ההשקעה הגרועה ביותר שניתן להעלות על הדעת

הנושא בפורום 'דיוני עומק על פוסטים מהבלוג' פורסם ע"י אלפרד, ‏23/6/19.

תגיות:
  1. אלפרד

    אלפרד משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏23/6/19
    הודעות:
    5
    לייקים שהתקבלו:
    1
    שאלה לגבי כדאיות השקעה בדירה.

    אם אני משקיע מיליון בדירה לעומת תיק השקעות.
    על שניהם אני אקבל בערך 5% בשנה.
    אבל על הרווח של הדירה המדינה לא לוקחת 25% מס רווח הון.
    האם בגלל זה ההשקעה בדיקה לא הופכת לכדאית יותר?
     
  2. Shaz

    Shaz משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/6/18
    הודעות:
    2,542
    לייקים שהתקבלו:
    579
    דרוש הסבר על התשואה של ה 5% בשנה? על סמך מה? באיזה תיק השקעות אתה משקיע? איך אתה בכלל יודע מה התשואה שתקבל?

    הדבר היחיד שאתה יודע שאת תיק ההשקעות אפשר לפזר כהשקעה ואת הדירה לא
    על הדירה המדינה כן לוקחת מס על רווח כשאתה מוכר אותה

    המדינה לא לוקחת מס על רווח של הון בבורסה (נניח פרט לדיבידנים) עד שאתה לא מוכר והכסף הופך לנזיל
    אז למעשה גם על הרוב בשוק ההון אתה לא משלם מס כל עוד אתה אל הופך את הכסף לנזיל
    ואותו דבר לגבי דירה לא? גם שם יש לך מס כשאתה מוכר את הנכס והופך אותו לנזיל (עד כמה שידוע לי)
     
    c881 אוהב/ת את זה.
  3. cypriano de rore

    cypriano de rore משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏1/6/17
    הודעות:
    2,541
    לייקים שהתקבלו:
    2,284
    על איזו דירה שתקנה במיליון תעשה תשואה של 5%?
    אשמח לראות את הנתונים.
     
    נערך לאחרונה ב: ‏23/6/19
    c881 ו-אורי ג. אוהבים את זה.
  4. adamshalev

    adamshalev מודרטור

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    8,818
    לייקים שהתקבלו:
    14,929
    אל תשכח עלויות עסקה (בקניה ומכירה) ונזילות נמוכה מאד מה שאומר שיכול לקחת לך חודשים רבים אם לא שנים למכור ולקנות במחיר שאתה רוצה, ו/או לקנות במחיר גבוה ממה שאתה רוצה ולמכור במחיר נמוך ממה שאתה רוצה.
     
    cypriano de rore אוהב/ת את זה.
  5. cypriano de rore

    cypriano de rore משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏1/6/17
    הודעות:
    2,541
    לייקים שהתקבלו:
    2,284
    ותיקונים ואין שוכרים וארנונה כשאין שוכרים ועוד ועוד ועוד...
     
  6. רוני

    רוני משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    1,974
    לייקים שהתקבלו:
    3,453
    זה מאוד שונה, קשה להשוות.

    בנדל"ן כדי להפיק את המיטב יש צורך בידע וניסיון,
    ידע לזהות את העיתוי והמקום הנכונים, ידע לפעול עם מימון.

    למרות זאת, לא ניתן להתעלם מכך שגם אם המשקיע חסר ידע,
    והוא רוכש דירה היכולה לשמש למגורים או להשקעה עם משכנתא,
    בשלב מסוים, בעיקר בזכות השכירות הוא מסלק את המימון,
    ונשאר עם נכס המבטל עבורו את עיקר עלויות הדיור בתקציב המחיה החודשי.
     
  7. Fitch

    Fitch משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏1/8/16
    הודעות:
    3,180
    לייקים שהתקבלו:
    2,423
    במקרה כזה, אכן זו אחלה השקעה.
    הבעיה שלך היא שאין מקרה כזה.
     
    Redroze ו-cypriano de rore אוהבים את זה.
  8. בת העמק

    בת העמק מודרטור

    הצטרף ב:
    ‏22/12/15
    הודעות:
    2,895
    לייקים שהתקבלו:
    4,719
    לגבי ה-5% אני לא יודעת אבל חישוב צבירת התשואה שונה.
    בדירה אתה מחשב תשואה מהסכום שקנית אותה. אם קנית במיליון, ערך הדירה סטטי והשכרת בסכום קבוע לאורך כל השנים, אז התשואה במספרים נשארת אותו הדבר. אם אתה בוחן תשואה שנתית לפי מה שווה הדירה באותה שנה (מחיר שוק) אז, לפחות כך היה בעשור האחרון, אחוז התשואה יורד כי עליית הערך גבוהה מעליית שכ"ד. ועוד לא דיברתי על המחיר האמיתי ששילמת בעבור הדירה (במשכנתא אתה משלם בריבית דריבית) שאתה כנראה לא מחשב בפנים.
     
  9. אלפרד

    אלפרד משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏23/6/19
    הודעות:
    5
    לייקים שהתקבלו:
    1
    אני מתייחס לפוסט הזה:
    https://www.hasolidit.com/25-תיקי-השקעות-להרכבה-עצמית
    ויכול להסיק שתיק השקעות מחזיר בממוצע בערך 5% בשנה.

    הרגע בדקתי דירה שמחיר קנייתה הוא 1,300,000
    השכירות על דירה דומה באותו אזור הוא 4000 שחודש, שזה 48 אלף בשנה.
    48 אלף חלקי 1,300,000 זה 3.6% ואם אני מחשיב חודש אחד בשנה שהולך על תחזוקה זה יוצא 44 אלף שזה 3.3% בשנה.

    ההיסתכלות שלי היא על מצב שבוא תיק ההשקעות הפסיבי שלי הגיע לשוווי של 1,300,000 ואני רוצה למשוך את הכסף ולקנות דירה בלי משכנתא.

    ה-4000 שאני מקבל כל חודש מהשוכרים זה למעשה כמו רווח הון בתיק השקעות רק שכאן המדינה לא לוקחת לי 25%.
    האם זאת היסתכלות הגיונית?
     
  10. אלפרד

    אלפרד משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏23/6/19
    הודעות:
    5
    לייקים שהתקבלו:
    1
    החישוב של הסולידית עם 300 המשכורות לוקח בחשבון את מס רווח הון, כלומר אם אני רוצה לחיות מתיק ההשקעות שלי. אני אמכור ממנו חלקים קטנים כל חודש כדי לחיות עליהם. ושם המדינה כן תיקח לי 25% מס רווח הון.
    לעומת זאת בשכר דירה שניכנס לי לחשבון כל חודש המדינה לא נוגעת.
    מה דעתכם?
     
  11. אלפרד

    אלפרד משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏23/6/19
    הודעות:
    5
    לייקים שהתקבלו:
    1
    צודק, מדובר יותר כמו על 3.3%.
    ראה תגובה קודמת שלי
     
    cypriano de rore אוהב/ת את זה.
  12. אלפרד

    אלפרד משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏23/6/19
    הודעות:
    5
    לייקים שהתקבלו:
    1
    אני בוחן אסטרטגיית השקעה שבה אני חוסך בתיק השקעות פסיבי עד שמגיע לסכום קניית דירה ואז כדי לברוח מתשלום מס רווח הון ממיר את תיק ההשקעות בדירה שבה לא משלם מס רווח הון על השכירות שאני מקבל כל חודש.
    כאשר המטרה לחיות מההשקעה שלי שזה למשוך ממנה כל חודש סכום שאשתמש בו למחיה.
    בתיק השקעות אשלם מס רווח הון 25%
    בשכירות שאקבל מהדיירים לא אשלם מס רווח הון. אלא רק כשארצה למכור את הדירה
     
  13. Shaz

    Shaz משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/6/18
    הודעות:
    2,542
    לייקים שהתקבלו:
    579
    בפוסט התשואה היא ראלית

    בנדלן שלך בדוגמא התשואה היא נומינלית
    זה אומר הבדל של 4-5%(ערכה גסה מאוד) לטובת המניות (במקרה הספציפי שהצגת)

    בנוסף יש אלמנת של כאב ראש התעסקות עם שוכרים סיכון קיים במצב שאין שוכרים
    עלות תחזוקה שיכולה להיות גדולה מחודש בשנה
     
    חתול לילה אוהב/ת את זה.
  14. בת העמק

    בת העמק מודרטור

    הצטרף ב:
    ‏22/12/15
    הודעות:
    2,895
    לייקים שהתקבלו:
    4,719
    ובהמרה לא תצטרך לשלם מס רווח הון?
     
    amit ו-אורי ג. אוהבים את זה.
  15. Shaz

    Shaz משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/6/18
    הודעות:
    2,542
    לייקים שהתקבלו:
    579

    אוקיי.. בחישוב כזה
    לדעתי יש פחות סיכון בתיק השקעות שבסבירות גבוהה ישרוד לנצח וגם יצמח (בסבירות גבוהה מאוד)
    אם נגיסה קבועה של 4%

    לגבי הנדלן, יש לדעתי יותר סיכון במצב שלא תמצא שוכר שמחירי הנדלן בארץ ירדו מאוד והשכירות תרד גם היא

    אי אפשר לדעת באמת מה יהיה
    אבל במצב כזה הייתי מרגיש יותר בטוח עם תיק 50% מניות 50% אגח
    אגח נותן 3% ונשאר דיי יציב
    ומהמניות אפשר לקחת 5% (נומינלי)
    ואיזון התיק מחדש במקרה של ירידה חדה לאורך זמן בשוק המניות (יש גורמים שטוענים שבסבירות גבוהה תבוא בזמן הקרוב אז אם בא לך לקחת פחות סיכון
    סך הכל 4% או 3% נטו אחרי מיסים

    כמובן לא ממליץ על כלום.. סתם חושב לעצמי מה הייתי עושה אישית במצב הזה
     
  16. Fitch

    Fitch משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏1/8/16
    הודעות:
    3,180
    לייקים שהתקבלו:
    2,423
    איך זה יקרה?
    זה רק יגדיל את התשואה
     
  17. Shaz

    Shaz משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/6/18
    הודעות:
    2,542
    לייקים שהתקבלו:
    579
    זה לא יגדיל אם את הכסף הוא כבר שילם במחיר הנוכחי
    זה לא שהוא יכול לקנות עוד יחידות מהדירה הזאת בעוד 20,30,40k במחיר נמוך יותר לקבלת תשואה גבוהה יותר
     
    נערך לאחרונה ב: ‏24/6/19
  18. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    10,667
    לייקים שהתקבלו:
    13,336
    אם זו הדירה היחידה שלך אז גם זה לא.
     
    Fitch אוהב/ת את זה.
  19. Fitch

    Fitch משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏1/8/16
    הודעות:
    3,180
    לייקים שהתקבלו:
    2,423
    אבל זה יגדיל את התשואה.
    הוא לא יגדיל החזקות, הוא לא מעוניין למכור. הוא מעוניין לקצור פירות ולא לשלם מס.
     
  20. Shaz

    Shaz משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/6/18
    הודעות:
    2,542
    לייקים שהתקבלו:
    579
    אהמחיר של הדירות ירד יותר יכולו לקנות פחות ישכירו וגם מחיר השכירות ירד (מחיר מספרי) ביחס למחיר הקניה המספרי שלו
     
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
  1. אתר זה משתמש בעוגיות דפדפן. אין באמור בפורום כדי להוות ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו של כל אדם.