ההשקעה הגרועה ביותר שניתן להעלות על הדעת

דורון

משתמש ותיק
הצטרף ב
1/8/15
הודעות
652
דירוג
896
בארהב המספרים יותר גבוהים, אבל יש חברת אחזקה באמצע למי שמשכיר מישראל, שאוכלת את הפער. ויש בלאי מואץ שם, בתי עץ עלובים.

בארץ זה גם עליית ערך צפוייה, בפרט כשקונים באיזור שהוכרז פינוי בינוי. ויש גם נושא של פיזור. זה לא רק תשואה. בכל מקרה, אפשר להגיע ל 5% גם בארץ, ולא בהשכרה לקבלן ומלא פועלים (בלאי מטורף).
 

Shlomi Z

משתמש בכיר
הצטרף ב
29/7/18
הודעות
5,681
דירוג
4,393
אין מצב שבמחיר כזה אמצא את מה שאני גרה בו היום: בית קרקע במושב בגודל של כ-150 מ' עם חצר לשימושנו האישי בגודל של כדונם (שאנחנו מטפחים בו גינת ירק, עצי פרי ו"סלון" חיצוני על רחבת אבן מקורה. וכל זה במרחק יריקה מהעיר השכנה על שלל חנויותיה, מכללה ואודיטוריום.
אין לכם חשש שאולי עוד שנה שנתיים בתום החוזה בעל הבית ירצה לפנות אתכם? קרה לכם בעבר ?
 

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
9,049
דירוג
14,976
אין לכם חשש שאולי עוד שנה שנתיים בתום החוזה בעל הבית ירצה לפנות אתכם? קרה לכם בעבר ?
אין לנו שום חשש, רוב הסיכויים שאנחנו נבחר לשנות מקום לפני כן (בגלל זה בחרנו לעזוב בעלות ולעבור לשכירות) אבל גם אם זה יהיה מצידם זה בסדר.
אנחנו חיים בישוב כבר 8 שנים מהון להון, הזמן עובר מהר כשנהנים...לא היית אמור להגיע לקפה בזולה?
 

Shlomi Z

משתמש בכיר
הצטרף ב
29/7/18
הודעות
5,681
דירוג
4,393
אין לנו שום חשש, רוב הסיכויים שאנחנו נבחר לשנות מקום לפני כן (בגלל זה בחרנו לעזוב בעלות ולעבור לשכירות) אבל גם אם זה יהיה מצידם זה בסדר.
אנחנו חיים בישוב כבר 8 שנים מהון להון, הזמן עובר מהר כשנהנים...לא היית אמור להגיע לקפה בזולה?
הייתי מטונף אחרי הג'יזס טרייל, לא רציתי להפחיד את בן זוגך או ילדייך...
"מה נסגר עם אמא והחברים המוזרים שלה מהפורום הזה באינטרנט... אבא תעשה משהו"
 

petit nicolas

משתמש ותיק
הצטרף ב
11/11/18
הודעות
199
דירוג
485
יתכן שבסביבת ריבית נמוכה כמו בשנים האחרונות החישוב הזה לא רלוונטי

סביבת הריבית הנמוכה משפיעה פעמיים - פעם ראשונה כי התשואה האלטרנטיבית הצפוייה בהשקעות אחרות נמוכה, ופעם שנייה בהנחה קנייה עם משכנתא, מחיר ההלוואה נמוך.
 

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
9,049
דירוג
14,976
סביבת הריבית הנמוכה משפיעה פעמיים - פעם ראשונה כי התשואה האלטרנטיבית הצפוייה בהשקעות אחרות נמוכה
לא ראיתי השפעת הריבית הנמוכה לגבי התשואה במדד אס.פי.500.
על איזה השקעות עם תשואות אלטרנטיביות נמוכות אתה מדבר?
 

Yoss

משתמש בכיר
הצטרף ב
9/8/18
הודעות
4,015
דירוג
4,827
לא ראיתי השפעת הריבית הנמוכה לגבי התשואה במדד אס.פי.500
המחיר העולה של הסנופי הוא בדיוק ירידת התשואות - עבור כל x השקעה תקבלי פחות תשואה (רווח למניה ונגזרות) ככל שהמחיר גבוה יותר; וגם להיפך - מחיר הסנופי עולה כי אנשים מוכנים לקנות אותו במחיר שמשקף תשואה נמוכה יותר, כלומר מחיר גבוה יותר.
בדיוק כמו שמחיר האג"ח עולה עם ירידת התשואה.
 

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
9,049
דירוג
14,976
תסתכלי בשנית, המדד קפץ בצורה מטורפת והמכפילים גבוהים מאד.
אבל הוא טען להשקעות אלטרנטיביות נמוכות יותר, לזה התייחסתי.
המחיר העולה של הסנופי הוא בדיוק ירידת התשואות - עבור כל x השקעה תקבלי פחות תשואה (רווח למניה ונגזרות) ככל שהמחיר גבוה יותר; וגם להיפך - מחיר הסנופי עולה כי אנשים מוכנים לקנות אותו במחיר שמשקף תשואה נמוכה יותר, כלומר מחיר גבוה יותר.
בדיוק כמו שמחיר האג"ח עולה עם ירידת התשואה.
לא מסכימה עם כלום כאן.
ראשית, מניות זה לא אג"ח ולא מדבר באותה שפה.
שנית, איך ערך מדד עולה של סנופי מבטא ירידה בתשואה? ברור שאם אתה מתחל להשקיע עכשיו אז תוכל לקנות פחות ני"ע תמורת אותו מחיר אבל זה עובד גם בנדל"ן ובכל השקעה אז מה הקשר?
שלישית, איך זה קשור לאמירה שהתייחסתי אליה (הנה היא שוב):
כי התשואה האלטרנטיבית הצפוייה בהשקעות אחרות נמוכה
 

Yoss

משתמש בכיר
הצטרף ב
9/8/18
הודעות
4,015
דירוג
4,827
לא מסכימה עם כלום כאן.
ראשית, מניות זה לא אג"ח ולא מדבר באותה שפה.
שנית, איך ערך מדד עולה של סנופי מבטא ירידה בתשואה? ברור שאם אתה מתחל להשקיע עכשיו אז תוכל לקנות פחות ני"ע תמורת אותו מחיר אבל זה עובד גם בנדל"ן ובכל השקעה אז מה הקשר?
שלישית, איך זה קשור לאמירה שהתייחסתי אליה (הנה היא שוב):
כשהתשואה על אג"ח בסיכון נמוך היא 5% (כל האחוזים להמחשה בלבד, כמובן), משקיעים לא יקנו מניה שנתפסת כמסוכנת יותר אם היא צפויה להשיא רווח של 3% בשנה; אבל אם תשואת אותו אג"ח תרד ל-1%, אז הם כן יקנו את המניה הזו.
עכשיו נניח שיש חברה שהשוק מצפה שתרוויח $5 בשנה. בתרחיש הראשון (תשואת אג"ח "בטוח" גבוהה), משקיעים יסרבו לשלם על המניה $100, כי עבור רווח כזה עדיף להם לקנות את האג"ח. כדי לקחת את הסיכון שבמניה המשקיעים ידרשו תשואה גבוהה יותר, נניח 7%, ולכן יסכימו לשלם על המניה רק $71.43.
מה כן יגרום למניה לעלות למחיר $100? שתי אפשרויות:
1) הרווח הצפוי יעלה ל-$7.
2) התשואה על האג"ח תרד ל-2%, והמשקיעים שירצו להרוויח 5% יאלצו לקחת סיכון גבוה יותר בשביל זה - סיכון של המניה - ולכן ישלמו על המניה $100 (כך שהם ירוויחו ממנה $5 בשנה, מה שפעם הן יכלו להרוויח מאג"ח שעלה $100).*
התפיסה הנפוצה היא שגורם מספר 2 הוא משמעותי מאוד בעליית מחירי המניות בעשור+ האחרון, במקביל לירידת הריבית.
כלומר, התשואה האלטרנטיבית הצפויה בהשקעות אחרות (מניות, בדוגמה זו) נמוכה כתוצאה מסביבת ריבית נמוכה.

*) הערה: יכולות להיות סיבות אחרות לכך שמשקיעים יסתפקו בתשואה נמוכה יותר, ולא רק בגלל שינויים בריבית האג"ח. לדוגמה, יש שיטענו שהיצע גדול של כסף, כתוצאה מהרחבות כמותיות, דוחף את מחירי הנכסים למעלה כי הוא גורם למשקיעים -שאין להם איפה להשקיע את כל הכסף הזה- להסתפק בתשואות נמוכות. אבל (1) המנגנון כאן הוא עדיין אותו דבר - מחיר גבוה עקב ציפיות תשואה נמוכות יותר; וגם (2) הכסף הזה היה מוזרם לאג"ח, ולא להעלאת מחיר המניות, אם הריבית על האג"ח היתה גבוהה יותר.
 

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
9,049
דירוג
14,976
אין לי מושג באיזה הקשר אתה כותב כאן את ההסבר שלך. השיחה היתה על נדל"ן, התגובה שהתייחסתי אליה דיברה על כך שבהשקעות אחרות התשואות האלטרנטיביות נמוכות יותר בגלל סביבת ריבית נמוכה. אני הצגתי שמדד אס.פי.500 (דוגמא להשקעה אלטרנטיבית לנדל"ן) לא השיג תשואה אלטרנטיבית נמוכה מנדל"ן על אף הריביות הנמוכות בעשור האחרון.
אני לא מבינה איך מה שאתה כותב קשור לזה בכלל. אני גם לא מבינה למה אתה מסביר לי בכלל, ומוכרחה להודות שלא ממש מסכימה עם חלק גדול מההסבר שלך באופן כללי אבל לא רוצה להיכנס לזה.
 

A42

משתמש בכיר
הצטרף ב
31/12/19
הודעות
1,786
דירוג
1,732
האם בגלל זה ההשקעה בדיקה לא הופכת לכדאית יותר?

לא מייעץ, רק רוצה לתת את הצד הנגדי לכל הדעות שכתבו פה בפורם.
* אני מסכים עם רובם וכנראה ברוב המקרים השקעה בדירה זה האפשרות הפחות כדאי כלכלית

אבל...

החישוב הוא לא שחור לבן בלבד של תשואה ממניות מול שכירות יש עוד כמה פרמטרים:

1. עלית ערך הדירה - אם קנית דירה ב1 מליון שקל ובעוד עשור תמכור אותה ב1.5 מליון (בניכוי אינפלציה) אז הרווחת 50 אחוז , כלומר עוד 5 אחוז תשואה בשנה
אם תמכור אותה ב1.1 (בניכוי אינפלציה) בעוד עשור מהיום אז תוסיף 1 אחוז לתשואה השנתית
> לפי כתבה שראיתי ב70 שנות מדינה שלנו, בממוצע דירת 4 חדרים עלתה ב5.7 אחוז בשנה, מניח אבל שהיום זה פחות

2. אינפלציה, בעוד בשוק ההון אתה צריך להחזיר את האינפלציה - כלומר נניח התיק שלך עשה 5 אחוז תשואה והיתה אינפציה של 1 אחוז אז בעצם התיק עשה רק 4 אחוז, נכון שרוב המחקרים הם ראלים בניכוי אינפלציה, אבל בהסתכלות על דירה אפשר לראות שיש קורלציה טובה שהדירה תעלה לפחות כמו המדד - אז אם מחר השקל "איבד כוח" ערך הדירה ישמר

3. דמי ניהול - בתיק מניות די דמי ניהול, רוב החברים בפורם פה יודעים להוריד את הסכום הזה למנימום (עשיריות אחוזים ואפילו פחות בסה"כ), אבל לרוב המשקיעים בשוק ההון דמי הניהול בסהכ יכולים להיות 1 אחוז מהתיק בשנה (אני שילמתי עד לפני איזה שנה שנחשפתי לבלוג כמעט 2 אחוז בשנה)

4. שנכס שלך, אתה יכול ליצר ממנו הכנסה נוספת - לדוגמא קולטים סולארים (יכולים לעלות נגיד 80K חד פעמי ולייצר הכנסה של 1K חודשי - שזה לבד תשואה של 15 אחוז בערך)

5. אתה יכול לקנות דירה/ לייצר בתוך הדירה יחידת דיור שתכניס לך הכנסה נוספת, לרוב ביחידות דיור התשואה היא יותר גדולה - זה לא חד ערכי אבל לפעמים אתה יכול לחפש נכס מתאים שכזה.

6. מימון ומינוף - ברכש דירה (בעיקר בדירות ראשונות) אתה יכול לקבל מימון (משכנתא) בריבית מאוד זולה ומנף את הכסף שלך, אומנם זה סיכון אבל זה אפשרות
בדגש על להישאר בסוף עם מסלולי ריבית מאוד נמוכים בלבד של פריים מינוס 0.9 כלומר שהריבית שתשלם תיהיהה באזור ה0.7 אחוז שנתי

7. מיסוי - בהנחה שזה הדירה היחידה שלך, אתה מרוויח פעמים ברמת המיסוי. פעם אחד השכ"ד פתור ממס , פעם שניה במכירה (בהנחה שזה יהיה אחרי 18 חודשים מיום הקניה) אתה גם לא תשלם מס על הרווחים.

8. מדרגות מס רווחי הון - רלוונטי בעיקר אם יש לך גם תיק מניות בנוסף ואם אתה גר בדירה , בהנחה שלא תעבוד ותרצה לחיות מהשקעות שלך בלבד אתה "תמשוך" מתיק המניות כל חודש פחות כסף ובכך תוכל להיות פתור ממס רווחי הון בגלל נק זיכוי הטבות מס וכו
כאשר אם היית צריך למשוך עוד כסף בשביל לשלם שכר דירה היית מעל תקרות הפטורים ועל הכסף הנוסף משלם את כל ה25 אחוז

שורה תחתונה, כמו שאמרו בעסקה הנכונה בתזמון הנכון עם הדיירים הנכונים רכישת דירה יכולה להיות מאוד משתלמת
כן זה מצריך הרבה יותר זמן השקעה ממך וגם יש לא מעט סעיפי נגד כמו עליות נוספות עו"ד וכו.

אני כן אוסיף שבשוק הנדלן צריך הרבה יותר ידע בשביל להיכנס נכון אל מול שוק ההון
אז צריך ללמוד הרבה ולרוב גם להעזר באנשי מקצוע מהתחום והטעויות בו יכולות להיות מאוד יקרות
שוק ההון מצריך קצת פחות ידע והטעויות פה (לדעתי בלבד) יותר זולות
 

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
9,049
דירוג
14,976
אם קנית דירה ב1 מליון שקל ובעוד עשור תמכור אותה ב1.5 מליון (בניכוי אינפלציה) אז הרווחת 50 אחוז
צריך לנכות עוד כמה דברים: תחזוקה שוטפת, שיפוץ, דירה שעומדת ריקה, תשלום למתווך ועו"ד.
שבשוק הנדלן צריך הרבה יותר ידע בשביל להיכנס נכון אל מול שוק ההון
+1
 

A42

משתמש בכיר
הצטרף ב
31/12/19
הודעות
1,786
דירוג
1,732
צריך לנכות עוד כמה דברים: תחזוקה שוטפת, שיפוץ, דירה שעומדת ריקה, תשלום למתווך ועו"ד.
הכל נכון וזה בחסרונות שלא כתבתי כי אני חושב מספיק רשמו לפני
וחלק גדול גם נכנס בחישוב תשואה מהשכירות אם לוקחים מראש בחישוב רק 10/11 חודשי שכירות
מעבר לזה שהחישוב על התשואה מעליית ערך הוא נפרד מהחישוב תשואה השוטף של השכירות
בגלל זה : שיפוץ, ודירה ריקה (להוציא הפסד תשלומי ארנונה) פחות רלוונטי לחישוב ודווקא אני הייתי מכניס אותו לחישוב השטוף מהשכירות

הכוונה היתה שאם באמת רוצים להשוות צריך להוסיף את התשואה על עלית הערך לתשואה על השכירות
 

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
9,049
דירוג
14,976
הכוונה היתה שאם באמת רוצים להשוות צריך להוסיף את התשואה על עלית הערך לתשואה על השכירות
נו, כל תת הפורום נדל"ן מלא בהסברים. זה כבר די מובן מאליו כאן, לא כך?
 

A42

משתמש בכיר
הצטרף ב
31/12/19
הודעות
1,786
דירוג
1,732
נו, כל תת הפורום נדל"ן מלא בהסברים. זה כבר די מובן מאליו כאן, לא כך?
לדעתי זה לא היה מובן למי שכתב את הפוסט ההתחלתי
ובכל התגובות כולם עסקו בחישוב שתשואה רק מהשכירות
אז רציתי לתת את הצד השני של הדברים

לא שאני ממליץ למשקיע צעיר בלי ניסיון וידע לקחת מליון שקל ולקנות דירה להיפך
אבל אסור להמליץ אז רק מפרטים חסרונות ויתרונות (-:
 

Yoss

משתמש בכיר
הצטרף ב
9/8/18
הודעות
4,015
דירוג
4,827
ובכל התגובות כולם עסקו בחישוב שתשואה רק מהשכירות
אז רציתי לתת את הצד השני של הדברים
ירידת תשואת השכירות ועליית מחירי הדירות הם שני צדדים של אותו מטבע. בדיוק מה שקרה לנכסים אחרים כמו מניות ואג"ח. אין דרך לעשות מזה אקסטרפולציה לעתיד, וגם אם כן המשמעות הסבירה היא המשך ירידת תשואת שכירות.
(זה כמובן לא אומר שהשקעה בנדל"ן לא כדאית בגלל תשואה נמוכה. הכל תלוי בנסיבות ובחלופות. בדיוק כמו שאני ממשיך להשקיע במניות למרות ירידת התשואות הנלווית לעליית המחיר.)
 

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
9,049
דירוג
14,976
בדיוק כמו שאני ממשיך להשקיע במניות למרות ירידת התשואות הנלווית לעליית המחיר.
אבל אם השקעת חד פעמית במחיר ידוע, איך תתייחס לתשואות? שיחה שכבר היתה באלף וריאציות שונות בפורום :)
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
Waler "ההשקעה הגרועה ביותר שניתן להעלות על הדעת"? שוק ההון 53
S מספר שאלות להשוואה בין אפיקי ההשקעה הפופולריים שוק ההון 3
G קרנות ההשקעה של האפוטרופוס הכללי שוק ההון 1
A צריך קצת עזרה בלהבין את אופציות ההשקעה בבלנדר צרכנות פיננסית 2
S מיסוי ריאלי לעומת מיסוי נומינלי - חשיבות אופק ההשקעה. שוק ההון 16
G מחפש את האפיק ההשקעה השני שלי לאחר הACWI של BlackRock שוק ההון 13
נ מיטב דש משנה את מדיניות ההשקעה של מסלול מניות פאסיבי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 22
E בהנחה לאינפלציה והעלאת ריבית מה אפיקי ההשקעה במט"ח לשמירת ערך הקנייה שוק ההון 15
T ההשקעה ״האלטרנטיבית״ הטובה ביותר שעשיתם התפתחות אישית 43
פ קרן השתלמות מקסום תשואות ע"י פיזור הכסף בין מסלולי ההשקעה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 13
O מה אינפלציה תעשה לכדאיות ההשקעה בנדל״ן? ואיך מתגוננים? נדל"ן 29
T התלבטות השקעה בין דירת קבלן לדירת יד 2 (סכום ההשקעה שונה) נדל"ן 3
A תשואה משכר דירה או פוטנציאל עליית הערך - כיצד אתם מתעדפים את ההשקעה שלכם? נדל"ן 15
ש מהם אפיקי ההשקעה/חיסכון הקיימים בשוק? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
M חלוקת ההשקעה בניירות ערך לפי מיסוי? מיסים 1
G ייעוץ לגבי גרייס ומיחזור משכנתא למטרות הגדלת הון ההשקעה נדל"ן 3
A 2/3 פריים, האם זה הופך את ההשקעה לנדלן עם 8% תשואה עדיפה על שוק ההון? נדל"ן 34
S תוכנית ההשקעה שלי - פוסט ראשון! שוק ההון 14
דור דורים תזמון/איזון מבוסס שיעור ריבית – ההשקעה של יוסי שוק ההון 0
M בחירת סוג ההשקעה בפלח הסולידי, אשמח לעזרה שוק ההון 4
I יתרונות ההשקעה ב IB שוק ההון 6
A מה אפיק ההשקעה הכי מומלץ לסכום של כ 30,000 ₪ ? שוק ההון 4
I כיצד ניתן להשקיע בשוק ההון ולהצמיד את תשואת ההשקעה למחירי הדירות? נדל"ן 2
M פער קיצוני בין רשימות הנכסים למדיניות ההשקעה שוק ההון 3
N אסטרטגיה לאחר עליה למכור את ההשקעה במניה שוק ההון 18
ר באלו מוצרים פיננסים אפשר להגיע לחוב שעולה על ההשקעה? שוק ההון 15
A שינוי תמהיל בשנים שלקראת הגעה ליעד ההשקעה שוק ההון 28
C תכנית ההשקעה שלי שוק ההון 22
ע שתפו את אסטרטגיית ההשקעה באג"ח שלכם :) שוק ההון 25
S האם ההשקעה ב-B2B היא הנכונה למצבי? שוק ההון 5
C חוות דעת לגבי תיק ואופן ההשקעה שלו שוק ההון 7
Y שאלות לגבי ההשקעה באמצעות IB שוק ההון 52
Odnight תוכנית ההשקעה שלי - אשמח לשמוע את דעתכם שוק ההון 6
ג חיפוש פוסט- כל צורות ההשקעה באגח האפשריות שוק ההון 1
DavidA ההשקעה הכי כואבת שלכם שוק ההון 46
O.G זקוק לעזרה בבחירת כלי ההשקעה ב-IRA שוק ההון 5
ש שאלה על ההשקעה בזהב בתיק הארי בראון שוק ההון 17
I מס רווחי הון בתלות בתקופת ההשקעה שוק ההון 3
ע רגע לפני ההשקעה יומני מסע אישיים 5
G גודל תיק ההשקעה ביחס להון הזמין- שאלה שוק ההון 4
ט קרן השתלמות לעצמאים במארג ההשקעה שוק ההון 0
Y האם אתה מפזרים את ההשקעה על מספר מטבעות משיקולי מס? שוק ההון 45
O מכרתי בית ... מה אפיק ההשקעה הטוב ביותר עד לקניית בית חדש ? צרכנות פיננסית 17
J איפה אתם מנהלים את ההשקעה שלכם שוק ההון 6
Oziris חנייה של כסף עד למועד ההשקעה שוק ההון 26
פ סלינגר תוקפת את ועדות ההשקעה של המוסדיים אוף טופיק 0
פ מליון שקלים ההשקעה הטובה ביותר /מה אתם הייתם עושים שוק ההון 37
הק995 כדאיות ההשקעה במניות בתיק פגום בגלל שיקולי מס צרכנות פיננסית 2
K הקצאת נכסים, הגרת טווח ההשקעה ו- Backtesting שוק ההון 11
A מחיר למשתכן - ההשקעה הכי טובה היום נדל"ן 194

נושאים דומים

למעלה