ההשקעה הגרועה ביותר שניתן להעלות על הדעת

KFC Uerdingen 05

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/4/17
הודעות
521
דירוג
1,204
אם אני משקיע מיליון בדירה לעומת תיק השקעות.
על שניהם אני אקבל בערך 5% בשנה.
אבל על הרווח של הדירה המדינה לא לוקחת 25% מס רווח הון.
האם בגלל זה ההשקעה בדיקה לא הופכת לכדאית יותר?
אני מצטט מהזכרון בלוגר זר שקראתי פעם שטען במענה לשאלה דומה שתיק השקעות פסיבי המושקע במדדים הוא ממש לא בהכרח ההשקעה הטובה ביותר, אבל הוא בלא ספק ההשקעה היעילה ביותר מבחינת ניצול זמן (time effective)!

האם יכול להיות שרכישת הדירה הנכונה בנקודת הזמן הנכונה של השוק ושל שוק המשכנתאות, מציאת השוכרים הנכונים, תחזוקה טובה של הדירה והשבחת הנכס ואולי מכירת הנכס בתזמון הנכון של השוק יביאו לתוצאות יותר טובות מתיק השקעות פסיבי? בוודאי שיכול להיות! האם ההפרש ברווח בין שתי ההשקעות מבחינתך את השקעת הזמן הנדרשת בעת השקעה בנדל"ן? מבחינתי האישית לפחות התשובה היא לא.
 

Nadav1070

משתמש ותיק
הצטרף ב
17/5/19
הודעות
186
דירוג
57
אני בוחן אסטרטגיית השקעה שבה אני חוסך בתיק השקעות פסיבי עד שמגיע לסכום קניית דירה ואז כדי לברוח מתשלום מס רווח הון ממיר את תיק ההשקעות בדירה שבה לא משלם מס רווח הון על השכירות שאני מקבל כל חודש.
כאשר המטרה לחיות מההשקעה שלי שזה למשוך ממנה כל חודש סכום שאשתמש בו למחיה.
בתיק השקעות אשלם מס רווח הון 25%
בשכירות שאקבל מהדיירים לא אשלם מס רווח הון. אלא רק כשארצה למכור את הדירה


"ממיר את תיק ההשקעות בדירה"? תהיה חייב למכור את המניות שאתה מחזיק בשביל לקנות דירה ואז תהיה חייב לשלם את המס רווח הון 25% ורק אז לקנות דירה.

או שיש דרך שאני לא יודע עליה?
 

סול

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/5/17
הודעות
811
דירוג
1,233
על איזו דירה שתקנה במיליון תעשה תשואה של 5%?
אשמח לראות את הנתונים.


בדיוק הציעו לי דירה ב1,220,000 בכ5% אחוז תשואה (4.9%) (מושכרת ב5000).

איך?
7 עובדי קבלן שוכרים דירה של 3 חדרים ומתחלקים בשכירות.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
19,417
דירוג
27,435
בדיוק הציעו לי דירה ב1,220,000 בכ5% אחוז תשואה (4.9%) (מושכרת ב5000).

איך?
7 עובדי קבלן שוכרים דירה של 3 חדרים ומתחלקים בשכירות.
פחת מואץ.
 

שנקל

משתמש ותיק
הצטרף ב
25/1/20
הודעות
101
דירוג
179
דירה לעומת תיק השקעות
שתי חיות שונות בתכלית. התשובה לשאלה שלך היא כן, על שכירות של 4000 אין מס, אבל יש את כל מה שכוללת השכרה של דירה. אני עוזר לקרובת משפחה עם דירה שכורה כבר הרבה שנים ויכול להגיד לך שכמעט בוודאות אתה לא תשים 100 אחוז מהכסף הזה בכיס. החלפת ברז עקשן, שסתום ניאגרה, איטום מסגרות של חלונות בחורף ורשתות מתפרקות בקיץ, דוד מקצר, מזגן חלש או מוציא ריח, תיקון משמעותי בבניין שחל על בעלי הדירות, סיפון דולף ועוד תופינים, זה רק ככה בשלוף, הכל מהשנים האחרונות. קח בחשבון פעם בכמה שנים לעבור על הצבע ואולי גם למלא איזה חור בקיר (אני יודע שבחוזה כתוב שמחזירים דירה מסויידת, במציאות זה אחרת)
אתה חייב להיות handy ולדעת לקנות איזה חלק בטמבוריה הקרובה בכמה גרושים ולהחליף בעצמך, לשלם לבעל מקצוע על כל דבר קטן יאכל לך את התשואה. יש גם דברים שאתה חייב מישהו מקצועי (ענייני חשמל למשל) ואז אין ברירה.
כשמדברים על תשואה מנדל״ן מדברים ברוטו, הדירה עולה 1.2M השכירות 5K אז התשואה 5 אחוז וזה רחוק מאוד מהמציאות.
בהנחה שתמצא שוכרים טובים ולא תיפול עם נזקים גדולים, שני נתונים משמעותיים שמצריכים קצת מזל, זה אמור להיות בסדר, אבל אם אתה משווה כמה קליקים לחתימת חוזה שכירות פעם בשנה וחושב שבזה סיימת אתה מפספס
 

Shaz

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/6/18
הודעות
5,643
דירוג
2,713
על שניהם אני אקבל בערך 5% בשנה.
חחח.. מה?

זה לא נכון תמיד..
אתן את הנקודות שלי מההיכרות שלי

  • היסטורית התשואה הריאלית אפילו ממדד עולמי (לפי הנתונים המעטים שאפשר להשיג https://www.frbsf.org/economic-research/files/wp2017-25.pdf ) עומד על סביב 7% נומינלית לפחות 8-9%? אז כבר לא 5 (היסטורית)
  • על תשואה ממכירת דירה לא ראשונה אתה משלם מס מכירה על הרווח
  • מהיכרות שלי עם השוק מאוד קשה למצוא ברוטו 5% תשואה משכירות
  • מההיכרות שלי עם אנשים שמשכירים דירות התשואה נטו נמוכה בבערך 30-20% מהברוטו בממוצע לאורך כמה שנים
  • ההתעסקות עם דירה יותר קשה מאשר התעסקות עם תיק השקעות ( אולי לא קריטי אם רק התשואה מעניינת אותך)
  • חיזוק ההשקעה דרך הוספות השקעות קטנות אפשר במניות אבל אי אפשר לקנות עוד דירה קטנה עם עוד 4000 שקלים עם תשואה של עוד 5% מהם
  • אולי הכי חשוב, חוסר פיזור והסתכלות על תשואת עבר של נכס מאוד ספציפי שמשהו רע קורה ספציתי באיזור הקניה וכל הנכס יכול ללכת לזבל או להיפגע קשות.. זה שתמצא נכס שנארה סבבה שמושכר ב 5% תשואה לא אומר שזה ימשיך ככה אפילו לא עוד שנה.. כל השוכרים יכולים להחליט שהם עוזבים ואז אולי יהיה לך קשה למצוא חדשים במחיר הזה ->
סיפור אמיתי של מכר שאני מכיר דיי טוב שקנה דירה בבאר שבע עם 3 סטודנטים ששכרו שם שבנה על זה שאחרי הקניה המצב ימשיך אבל אחרי שנה אחד עזב ואז התשואה ירדה ואחרי שנתיים האחרים גם עזבו ואז התשואה עוד יותר כשהיו כמה חודשים מתים בסוף מצא שוכרת שגרה שם כבר שנתיים וסך הכל בסדר..
אבל השכירות שהוא מקבל עכשיו קטנה יותר ממה שהיה בהתחלה (לפני בערך 4-5 שנים) בעקרון ממה שהוא סיפר לי הוא קנה דירה עם תשואת שכירות שהייתה בערך 4.5% ועכשיו בערך 4% ברוטו כמובן אחרי 5-4 שנים (ממחיר קניה)

כשחשבתי איך אפשר לעשות עם הכסף שלי משהו חשבתי באמת אולי לקחת משכנתא ולקנות דירה אבל כל מני מקרים כמו זה פשוט שכנעו אותי שזה לא נכון עבורי.. וככל שהזמן עובר אני רק יותר שלם עם ההחלטה

רק נתתי נקודות שעולות לי בראש מהזווית שלי כמובן לא ממליץ על כלום
 

AAA

משתמש ותיק
הצטרף ב
28/5/20
הודעות
332
דירוג
92
על שניהם אני אקבל בערך 5% בשנה.
נניח שזה באמת 5% לשנייהם
וזה דירה ראשונה
אז בעצם אין לך מיסים ובמצב כזה עדיף דירה
אבל תשקול את שאר: החסרונות כמו כאב ראש וכל מה שכתבו לפני
והיתרונות: מינוף בהחזר נח (משכנתא)
 

Mr. pink

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/6/20
הודעות
197
דירוג
289
בסוף הפוסט הסולידית כותבת כהערה:
״ישנן כמובן תקופות שבהן ברור שעדיף לקנות ולא לשכור – בדרך כלל אחרי קריסה רבתי של מחירי הדיור. דרך אחת לבחון זאת היא לחלק את שווי הנכס במחיר דמי השכירות השנתיים. אם התוצאה גבוהה מ-21 – מומלץ לשכור. אם התוצאה נמוכה מ-16 – מומלץ לקנות.״

מהיכן היחס הזה נלקח? מה קורה בין 16 ל 21?
האם חלק ממשקיעי הנדל״ן פה בכלל מסתכלים על היחס הזה בבואם לקנות נכס חדש?
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
19,417
דירוג
27,435
האם חלק ממשקיעי הנדל״ן פה בכלל מסתכלים על היחס הזה בבואם לקנות נכס חדש?
לא כל מה שהסולידית כותבת נכון, זה אחד מהמקרים הנ"ל.
 

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
9,050
דירוג
14,977
האם חלק ממשקיעי הנדל״ן פה בכלל מסתכלים על היחס הזה בבואם לקנות נכס חדש?
לא זכרתי את זה...
עשיתי תרגיל לגבי שכר הדירה שאני משלמת היום. יצא לי שכדי שיהיה נמוך מ-16, אני אמורה לקנות דירה במחיר של 675K הכי הרבה.
אין מצב שבמחיר כזה אמצא את מה שאני גרה בו היום: בית קרקע במושב בגודל של כ-150 מ' עם חצר לשימושנו האישי בגודל של כדונם (שאנחנו מטפחים בו גינת ירק, עצי פרי ו"סלון" חיצוני על רחבת אבן מקורה. וכל זה במרחק יריקה מהעיר השכנה על שלל חנויותיה, מכללה ואודיטוריום.
 

nicepo1

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/1/16
הודעות
3,609
דירוג
4,081
האם חלק ממשקיעי הנדל״ן פה בכלל מסתכלים על היחס הזה בבואם לקנות נכס חדש?
אני כעיקרון כן. מעדיף באחוזים אבל כי זה יותר ברור.
כמובן שיש עוד שיקולים אבל בכללי אני יעדיף דירה להשקעה שנותנת 10% בשנה על אחת שנותנת 2%,דיי ברור נראה לי.
 

Mr. pink

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/6/20
הודעות
197
דירוג
289
לא כל מה שהסולידית כותבת נכון, זה אחד מהמקרים הנ"ל.
על מה אתה כן מסתכל? הנתון של @הסולידית מדבר על החזר עלות ההשקעה תוך 16 - 21 שנים.

אין מצב שבמחיר כזה אמצא את מה שאני גרה בו היום
במקרה כזה היא טוענת שעדיף לשכור ולא לקנות. לכן את פועלת נכון. באופן כללי אני לא חושב שניתן למצוא דירה אחת בארץ שתעמוד בתנאי של פחות מ16. השאלה היא יותר בפן התיאורטי.

דיי ברור נראה לי.
ברור שאתה מעדיף תשואה גבוהה יותר. זאת לא הייתה השאלה. השאלה היא מתי לאור התשואה המתקבלת יותר משתלם לקנות מאשר לשכור.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
19,417
דירוג
27,435
על מה אתה כן מסתכל? הנתון של @הסולידית מדבר על החזר עלות ההשקעה תוך 16 - 21 שנים.
על צפי תשואה לאחר מס אל מול האלטרניטיבות בשיקולים נוספים כמו נזילות, פיזור וסיכונים.
השאלה היא מתי לאור התשואה המתקבלת יותר משתלם לקנות מאשר לשכור.
אין לזה תשובה חד ערכית, זה משתנה מאדם לאדם ומנכס לנכס.
 

nicepo1

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/1/16
הודעות
3,609
דירוג
4,081
השאלה היא מתי לאור התשואה המתקבלת יותר משתלם לקנות מאשר לשכור.
גם אני חושב שאין כלל אצבע,אולי אני יודע שאני רוצה לגור באזור רק שנה אז כנראה לא הקנה בלי קשר.
אולי אני חושב שהערך יעלה בחדות ו\או רוצה להוסיף לשיקול עלית ערך ממוצעת.
כעיקרון אני חושב שמעל 5% נטו הייתי שוקל בחיוב לקנות במקום שהחלטתי לחיות לאורך זמן.
 

בורג

משתמש ותיק
הצטרף ב
23/9/18
הודעות
235
דירוג
317
מהיכן היחס הזה נלקח? מה קורה בין 16 ל 21?
בין 16 ל21, הכוונה שאין העדפה כלכלית ברורה לשכור או לקנות ופעל לפי העדפות האישיות-חברתיות שלך.

החישוב שהבאת הוא צורת הצגה נוחה לציבור שמפחד מאחוזים. החישוב הוא "לחלק את שווי הנכס במחיר דמי השכירות השנתיים". כלומר מחשבים את 1 חלקי התשואה (בלי להתייחס למינוף).
אם תעשו אחד חלקי 16, תקבלו תשואה של 6.25% . לכן תשואה על הנכס שלך גבוהה מ6% שווה לקנות.
אם תעשו אחד חלקי 21, תקבלו תשואה 4.7% . אם התשואה על הנכס נמוכה מ5% שווה לשכור ולהשקיע באפיק אחר.
המספרים די ארביטריים, אבל מוכרים בספרות. זו לא המצאה של הסולידית.
כל אחד עכשיו יטען, בצדק; אבל אין בישראל ב2019 דירת מגורים עם שכירות של מעל 6%. ישנן 2 הסברים שעולים לי בראש:
יתכן שבסביבת ריבית נמוכה כמו בשנים האחרונות החישוב הזה לא רלוונטי, כי גם האלטרנטיביות כמו האג"ח נותן תשואה נמוכה מאוד.
או יתכן שמחירי הדיור לא פרופרציוניים, אולי אפילו מעידים על בועה ועדיף להשכיר ולא לקנות כמו שהנוסחה מעידה.
שני הטיעונים צודקים באותו הזמן לדעתי.

הדירה שאני שוכר, לפי החישובים שלי, היא עם תשואה של 0.0276 או מספר כדאיות שכירות של 36.
 

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
9,050
דירוג
14,977
יתכן שבסביבת ריבית נמוכה כמו בשנים האחרונות החישוב הזה לא רלוונטי
זה מה שאני חושבת.
הדירה שאני שוכר, לפי החישובים שלי, היא עם תשואה של 0.0276 או מספר כדאיות שכירות של 36.
רוב השוכרים גרים לדעתי בדירות שאין להם יכולת/רצון לקנות אותן מפאת מחירן. כשאתה קונה, יש לא מעט התפשרות על המיקום והגודל כדי להתאים להיקף ההון העצמי והמשכנתא הנדרשת. כשאתה שוכר, תוכל להרשות לעצמך לפחות רמה אחת מעל.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
Waler "ההשקעה הגרועה ביותר שניתן להעלות על הדעת"? שוק ההון 53
S מספר שאלות להשוואה בין אפיקי ההשקעה הפופולריים שוק ההון 3
G קרנות ההשקעה של האפוטרופוס הכללי שוק ההון 1
A צריך קצת עזרה בלהבין את אופציות ההשקעה בבלנדר צרכנות פיננסית 2
S מיסוי ריאלי לעומת מיסוי נומינלי - חשיבות אופק ההשקעה. שוק ההון 16
G מחפש את האפיק ההשקעה השני שלי לאחר הACWI של BlackRock שוק ההון 13
נ מיטב דש משנה את מדיניות ההשקעה של מסלול מניות פאסיבי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 22
E בהנחה לאינפלציה והעלאת ריבית מה אפיקי ההשקעה במט"ח לשמירת ערך הקנייה שוק ההון 15
T ההשקעה ״האלטרנטיבית״ הטובה ביותר שעשיתם התפתחות אישית 43
פ קרן השתלמות מקסום תשואות ע"י פיזור הכסף בין מסלולי ההשקעה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 13
O מה אינפלציה תעשה לכדאיות ההשקעה בנדל״ן? ואיך מתגוננים? נדל"ן 29
T התלבטות השקעה בין דירת קבלן לדירת יד 2 (סכום ההשקעה שונה) נדל"ן 3
A תשואה משכר דירה או פוטנציאל עליית הערך - כיצד אתם מתעדפים את ההשקעה שלכם? נדל"ן 15
ש מהם אפיקי ההשקעה/חיסכון הקיימים בשוק? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
M חלוקת ההשקעה בניירות ערך לפי מיסוי? מיסים 1
G ייעוץ לגבי גרייס ומיחזור משכנתא למטרות הגדלת הון ההשקעה נדל"ן 3
A 2/3 פריים, האם זה הופך את ההשקעה לנדלן עם 8% תשואה עדיפה על שוק ההון? נדל"ן 34
S תוכנית ההשקעה שלי - פוסט ראשון! שוק ההון 14
דור דורים תזמון/איזון מבוסס שיעור ריבית – ההשקעה של יוסי שוק ההון 0
M בחירת סוג ההשקעה בפלח הסולידי, אשמח לעזרה שוק ההון 4
I יתרונות ההשקעה ב IB שוק ההון 6
A מה אפיק ההשקעה הכי מומלץ לסכום של כ 30,000 ₪ ? שוק ההון 4
I כיצד ניתן להשקיע בשוק ההון ולהצמיד את תשואת ההשקעה למחירי הדירות? נדל"ן 2
M פער קיצוני בין רשימות הנכסים למדיניות ההשקעה שוק ההון 3
N אסטרטגיה לאחר עליה למכור את ההשקעה במניה שוק ההון 18
ר באלו מוצרים פיננסים אפשר להגיע לחוב שעולה על ההשקעה? שוק ההון 15
A שינוי תמהיל בשנים שלקראת הגעה ליעד ההשקעה שוק ההון 28
C תכנית ההשקעה שלי שוק ההון 22
ע שתפו את אסטרטגיית ההשקעה באג"ח שלכם :) שוק ההון 25
S האם ההשקעה ב-B2B היא הנכונה למצבי? שוק ההון 5
C חוות דעת לגבי תיק ואופן ההשקעה שלו שוק ההון 7
Y שאלות לגבי ההשקעה באמצעות IB שוק ההון 52
Odnight תוכנית ההשקעה שלי - אשמח לשמוע את דעתכם שוק ההון 6
ג חיפוש פוסט- כל צורות ההשקעה באגח האפשריות שוק ההון 1
DavidA ההשקעה הכי כואבת שלכם שוק ההון 46
O.G זקוק לעזרה בבחירת כלי ההשקעה ב-IRA שוק ההון 5
ש שאלה על ההשקעה בזהב בתיק הארי בראון שוק ההון 17
I מס רווחי הון בתלות בתקופת ההשקעה שוק ההון 3
ע רגע לפני ההשקעה יומני מסע אישיים 5
G גודל תיק ההשקעה ביחס להון הזמין- שאלה שוק ההון 4
ט קרן השתלמות לעצמאים במארג ההשקעה שוק ההון 0
Y האם אתה מפזרים את ההשקעה על מספר מטבעות משיקולי מס? שוק ההון 45
O מכרתי בית ... מה אפיק ההשקעה הטוב ביותר עד לקניית בית חדש ? צרכנות פיננסית 17
J איפה אתם מנהלים את ההשקעה שלכם שוק ההון 6
Oziris חנייה של כסף עד למועד ההשקעה שוק ההון 26
פ סלינגר תוקפת את ועדות ההשקעה של המוסדיים אוף טופיק 0
פ מליון שקלים ההשקעה הטובה ביותר /מה אתם הייתם עושים שוק ההון 37
הק995 כדאיות ההשקעה במניות בתיק פגום בגלל שיקולי מס צרכנות פיננסית 2
K הקצאת נכסים, הגרת טווח ההשקעה ו- Backtesting שוק ההון 11
A מחיר למשתכן - ההשקעה הכי טובה היום נדל"ן 194

נושאים דומים

למעלה