוואה שלך נמוך יותר תשואתך תהיה גבוהה יותר אך התזרים החודשי שלך יהיה נמוך יותר ואף שלילי.

מבחינתי, תזרים זה תזרים, ותשואה זה תשואה. אני לא נוהג לערבב ביניהם.
אני קורא כאן שרשורים על חישוב תשואה ולא מבין את ההסתבכות. נראה לי שזה נובע בדיוק בגלל ערבוב של תזרים עם תשואה על ידי מי שלא מבין את ההבדל ביניהם.

אוקיי עכשיו באמת הסתבכתי...

 

[doc29]

נניח שיש לך 400K ואתה קונה דירה במיליון. אתה מקבל 5% על ההון העצמי ועוד 2% על המינוף. אם היית משקיע ללא מינוף לא היית מקבל על הכל 5%, כי לא היית יכול לקנות דירה במיליון אלא ב400K. משמע היית מקבל 5% על ההון העצמי וזהו.

אוקיי אני חושב שהבנתי (חלק לפחות ) המינוף מגדיל את התשואה האבסולוטית, אבל לא בהכרח את התשואה היחסית (שזה כבר תלוי בפער בין הריבית לתשואת שכ"ד). למשל במקרה שהייתי נאלץ לקנות בהון עצמי רק 400 אלף, הייתי מקבל רק X שקלים לחודש, אבל בזכות המינוף (ונניח שהריבית שווה לשכ"ד) - אני בעצם מקבל 2.5X על דירה של מיליון. אז התשואה לא השתנתה במונחים יחסיים אבל אני כן אהיה יותר עשיר. ידעתי שיש סיבה למה הטייקונים עושים את זה

 

[איש ירח]

אם ב- טמקא כבר ממליצים על קניית דירה להשקעה אז כנראה שהדירות באמת בשיא.

 

[רובי1]

המינוף מגדיל את התשואה האבסולוטית, אבל לא בהכרח את התשואה היחסית (שזה כבר תלוי בפער בין הריבית לתשואת שכ"ד).

"תשואה יחסית" כוונתך לתשואה על מחיר הדירה ולא תשואה על ההון?
אם כן, אז המשפט לא נכון צריך לומר כך:

מינוף בהכרח יקטין את התשואה היחסית, אבל לא בהכרח את התשואה האבסולוטית (שזה תלוי בפער בין הריבית לתשואת שכ"ד).

אני בעצם מקבל 2.5X על דירה של מיליון

אבל אתה תשלם את כל הפער כריבית.

ידעתי שיש סיבה למה הטייקונים עושים את זה

זה כי הם מקבלים מימון זול, ומשיגים תשואה גבוהה מאוד (ומסוכנת מאוד).

 

[רוני]

בדקתי.
החזר הלוואה היא לא רווח, השם ישמור.
החזר הלוואה היא.... החזר הלוואה. הלוואה איננה אירוע מס!

חלק מהשכירות החודשית נכס לכיס וחלק הולך לסילוק המימון, ומאחר וזה נחשב לרווח, יש לשלם על זה מס הכנסה. 18 שנים אני משלם על מס על הכנסה משכירות.

 

[רוני]

רוני תודה. אם לא בעיה בשבילך, תוכל להדגים אולי חישוב תשואה על עסקה לדוגמא. קראתי את הלינק שצירפת אבל לא הצלחתי להבין את המונחים שם.

הרעיון פשוט, כאשר אין מימון אנחנו מפחיתים מהשכירות השנתית את ההוצאות השנתיות והיתרה היא בעצם ההכנסה נטו לצורך חישוב התשואה משכירות, כאשר יש מימון, אנחנו מוסיפים להכנסה השנתית נטו את סה"כ התשלומים החודשיים של מרכיב הקרן ללא הריבית, הסכום שמתקבל משמש לחישוב התשואה משכירות, אך הפעם לא על מחיר הרכישה המלא אלא רק על ההון העצמי שהושקע בנכס.

אוקיי עכשיו באמת הסתבכתי...

 

[Fitch]

"תשואה יחסית" כוונתך לתשואה על מחיר הדירה ולא תשואה על ההון?

לדעתי הוא התכוון ששיעור התשואה (באחוזים) יהיה זהה, אך הסכום יהיה גדול פי 2.5 (כי התמנף והאחוז הוא ממספר גבוה יותר).

@רוני, האם בהשכרות של מתחת לסף המס דברים משתנים? (בהנחת תזרים אי-חיובי).

 

[TunaGolem]

חלק מהשכירות החודשית נכס לכיס וחלק הולך לסילוק המימון, ומאחר וזה נחשב לרווח, יש לשלם על זה מס הכנסה.

השכירות היא הרווח, לא החזר ההלוואה. רק עליה אתה ממוסה.
מחיקת הלוואה היא רווח.

 

[roneng]

השכירות היא הרווח, לא החזר ההלוואה. רק עליה אתה ממוסה.
מחיקת הלוואה היא רווח.

לא מדוויק.
השכירות היא אומנם רווח, אבל עלות מימון היא הוצאה מוכרת. כלומר אם לקחת הלואה אתה יכול לקזז את עלות ההלואה ולשלם פחות מס הכנסה על השכירות.
במקרה כזה ברור שאתה יכול לקזז רק את חלק התשלום שהולך לריבית ולא את החלק של הקרן.

 

[מתכנת]

לגבי חבות המס,
אם שכירות נחשבת רווח לענין מס הכנסה, בנוסף לקיזוז הוצאות מימון צריכים לקזז איכשהו את עלות הנכס, לא?!
כמו למשל עלות רכוש קבוע של עסק שנפרסת על פני מספר שנים כהוצאה מוכרת.

@אורי ג. @Honey jar @roneng

 

[אורי ג.]

אם שכירות נחשבת רווח לענין מס הכנסה, בנוסף לקיזוז הוצאות מימון צריכים לקזז איכשהו את עלות הנכס, לא?!
כמו למשל עלות רכוש קבוע של עסק שנפרסת על פני מספר שנים כהוצאה מוכרת.

כן גם על נכס נדל"ן יש פחת אבל רק על החלק של המבנה ולא על חלק הקרקע. עלות הקרקע אינה מופחתת. הכלל אצבע בארץ זה 2/3 מהעלות היא שווי המבנה ו1/3 שווי קרקע.
קח בחשבון שפחת על הנכס לא מוריד לך את חבות המס הוא רק דוחה אותו למכירה.

 

[roneng]

לגבי חבות המס,
אם שכירות נחשבת רווח לענין מס הכנסה, בנוסף לקיזוז הוצאות מימון צריכים לקזז איכשהו את עלות הנכס, לא?!
כמו למשל עלות רכוש קבוע של עסק שנפרסת על פני מספר שנים כהוצאה מוכרת.

כמו ש @אורי ג. ציין, אפשר לקזז "פחת".
הבעיה שזה מוריד את שווי הנכס שתוכל לקזז במכירה, מה שיעלה את המס שתצטרך לשלם.
אגב, אתה יכול לקזז גם הרבה דברים אחרים, כמו עלויות אחזקה ותיקונים. אבל כל זה רק בתנאי שאתה בוחר במסלול של תשלום מס שולי. אם אתה בוחר במסלול של 10% מס אתה לא יכול לקזז כלום.
(על דירות בחו"ל במסלול הזה יש 15% מס ואפשר לקזז רק פחת. אתה אפילו לא יכול לקזז מס זר)

 

[TunaGolem]

לא מדוויק.

מדויק לחלוטין. שים לב לוויכוח המקדים.
(מבלי לפגוע באמיתות המשך הטענה.)