ייעוץ לגבי גרייס ומיחזור משכנתא למטרות הגדלת הון ההשקעה

[GreAviv]

הי!

אני מנסה למצוא את האיזון בין תפיסות שמרניות לתפיסות מוכוונות צמיחה ואשמח לשמוע את דעתכם

רקע קצר – בבעלותנו דירה בבת ים בשווי 1.2 מ', עם 75% משכנתא ל-30 שנים (דירה להשקעה, מושכרת ב-3,900 ₪). המטרה שלנו לצבור 2 נכסים נוספים ב-3 שנים הקרובות שיניבו לנו תשואה חודשית. כרגע אני עובד על מקורות למימון ההשקעות הבאות.
השאלה היא האם נכון לצמצם את ההחזר החודשי של המשכנתא כמה שיותר ולשלם על כך בריביות גבוהות יותר על פני כלל תקופת המשכנתא? ההנחה כאן היא שבזכות המהלך הזה, אוכל לרכוש נכס נוסף כבר בשנתיים – שלוש הקרובות, והנכס הזה יתחיל להניב לנו תשואה כבר מהטווח הקרוב, אשר תעלה משמעותית על הריביות שאשלם בתום תקופת המשכנתא. האם זה נכון לדעתכם?
האם לקחת זאת צעד נוסף קדימה ולעשות גרייס למשכנתא ל-3 שנים, וכך אוכל להגיע לנכס הבא אפילו מהר יותר ולהקדים את קבלת התשואה?

ברור לי שאם המטרות שלנו היו לגור בדירה שאנו הבעלים שלה, זה היה הדבר הכי שגוי לעשות, אבל בעיני משקיע ולאור המטרות לעיל, האם המהלך הזה מתבקש?

תודה רבה
אביב

 

[אורי ג.]

שאלה היא האם נכון לצמצם את ההחזר החודשי של המשכנתא כמה שיותר ולשלם על כך בריביות גבוהות יותר על פני כלל תקופת המשכנתא? ההנחה כאן היא שבזכות המהלך הזה, אוכל לרכוש נכס נוסף כבר בשנתיים – שלוש הקרובות, והנכס הזה יתחיל להניב לנו תשואה כבר מהטווח הקרוב, אשר תעלה משמעותית על הריביות שאשלם בתום תקופת המשכנתא. האם זה נכון לדעתכם?

תבדיל בין תשואה לבין תזרים, אפשר שהאחד יהיה שלילי והשני חיובי וגם ההפך.
אין פה נכון או לא נכון, הכל בהתאם למטרות ולהנחות עבודה שלכם.

האם לקחת זאת צעד נוסף קדימה ולעשות גרייס למשכנתא ל-3 שנים, וכך אוכל להגיע לנכס הבא אפילו מהר יותר ולהקדים את קבלת התשואה?

אין גרייס ל3 שנים, לכל היותר שנתיים וגם לזה צריך הסבר טוב בשביל הבנק, "כדי שארוויח מלא כסף" זה לא הסבר טוב לבנק.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

לא הבנתי את ההיתכנות הכלכלית של התוכנית.
מה ההון העצמי שיש לכם פנוי כרגע?

בכל אופן וכפי שאורי כתב, תפריד בין תשואה ותזרים, ותגדיר את המטרה (כתבת לצבור נכסים, אני מניח לא לזה התכוונת באמת..).

כמו כן, מה יכולת החיסכון החודשית שלכם? פריט חשוב כדי להבין כמה תזרים שלילי תוכלו להכיל (במידה ותהיה השקעה טובה עם פוטנציאל תשואה טוב).

ההעדפה האישית שלי בהשקעות היא תזרים חיובי, גם אם זה עולה לי יותר בטווח הארוך.

 

[Mr. Bigglesworth]

ברור לי שאם המטרות שלנו היו לגור בדירה שאנו הבעלים שלה, זה היה הדבר הכי שגוי לעשות, אבל בעיני משקיע ולאור המטרות לעיל, האם המהלך הזה מתבקש?

להבנתי המשפט לעיל לא נכון כל עוד מפנים את התזרים העודף להשקעה ולא לצריכה.
באופן כללי ככל שהמינוף גדול יותר כך גם הסיכון, אבל גם התשואה הפונציאלית. אין פה חוכמות גדולות, במיוחד בסביבת הריבית הנוכחית. אם הנכס מניב יותר מעלות הריבית אז אתה מרוויח. סיכונים פוטנציאלים: בעיות במציאת שוכרים, עליית ריבית שתייקר את המשכנתא ותוריד את שווי הדירות במקביל, פגיעה אחרת פרטנית באחד הבתים שקשה לבטל (שכן בעייתי מאד נאמר או דייר שלא מתפנה) פגיעה בדירה אם אינה מבוטחת. אין לי באמת מושג אני לא משקיע נדל"ן כיום רק חתול שמסתובב פה בפורומים ומבין קצת נושאים כלליים בהשקעות.

למה החלטתם ש-X נכסים זה מה שאתם צריכים כאשר x=2?