"ההשקעה הגרועה ביותר שניתן להעלות על הדעת"?

[Waler]

אהלן,

באקט טיפה לא מנומס אני הולך לבקר מאמר של בעלת הבית @הסולידית .
אני מאמין שדורין תסלח לי, כי סה"כ המטרה של כולנו כאן ללמוד אחד מהשני.

במאמר בבלוג תחת הכותרת "ההשקעה הגרועה ביותר שניתן להעלות על הדעת" העלתה דורין ביקורת על קניית דירה תחת העיקרון של "עלות ההזדמנות". הניתוח שלה לוקה בשני כשלים מהותיים:

א. הניתוח לא מתחשב במס. לפי התחשיב של דורין, מיליון ש"ח שמושקעים ב-RWO יניבו כ3.59% שנתי (אני מוצא את המספר 3.01% עכשיו, אבל נמשיך עם המספר המקורי). כלומר, הכסף שיושקע ב-REIT במקום בדירה למגורים יניב 37,695 לשנה, כשהשכירות בתרחיש המדומיין עומדת על 39,600 לשנה. קרוב. אבל, במדובר ב-37,695 לפני מס. אחרי מס מדובר ב-28271 ש"ח לשנה בלבד. רחוק מאוד מהשכירות.

ב. משכנתא. התחשיב של דורין מדבר על מצב שבו קונים דירה במיליון ש"ח Cash, אבל... למה? משכנתא לדירה ראשונה דורשת הון עצמי של 25% מעלות הנכס, מה שאומר שאנחנו צריכים להביא 250 אלף שקל כדי לקנות את הדירה עם משכנתא. בריבית של 4% (גבוה מאוד בסביבת הריבית הנוכחית) למשך 35 שנה, אנחנו מקבלים החזר שנתי של 39840 בתשלומי משכנתא על 750 אלף הש"ח האחרים. כמעט בדיוק כמו השכירות שלנו. והנה הקסם:
עלות ההזדמנות שלנו היא הכוח של 250 אלף ש"ח. בחישוב ה-RWO של דורין אנחנו מדברים על 8,975 לשנה - 6,731 אחרי מס. זהו. 750 אלף השקלים שלא השקענו בדירה יכולים ללכת ל-RWO כמו מקודם ולעשות לנו 26,925 לשנה (20,193 אחרי מס). ומעכשיו התשלום החודשי שהיינו משלמים ככה או ככה - הולך לרכישה הדרגתית של הדירה שאנחנו חיים בה, במקום לבעל הדירה. במילים אחרות: הכסף יוצא מהכיס שלנו, הבנק לוקח את חלקו על השירות הנהדר שהוא סיפק לנו, והיתרה חוזרת לכיס השני. אמנם בנכס פחות נזיל, אבל עדיין מדובר ב-750 אלף ש"ח. Not too shabby.

שימו לב: משכנתא זה לא קשת בענן וחדי קרן וורודים. זה מינוף. וכמו כל מינוף, הוא מסוכן - וצריך להתייחס אליו בכובד ראש. אבל חשוב להסתכל גם על היתרונות האפשריים.
ובכל מקרה, רכישת דירה נדמת כצעד המשתלם גם במצב הראשון - כשאנחנו מתחשבים במס בלבד. כמובן שכל אחד צריך לעשות את החישובים שלו ולראות מה הצעד הכי מתאים עבורו.

 

[c881]

אם אתה רוכש דירה עם משכנתה אתה צריך להמשיך לעבוד כדי לשלם את "שכר הדירה" לבעלים (הבנק).
אני מניח שאתה מסתכל על ה"טאבו" ורואה את שם הבעלים...
יופי.
עכשיו תמשיך קצת למטה ותראה את השם של הבנק מופיע שם גם.
אם השכונה הולכת לעזאזל כי הגיעו שכנים שלא מוצאים חן בעיניך, אתה לא יכול לקום וללכת, אתה צריך קודם למכור.
אם פוטרת, עדיין צריך לשלם.
RWO לא יתקשר להתלונן על פיצוץ בצנרת, רטיבות בקירות, לא יודיע לך שהוא עוזב ותמצא שוכר חדש...
אני גר בשכירות.

 

[Waler]

@c881 זו בדיוק הנקודה שלי - עדיין צריך לשלם. אתה משלם את מה שהיית משלם גם ככה. אבל עכשיו הכסף הזה רוכש בהדרגה נכס במקום... לא לעשות את זה.

 

[c881]

אתה רואה את זה כנכס.
אני רואה את זה כמחוייבות.
@daat99 החזיק דירה וטוען שהיה מעדיף להחזיק מניות.
להורי היו 3 דירות שהשכירו (חוץ מהדירה שגרנו בה) - WHEN THE sh*t HIT THE FAN... נאלצנו להנזיל הכל.
מס הכנסה לא האמין שהסכמנו למכור כל כך נמוך מערך השוק ודרש מיסים לפי מה ששמאי קבע שמחיר דירה באותו מקום צריך להיות ולא לפי מחיר בפועל.
ויש חוקים לגבי כמה דירות אפשר למכור תוך X זמן, אחרת ככה וככה...
אבל שוב, לא היה באפשרותם להמתין 4 שנים בין מכירה למכירה.

לעומת מניות שאתה מוכר במחיר השוק.

אז מצטער, הנסיון שלי עם "נכסים" הוא רע למדי.

 

[Waler]

אתה משווה תפוחים לתפוזים.
עם הכסף שאני משלם שכ"ד לבעל הדירה אני לא יכול לקנות מניות. אז אולי עם הכסף הפנוי עדיף לרכוש מניות, אבל עם הכסף שגם ככה הולך לשכ"ד?
אתה לא יכול לקנות איתו משהו אחר. בכלל. אין אופציה כזו. אתה לא יכול לגור בתוך מניה. זה או שכ"ד או החזר על משכנתא.

 

[Edward]

א. הניתוח לא מתחשב במס. לפי התחשיב של דורין, מיליון ש"ח שמושקעים ב-RWO יניבו כ3.59% שנתי (אני מוצא את המספר 3.01% עכשיו, אבל נמשיך עם המספר המקורי). כלומר, הכסף שיושקע ב-REIT במקום בדירה למגורים יניב 37,695 לשנה, כשהשכירות בתרחיש המדומיין עומדת על 39,600 לשנה. קרוב. אבל, במדובר ב-37,695 לפני מס. אחרי מס מדובר ב-28271 ש"ח לשנה בלבד. רחוק מאוד מהשכירות.

ב. משכנתא. התחשיב של דורין מדבר על מצב שבו קונים דירה במיליון ש"ח Cash, אבל... למה? משכנתא לדירה ראשונה דורשת הון עצמי של 25% מעלות הנכס, מה שאומר שאנחנו צריכים להביא 250 אלף שקל כדי לקנות את הדירה עם משכנתא. בריבית של 4% (גבוה מאוד בסביבת הריבית הנוכחית) למשך 35 שנה, אנחנו מקבלים החזר שנתי של 39840 בתשלומי משכנתא על 750 אלף הש"ח האחרים. כמעט בדיוק כמו השכירות שלנו. והנה הקסם:
עלות ההזדמנות שלנו היא הכוח של 250 אלף ש"ח. בחישוב ה-RWO של דורין אנחנו מדברים על 8,975 לשנה - 6,731 אחרי מס. זהו. 750 אלף השקלים שלא השקענו בדירה יכולים ללכת ל-RWO כמו מקודם ולעשות לנו 26,925 לשנה (20,193 אחרי מס). ומעכשיו התשלום החודשי שהיינו משלמים ככה או ככה - הולך לרכישה הדרגתית של הדירה שאנחנו חיים בה, במקום לבעל הדירה. במילים אחרות: הכסף יוצא מהכיס שלנו, הבנק לוקח את חלקו על השירות הנהדר שהוא סיפק לנו, והיתרה חוזרת לכיס השני. אמנם בנכס פחות נזיל, אבל עדיין מדובר ב-750 אלף ש"ח. Not too shabby.

א. לעניין המס זה נכון, אבל הרבה דברים משתנים ב-30 שנה כך שלא הייתי מלהב יותר מידי מהמצב הנוכחי.

ב. נתחיל בזה שאף אחד לא ייתן לך משכנתא ל-35 שנה למיטב ידיעתי, ובטח לא על 75% מערך הדירה, אבל ניחא. זה לא כזה חשוב.

דורין נתנה דוגמא שהיא באמת קרובה מאוד מבחינת התשואה. זה לא כזה משנה בעצם אם קונים דירה או משקיעים בריט בדוגמא שלה, חוץ מזה שריט הרבה יותר נזיל וגם הנכסים מנוהלים עבורך, כך שהכל הרבה יותר חלק וצפוי. יש גם פיזור טוב.

בסופו של דבר בדוגמא שלה, מי שישקיע בריט או בדירה יישאר עם אותו סכום בערך כעבור 30 שנה מבחינת נכסים, רק שלדעתי הסיכון בריט נמוך יותר מדירה יחידה.

אני בכלל חושב שההשקעה הכי גרוע שניתן להעלות על הדעת היא השקעה של 75% מהכסף בנכסים שלא מניבים תשואה כגון אג"ח וזהב, כמו בתיק הארי בראון. נדל"ן זה עוד סביר יחסית.

 

[איליה]

בסופו של דבר בדוגמא שלה, מי שישקיע בריט או בדירה יישאר עם אותו סכום בערך כעבור 30 שנה מבחינת נכסים, רק שלדעתי הסיכון בריט נמוך יותר מדירה יחידה.

זאת נקודה מאוד חשובה.

האם ניתן להשוות סיכון של השקעה בנכס במיקוםמ מסויים במדינה מסויימת הדורש תחזוקה אל מול השקעה מפוזרת מאוד ונזילה מאוד?

 

[daat99]

@daat99 החזיק דירה וטוען שהיה מעדיף להחזיק מניות.

ואני עדיין מעדיף זאת.
הסיבה היחידה שאני לא עושה זאת בפועל היא שלום בית ותו לאו (הכסף קונה הרבה דברים אבל שלום בית שווה יותר).

עם הכסף שאני משלם שכ"ד לבעל הדירה אני לא יכול לקנות מניות.

אבל עם הרווחים שמייצר הכסף שהשקעת במניות בהתחלה אתה כן יכול לקנות עוד מניות.

אין אופציה כזו. אתה לא יכול לגור בתוך מניה. זה או שכ"ד או החזר על משכנתא.

במצב כלכלי קשה אתה יכול לשנמך את הדירה שאתה גר בה ולעבור לדירה קטנה יותר, בקומה גבוהה יותר (בלי מעלית) ובמקום זול יותר.
אתה לא יכול לעשות זאת עם דירה שבבעלותך.

 

[c881]

אין אופציה כזו. אתה לא יכול לגור בתוך מניה. זה או שכ"ד או החזר על משכנתא.

זו דעתך.
יש פה שרשור לגבי אחד שהחליט לגור במשאית, אחד שהחליט לישון במשרד (ובתור רווק, זו אופציה, גם אם רעה, היא עדיין קיימת).
האמת שראיתי גם כתבה לגבי משפחה שישנה בזוג ונדורות באזור ירושלים, איימו עליהם בגרירה, כי לאחד הרכבים לא היה טסט בתוקף.
אני מצטער, אבל אני לא משווה תפוחים לתפוזים.
דירה שאני רוכש אני לא יכול לנטוש.
ב-USA אנשים עזבו את הדירה והשאירו את הבנק עם המשכנתא ברגע שהמחיר ירד מתחת לערך המשכנתא.
בארץ המשכנתא שייכת לך. הבנק ימכור את הדירה ואתה תמשיך לכסות את החוב.
לגבי לשנמך את הדירה, זה כבר @daat99 ציין.

נ.ב.
יש קבוצה של ישראלים שגרים במשאיות, מסתובבים להם ברחבי הארץ.

 

[Edward]

אתה משווה תפוחים לתפוזים.
עם הכסף שאני משלם שכ"ד לבעל הדירה אני לא יכול לקנות מניות. אז אולי עם הכסף הפנוי עדיף לרכוש מניות, אבל עם הכסף שגם ככה הולך לשכ"ד?
אתה לא יכול לקנות איתו משהו אחר. בכלל. אין אופציה כזו. אתה לא יכול לגור בתוך מניה. זה או שכ"ד או החזר על משכנתא.

אם הייתה לי דירה היום ששווה נניח 2 מליון שקל הייתי מרגיש הרבה יותר טוב אם הייתי מוכר אותה וחי מהתשואה על ה-2 מליון כשהם נזילים בחשבון השקעות. כפי שנאמר זה גם מאפשר הרבה יותר פיזור וגמישות.

אם אתה עדיין לא סגור על למה זה עדיף, אני מציע שתביא לנו דוגמא מציאותית של דירה והשכירות שלה, ונחשב ביחד אם עדיף לקנות או לשכור. זה לא מסובך.

 

[Waler]

אם הייתה לי דירה היום ששווה נניח 2 מליון שקל הייתי מרגיש הרבה יותר טוב אם הייתי מוכר אותה וחי מהתשואה על ה-2 מליון כשהם נזילים בחשבון השקעות. כפי שנאמר זה גם מאפשר הרבה יותר פיזור וגמישות.

מרגיש זה חשוב. התחושה האישית שלך חשובה גם בקביעה של פיזור התיק - מישהו שיכול לישון בשקט עם 80% ולא פחות עדיף לו גם אם התשואה שלו נמוכה יותר מתיק עשיר יותר במניות. לא דיברתי על הרגשה, דיברתי על מספרים - ואם תרגיש טוב יותר בהסתפקות בתשואה פחותה זה לגמרי לגיטימי.

אם אתה עדיין לא סגור על למה זה עדיף, אני מציע שתביא לנו דוגמא מציאותית של דירה והשכירות שלה, ונחשב ביחד אם עדיף לקנות או לשכור. זה לא מסובך.

השתמשתי בדוגמא של דורין, אפשר להמשיך להשתמש בה. אם אתה מעדיף דוגמא אחרת אפשר לבנות אחת חדשה.

זו דעתך.
יש פה שרשור לגבי אחד שהחליט לגור במשאית, אחד שהחליט לישון במשרד (ובתור רווק, זו אופציה, גם אם רעה, היא עדיין קיימת).
האמת שראיתי גם כתבה לגבי משפחה שישנה בזוג ונדורות באזור ירושלים, איימו עליהם בגרירה, כי לאחד הרכבים לא היה טסט בתוקף.

דיברנו על מצב שבו אדם גר בדירה, כי זה מה שהשווינו. האם עדיף לקנות או לשכור.
ברור שאפשר גם לגור במשאית או לצאת לטיול אוהלים של 20 שנה במזרח, אבל זה מחוץ לסקופ של הדיון.

אבל עם הרווחים שמייצר הכסף שהשקעת במניות בהתחלה אתה כן יכול לקנות עוד מניות.

אתה לא יכול, כי אתה משלם איתם את שכה"ד (ואפילו מוסיף עוד כסף, כמו שראינו).

 

[AlexNOSAM]

כמו שאמרו לך פה, מה אם פתאום נדל"ן יאבד בתקופה קצרה הרבה מהערך שלו?
לא משנה ממש למה - פיצוץ של הבועה, סנקציות על ישראל, מלחמה כוללת כמו אלה שהיו פה פעם...
וכבר אמר לך פה @c881 על איך שזה הולך בארץ - בארה"ב המשכנתא היא של הבנק ככה שאתה יכול לשבור חוזה ולצאת עם הבנק פיטים. פה בארץ הבנק ימכור ומצדו גם במחיר שהוא פחות ממחיר השוק כי מעניין אותו רק הכסף ולא להחזיק דירה.
היסטורית, נדל"ן זה משהו מאוד תנודתי - כמו מניות. כמו שזה עולה ככה בדיוק זה יכול לרדת.

דיברנו על מצב שבו אדם גר בדירה, כי זה מה שהשווינו. האם עדיף לקנות או לשכור.
ברור שאפשר גם לגור במשאית או לצאת לטיול אוהלים של 20 שנה במזרח, אבל זה מחוץ לסקופ של הדיון.

זה כן רלוונטי כי אם אתה טוען ש-"חייבים לגור איפשהו (כלומר באיזושהי יחידת דיור)" ו-"אי אפשר לגור במניות", אז הנה מראים לך שגם לא חייבים לגור בדירה.
אתה התחכמת ראשון בשרשרת הטיעונים הזאת.

 

[Edward]

השתמשתי בדוגמא של דורין, אפשר להמשיך להשתמש בה. אם אתה מעדיף דוגמא אחרת אפשר לבנות אחת חדשה.

בוא אביא לך דוגמא מציאותית ותגיד לי מה אתה חושב.

בהרצליה אח שלי קנה דירה שעלתה כולל שיפוץ 1.4 מליון שקל. השכירות על אותה דירה (מרוהטת) היא 3.5-4 אלף ש"ח. נגיד לצורך נוחות שמדובר ב-40K ש"ח נטו בשנה.

עכשיו נניח שלקחנו משכנתא ל-30 שנה לא צמודה ב-4% ריבית בשנה (זה מה שיש היום) על 800K ש"ח. בשנה הראשונה נשלם כמעט 32K ש"ח ריבית. בנוסף ההון העצמי שלנו הוא 600K ש"ח כולל עלות שיפוץ (500K הון עצמי מקורי פלוס 100K שיפוץ וריהוט). לא מעניין אותי כרגע החזר הקרן כי זה בעצם חיסכון, אבל בגדול תשלום המשכנתא של ריבית + קרן הוא 46,200 ש"ח.


לעומת זאת נניח שאני פשוט משקיע את ה-600K ש"ח באיזה מדד מניות שנותן 4% ריאלי אחרי מס אפקטיבי ושוכר דירה דומה ומשלם את ה-40K ש"ח נטו מהצד השני.

אז יש לי תשואה של 24,000 ש"ח אחרי מס אפקטיבי (נדבר על מס עוד שניה) מינוס 40,000 ש"ח שכירות שווה מינוס 16,000 ש"ח. המס שלי נמוך בגלל שאני לא מממש את רוב הרווחים - לא חייבים להשקיע בריט או מדד דיוידנדים, ולכן התשואה ברוטו קרובה לנטו. למשל כדי לקבל 4% נטו במדד S&P500 התשואה ברוטו צריכה להיות בערך 4.5%. כך שאני לוקח 4% כאילו זה אחרי מס.

אפשר כמובן ללכת על ריט או מניות דיוידנד ולשלם הרבה מס ואז 4% הופך ל-3%, וה24,000 הופך ל-18,000.


אז בקיצור, בשיטה של רכישת הדירה יש לי תזרים מינוס 32K ש"ח על ריבית נטו.

בתסריט של השקעה במדד (במיסוי אפקטיבי נמוך) ושכירות יש לי תזרים מינוס 16K ש"ח נטו.

בתסריט של ריט או מניות דיוידנד במיסוי מלא ושכירות יש לי תזרים מינוס 22K ש"ח נטו.

עם הזמן הריבית בתסריט 1 תרד וההכנסות בתסריטים 2 ו-3 יעלו, והיתרון יגדל טיפה בהדרגה לטובת תסריטים 2 ו-3.

כמובן שיש יתרונות רבים מובנים לניירות ערך על פני נכס בודד.

 

[Waler]

כמו שאמרו לך פה, מה אם פתאום נדל"ן יאבד בתקופה קצרה הרבה מהערך שלו?

בדיוק מה שיקרה אם מניות יאבדו בתקופה קצרה הרבה מהערך שלהן. באסה.
אבל, וזה אבל מהותי - חלק מהכסף שווה יותר מכלום מהכסף. כל חודש שאתה משלם משכנתא יש לך יותר מהנכס מחודש שאתה משלם בו שכ"ד, אז אם הנדל"ן יתרסק זה יבאס מישהו שמשלם משכנתא יותר: כי יש לו מה להפסיד.

זה כן רלוונטי כי אם אתה טוען ש-"חייבים לגור איפשהו (כלומר באיזושהי יחידת דיור)" ו-"אי אפשר לגור במניות", אז הנה מראים לך שגם לא חייבים לגור בדירה.
אתה התחכמת ראשון בשרשרת הטיעונים הזאת.

זה היה צריך להיאמר כי עשו פה Double spending. את הכסף שלא שילמו על משכנתא השקיעו במניות כדי להראות שלשכור דירה עדיף בלי להתחשב בזה שהכסף הולך על שכר הדירה עצמו.
אם אתה לא גר בדירה בכלל, הדיון לא רלוונטי.

 

[עוץ-לי]

בואו ניקח את הדוגמא של דורין, עם המינוף של Waler.
נניח שאנחנו בעולם חסר אינפלציה.

יש לנו 300K ושתי חלופות השקעה:
חלופה א - לשכור דירה ולהשקיע ב-RWO.
נניח רווח של 3.59% לשנה. אחרי 35 שנה מקבלים סכום של כ-1030K לפני מס, או 848K אחרי מס.
חוץ מזה צריך להניח משהו לגבי דמי השכירות. נניח שהם זהים לחלוטין להחזר על המשכנתא למשך כל התקופה.
חלופה ב - להשקיע בדירה עם מינוף.
כאמור, נניח שהחזר המשכנתא זהה לדמי השכירות שבחלופה הקודמת.
מיסוי של כ-5% מערך הבית מוריד לנו מייד 50K ובשאר ה-250K אנחנו קונים בית.
אחרי 35 שנה תהיה לך ביד דירה בשווי של 1M (כן, אני מניח שמחירי הדירות לא יישתנו ב-35 שנה של חוסר אינפלציה...).
אני לא יודע להעריך כמה כסף יצא לאורך הזמן הזה על שיפוצים (וביטוחים).

לטעמי, המסקנות הן:
1. בתנאים האלה החלופות מאוד דומות.
2. החלופה הראשונה חסינה הרבה יותר לתנאים שוק משתנים ולכן עדיפה כלכלית / ניהול סיכונים.
3. החלופה השנייה חסינה הרבה יותר לפיתויים ולכן תתן תוצאות טובות יותר בפועל עבור רוב האנשים...

 

[ע.מדי]

כתבתי בשעתו אקבל הכנסתי פרמטרים
עלות הנכס
גודל החזר חודשי
שכ"ד
עליית שווי הנכס (ראלית)
עליית שכ"ד (ראלית)
משכנתא (קבועה צמודת מדד)
משך ההלוואה
משך המגורים בנכס
תשואת התיק ההוני פקטור שווי הדירה (דוגמא 0.3 רכשת נגס מציאה שווה 1.3 ממחירו, 0.3 - הנכס שווה 0.7 ממה שקנית)

בתרחישי ריבית נמוכה ותשואה נמוכה אין הפסד לשעתי אבל מי שמשוכנע ש 6% לשנה זו התשואה שהוא משיג אז האלטרנטיבה לא רלבנטית
ובם הריבית היא 6% אז גם כן מדובר על השקעה לא טובה וכל זה בכפוף לגודל ההחזר ולתשואת שכ"ד

אפשר להראות תרחישים טובים ורעים לכאן ולכאן זה יש תרחישים שהם סתם "הפחדות" ויש תרחידים לאדם מבוים שהם לא ראלים (נגיד תיק ממוצע של 6% לרוב בני האדם זה אגדה (יש תמיד יוצאי דופן) גמו שלקנות 30% מתחת לשוק מצריך מיומנות וגם זה ידוע באמת רק במבט לאחור (קניתי מכס ששוה 1.3 מה שקניתי, אחרי חצי שנה הבועה נפלה עקב מלחמה ומיתון הנכס שווה בתכלס 70% כלומר 0.91 ו גם השכירות האלטרנטיבית יורדת מה שמשפיע על כדאיות העיסקה)

אז אין כאן אמת מוחלטת, הסולידית היא לא "אשה של אנשים" וככזו לא בדיוק ששה להשקיע בדירה להשכרה ... היא גם מאוד מעריכה את החופש שלה ולכן להיכבל לדירה ועוד במינוף זו שלשלת שהיא לא ששה לענוד כצמיד וגם אין לה שיקולי ילדים שכונה יציבות שמנחים אותה.

אז באמת זו לא טעות לקנות דירה למגורים או השקעה וגם לא טעות להימנע, מי שעושה את המתמטיקה נכון נזהר ממינוף מוגזם ומבין את ההשפעות החיוביות והשליליות על חיו (עצמאות חסכון יציבות) ונכנס בעיניים פקוחות לא יכל לטעות

את האקסל לרוע המזל כתבתי אחרי הקניות ובעקבות הדיונים כאן לשמחתי לא טעיתי בעסקאות אבל זה לא נבע מחוכמה או ניתוח מתוחכם פשוט היה לי מזל
או ליתר דיוק כל מי שקנה דירה ב 10 השנים האחרונות (כמעט כל אחד) הכפיל את שוויה, כשיורד גשם הכל צומח

 

[קפבלנקה]

עם הכסף שאני משלם שכ"ד לבעל הדירה אני לא יכול לקנות מניות. אז אולי עם הכסף הפנוי עדיף לרכוש מניות, אבל עם הכסף שגם ככה הולך לשכ"ד?

עם הכסף שגם ככה הולך לשכ"ד אתה לא יכול לקנות דירה, זה בדיוק הקטע. שתי סיבות:
1) הון עצמי מינימום 25% + הוצאות נוספות וגם זו 'הטבה' רק לדירה ראשונה.
2) גם אם היית מקבל מינוף של 100%, ההחזר החודשי על ההלוואה היה גבוה בהרבה משכר הדירה שאתה משלם.

בגדול, אם מפשטים הכל, זה די ברור. יש לי 350,000:
אפשרות א) קונה דירה במיליון 35% הון עצמי, משלם שכ"ד לבנק 30 שנה ובתום התקופה יש לי נכס ששווה מיליון (זו הנחה סבירה והוגנת בתנאי השוק הקיימים).
אפשרות ב) משקיע 350,000 ב - 100% מניות ל - 30 שנה בתשואה שנתית ממוצעת 4%, משלם שכ"ד לבעל הבית, בתום התקופה תיק בשווי: 1,135,189

באפשרות א' הסיכון לדעתי יותר גדול והתשואה יותר נמוכה. א' גם ממונף וחשוף להפסד גדול מגובה הקרן - ב' לא ולא. אני חושב שהמספרים שלקחתי פה סבירים לחלוטין ואפילו נוטים לטובת המתמשכן. המס לא רלוונטי כי לא מתבצעת מכירה, גם לא החשבתי מיסי קניה ומכירה ועלויות תיקונים ושיפוצים וביטוחים על הנכס. אם התשואה תהיה 5% התיק כבר קופץ למעל 1.5M.

 

[ע.מדי]

עם הכסף שגם ככה הולך לשכ"ד אתה לא יכול לקנות דירה, זה בדיוק הקטע. שתי סיבות:
1) הון עצמי מינימום 25% + הוצאות נוספות וגם זו 'הטבה' רק לדירה ראשונה.
2) גם אם היית מקבל מינוף של 100%, ההחזר החודשי על ההלוואה היה גבוה בהרבה משכר הדירה שאתה משלם.

בגדול, אם מפשטים הכל, זה די ברור. יש לי 350,000:
אפשרות א) קונה דירה במיליון 35% הון עצמי, משלם שכ"ד לבנק 30 שנה ובתום התקופה יש לי נכס ששווה מיליון (זו הנחה סבירה והוגנת בתנאי השוק הקיימים).
אפשרות ב) משקיע 350,000 ב - 100% מניות ל - 30 שנה בתשואה שנתית ממוצעת 4%, משלם שכ"ד לבעל הבית, בתום התקופה תיק בשווי: 1,135,189

באפשרות א' הסיכון לדעתי יותר גדול והתשואה יותר נמוכה. א' גם ממונף וחשוף להפסד גדול מגובה הקרן - ב' לא ולא. אני חושב שהמספרים שלקחתי פה סבירים לחלוטין ואפילו נוטים לטובת המתמשכן. המס לא רלוונטי כי לא מתבצעת מכירה, גם לא החשבתי מיסי קניה ומכירה ועלויות תיקונים ושיפוצים וביטוחים על הנכס. אם התשואה תהיה 5% התיק כבר קופץ למעל 1.5M.

ה CAGR של SP500 ראלי זה סביב 6%/7% אז 4% 100% מניות זו הערכת חסר
100% מניות זה תיק מאוד מסוכן ומאוד תנודתי, גם השקעה בדירה יש בה סיכון (אחר) ובאמת לא ברור מה יותר מסוכן (ומה כל משקיע חושב שמסוכן)
מי שרגיש לתנודתיות יגיד שהוא מעדיף מליון ש"ח בעוד 30 שנה
וכמובן נושא העליה בשווי הנכס אם היא כן קוראת ואם גם השכירות עולה ראלית אז יש לך מקדם נוסף שמשפיע על העלויות
וזה מוכיח שבחירת הפרמטרים קובעת את התשובה

אני אם הייתי חוזר ל"עיסקאות" רכש דירות הייתי מנסה לקבוע פרמטרים ראלים, ואם ההפרש בין המסלולים היה פחות מ 10% בגלל שיקולי היציבות והקביעות ואיכות החיים הייתי עושה עיסקה (וגם מכניס את נושא הבועה כפקטור)
לשמחתי הרבה אני "פרשתי" מעסקי נדל"ן

 

[קפבלנקה]

ה CAGR של SP500 ראלי זה סביב 6%/7% אז 4% 100% מניות זו הערכת חסר

אני יודע ובכוונה הערכתי הערכת חסר. יש שטוענים שהתשואות העתידיות צפויות להיות נמוכות יותר, סביב ה - 4, 5. בכל מקרה, אתה יכול לשנות את ה - 100% מניות שכתבתי לתיק 20/80 אם זה יותר מסתדר לך. מובן שאם אתה רוצה תיק לא אגרסיבי, לא יתקבל יתרון לעומת רכישת דירה.

וכמובן נושא העליה בשווי הנכס

אגדות, אני בונה על ירידה. תסתכל לצדדים תראה מה הולך פה.

וזה מוכיח שבחירת הפרמטרים קובעת את התשובה

זה בטוח.

לשמחתי הרבה אני "פרשתי" מעסקי נדל"ן

לא פרשת, אתה מחזיק הרבה מהשווי שלך בנדל"ן. רוצה לפרוש? תמכור אותו.

 

[c881]

למה לא 50/50 של מרקוביץ?