2/3 פריים, האם זה הופך את ההשקעה לנדלן עם 8% תשואה עדיפה על שוק ההון?

  • פותח הנושא A42
  • פורסם בתאריך

A42

משתמש בכיר
הצטרף ב
31/12/19
הודעות
1,045
דירוג
887
לקראת הכניסה של האפשרות לקחת משכנתא עם 2/3 פריים
עשיתי קצת חישובי מפית וזה נשמע לי פתאום יותר עדיף מהשקעה במניות

לצורך הדוגמא, נניח יש לי 500K ואין ברשותי דירה

אם אני קונה דירה ב1 מליון שקל (נייח למגורים אבל אפשר גם להשקעה)
לוקח משכנתא על 750K (מסלול פיתוי) ואז סוגר את הריבית הקבוע ונשאר עם משכנתא של 500K בריבית פריים מינוס 0.6 לצורך העניין (מניח שאפשר לקבל מינוס 0.8 - לא באמת יודע מה יתנו בסוף עם החוק החדש, החמרתי לצורך החישוב)

אני אשלם על הכסף בסוף 1 אחוז ריבית לא צמוד למדד (כן צמוד לפריים עם הסיכון שהיא תעלה, אבל אז תמיד אפשר למכור את הדירה ולסגור את המשכנתא ללא קנס)

לפי ההנחה שאוכל לקבל 3.5 אחוז תשואה על הדירה (נניח תשואה נטו בגלל שזה דירת מגורים, בהנחה שתיהיה להשקעה אז נחפש תשואה קצת יותר גבוהה שאחרי הפחת ישאר בנטו 3.5)

עבור ה1 מליון שקל התשואה היא 3.5 אחוז, למשכנתא אצטרך להחזיר 0.5 אחוז מתוך זה (כי זה רק על חצי מהסכום)
כלומר ישאר לי תשואה של 3 אחוז על מליון שקל שהשקעתי 500K
כלומר 6 אחוז תשואה נטו על ה500K שלי
לא כולל עליית ערך של הדירה
נניח עלית ערך שמתנהגת לאורך זמן כמו המדד ובממוצע של ה30 שנה האחרונות 1.5 אחוז
ניקח בשביל להיות שמרתי 1 אחוז
כלומר על ה500K שלי הרווחי עוד 2 אחוז עלית ערך

כלומר סה"כ תשואה על הכסף של 8%

ולדעתי בסיכון יותר נמוך משוק המניות
וגם שונות יותר קטנה (גם בתקופות שערך הדירה לא עולה או אפילו יורד, את ה6 אחוז תשואה על המגורים שלי בעצמם בדירה אקבל...

מה אני מפספס זה באמת כל כך ורוד??
 

גרהם

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/3/15
הודעות
12,227
דירוג
13,461
ולדעתי בסיכון יותר נמוך משוק המניות
וגם שונות יותר קטנה (גם
למה אתה חושב שדירה בודדת בישראל פחות מסוכנת מהחזקה עקיפה בעשרות או מאות אלפי נכסים בסקטורים שונים בכל העולם לפרק זמן של 30 שנה?
 
נערך לאחרונה ב:

nicepo1

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/1/16
הודעות
3,208
דירוג
3,517
למה אתה חושב שדירה בודדת בישראל פחות מסוכנת מהחזקה עקיפה בעשרות או מאות אלפי נכסים בסקטורים שונים בכל העולם לפרק זמן של 30 שנה?
שכחת את המינוף בריבית משתנה, אולי זה מה שנותן את הרגשת הביטחון הנוסף ;)
 

nicepo1

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/1/16
הודעות
3,208
דירוג
3,517
אני אשלם על הכסף בסוף 1 אחוז ריבית לא צמוד למדד (כן צמוד לפריים עם הסיכון שהיא תעלה, אבל אז תמיד אפשר למכור את הדירה ולסגור את המשכנתא ללא קנס)
במקרה של עליית ריבית חדה בסבירות גדולה אתה תשלם במחיר שתקבל על הבית,אין פה איזה קסם כשרבים רוצים למכור בזמן קצר ואין קונים המחיר יורד בחדות.
עשיתי קצת חישובי מפית וזה נשמע לי פתאום יותר עדיף מהשקעה במניות
מה ההבדל מהמצב עכשיו? נניח אותו מצב ונתונים במסלול פיתוי כרגע כמה יוצא לך ההפרש על הריביות אחרי שסגרת את הפיתוי?

אני לא רואה מצב שלפני זה ממש לא השתלם לך ועכשיו פתאום כן.
בהנחה שהריבית לא תעלה אתה תרוויח מעט יותר(ובפועל לקחת גם מעט יותר סיכון).
 

קפיצת הדרך

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/2/19
הודעות
1,991
דירוג
2,646
מה אני מפספס זה באמת כל כך ורוד??

שוב ושוב השאלה הזו עולה בפורום.
ושוב ושוב עונים לשואל שהוא מערבב בין השקעה עם מינוף להשקעה בלי מינוף.

ג.נ. יש לי דירת מגורים. יש לי נדל״ן להשקעה. יש לי תיק השקעות מנייתי.
אני ממש לא נגד דירת מגורים ולא נגד נדל״ן להשקעה (להיפך). אבל ההשוואה הזו של תשואה מול תשואה בלי להתייחס לסיכוני המינוף היא בעייתית.
(אגב, גם כאשר משווים עם מינוף בשוק ההון זו השוואה בעייתית בגלל סיכוני מינוף שונים).
 

A42

משתמש בכיר
הצטרף ב
31/12/19
הודעות
1,045
דירוג
887
למה אתה חושב שדירה בודדת בישראל פחות מסוכנת מהחזקה עקיפה בעשרות או מאות אלפי נכסים בסקטורים שונים בכל העולם לפרק זמן של 30 שנה?
קודם כל אמרתי לדעתי, כמובן שקשה לקמט את זה
אבל אם נסתכל על התנודתיות של מחירי המניות (לוקח את הSP500 לצורך העניין כהשוואה, או כל מדד רחב) מול נדלן בארץ (עלות דירה יחידה באזור מרכזי)
התנודיות של מחירי הנדלת הרבה יותר נמוכה וזה דרך אחת למדוד סיכון

הסיבה העיקרית שלדעתי הסיכון נמוך הוא כי אני גר בדירה

אם היום אני פורש וצריך לשלם שכר דירה של 3300 שקל, אז אני צריך תיק של 1 מיליון שקל לטובת זה (לפי כלל ה4 אחוז) וזה עוד לפני מס רווחי הון שאחויב לשלם
ובתצורה הזאת יש לי 2 סיכונים עקריים
הראשון יעלו לי את השכר דירה
השני בגלל משבר עולמי או סתם התנהגות שוק לא טובה למשך תקופה התיק שלי לא יעשה את ה4 אחוז תשואה ובסוף הכסף יגמר (בשביל לזה הרבה הולכים על 3 אחוז... ואז צריך עוד כסף)

באופציה הזאת אני גר בדירה, אז השכר דירה לא יעלה
ואם המחיר של הדירה יורד (במקביל לשווי התיק) זה לא משפיע עלי כי אני משתמש בדירה גם ככה (בדומה למניות דיבדנד)

הסיכון העיקרי באמת הוא עליית ריבית הפריים בצורה חדשה
אבל גם אם היא תכפיל את עצמה (דבר שלדעתי הוא תרחיש לא סביר בתקופה קרובה)
עדין אשלם 2 אחוז במקום 1 אחוז על ה500K שבסכום הכולל זה 0.5 אחוז תשואה
כלומר במקום 8 אחוז תשואה יהיה לי 7.5 אחוז תשואה

אם הפריים יעלה פי 4 אז יהיה לי עדין 6.5 אחוז תשואה שזה כבר כמו שוק ההון

ומניח שעד שהריבית פרים תכפיך את עצמה פי 4 יעבור מספיק זמן שאוכל למכור את הדירה במחיר טוב
או שהמשכנתא תרד מספיק שאוכל לסגור אותה או למחזר

בנק ישראל בעצמו אומר שזה סיכון נמוך שהפריים יעלה בגלל המהלך הזה
שינוי דרמתי של ריבית הפריים יכול למותת הרבה משקי בית בישראל
 

yanosh34

משתמש ותיק
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
898
דירוג
976
אם יש לך דירה עם משכנתא, וגם תיק השקעות בשוק ההון, אתה יכול באותה מידה להתייחס למשכנתא כאל הלוואה עבור ההשקעה בשוק ההון ולחשב את התשואה עליו בהתאם אם היית רוצה. אין באמת הבדל.
ברגע שלאדם בעל כספים מושקעים יש הלוואה מכל סוג שהוא, אין שום דבר שמקשר הלוואה X להשקעה Y, מעבר לתבנית שנוח לו לייצר בראש.

זו ההתבוננות ההוליסיטית שאני משתמש בה.
 

A42

משתמש בכיר
הצטרף ב
31/12/19
הודעות
1,045
דירוג
887
במקרה של עליית ריבית חדה בסבירות גדולה אתה תשלם במחיר שתקבל על הבית,אין פה איזה קסם כשרבים רוצים למכור בזמן קצר ואין קונים המחיר יורד בחדות.
עניתי בהודעה מעל

מה ההבדל מהמצב עכשיו? נניח אותו מצב ונתונים במסלול פיתוי כרגע כמה יוצא לך ההפרש על הריביות אחרי שסגרת את הפיתוי?

אני לא רואה מצב שלפני זה ממש לא השתלם לך ועכשיו פתאום כן.
בהנחה שהריבית לא תעלה אתה תרוויח מעט יותר(ובפועל לקחת גם מעט יותר סיכון).
במצב היום על אותה הדוגמא אפשר להגיע לריבית ממוצעת של בערך 1 אחוז על הפריים של 250K
ועוד 3.5 אחוז על קבועה - אז בממוצע זה 2.25 אחוז ל500K

אני לגמרי חושב שזה היה משתלם גם לפני, אני עשיתי את זה כמובן עם הבית שלי כל עוד זה דירה ראשונה

בדירה השניה להשקעה בגלל המס רכישה ומס שבח והצורך למצוא שוכר ופחת שלו זה מתחיל להוריד ולגרד את הרווחיות
ומוסיף הרבה כאב ראש אז לפחות עד עכשיו מצאתי ששוק ההון יותר פשוט למימוש

אני יותר שואל באופן כללי בשביל לנסות להבין האם זה באמת נפל דבר בישראל ושוק הנדלן הולך לטוס למעלה כי הרבה יותר אנשים פרטים וגם משקיעים ירצו לקנות דירות שזה העלות מימון עכשיו ירדה בכמעט שליש
 

A42

משתמש בכיר
הצטרף ב
31/12/19
הודעות
1,045
דירוג
887
שוב ושוב השאלה הזו עולה בפורום.
ושוב ושוב עונים לשואל שהוא מערבב בין השקעה עם מינוף להשקעה בלי מינוף.

מסכים לגמרי, אני כן מתייחס למינוף דווקא

אני חושב שהסיכון של המינוף (50 אחוז) על הכסף בדירה עם משכנתא בריבית של 1 אחוז משתנה
הוא יותר נמוך מהסיכון של כל הכסף במניות במדד רחב ללא מינוף כלל

בסוף בשונה אולי ממינוף בשוק ההון אני לא יכול להפסיד את הכסף שאין לי
כי הדירה ממושכנת לבנק
הרי במקסימום הכי גרוע הבנק יקח לי את הדירה והפסדתי רק את ה500K שנכנסתי איתם
אי אפשר להפסיד יותר בגדול
במינוף בשוק ההון אתה יכול להיות חייב יותר ממה שנכנסת וזה סיפור אחר

מה גם זה לא איזה משהו ספקולטיבי או בסיכון גבוה, הרי בנק ישראל יאשר עכשיו משכנתאות כאלה עם הסיכון באי החזר ההלוואה הסיכון שהריבית פריים תעלה קיצוני וכו

קחו משפחה ממוצעת שרוכשת דירה ב75 אחוז משכנתא ועכשיו ה2/3 פרייים עלה בצורה חדשה, יהיה קושי מאוד גדול בישראל החזר המשכנתאות - מניח שנעשו הרבה חישובים על זה ובסוף המדינה היא שמחליטה על הפריים אז מניח שזה סיכון מוגבל
 

A42

משתמש בכיר
הצטרף ב
31/12/19
הודעות
1,045
דירוג
887
אם יש לך דירה עם משכנתא, וגם תיק השקעות בשוק ההון, אתה יכול באותה מידה להתייחס למשכנתא כאל הלוואה עבור ההשקעה בשוק ההון ולחשב את התשואה עליו בהתאם אם היית רוצה. אין באמת הבדל.
ברגע שלאדם בעל כספים מושקעים יש הלוואה מכל סוג שהוא, אין שום דבר שמקשר הלוואה X להשקעה Y, מעבר לתבנית שנוח לו לייצר בראש.

זו ההתבוננות ההוליסיטית שאני משתמש בה.
מסכים איתך לגמרי ואפילו עושה את זה היום בצורה מסוימת

זה עדין לא משנה את החישוב שיותר משתלם לפי המספרים האלה להשקיע בדירה ראשונה מאשר בשוק המניות במדד רחב
עד היום זה תמיד היה לי ברור שיותר משתלם להשקיע בדירה ראשונה מאשר באג"חים
עכשיו עם החוק החדש אני שואל האם הדברים השתנו באמת כל כך דרמתית?
 

גרהם

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/3/15
הודעות
12,227
דירוג
13,461
אבל אם נסתכל על התנודתיות של מחירי המניות (לוקח את הSP500 לצורך העניין כהשוואה, או כל מדד רחב) מול נדלן בארץ (עלות דירה יחידה באזור מרכזי)
התנודיות של מחירי הנדלת הרבה יותר נמוכה וזה דרך אחת למדוד סיכון
אל תשכח שאתה לא קונה "דירה יחידה" סתמית וממוצעת, אלא דירה ספציפית שאני לא חושב שיש למישהו נתונים על תנודתיות המחיר שלה, אבל ודאי היא גבוהה מתנודתיות מחירי הדירות. בנוסף, אתה משלם על תנודתיות נמוכה בנזילות נמוכה.
הסיבה העיקרית שלדעתי הסיכון נמוך הוא כי אני גר בדירה
זה אכן שיקול נכון ושונה משיקול התשואה שהעלית לפני כן.
הסיכון עדיין קיים (ירידת מחירי נדלן כאשר מחירי המניות טסים למעלה), אבל אם אתה גר בדירה, אתה לא באמת מפסיד (ואפשר להתפלסף אם אנחנו מרגישים באותו אופן הפסד ואיבוד רווח בהשקעה אלטרנטיבית).
 

גרהם

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/3/15
הודעות
12,227
דירוג
13,461
הרי במקסימום הכי גרוע הבנק יקח לי את הדירה והפסדתי רק את ה500K שנכנסתי איתם
אי אפשר להפסיד יותר בגדול
במינוף בשוק ההון אתה יכול להיות חייב יותר ממה שנכנסת וזה סיפור אחר
זה לא נכון בישראל. אם מכירת הדירה (לאחר הוצאות כבדות של הכינוס) לא תכסה את החוב לבנק, הוא ימשיך לרדוף אחריך.
 

yanosh34

משתמש ותיק
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
898
דירוג
976
עכשיו עם החוק החדש אני שואל האם הדברים השתנו באמת כל כך דרמתית?

אפשר יהיה לענות על זה רק כשהסרת המגבלה תיכנס ונדע מה יהיו הריביות.
הצפי הוא שתהיה התייקרות של מסלול הפריים.
 

petit nicolas

משתמש ותיק
הצטרף ב
11/11/18
הודעות
192
דירוג
469
כלומר סה"כ תשואה על הכסף של 8%

בנוסף למה שאמרו, שים לב שגם אם מקבלים את החישובים שלך כמדוייקים, התשואה הזאת רלוונטית רק לתחילת המסע - בכל חודש כמות הכסף ״שלך״ שמושקעת בדירה גדלה וההלוואה קטנה, וכך גם התשואה על ההון. כמובן שאחרי זמן מסויים ניתן לקחת משכנתא נוספת או למחזר, אבל:
1. ככלל, מחירי משכנתאות שלא לצורך קניית הנכס (״משכנתא לכל מטרה״) גבוהים קצת יותר, מה שיאכל מהתשואה.
2. מה תעשה עם הכסף? תכניס לשוק ההון? אבל כל התרגיל הזה נעשה מתוך נקודת הנחה שזה יותר טוב מלהשקיע בשוק ההון והנה חזרנו אליו.
 

nicepo1

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/1/16
הודעות
3,208
דירוג
3,517
אני לגמרי חושב שזה היה משתלם גם לפני, אני עשיתי את זה כמובן עם הבית שלי כל עוד זה דירה ראשונה
מסכים זה מאוד הגיוני להרבה אנשים.
בדירה השניה להשקעה בגלל המס רכישה ומס שבח והצורך למצוא שוכר ופחת שלו זה מתחיל להוריד ולגרד את הרווחיות
ומוסיף הרבה כאב ראש אז לפחות עד עכשיו מצאתי ששוק ההון יותר פשוט למימוש
זה הנקודה שבלטה בפוסט, שיש כאן שינוי דרסטי במצב שלפני היה ממש לא משתלם ועכשיו המצב ישתנה בצורה כזאת שפתאום זה כן משתלם.
אני חושב שלא סביר שהבדל קטן בריבית על מימון של רבע מהנכס במקרה הכי אופטימי יגרום לשינוי כ"כ קיצוני שפתאום עסקה לא משתלמת תהפוך לכן.

אני יותר שואל באופן כללי בשביל לנסות להבין האם זה באמת נפל דבר בישראל ושוק הנדלן הולך לטוס למעלה כי הרבה יותר אנשים פרטים וגם משקיעים ירצו לקנות דירות שזה העלות מימון עכשיו ירדה בכמעט שליש

בשביל זה צריך לחכות ולראות בכמה באמת הריבית תרד, בנוסף צריך לזכור שרוב הציבור לא משתמש במסלול פיתוי ו\או חמישים אחוז מימון,אז צריך לראות מה זה אומר בשבילו.
לא חושב שניתן כרגע להעריך משהו כזה אנחנו אפילו לא יודעים מה תהיה ההשפעה על הריביות עדיין.
 

A42

משתמש בכיר
הצטרף ב
31/12/19
הודעות
1,045
דירוג
887
אל תשכח שאתה לא קונה "דירה יחידה" סתמית וממוצעת, אלא דירה ספציפית שאני לא חושב שיש למישהו נתונים על תנודתיות המחיר שלה, אבל ודאי היא גבוהה מתנודתיות מחירי הדירות. בנוסף, אתה משלם על תנודתיות נמוכה בנזילות נמוכה.
נכון , אבל אם גרים בדירה וגם אם לא, בהנחה שמסתכלים על זה בעניים של חוסך סולידי לפרישה, הרי אין לנו כווה למכור את הדירה
זה כמו להשקיע במניות דיבדנד שמגדילות את הערך כל הזמן לרוב (לפחות כך מתנהג שוק השכירות)
מרגע שקניתי את הדירה אין לי סיבה למכור אותה רק למשוך שכר דירה כדיבדנד
זה לא נכון בישראל. אם מכירת הדירה (לאחר הוצאות כבדות של הכינוס) לא תכסה את החוב לבנק, הוא ימשיך לרדוף אחריך.
האמת שלא שמעתי על מקרים כאלה שלא היו משהו מאוד חריג (לקחו הלוואות בשביל לשלם את ההחזר משכנתא או עקפו את ההנחיות לקלו 100 אחוז מימון או דברים כאלה)
אני גם די בטוח שהאינטרס של המדינה והבנק הוא שלא תגיע למצב הזה בשום מקרה ז
גם קשה לי לראות את היום שזה קורה (כי אם בדוגמא שלי של 50 אחוז מימון יש בעיה של כיסוי המשכנתא מה יקרה לכל מי שיש לו 70-80 אחוז מימון


אפשר יהיה לענות על זה רק כשהסרת המגבלה תיכנס ונדע מה יהיו הריביות.
הצפי הוא שתהיה התייקרות של מסלול הפריים.
מסכים מאוד, אני מעריך דווקא שעכשיו המסלול של הריבית הקבועה יתייקר כי פתאום לא יהיה את הריבית המשתנה כל 5 כחלופה
ימים יגידו אבל כל המהלך הזה הוא בשביל להוזיל את הריביות אז אני מניח שבנק ישראל יעצור את המהלך הזה אם ההוזלה הזאת תתגלגל לבנקים ולא לאנשים בסוף


בנוסף למה שאמרו, שים לב שגם אם מקבלים את החישובים שלך כמדוייקים, התשואה הזאת רלוונטית רק לתחילת המסע - בכל חודש כמות הכסף ״שלך״ שמושקעת בדירה גדלה וההלוואה קטנה, וכך גם התשואה על ההון.
נכון, אבל מנגד המשכנתא קטנה אז הריבית הכולל קטנה
עבור משכנתא של 250K אשלם 1 אחוז אז על כל ה1 מליון זה רק 0.25 אחוז ריבית
כלומר התשואה שלי תעלה
נכון שהיחס בסוף יוריד את זה
נחשב את אמצע הדרך נגיד עוד 15 שנה:
750K כסף שלי עכשיו, 250K בריבית של 1 אחוז, עלות שנתית של 2.5K
ערך הדירה עלה ב25% ושכר הדירה גם עלה ב25% (לפי ממוצע של 1.5 אחוז בשנה)
התשלום החודשי (נטו כלומר ה3.5 אחוז תשואה) יהיה במקום מהשכר דירה במקום 2917 יהפוך להיות 3646 שקל
כלומר בשנה 41.25K (אחרי הורדת הריבית) שזה 5.5% מה750K שלי לא כולל העלית ערך
אם נוסיף את העליית ערך אז זה כבר 7.5 אחוז - בערך אותו הדבר כמו בהתחלה
שים לב שהדירה שווה עכשיו גם 1.25K אל מול ה750K שכביכול הם כסף ששלמתי
> אבל זה כן בהכרח מחדד שעדיף לקחת את המשכנתא למקסימום של ה30 שנה (-: בפריים

מה תעשה עם הכסף? תכניס לשוק ההון? אבל כל התרגיל הזה נעשה מתוך נקודת הנחה שזה יותר טוב מלהשקיע בשוק ההון והנה חזרנו אליו.
זה הכסף שלי לפרישה המוקדמת אם לא היה ברור
ברור שאפשר לקחת את הכסף להשקיע אותו בכל אפיק שהוא אבל כל הרעיון זה לתת תשואה עודפת על שוק ההון בסיכון יותר נמוך
אם לוקחים את זה ממש לתוך מודל הפרישה אז זה מאפשר לפרוש אפילו יותר מוקדם כי זה דרך טובה לכסות את העליות הדיור שהם שליש מההוצאות בדרכ
ובתשואה יותר טובה מאשר ה4 אחוז במקסימום שאוכל לקבל מתיק פרישה סולידי
ובנוסף אקבל עוד 2 דובדבנים
א. לא משלם על החלק הזה מס רווחי הון
ב. בחלק שכן אבחר אם אבחר לעשות תיק מניות או כל השקעה אחרת בין אם בנדלן או אחרת אוכל לממש את הנקודות זיכוי שלי ולהישאר יותר בקלות מתחת לתקרה החייבת במס
 

גרהם

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/3/15
הודעות
12,227
דירוג
13,461
נכון , אבל אם גרים בדירה וגם אם לא, בהנחה שמסתכלים על זה בעניים של חוסך סולידי לפרישה, הרי אין לנו כווה למכור את הדירה
יותר קל להגיד מלבצע. דירה ספציפית יכולה לעבור הרבה מאד תהפוכות ב-30 שנה, שיגרמו לך לא לרצות לגור בה וישפיעו מאד על תשואת השכירות ממנה.
בכל מקרה, את מה שאמרת אפשר להגיד וביתר בטחון על vnq. תשקיע, תתעלם מהתנודות במחיר, והדיבידנד בדולרים יעלה בסבירות גבוהה מאד בטווח של 30 שנה.
האמת שלא שמעתי על מקרים כאלה שלא היו משהו מאוד חריג
מסכים. הכללים המגבילים בלקיחת משכנתאות אכן נועדו שהמקרים האלו יהיו נדירים. אני התייחסתי לטענה העקרונית הלא נכונה שהסיכון מוגבל לכך שיקחו לך את הדירה.
 

גרהם

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/3/15
הודעות
12,227
דירוג
13,461
ובנוסף אקבל עוד 2 דובדבנים
א. לא משלם על החלק הזה מס רווחי הון
ב. בחלק שכן אבחר אם אבחר לעשות תיק מניות או כל השקעה אחרת בין אם בנדלן או אחרת אוכל לממש את הנקודות זיכוי שלי ולהישאר יותר בקלות מתחת לתקרה החייבת במס
מערכת המס אכן נותנת היום תמריצים גדולים ברכישת דירה ראשונה וזולה. למה שכתבת יש להוסיף מס רכישה נמוך ופטור/מס מופחת על דמי השכירות.
 

nicepo1

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/1/16
הודעות
3,208
דירוג
3,517
נכון , אבל אם גרים בדירה וגם אם לא, בהנחה שמסתכלים על זה בעניים של חוסך סולידי לפרישה, הרי אין לנו כווה למכור את הדירה
זה כמו להשקיע במניות דיבדנד שמגדילות את הערך כל הזמן לרוב (לפחות כך מתנהג שוק השכירות)
מרגע שקניתי את הדירה אין לי סיבה למכור אותה רק למשוך שכר דירה כדיבדנד
לפי ההנחה שאוכל לקבל 3.5 אחוז תשואה על הדירה (נניח תשואה נטו בגלל שזה דירת מגורים, בהנחה שתיהיה להשקעה אז נחפש תשואה קצת יותר גבוהה שאחרי הפחת ישאר בנטו 3.5)

עבור ה1 מליון שקל התשואה היא 3.5 אחוז, למשכנתא אצטרך להחזיר 0.5 אחוז מתוך זה (כי זה רק על חצי מהסכום)
כלומר ישאר לי תשואה של 3 אחוז על מליון שקל שהשקעתי 500K
כלומר 6 אחוז תשואה נטו על ה500K שלי

איך אתה מחשב נטו בדירת מגורים\מושכרת(בלי עליית ערך)?
אתה לוקח בחשבון עלות גמישות במקום מגורים\חודשים בלי שוכרים
שיפוץ\תקלות גדולות(אנחנו מדברים על עשרות שנים)?

לדעתי לרוב משקיעים מעריכים בחסר את ההוצאות האלה, במיוחד בהתחשב בזה שזה נכס יחיד ומיוחד והשונות יכולה להיות גדולה מנכס אחד לאחר.

אתה יכול לתת דוגמא לדירה שאפשר לרכוש היום שנותנת צפי של 3.5% נטו ל30 שנה אחרי הכול(נניח שהשכר דירה מתואם אינפלציה)משכירות?

אני לא טוען שזה לא נכון סתם מתעניין בחישוב שעשית
 

גילגה

משתמש ותיק
הצטרף ב
20/10/20
הודעות
755
דירוג
1,519
תראה, אין חידוש מזה שניתן להרוויח לא מעט משוק הנדל"ן. וחוב טוב מגדיל את התשואה - אז כן לא מוצאת בעיה עם התוכנית. אפשר להגיע גם לתשואה גבוהה יותר משוק הנדל"ן מה שייתן לך יותר מ8% על ההון. קראתי על אנשים שמגיעים ל10-12% על ההון.

אבל אתה חושב שהתנאים האלה ריאלים על משכנתא של 75% מימון?
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
W החלפת מסלול ק''צ 1.4% במסלול פריים+0.5 נדל"ן 2
M חצי פריים חצי קלצ נדל"ן 6
י תמהיל משכנתא 2/3 פריים נדל"ן 9
$ תמהיל משכנתא 50% פריים נדל"ן 33
אורי ג. שינוי מגבלות משכנתא בריבית פריים נדל"ן 115
קירכהוף משבר המשכנתאות בישראל -האם אנחנו לקראת משבר סאב פריים אוף טופיק 5
M מיחזור משכנתא כאשר מסלול פריים מהווה יותר משליש נדל"ן 16
ק ייבוא ריבית פריים מעודכנת לאקסל אוף טופיק 3
mr.mo הלוואה בגובה פריים +% 0.2 לעד 400k ל 6 שנים. מה דעתכם? שוק ההון 20
ה משבר הסאב פריים הישראלי נדל"ן 22
TheMailMan משכנתא ב100% מסלול פריים - האם ניתן? צרכנות פיננסית 26
שם משתמש בעייתי "סלייס" גמל להשקעה. זה עוקץ? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
שם משתמש בעייתי דיבידנד: זה משהו שפשוט נכנס לך לחשבון הבנק? שוק ההון 36
שם משתמש בעייתי מה זה "שער"? ומה זה "מחיר קניה/פדיון"? שוק ההון 6
שם משתמש בעייתי האם זה שהשקל עולה ביחס לדולר יכול להשפיע על כדאיות של מדד s&p500? שוק ההון 2
י האם זה אפשרי להגדיל הפרשת מעסיק לקרן השתלמות? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 4
ל לתת הלוואה להורים - מה המחיר של זה? שוק ההון 19
סול פנסיה - איך עושים את זה טכנית? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
פ איזון התיק איך עושים את זה פרקטית שוק ההון 3
D שומת מס הכנסה 2020 - חלק 9 פירוט תשלומים - תשלומים ע"ח מ"ה - מה זה? מיסים 11
ב 'ערבים'- האם זה לא ביטוח יקר? צרכנות פיננסית 11
ת מה זה SundaeSwap- לעוסקים בקריפטו השקעות אלטרנטיביות 1
נ מיליונרים מתייעצים עם חברי פורום אנונימיים מה זה אומר על השיטה הכלכלית? ועל אמון אוף טופיק 32
ש שטח חקלאי - מה עושים עם זה? נדל"ן 2
ה מקווה שאני שואל את זה בפורום הנכון - דרופשיפינג השקעות אלטרנטיביות 1
סול ביטוח - אני עושה את זה נכון? צרכנות פיננסית 28
A מה זה שגיאת עקיבה? שוק ההון 3
L האם זה אירוע מס? מיסים 10
חתול לילה סקר: האם זה תיק טוב למשקיע מתחיל? שוק ההון 57
E פיצויים. עשיתי טעות שאמרתי את זה? צרכנות פיננסית 40
T מה זה קרן סינטטית? שוק ההון 5
א ניוד נקודת זיכוי של תינוק - איך עושים את זה? מיסים 10
א כמה עולה ייפוי כוח נוטריוני, והאם זה משנה אם זה עבור הבנק? צרכנות פיננסית 6
A זה התיק שלי - גם עליי אל תרחמו שוק ההון 2
אני חדש סליחה אם זה שייך לנדלן, רק רוצה להבין. כשאני שוכר דירה, חובה לשלם ארנונה ודמי וועד? אוף טופיק 1
G מה זה שיעור חשיפה? שוק ההון 5
R המרה לדולרים בברוקר זר זה משהו שצריך לדווח עליו למס הכנסה? מיסים 2
ב טעויות של מתחילים? עד כמה תיק מנוהל זה דבר גרוע? שוק ההון 20
T הפרשה לקרן השתלמות עד התקרה אצל מעסיק חדש. איך זה עובד ? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
א מיסוי חשבונות בחו"ל, איך זה עובד ? מיסים 8
D ניהול ההוצאות הצפויות: איך עושים את זה שוק ההון 16
ה משיכת רווחי הון - זה בעצם כ"כ פשוט? שוק ההון 13
מ בואו נדבר על זה - נאסד"ק 100 או S&P 500? שוק ההון 119
maverick פנסיה - האם זה לא מסוכן מדי להשקיע במסלול מחקה מדד s&p500? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 79
מ שאלה - מה זה "דמי ניהול מצבירה"? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 24
Shekel Shtaim כמה אחוז מהתיק שלכם זה "הימור" ? שוק ההון 34
ס אשמח לשמוע דעות לפני פתיחת תיק השקעות, האם זה הדבר הנכון כרגע? שוק ההון 20
ס החלפת בנק - כמה זה מסובך? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 31
M קרן מחקה עם הפרשי שעות במסחר - איך זה עובד? שוק ההון 3
M החלום שלי לצאת לעצמאות כלכלית מתי זה יקרה?? יומני מסע אישיים 17

נושאים דומים

למעלה