ההשקעה הגרועה ביותר שניתן להעלות על הדעת

אלפרד

משתמש רשום
הצטרף ב
23/6/19
הודעות
5
דירוג
2
שאלה לגבי כדאיות השקעה בדירה.

אם אני משקיע מיליון בדירה לעומת תיק השקעות.
על שניהם אני אקבל בערך 5% בשנה.
אבל על הרווח של הדירה המדינה לא לוקחת 25% מס רווח הון.
האם בגלל זה ההשקעה בדיקה לא הופכת לכדאית יותר?
 

Shaz

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/6/18
הודעות
5,558
דירוג
2,597
שאלה לגבי כדאיות השקעה בדירה.

אם אני משקיע מיליון בדירה לעומת תיק השקעות.
על שניהם אני אקבל בערך 5% בשנה.
אבל על הרווח של הדירה המדינה לא לוקחת 25% מס רווח הון.
האם בגלל זה ההשקעה בדיקה לא הופכת לכדאית יותר?
דרוש הסבר על התשואה של ה 5% בשנה? על סמך מה? באיזה תיק השקעות אתה משקיע? איך אתה בכלל יודע מה התשואה שתקבל?

הדבר היחיד שאתה יודע שאת תיק ההשקעות אפשר לפזר כהשקעה ואת הדירה לא
על הדירה המדינה כן לוקחת מס על רווח כשאתה מוכר אותה

המדינה לא לוקחת מס על רווח של הון בבורסה (נניח פרט לדיבידנים) עד שאתה לא מוכר והכסף הופך לנזיל
אז למעשה גם על הרוב בשוק ההון אתה לא משלם מס כל עוד אתה אל הופך את הכסף לנזיל
ואותו דבר לגבי דירה לא? גם שם יש לך מס כשאתה מוכר את הנכס והופך אותו לנזיל (עד כמה שידוע לי)
 

cypriano de rore

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/6/17
הודעות
5,016
דירוג
5,045
אם אני משקיע מיליון בדירה לעומת תיק השקעות.
על שניהם אני אקבל בערך 5% בשנה.
על איזו דירה שתקנה במיליון תעשה תשואה של 5%?
אשמח לראות את הנתונים.
 
נערך לאחרונה ב:

adamshalev

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
12,195
דירוג
22,862
אל תשכח עלויות עסקה (בקניה ומכירה) ונזילות נמוכה מאד מה שאומר שיכול לקחת לך חודשים רבים אם לא שנים למכור ולקנות במחיר שאתה רוצה, ו/או לקנות במחיר גבוה ממה שאתה רוצה ולמכור במחיר נמוך ממה שאתה רוצה.
 

cypriano de rore

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/6/17
הודעות
5,016
דירוג
5,045
אל תשכח עלויות עסקה (בקניה ומכירה) ונזילות נמוכה מאד מה שאומר שיכול לקחת לך חודשים רבים אם לא שנים למכור ולקנות במחיר שאתה רוצה, ו/או לקנות במחיר גבוה ממה שאתה רוצה ולמכור במחיר נמוך ממה שאתה רוצה.
ותיקונים ואין שוכרים וארנונה כשאין שוכרים ועוד ועוד ועוד...
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,978
דירוג
5,430
שאלה לגבי כדאיות השקעה בדירה.

זה מאוד שונה, קשה להשוות.

בנדל"ן כדי להפיק את המיטב יש צורך בידע וניסיון,
ידע לזהות את העיתוי והמקום הנכונים, ידע לפעול עם מימון.

למרות זאת, לא ניתן להתעלם מכך שגם אם המשקיע חסר ידע,
והוא רוכש דירה היכולה לשמש למגורים או להשקעה עם משכנתא,
בשלב מסוים, בעיקר בזכות השכירות הוא מסלק את המימון,
ונשאר עם נכס המבטל עבורו את עיקר עלויות הדיור בתקציב המחיה החודשי.
 

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
8,866
דירוג
14,592
על שניהם אני אקבל בערך 5% בשנה.
לגבי ה-5% אני לא יודעת אבל חישוב צבירת התשואה שונה.
בדירה אתה מחשב תשואה מהסכום שקנית אותה. אם קנית במיליון, ערך הדירה סטטי והשכרת בסכום קבוע לאורך כל השנים, אז התשואה במספרים נשארת אותו הדבר. אם אתה בוחן תשואה שנתית לפי מה שווה הדירה באותה שנה (מחיר שוק) אז, לפחות כך היה בעשור האחרון, אחוז התשואה יורד כי עליית הערך גבוהה מעליית שכ"ד. ועוד לא דיברתי על המחיר האמיתי ששילמת בעבור הדירה (במשכנתא אתה משלם בריבית דריבית) שאתה כנראה לא מחשב בפנים.
 

אלפרד

משתמש רשום
הצטרף ב
23/6/19
הודעות
5
דירוג
2
דרוש הסבר על התשואה של ה 5% בשנה? על סמך מה? באיזה תיק השקעות אתה משקיע? איך אתה בכלל יודע מה התשואה שתקבל?

אני מתייחס לפוסט הזה:
https://www.hasolidit.com/25-תיקי-השקעות-להרכבה-עצמית
ויכול להסיק שתיק השקעות מחזיר בממוצע בערך 5% בשנה.

הרגע בדקתי דירה שמחיר קנייתה הוא 1,300,000
השכירות על דירה דומה באותו אזור הוא 4000 שחודש, שזה 48 אלף בשנה.
48 אלף חלקי 1,300,000 זה 3.6% ואם אני מחשיב חודש אחד בשנה שהולך על תחזוקה זה יוצא 44 אלף שזה 3.3% בשנה.

ההיסתכלות שלי היא על מצב שבוא תיק ההשקעות הפסיבי שלי הגיע לשוווי של 1,300,000 ואני רוצה למשוך את הכסף ולקנות דירה בלי משכנתא.

ה-4000 שאני מקבל כל חודש מהשוכרים זה למעשה כמו רווח הון בתיק השקעות רק שכאן המדינה לא לוקחת לי 25%.
האם זאת היסתכלות הגיונית?
 

אלפרד

משתמש רשום
הצטרף ב
23/6/19
הודעות
5
דירוג
2
המדינה לא לוקחת מס על רווח של הון בבורסה (נניח פרט לדיבידנים) עד שאתה לא מוכר והכסף הופך לנזיל
אז למעשה גם על הרוב בשוק ההון אתה לא משלם מס כל עוד אתה אל הופך את הכסף לנזיל
ואותו דבר לגבי דירה לא? גם שם יש לך מס כשאתה מוכר את הנכס והופך אותו לנזיל (עד כמה שידוע לי)

החישוב של הסולידית עם 300 המשכורות לוקח בחשבון את מס רווח הון, כלומר אם אני רוצה לחיות מתיק ההשקעות שלי. אני אמכור ממנו חלקים קטנים כל חודש כדי לחיות עליהם. ושם המדינה כן תיקח לי 25% מס רווח הון.
לעומת זאת בשכר דירה שניכנס לי לחשבון כל חודש המדינה לא נוגעת.
מה דעתכם?
 

אלפרד

משתמש רשום
הצטרף ב
23/6/19
הודעות
5
דירוג
2
(במשכנתא אתה משלם בריבית דריבית) שאתה כנראה לא מחשב בפנים.

אני בוחן אסטרטגיית השקעה שבה אני חוסך בתיק השקעות פסיבי עד שמגיע לסכום קניית דירה ואז כדי לברוח מתשלום מס רווח הון ממיר את תיק ההשקעות בדירה שבה לא משלם מס רווח הון על השכירות שאני מקבל כל חודש.
כאשר המטרה לחיות מההשקעה שלי שזה למשוך ממנה כל חודש סכום שאשתמש בו למחיה.
בתיק השקעות אשלם מס רווח הון 25%
בשכירות שאקבל מהדיירים לא אשלם מס רווח הון. אלא רק כשארצה למכור את הדירה
 

Shaz

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/6/18
הודעות
5,558
דירוג
2,597
אני מתייחס לפוסט הזה:
https://www.hasolidit.com/25-תיקי-השקעות-להרכבה-עצמית
ויכול להסיק שתיק השקעות מחזיר בממוצע בערך 5% בשנה.

הרגע בדקתי דירה שמחיר קנייתה הוא 1,300,000
השכירות על דירה דומה באותו אזור הוא 4000 שחודש, שזה 48 אלף בשנה.
48 אלף חלקי 1,300,000 זה 3.6% ואם אני מחשיב חודש אחד בשנה שהולך על תחזוקה זה יוצא 44 אלף שזה 3.3% בשנה.

ההיסתכלות שלי היא על מצב שבוא תיק ההשקעות הפסיבי שלי הגיע לשוווי של 1,300,000 ואני רוצה למשוך את הכסף ולקנות דירה בלי משכנתא.

ה-4000 שאני מקבל כל חודש מהשוכרים זה למעשה כמו רווח הון בתיק השקעות רק שכאן המדינה לא לוקחת לי 25%.
האם זאת היסתכלות הגיונית?

בפוסט התשואה היא ראלית

בנדלן שלך בדוגמא התשואה היא נומינלית
זה אומר הבדל של 4-5%(ערכה גסה מאוד) לטובת המניות (במקרה הספציפי שהצגת)

בנוסף יש אלמנת של כאב ראש התעסקות עם שוכרים סיכון קיים במצב שאין שוכרים
עלות תחזוקה שיכולה להיות גדולה מחודש בשנה
 

Shaz

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/6/18
הודעות
5,558
דירוג
2,597
החישוב של הסולידית עם 300 המשכורות לוקח בחשבון את מס רווח הון, כלומר אם אני רוצה לחיות מתיק ההשקעות שלי. אני אמכור ממנו חלקים קטנים כל חודש כדי לחיות עליהם. ושם המדינה כן תיקח לי 25% מס רווח הון.
לעומת זאת בשכר דירה שניכנס לי לחשבון כל חודש המדינה לא נוגעת.
מה דעתכם?


אוקיי.. בחישוב כזה
לדעתי יש פחות סיכון בתיק השקעות שבסבירות גבוהה ישרוד לנצח וגם יצמח (בסבירות גבוהה מאוד)
אם נגיסה קבועה של 4%

לגבי הנדלן, יש לדעתי יותר סיכון במצב שלא תמצא שוכר שמחירי הנדלן בארץ ירדו מאוד והשכירות תרד גם היא

אי אפשר לדעת באמת מה יהיה
אבל במצב כזה הייתי מרגיש יותר בטוח עם תיק 50% מניות 50% אגח
אגח נותן 3% ונשאר דיי יציב
ומהמניות אפשר לקחת 5% (נומינלי)
ואיזון התיק מחדש במקרה של ירידה חדה לאורך זמן בשוק המניות (יש גורמים שטוענים שבסבירות גבוהה תבוא בזמן הקרוב אז אם בא לך לקחת פחות סיכון
סך הכל 4% או 3% נטו אחרי מיסים

כמובן לא ממליץ על כלום.. סתם חושב לעצמי מה הייתי עושה אישית במצב הזה
 

Shaz

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/6/18
הודעות
5,558
דירוג
2,597
איך זה יקרה?
זה רק יגדיל את התשואה

זה לא יגדיל אם את הכסף הוא כבר שילם במחיר הנוכחי
זה לא שהוא יכול לקנות עוד יחידות מהדירה הזאת בעוד 20,30,40k במחיר נמוך יותר לקבלת תשואה גבוהה יותר
 
נערך לאחרונה ב:

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,835
דירוג
26,586

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,707
דירוג
2,969
זה לא יגדיל אם את הכסף הוא כבר שילם
אבל זה יגדיל את התשואה.
הוא לא יגדיל החזקות, הוא לא מעוניין למכור. הוא מעוניין לקצור פירות ולא לשלם מס.
 

Shaz

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/6/18
הודעות
5,558
דירוג
2,597
אבל זה יגדיל את התשואה.
הוא לא יגדיל החזקות, הוא לא מעוניין למכור. הוא מעוניין לקצור פירות ולא לשלם מס.
אהמחיר של הדירות ירד יותר יכולו לקנות פחות ישכירו וגם מחיר השכירות ירד (מחיר מספרי) ביחס למחיר הקניה המספרי שלו
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
Waler "ההשקעה הגרועה ביותר שניתן להעלות על הדעת"? שוק ההון 53
G קרנות ההשקעה של האפוטרופוס הכללי שוק ההון 1
A צריך קצת עזרה בלהבין את אופציות ההשקעה בבלנדר צרכנות פיננסית 2
S מיסוי ריאלי לעומת מיסוי נומינלי - חשיבות אופק ההשקעה. שוק ההון 8
G מחפש את האפיק ההשקעה השני שלי לאחר הACWI של BlackRock שוק ההון 13
נ מיטב דש משנה את מדיניות ההשקעה של מסלול מניות פאסיבי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 22
E בהנחה לאינפלציה והעלאת ריבית מה אפיקי ההשקעה במט"ח לשמירת ערך הקנייה שוק ההון 15
T ההשקעה ״האלטרנטיבית״ הטובה ביותר שעשיתם התפתחות אישית 43
פ קרן השתלמות מקסום תשואות ע"י פיזור הכסף בין מסלולי ההשקעה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 13
O מה אינפלציה תעשה לכדאיות ההשקעה בנדל״ן? ואיך מתגוננים? נדל"ן 29
T התלבטות השקעה בין דירת קבלן לדירת יד 2 (סכום ההשקעה שונה) נדל"ן 3
A תשואה משכר דירה או פוטנציאל עליית הערך - כיצד אתם מתעדפים את ההשקעה שלכם? נדל"ן 15
ש מהם אפיקי ההשקעה/חיסכון הקיימים בשוק? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
M חלוקת ההשקעה בניירות ערך לפי מיסוי? מיסים 1
G ייעוץ לגבי גרייס ומיחזור משכנתא למטרות הגדלת הון ההשקעה נדל"ן 3
A 2/3 פריים, האם זה הופך את ההשקעה לנדלן עם 8% תשואה עדיפה על שוק ההון? נדל"ן 34
S תוכנית ההשקעה שלי - פוסט ראשון! שוק ההון 14
דור דורים תזמון/איזון מבוסס שיעור ריבית – ההשקעה של יוסי שוק ההון 0
M בחירת סוג ההשקעה בפלח הסולידי, אשמח לעזרה שוק ההון 4
I יתרונות ההשקעה ב IB שוק ההון 6
A מה אפיק ההשקעה הכי מומלץ לסכום של כ 30,000 ₪ ? שוק ההון 4
I כיצד ניתן להשקיע בשוק ההון ולהצמיד את תשואת ההשקעה למחירי הדירות? נדל"ן 2
M פער קיצוני בין רשימות הנכסים למדיניות ההשקעה שוק ההון 3
N אסטרטגיה לאחר עליה למכור את ההשקעה במניה שוק ההון 18
ר באלו מוצרים פיננסים אפשר להגיע לחוב שעולה על ההשקעה? שוק ההון 15
A שינוי תמהיל בשנים שלקראת הגעה ליעד ההשקעה שוק ההון 28
C תכנית ההשקעה שלי שוק ההון 22
ע שתפו את אסטרטגיית ההשקעה באג"ח שלכם :) שוק ההון 25
S האם ההשקעה ב-B2B היא הנכונה למצבי? שוק ההון 5
C חוות דעת לגבי תיק ואופן ההשקעה שלו שוק ההון 7
Y שאלות לגבי ההשקעה באמצעות IB שוק ההון 52
Odnight תוכנית ההשקעה שלי - אשמח לשמוע את דעתכם שוק ההון 6
ג חיפוש פוסט- כל צורות ההשקעה באגח האפשריות שוק ההון 1
DavidA ההשקעה הכי כואבת שלכם שוק ההון 46
O.G זקוק לעזרה בבחירת כלי ההשקעה ב-IRA שוק ההון 5
ש שאלה על ההשקעה בזהב בתיק הארי בראון שוק ההון 17
I מס רווחי הון בתלות בתקופת ההשקעה שוק ההון 3
ע רגע לפני ההשקעה יומני מסע אישיים 5
G גודל תיק ההשקעה ביחס להון הזמין- שאלה שוק ההון 4
ט קרן השתלמות לעצמאים במארג ההשקעה שוק ההון 0
Y האם אתה מפזרים את ההשקעה על מספר מטבעות משיקולי מס? שוק ההון 45
O מכרתי בית ... מה אפיק ההשקעה הטוב ביותר עד לקניית בית חדש ? צרכנות פיננסית 17
J איפה אתם מנהלים את ההשקעה שלכם שוק ההון 6
Oziris חנייה של כסף עד למועד ההשקעה שוק ההון 26
פ סלינגר תוקפת את ועדות ההשקעה של המוסדיים אוף טופיק 0
פ מליון שקלים ההשקעה הטובה ביותר /מה אתם הייתם עושים שוק ההון 37
הק995 כדאיות ההשקעה במניות בתיק פגום בגלל שיקולי מס צרכנות פיננסית 2
K הקצאת נכסים, הגרת טווח ההשקעה ו- Backtesting שוק ההון 11
A מחיר למשתכן - ההשקעה הכי טובה היום נדל"ן 194
drorcohen ישום מדיניות ההשקעה בארה"ב? שוק ההון 6

נושאים דומים

למעלה