האם בגלל זה ההשקעה בדיקה לא הופכת לכדאית יותר?
לא מייעץ, רק רוצה לתת את הצד הנגדי לכל הדעות שכתבו פה בפורם.
* אני מסכים עם רובם וכנראה ברוב המקרים השקעה בדירה זה האפשרות הפחות כדאי כלכלית
אבל...
החישוב הוא לא שחור לבן בלבד של תשואה ממניות מול שכירות יש עוד כמה פרמטרים:
1. עלית ערך הדירה - אם קנית דירה ב1 מליון שקל ובעוד עשור תמכור אותה ב1.5 מליון (בניכוי אינפלציה) אז הרווחת 50 אחוז , כלומר עוד 5 אחוז תשואה בשנה
אם תמכור אותה ב1.1 (בניכוי אינפלציה) בעוד עשור מהיום אז תוסיף 1 אחוז לתשואה השנתית
> לפי כתבה שראיתי ב70 שנות מדינה שלנו, בממוצע דירת 4 חדרים עלתה ב5.7 אחוז בשנה, מניח אבל שהיום זה פחות
2. אינפלציה, בעוד בשוק ההון אתה צריך להחזיר את האינפלציה - כלומר נניח התיק שלך עשה 5 אחוז תשואה והיתה אינפציה של 1 אחוז אז בעצם התיק עשה רק 4 אחוז, נכון שרוב המחקרים הם ראלים בניכוי אינפלציה, אבל בהסתכלות על דירה אפשר לראות שיש קורלציה טובה שהדירה תעלה לפחות כמו המדד - אז אם מחר השקל "איבד כוח" ערך הדירה ישמר
3. דמי ניהול - בתיק מניות די דמי ניהול, רוב החברים בפורם פה יודעים להוריד את הסכום הזה למנימום (עשיריות אחוזים ואפילו פחות בסה"כ), אבל לרוב המשקיעים בשוק ההון דמי הניהול בסהכ יכולים להיות 1 אחוז מהתיק בשנה (אני שילמתי עד לפני איזה שנה שנחשפתי לבלוג כמעט 2 אחוז בשנה)
4. שנכס שלך, אתה יכול ליצר ממנו הכנסה נוספת - לדוגמא קולטים סולארים (יכולים לעלות נגיד 80K חד פעמי ולייצר הכנסה של 1K חודשי - שזה לבד תשואה של 15 אחוז בערך)
5. אתה יכול לקנות דירה/ לייצר בתוך הדירה יחידת דיור שתכניס לך הכנסה נוספת, לרוב ביחידות דיור התשואה היא יותר גדולה - זה לא חד ערכי אבל לפעמים אתה יכול לחפש נכס מתאים שכזה.
6. מימון ומינוף - ברכש דירה (בעיקר בדירות ראשונות) אתה יכול לקבל מימון (משכנתא) בריבית מאוד זולה ומנף את הכסף שלך, אומנם זה סיכון אבל זה אפשרות
בדגש על להישאר בסוף עם מסלולי ריבית מאוד נמוכים בלבד של פריים מינוס 0.9 כלומר שהריבית שתשלם תיהיהה באזור ה0.7 אחוז שנתי
7. מיסוי - בהנחה שזה הדירה היחידה שלך, אתה מרוויח פעמים ברמת המיסוי. פעם אחד השכ"ד פתור ממס , פעם שניה במכירה (בהנחה שזה יהיה אחרי 18 חודשים מיום הקניה) אתה גם לא תשלם מס על הרווחים.
8. מדרגות מס רווחי הון - רלוונטי בעיקר אם יש לך גם תיק מניות בנוסף ואם אתה גר בדירה , בהנחה שלא תעבוד ותרצה לחיות מהשקעות שלך בלבד אתה "תמשוך" מתיק המניות כל חודש פחות כסף ובכך תוכל להיות פתור ממס רווחי הון בגלל נק זיכוי הטבות מס וכו
כאשר אם היית צריך למשוך עוד כסף בשביל לשלם שכר דירה היית מעל תקרות הפטורים ועל הכסף הנוסף משלם את כל ה25 אחוז
שורה תחתונה, כמו שאמרו בעסקה הנכונה בתזמון הנכון עם הדיירים הנכונים רכישת דירה יכולה להיות מאוד משתלמת
כן זה מצריך הרבה יותר זמן השקעה ממך וגם יש לא מעט סעיפי נגד כמו עליות נוספות עו"ד וכו.
אני כן אוסיף שבשוק הנדלן צריך הרבה יותר ידע בשביל להיכנס נכון אל מול שוק ההון
אז צריך ללמוד הרבה ולרוב גם להעזר באנשי מקצוע מהתחום והטעויות בו יכולות להיות מאוד יקרות
שוק ההון מצריך קצת פחות ידע והטעויות פה (לדעתי בלבד) יותר זולות