מה אינפלציה תעשה לכדאיות ההשקעה בנדל״ן? ואיך מתגוננים?

  • פותח הנושא o_b7
  • פורסם בתאריך

o_b7

משתמש רשום
הצטרף ב
6/4/21
הודעות
57
דירוג
4
שלום לכולם,

קשה שלא לשים לב שבשנים האחרונות המחירים בכל התחומים עולים משמעותית (ולא בהכרח בקורלציה למדד המחירים לצרכן), לכך מתווספת הדפסת כספים מסיבית בתקופת הקורונה והעובדה שלריבית אין עוד לאן לרדת. כל זה מעלה (לטעמי) את הסיכון שבשנים הקרובות נגיע לאינפלציה.

אשמח לפתוח דיון לגבי המשמעויות של אינפלציה ברמה כלשהי על כדאיות עסקאות נדל״ן ואיך להתגונן מפניה -
להבנתי, עליית אינפלציה תגרור עלייה מחירי המשכנתאות הקיימות (בשני מסלולים - פריים וצמודה), מה שעלול לגרור בנוסף הקפאה/ירידה של מחירי הדירות (משקיעים שזקוקים לכסף ימכרו את הדירות, אנשים יפסיקו לקחת משכנתאות).
מצד שני - בטווח הארוך המחירים אמורים לעלות (בגלל שחיקת הכסף), ובנוסף ערך הכסף המזומן ישחק גם הוא במידה והוא לא נמצא באפיק כלשהו.


מה לגבי אפיקים אחרים? מה אינפלציה אמורה לעשות לשוק ההון? האם גידור של הכסף בשוק ההון + מסלול משכנתא קל״צ יכול לספק הגנה סבירה מפני הפסדים?
 
נערך לאחרונה ב:

fliper

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/2/16
הודעות
677
דירוג
522
עליית אינפלציה תגרור עלייה מחירי המשכנתאות הקיימות (בשני מסלולים - פריים וצמודה)
חברים אשמח להתייחסות לגבי מידת הקורלציה שבין מדד המחירים/ אינפלציה לריבית הפריים.
האומנם עליית אינפלציה מחייבת עליית בריבית הפריים?
@אורי ג. @רוני @רימון @adamshalev
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
6,608
דירוג
8,070
שני הסנט שלי:
1. העלאת ריבית יכולה לדכא במידת מה התפרצות אינפלציוניות.
2. תלוי מה הגורם לעליית המחירים. אם עליית המחירים נובעת מהתייקרות סחורות ועלויות שילוח, או מעליית שכר, להעלאת הריבית תהיה השפעה פחותה. אם המקור של העלייה במחירים היא הלוואות זולות שאנשים לוקחים, להעלאת הריבית תהיה יותר השפעה בבלימת העלייה.
3. יציבות מחירים בפני עצמה היא לא היעד העיקרי של בנק ישראל, אלא יציבות המשק (והבנקים). אם המשק במצב יציב, האבטלה נמוכה, הייצוא חוגג, המסים נכנסים, ההלוואות מוחזרות בזמן והריבית בעולם אפסית, אין סיבה לבנק ישראל לסיים את המסיבה.
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,998
דירוג
5,474
אשמח לפתוח דיון לגבי המשמעויות של אינפלציה ברמה כלשהי על כדאיות עסקאות נדל״ן ואיך להתגונן מפניה

היי
המשמעות של האינפלציה זה עליית מחירים, בדרך כלל זה מופיע בשוק בפעילות עיסקית רותחת, עם מחסור בעובדים,
והשכר במגמת עליה בטווחי זמן קצרים.

עליית המחירים כיום היא יותר סטגיפלציה, השווקים השונים לא חזרו עדיין לפעילות מלאה ואחוזי אבטלה נמוכים,
אך המחירים עולים, כאשר מדובר בנדל"ן, בטווח הנראה לעיין היכן שיש היצע נמוך של נכסים, משכנתאות זמינות בריביות נמוכות,
משכנתאות בלון ל 30 שנים.....
עלייה של השכר, בהחלט ניתן לצפות להמשך עליית מחירי הנכסים.

מאחר וקשה לדעת מתי המגפה תסתיים ומה יהיו הריביות בעתיד (ניתן לראות שהחל משנות תשעים הריביות במגמת ירידה),
ומה יהיה קצב התחלות הבניה, קשה בשלב זה להעריך לגבי מועד שינוי המגמה בשווקים.

כמשקיע נדל"ן לטווח ארוך לצורך הגנה, אני משתדל להתמקד במיקומים בעלי פוטנציאל נמוך לגידול בהתחלות הבניה.
 

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
9,049
דירוג
14,976
העלאת ריבית יכולה לדכא במידת מה התפרצות אינפלציוניות.
אולי, ואולי לא.
הרי ההופכי של זה הוא שהורדת ריבית מלבה את האינפלציה (וכך התייחסו לזה תמיד הכלכלנים), והנה עבר עלינו עשור שהוכיח שלא בהכרח :)
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
6,608
דירוג
8,070
אולי, ואולי לא.
הרי ההופכי של זה הוא שהורדת ריבית מלבה את האינפלציה (וכך התייחסו לזה תמיד הכלכלנים), והנה עבר עלינו עשור שהוכיח שלא בהכרח :)
בגלל זה כתבתי שבמידת מה. העלאת הריבית היא סוג של ברקס על גלגלי המשק, אבל אם הגלגלים נעים מהר גם ברקס עדין לא בהכרח יביא להאטה משמעותית. גם אין דינה של העלאה של רבע אחוז כדין העלאה של שני אחוז.
 

KFC Uerdingen 05

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/4/17
הודעות
521
דירוג
1,204
3. יציבות מחירים בפני עצמה היא לא היעד העיקרי של בנק ישראל, אלא יציבות המשק (והבנקים). אם המשק במצב יציב, האבטלה נמוכה, הייצוא חוגג, המסים נכנסים, ההלוואות מוחזרות בזמן והריבית בעולם אפסית, אין סיבה לבנק ישראל לסיים את המסיבה.
לגמרי אוף טופיק, מתוך האתר של בנק ישראל-

מטרותיו ותפקידיו של בנק ישראל​




היעדים העיקריים של בנק ישראל מוגדרים בחוק בנק ישראל תוך קביעת מדרג ביניהם: שמירה על יציבות מחירים, תמיכה במטרות אחרות של המדיניות הכלכלית של הממשלה - בעיקר צמיחה, תעסוקה וצמצום פערים חברתיים - ותמיכה ביציבות המערכת הפיננסית.



3(א)(1) "לשמור על יציבות מחירים, וזאת כיעד מרכזי".
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
6,608
דירוג
8,070
לגמרי אוף טופיק, מתוך האתר של בנק ישראל-

מטרותיו ותפקידיו של בנק ישראל​




היעדים העיקריים של בנק ישראל מוגדרים בחוק בנק ישראל תוך קביעת מדרג ביניהם: שמירה על יציבות מחירים, תמיכה במטרות אחרות של המדיניות הכלכלית של הממשלה - בעיקר צמיחה, תעסוקה וצמצום פערים חברתיים - ותמיכה ביציבות המערכת הפיננסית.



3(א)(1) "לשמור על יציבות מחירים, וזאת כיעד מרכזי".
אתה יכול להתפס להגדרה היבשה בחוק, אבל במציאות זה לא במנותק משאר הפרמטרים הכלכליים. אם בנק ישראל הצליח לעצור את עליית המחירים והרג את הצמיחה, הוא נכשל בתפקידו. יציבות המחירים בפני עצמה היא אמצעי, לא מטרה.
 

KFC Uerdingen 05

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/4/17
הודעות
521
דירוג
1,204
אבל במציאות זה לא במנותק משאר הפרמטרים הכלכליים.
אף אחד לא דיבר על ניתוק משאר הפרמטרים הכלכליים. ישנן מספר מטרות לבנק ישראל, זה עדיין לא משנה את העובדה שהאמירה שלך

יציבות מחירים בפני עצמה היא לא היעד העיקרי של בנק ישראל,
היא שגוייה. יציבות מחירים בפני עצמה היא בהחלט היעד העיקרי (גם אם לא היחיד) של בנק ישראל.


יציבות המחירים בפני עצמה היא אמצעי, לא מטרה.
של מדיניות כלכלית, כן. ובמסגרת זו בנסיבות היסטוריות נקבעה הפרדה ברורה בין תפקידו של הבנק המרכזי (שמירה על יציבות המטבע) לתפקידו של הממשל (צמיחה, תעסוקה מלאה וכו'). אין טעם לפתוח בהרצאות על ההיסטוריה של השווקים המוניטריים.

ותסלח לי על זה שאני מניח שבנק ישראל פועל על פי החוק שמגדיר את פעילותו, ולא על פי דעתו של כותב אנונימי בפורום אינטרנטי.
 

outlook

משתמש ותיק
הצטרף ב
4/9/18
הודעות
141
דירוג
124
עליית אינפלציה תגרור עלייה מחירי המשכנתאות הקיימות (בשני מסלולים - פריים וצמודה)
צריך רגע להבדיל בין ריבית הפריים שמושפעת מריבית בנק ישראל לבין המסלולים הצמודים שמושפעים ישירות ממדד המחירים לצרכן (הלוא היא האינפלציה).

עלייה באינפלציה אינה בהכרח אומרת העלאת ריבית בנק ישראל. לבנק ישראל יש יעד אינפלציה שנתי - 1-3% (חוק בנק ישראל וכו). כאשר האינפלציה השנתית נמצאת בתוך היעד, בוא נניח אפילו שהיא תהיה 2% - זה בסופו של דבר אמצע הטווח של בנק ישראל, מה שלא אמור להוות טריגר להעלאת ריבית.
אבל! 2% אינפלציה זה בהכרח אומר שהמסלול הצמוד עולה, כי כשמו כן - צמוד (למדד המחירים).

ועכשיו נשאלת השאלה - מה יקרה אם האינפלציה תתחיל לגרד את הקצה העליון של הטווח? דוגמה טובה לזה אפשר לראות ממה שקורה בארה"ב ועם מדיניות הפד. צריך לזכור שכל דבר שקשור למדיניות מוניטרית (העלאת ריביות וכו) בישראל נגזר ישירות ממה שקורה בארה"ב (ככה זה כשאת המעצמה הכלכלית המובילה בעולם). הפד שינה את המדיניות שלו בתקופה האחרונה באופן הבא: במקום להסתכל על יעד אינפלציה שנתי כפי שהיה נהוג עד כה, הוא מסתכל על יעד אינפלציה ממוצע על פני כמה שנים. ולמה זה? כי גם הפד מבין שהשנה הקרובה ואולי אפילו הבאה תתאפיין באינפלציה גבוהה, שלא בהכרח אומרת שהדבר יימשך גם בעתיד. ההנחה היא כי האינפלציה הנוכחית נובעת בעיקר מעלייה בביקושים (יציאה מסגרים וחזרה לפעילות) ביחד עם מחסור קשה בהיצע (מחסור השבבים, עלויות שילוח גבוהות שמקשות וכו).
במאמר מוסגר אפשר להגיד אפילו שהפד כן רוצה שתהיה אינפלציה מסוימת, כי ככה היחס חוב תוצר של ארה"ב יישחק לו לאיטו מבלי שהיה צריך לעשות דבר.

שורה תחתונה, כדי שבנק ישראל יחשוב על העלאת ריבית הוא קודם כל צריך שהפד יעלה ריבית. ולמה? בעיקר בגלל שער הדולר. בזכות כל ההנפקות וחגיגות הגיוסים בהייטק זורמים המון המון דולרים לישראל. החברות צריכות בסופו של דבר לשלם משכורות בשקלים ולכן נוצר ביקוש לשקלים מה שמצריך למכור דולרים. מוכרים דולרים, קונים שקלים = שער הדולר נחלש (השקל מתחזק). במידה ובנק ישראל יחליט על דעת עצמו להעלות ריבית בישראל כאשר בארה"ב היא עדיין תהיה אפסית זה יוביל להחלשה נוספת בשער הדולר ולחיזוק השקל, וזה הרי יהיה מאוד לא חכם בלשון המעטה שכן בנק ישראל בכבודו ובעצמו רוכש דולרים מידי חודש בדיוק בשביל המטרה ההפוכה - לחזק את הדולר ולהחליש את השקל, והעלאת ריבית תהיה ירייה לעצמו ברגל.

ולמה בכלל בנק ישראל רוצה דולר חזק ושקל חלש? כי אחרת ענפי הייצוא ובראשן הייטק והתעשיות הביטחוניות יפגעו בצורה קשה, ובסופו של דבר אלו מקורות הצמיחה החזקים ביותר של המדינה (בעיקר ההייטק כמובן). אמנם זה יקל על היבואנים ועל ההזמנות שנעשה מאיביי, אבל זאת לא המטרה של בנק ישראל כי מבחינתו צמיחה והאצת המשק הן בראש סדר העדיפויות.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
19,416
דירוג
27,434
חברים אשמח להתייחסות לגבי מידת הקורלציה שבין מדד המחירים/ אינפלציה לריבית הפריים.
האומנם עליית אינפלציה מחייבת עליית בריבית הפריים?
לא. הריבית במשק נקבעת בין השאר כדי "להלחם" באינפלציה שבשנים האחרונות הוא מתחת ליעד של בנק ישראל, מה גם הריבית במשק נקבעת בהתאמה גם למדינות העולם ככה שזה לא ממש החלטה בלעדית של ישראל.
בנוסף לאור החובות הגבוהים של המדינות בארץ ובעולם קיים אפילו מוטיווציה די גבוהה לאינפלציה מה שיגרום לשחיקה ריאלית בחוב הריבוני.
 

klayhamn

משתמש בכיר
הצטרף ב
2/4/19
הודעות
1,409
דירוג
1,895
בנוסף לאור החובות הגבוהים של המדינות בארץ ובעולם קיים אפילו מוטיווציה די גבוהה לאינפלציה מה שיגרום לשחיקה ריאלית בחוב הריבוני.
שזה בעצם שקול* להעלאת מיסים עקיפה, רק שקל יותר פוליטית לבצע את ההונאה הזו - כי אנשים לא רואים את האפקט הזה נומינלית בתלוש, אלא פתאום השקלים שלהם קונים פחות בטטות ושואבי אבק והם לא מבינים למה

( * - שקול בקירוב בהנחה שרוב מחזיקי האג"ח הממשלתי הם ישראלים ולא זרים, שזה לא המצב בארה"ב בהכרח)
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,998
דירוג
5,474
איזה משפט עצל!
תסביר, תנמק, תרחיב...משהו

בתקופה של אינפלציה המשק בדרך כלל בתעסוקה מלאה, יש עלייה של השכר בטווחי זמן קצרים,
ורצון לא להחזיק מזומן משום שהוא מעבד מערכו (את זוכרת את שנת 84 ?),
לכן יש נטיה וביקוש יתר לסחורות ונכסים, יש כאן לופ שמזין המשך עליית מחירי נכסים ושכירויות (חשוב להדגיש שהסבר זה כוללני, יש פרמטרים נוספים המשפיעים על שוק הנדל"ן).
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
19,416
דירוג
27,434
( * - שקול בקירוב בהנחה שרוב מחזיקי האג"ח הממשלתי הם ישראלים ולא זרים, שזה לא המצב בארה"ב בהכרח)
זה המצב וגם אם לא זה בסדר, אתה דופק גופים זרים.
 

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
9,049
דירוג
14,976
בתקופה של אינפלציה המשק בדרך כלל בתעסוקה מלאה, יש עלייה של השכר בטווחי זמן קצרים,
חוץ מהעשור האחרון שבו לא היתה אינפלציה אבל כן היתה תעסוקה מלאה (יחסית לשאר התקופות) וכן היתה עליה בשכר.
אני חושבת שבעשור האחרון נעשו כמה שינויים ע"י ממשלות ובנקים מרכזיים בכל העולם ביחס למדידת אינפלציה (סעיפים ומשקולות), ואולי גם מדידת התעסוקה, ובנוסף התחבב עניין "הדפסת" הכסף/הורדת ריבית לכיוון האפס ומינופים זולים לכל החפץ. אי אפשר להסתמך על הנוסחאות שלימדו אותנו לפני 40 שנה, העולם הפיננסי השתנה לגמרי.
 

Libertad

משתמש בכיר
הצטרף ב
11/11/20
הודעות
1,236
דירוג
1,060
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
F נטילת הלוואות לצרכי השקעה - תלוי סביבת אינפלציה שוק ההון 34
י פקדון והיפר אינפלציה שוק ההון 1
A שונות אינפלציה בין מדינות כפונקציה של שערי מטבע אוף טופיק 20
שמנת חמוצה אינפלציה - למה מודדים באחוז? פוסטים מאיכות נמוכה 7
ד בזמן אינפלציה מחירי השכירות עולים או יורדים.? נדל"ן 1
S מס על רווחי הבורסה בתקופת אינפלציה שוק ההון 3
י השקעה באגח בתקופת אינפלציה. תיק מנוהל שוק ההון 11
Y אז מה היא אינפלציה? הנה הסבר לכל מי שלא יודע... שוק ההון 163
W מינוף ע''י הלוואות פריים בתקופת אינפלציה וריבית עולה אוף טופיק 1
N למה הפרשנות המרכזית להעלאת ריבית היא אינפלציה? צרכנות פיננסית 13
T האם הגיוני לטעון שמניות ערך יהיו גידור טוב מפני אינפלציה? שוק ההון 20
A למה עליית הריבית בזמן אינפלציה גורמת לירידת המניות? שוק ההון 24
השקעה לא מזל קרנות REIT נחשבות לאמצעי גידור נגד אינפלציה שוק ההון 28
T אג״ח צמוד מדד 2-5 בתקופת אינפלציה וריבית עולה שוק ההון 16
M מיסוי השקעות בבסיס דולרי בתרחיש של אינפלציה גבוהה\היפר אינפלציה שוק ההון 41
stamEhad השפעה צפויה של עליית ריבית ושל אינפלציה גבוהה על סוגי נכסים שונים שוק ההון 27
O אינפלציה בדרך - איך מתמודדים? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 28
ח אינפלציה שוק ההון 5
ח כמה סביר שתהיה אינפלציה גבוהה בישראל וארה"ב? שוק ההון 1
ש גידור כנגד אינפלציה מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 9
נ נראה לכם שיש אינפלציה בארץ בגלל הקורונה? פוסטים מאיכות נמוכה 8
deussex שמועות על אינפלציה גבוהה שתבוא עכשיו שוק ההון 132
A נייר צמוד למדד לתקופות קצרות יחסית, גידור אינפלציה שוק ההון 28
מומו הברווז כמה עליית אינפלציה ועליית ריבית תהיה קטלנית למחירים? נדל"ן 8
N מחשבות על גידור בסביבת אינפלציה גבוהה שוק ההון 47
C למה אינפלציה משפיעה על המדדים? פוסטים מאיכות נמוכה 5
1337justme הלוואת גישור כנגד פק"מ שקלי - ניסיון לחמוק מסיכון אינפלציה שוק ההון 4
ד התלבטות לגבי החלק של האג"ח בהנחה שתהיה אינפלציה שוק ההון 8
Y מתאם בין אינפלציה לשער חליפין ובין אג"ח ישראלי למניות חו"ל? מדוע אג"ח ממשלתי צמוד מדד? שוק ההון 9
C שאלה לגבי אינפלציה והיפר-אינפלציה צרכנות פיננסית 12
B שאלה כיצד אינפלציה צפוייה להשפיע על ktf אגח ממשלתי כללי שוק ההון 5
H הגנה מהיפר-אינפלציה / חילופי מעצמות / תרחיש קיצון (ברבור שחור) שוק ההון 60
לאונל התלבטות בנוגע ליחס נכסי אינפלציה/דיפלציה בתיק הארי בראון שוק ההון 5
י איך יתכן שלא הייתה אינפלציה של השקל, או הדולר, שנה אחרונה, ושער הדולר השתנה? שוק ההון 18
ס קרן שעת חירום - מול אינפלציה שוק ההון 10
S מה אתם עושים עם החיסכון שלכם בימים של אינפלציה צפויה? שוק ההון 18
T השקעה בהנחת אינפלציה שוק ההון 2
A לא מצליח להבין איך אין עדיין אינפלציה שוק ההון 22
A יחס אינפלציה - ריבית - שוק ההון - נדל"ן שוק ההון 0
M הגנה מפני אינפלציה/קריסת הכלכלה המקומית אוף טופיק 17
R איך המדינה גונבת את הנכסים שלכם בעזרת אינפלציה נדל"ן 0
Wonko ביטקוין כנגד אינפלציה עולמית השקעות אלטרנטיביות 52
Z אינפלציה והתוכניות של טרמפ להציל את הכלכלה? שוק ההון 5
A מישהו יכול להסביר איך נוצרת אינפלציה מהדפסת כסף? צרכנות פיננסית 24
E משמעות של אינפלציה על ני"ע שוק ההון 13
A הגנה מפני אינפלציה שוק ההון 2
nmac חישוב תשואה בתיק בהתחשב בשער מטח + אינפלציה שוק ההון 4
N המשמעות של אינפלציה על חיסכון פנסיוני וצפי עתידי לקצבה שוק ההון 6
Benjamin W אינפלציה שוק ההון 29
flower חישוב אינפלציה שוק ההון 6

נושאים דומים

למעלה