ייעוץ לגבי גרייס ומיחזור משכנתא למטרות הגדלת הון ההשקעה

GreAviv

משתמש רשום
הצטרף ב
28/12/20
הודעות
4
דירוג
0
הי!

אני מנסה למצוא את האיזון בין תפיסות שמרניות לתפיסות מוכוונות צמיחה ואשמח לשמוע את דעתכם

רקע קצר – בבעלותנו דירה בבת ים בשווי 1.2 מ', עם 75% משכנתא ל-30 שנים (דירה להשקעה, מושכרת ב-3,900 ₪). המטרה שלנו לצבור 2 נכסים נוספים ב-3 שנים הקרובות שיניבו לנו תשואה חודשית. כרגע אני עובד על מקורות למימון ההשקעות הבאות.
השאלה היא האם נכון לצמצם את ההחזר החודשי של המשכנתא כמה שיותר ולשלם על כך בריביות גבוהות יותר על פני כלל תקופת המשכנתא? ההנחה כאן היא שבזכות המהלך הזה, אוכל לרכוש נכס נוסף כבר בשנתיים – שלוש הקרובות, והנכס הזה יתחיל להניב לנו תשואה כבר מהטווח הקרוב, אשר תעלה משמעותית על הריביות שאשלם בתום תקופת המשכנתא. האם זה נכון לדעתכם?
האם לקחת זאת צעד נוסף קדימה ולעשות גרייס למשכנתא ל-3 שנים, וכך אוכל להגיע לנכס הבא אפילו מהר יותר ולהקדים את קבלת התשואה?

ברור לי שאם המטרות שלנו היו לגור בדירה שאנו הבעלים שלה, זה היה הדבר הכי שגוי לעשות, אבל בעיני משקיע ולאור המטרות לעיל, האם המהלך הזה מתבקש?

תודה רבה :)
אביב
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,835
דירוג
26,586
שאלה היא האם נכון לצמצם את ההחזר החודשי של המשכנתא כמה שיותר ולשלם על כך בריביות גבוהות יותר על פני כלל תקופת המשכנתא? ההנחה כאן היא שבזכות המהלך הזה, אוכל לרכוש נכס נוסף כבר בשנתיים – שלוש הקרובות, והנכס הזה יתחיל להניב לנו תשואה כבר מהטווח הקרוב, אשר תעלה משמעותית על הריביות שאשלם בתום תקופת המשכנתא. האם זה נכון לדעתכם?
תבדיל בין תשואה לבין תזרים, אפשר שהאחד יהיה שלילי והשני חיובי וגם ההפך.
אין פה נכון או לא נכון, הכל בהתאם למטרות ולהנחות עבודה שלכם.
האם לקחת זאת צעד נוסף קדימה ולעשות גרייס למשכנתא ל-3 שנים, וכך אוכל להגיע לנכס הבא אפילו מהר יותר ולהקדים את קבלת התשואה?
אין גרייס ל3 שנים, לכל היותר שנתיים וגם לזה צריך הסבר טוב בשביל הבנק, "כדי שארוויח מלא כסף" זה לא הסבר טוב לבנק.
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
559
דירוג
540
לא הבנתי את ההיתכנות הכלכלית של התוכנית.
מה ההון העצמי שיש לכם פנוי כרגע?

בכל אופן וכפי שאורי כתב, תפריד בין תשואה ותזרים, ותגדיר את המטרה (כתבת לצבור נכסים, אני מניח לא לזה התכוונת באמת..).

כמו כן, מה יכולת החיסכון החודשית שלכם? פריט חשוב כדי להבין כמה תזרים שלילי תוכלו להכיל (במידה ותהיה השקעה טובה עם פוטנציאל תשואה טוב).

ההעדפה האישית שלי בהשקעות היא תזרים חיובי, גם אם זה עולה לי יותר בטווח הארוך.
 

Mr. Bigglesworth

משתמש בכיר
הצטרף ב
29/2/20
הודעות
3,042
דירוג
3,696
ברור לי שאם המטרות שלנו היו לגור בדירה שאנו הבעלים שלה, זה היה הדבר הכי שגוי לעשות, אבל בעיני משקיע ולאור המטרות לעיל, האם המהלך הזה מתבקש?
להבנתי המשפט לעיל לא נכון כל עוד מפנים את התזרים העודף להשקעה ולא לצריכה.
באופן כללי ככל שהמינוף גדול יותר כך גם הסיכון, אבל גם התשואה הפונציאלית. אין פה חוכמות גדולות, במיוחד בסביבת הריבית הנוכחית. אם הנכס מניב יותר מעלות הריבית אז אתה מרוויח. סיכונים פוטנציאלים: בעיות במציאת שוכרים, עליית ריבית שתייקר את המשכנתא ותוריד את שווי הדירות במקביל, פגיעה אחרת פרטנית באחד הבתים שקשה לבטל (שכן בעייתי מאד נאמר או דייר שלא מתפנה) פגיעה בדירה אם אינה מבוטחת. אין לי באמת מושג אני לא משקיע נדל"ן כיום רק חתול שמסתובב פה בפורומים ומבין קצת נושאים כלליים בהשקעות.

למה החלטתם ש-X נכסים זה מה שאתם צריכים כאשר x=2?
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
E ייעוץ לגבי משכנתא מול תיק השקעות נדל"ן 1
N ייעוץ לגבי השכרת רכב. מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 3
amit ייעוץ לגבי לימודי מדעי המחשב אוף טופיק 9
S ייעוץ לגבי הפרשות סוציאליות ואפיקי השקעות | הייטקיסט צרכנות פיננסית 30
amit ייעוץ בעבודה ראשונה , הנדסת חשמל טכניון פוסטים מאיכות נמוכה 2
S ייעוץ בנושא מחיר למשתכן -בחירת דירה נדל"ן 24
A עבודת ייעוץ עצמאית בנוסף לעבודה שכירה למהנדס התפתחות אישית 12
T ייעוץ, הדרכה ו/או טיפול בבעיות תקשורת בין הורה לילדיו. התפתחות אישית 0
ע ייעוץ בנושא דירת עמידר נדל"ן 3
A כדאיות והערכה של ייעוץ פנסיוני בתשלום פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 14
T לימוד ייעוץ השקעות כדאי? שוק ההון 3
כ השקעה בנדל"ן 400K להגדלת הון עצמי - ייעוץ על כיוון (בנייה בדירה עם זכויות\שטח במכרז\לפני פינוי בינוי\מחולקת) נדל"ן 24
J ייעוץ לתואר שני התפתחות אישית 5
I ייעוץ בנושא פנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
ש ייעוץ: העלאה בשכר / קרן השתלמות / פתיחת תיק השקעות? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 23
Lag ייעוץ להתפתחות אישית וכלכלית עבור עתודאי התפתחות אישית 5
stamEhad ייעוץ פיננסי לקראת פרישה של אימי פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 11
ת ייעוץ משכנתא - שאלה עקרונית נדל"ן 5
D ייעוץ פרישה לעובדי מערכת החינוך פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
ד ייעוץ בקשר למימון השקעה סולארית השקעות אלטרנטיביות 26
תפוזינה ייעוץ משכנתאות ועוד כמה שאלות לפני משכנתא נדל"ן 19
P ניהול תיקי השקעות\ייעוץ השקעות התפתחות אישית 0
הק995 אצל מי מקבלים ייעוץ מס מיסים 11
S ייעוץ תזונה התפתחות אישית 0
ג ייעוץ בהשקעה ראשונה, לא באופן עצמאי שוק ההון 20
י ייעוץ השקעות דיגיטלי לציבור ללא רישיון ייעוץ- למה לא בעצם? אוף טופיק 4
י ההורים פתחו לי קופת גמל לחיסכון לפני שנת 2000, אשמח להכוונה/ייעוץ. (בן 25, סטודנט) שוק ההון 5
S ייעוץ על הרכב תיק השקעות ושאלות נוספות שוק ההון 15
E ייעוץ לאחד שרוצה למצוא את עצמו כבר התפתחות אישית 1
S ייעוץ המונים התפתחות אישית 38
I ייעוץ בנוגע להשקעה נדל"ן 18
Y לימודי ייעוץ השקעות וייעוץ פנסיוני התפתחות אישית 14
C מעבר לבית על גלגלים צריך ייעוץ מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 7
S ייעוץ השקעות בגופים שונים שוק ההון 13
I פתיחת חשבון בבית השקעות-ייעוץ שוק ההון 2
Y המלצה על ייעוץ פיננסי צרכנות פיננסית 0
ח "ייעוץ" השקעות בבנק שוק ההון 6
C ייעוץ דיווח רווח / הפסד הון לקראת מעבר לברוקר ישראלי שוק ההון 0
E ייעוץ תקציבי לבנייה צרכנות פיננסית 0
B ייעוץ פיננסי צרכנות פיננסית 12
A ייעוץ משכנתא והליך רכישת דירה נדל"ן 12
B ייעוץ פיננסי להורים של חברה שיצאו לגמלאות צרכנות פיננסית 10
L לא ייעוץ - אלא בדיקת הצעה של הבנק שוק ההון 28
מ קורס ייעוץ משכנתאות - כדאי? התפתחות אישית 1
A אקסלנס הציעו לי ייעוץ שוק ההון 7
H ייעוץ בנושא משכנתא צרכנות פיננסית 12
א IRA עם ייעוץ/סיוע שוק ההון 1
Liron2035 למה חל איסור על מתן ייעוץ השקעות? שוק ההון 1
A ייעוץ פנסיוני - סקירה צרכנות פיננסית 3
A ייעוץ בנוגע לפתיחת עסק מכניס פאסיבית שוק ההון 16

נושאים דומים

למעלה