בניית תיק השקעות ופורטפוליו נכסים מניבים בתנאי דפלציה וריבית שלילית

[רוני]

את הנכס אני מוכר, אני מניח שהתכוונת לשאול מה אני עושה עם התמורה, אז בעיקרון אני מחפש נכס בארץ עם תשואה טובה יותר ועם UPSIDE, כיוון שממש לא קל למצוא כאלו אני פתוח לרעיונות, יתכן ואאלץ לדגור על מזומן לזמן מסוים.

קשה למצוא נכס עם UPSIDE בשוק רותח, במידה ואתה מתעקש להשקיע בארץ עדיף להמתין, אבל כאן יש בעיה, כדי לרכוש במחזוריות הבאה של ירידת מחירים בארץ כשהשוק קרוב לתחתית, יתכן ותאלץ להמתין בין 5 עד 10 שנים, במחזוריות של שוק יורד בפעם הקודמת 96 - 2006 רק אחרי האינתיפדה השניה בסביבות 2003 השוק הגיע לתחתית (דירות 2 חדרים בתל אביב נמכרו אז בסביבות 160,000-170,000 דולר והשכירות החודשית הייתה650 דולר כיום אותן הדירות נמכרות בסביבות 600,000 דולר ומושכרות ב 1,600 עד 1,700 דולר בחודש, המחירים בעבר היו נקובים בדולרים).

גם אם יש לך סובלנות להמתין, הפעם אין לך יכולת להחנות את הכסף בבנק ולקבל מספר אחוזי ריבית כפי שניתן היה לקבל בעבר ולכן לדעתי אתה בהחלט יכול לבדוק את האופציות שמעבר לים ובעתיד כשהתנאים יבשילו כאן לחזור להשקיע בישראל.

משקיע מקצועי אין לו סנטימנטים למיקום הנכס, עבורו העיתוי והמספרים מדברים.

 

[אורי ג.]

משקיע מקצועי אין לו סנטימנטים למיקום הנכס, עבורו העיתוי והמספרים מדברים.

אין לי שום סנטימנטים לכלום למעט האקסל שלי.

קשה למצוא נכס עם UPSIDE בשוק רותח

ספר לי על זה... אני מחפש באופן אקטיבי, אנשים השתגעו לגמרי.

ולא, אין לי 5+ שנים לחכות ואני כלל לא בטוח שהמחירים ירדו גם אם כן אחכה.

 

[רוני]

כל מה שעולה יורד, לונדון ירדה, מנהטן ירדה 20% וגם בישראל המחירים ירדו, ככל שהעליות ימשכו העוצמה של הירידות תהיה חזקה וממושכת יותר, השוק עולה לא מסיבות כלכליות אלא מסיבות פסיכולוגיות של העדר שמקצין את המגמה, אבל הוא מקצין לשני הכיוונים, שילוב של מינוף מטורף לעשרות שנים ותחילה של ירידות יביאו לפאניקה וירידת מחירים אגרסיבית, כאן יהיה ניתן לרכוש נכסים עם UPSIDE בשוק של קונים, נכסים מקבלנים עם מימון מסחרי שחייבים למכור דירות מתחת למחיר השוק כי הבנקים דורשים מהם להשלים בטחונות (חגגתי על זה המנצ'סטר 2001), נכסים בכינוס נכסים 10% עד 15% מתחת למחיר השוק. בהחלט יש לך אופציות אחרות ואינך צריך להמתין לעיתוי המתאים להשקעה בישראל.

 

[קפה שחור]

אין לי שום סנטימנטים לכלום למעט האקסל שלי.

ספר לי על זה... אני מחפש באופן אקטיבי, אנשים השתגעו לגמרי.

ולא, אין לי 5+ שנים לחכות ואני כלל לא בטוח שהמחירים ירדו גם אם כן אחכה.

איך אתה משערך UPSIDE של נדל"ן? הנה מספר דברים שזה אומר לי אישית, האם המקום מתפתח, פרויקטים עתידים שיקפיצו את המחירים, התנהלות של העירייה, קירבה למוסדות ציבורים רבים ככל האפשר, איזור תעשיה בהישג יד
האם ניתן ליצור UPSIDE מלאכותי ע"י שיפוץ ואיבזור בעשרות אלפי שקלים (עד מאה) ולמכור במספר מאות מעבר?

 

[אורי ג.]

איך אתה משערך UPSIDE של נדל"ן?

אני מחפש נכסים קצת יותר "אקזוטיים" כמו נכסים מכינוס, נכסים מסחריים, נכסים עם זכויות בנייה נוספות וכו'.
מקום עם צפי אישי שלי לעליית מחירים מעבר לשוק גם יבוא בברכה.

האם ניתן ליצור UPSIDE מלאכותי ע"י שיפוץ ואיבזור בעשרות אלפי שקלים (עד מאה) ולמכור במספר מאות מעבר?

בתיאוריה הכל אפשרי, מעשית לא ממש. אל תשכח עלויות עסקה גבוהות מאד כפול 2.

 

[קפה שחור]

אני מחפש נכסים קצת יותר "אקזוטיים" כמו נכסים מכינוס, נכסים מסחריים, נכסים עם זכויות בנייה נוספות וכו'.
מקום עם צפי אישי שלי לעליית מחירים מעבר לשוק גם יבוא בברכה..

קיבלתי

בתיאוריה הכל אפשרי, מעשית לא ממש. אל תשכח עלויות עסקה גבוהות מאד כפול 2.

אכן בתיאוריה זה נחמד לחלום
פרקטית בתור משכיר סידרתי גרתי בהרבה דירות ב 13 שנה האחרונות ראיתי הבדלים משמעותיים בדירות שנמצאות אחת מול השניה, השניה מושקעת ומשופצת, לדוגמא מטבח מאובזר, שירותים ומקלחת "מפנקים" (חדשים נוצצים ולא רקובים) והשכירות היתה גבוהה ב 1000-500 ש"ח, בתור משכיר שעלול להמצא שם שנה אולי שנתיים אף פעם לא חשבתי אם העלות של השיפוץ היתה לטובת בעל הנכס או שהבלאי גבוה יותר ואולי אנשי מקצוע גרועים שהוא בחר להעסיק זאת יגרמו יותר נזק
אבל אם אסתכל על 10-15 שנים קדימה ואכפיל את ההפרש מהדירה השכנה ניתן להגיע ל UPSIDE נחמד (שוב בעיני המתבונן) מאוד
אני עוקב אחרי הנכסים והאזורים שגרתי בהם בשכירות ואני רואה תוצאות שקשה להתעלם מהם שמנסים לייצר את ה UPSIDE מלאכותית בלי תלות בשוק (כמו הדירה השכנה), אנשים יהיו מסוגלים לשלם יותר על "פינוק" באזורי ביקוש ולא סתם על 4 קירות מתפוררים כדי להצדיק שכירות נמוכה

 

[רוני]

איך אתה משערך UPSIDE של נדל"ן? הנה מספר דברים שזה אומר לי אישית, האם המקום מתפתח, פרויקטים עתידים שיקפיצו את המחירים, התנהלות של העירייה, קירבה למוסדות ציבורים רבים ככל האפשר, איזור תעשיה בהישג יד
האם ניתן ליצור UPSIDE מלאכותי ע"י שיפוץ ואיבזור בעשרות אלפי שקלים (עד מאה) ולמכור במספר מאות מעבר?

דוגמא להוספת ערך, רכישת דירת שני חדרים ישנה ומעופשת 55מ"ר במרכז תל אביב, לאחר שיפוץ מקבלים דירת שלושת חדרים, לאחר ניצול שטח מרפסת החזית ומרפסת המטבח, שיפוץ זה יגדיל את ערך הדירה ויעלה את השכירות החודשית שהיא מייצרת.

 

[מתכנת]

שותף לדעתך, זו נקודה שהרבה אנשים פה בפורום מפספסים.
אני אישית חושב שהריבית הנמוכה (לאו דווקא אפסית אבל נמוכה) היא פה בשביל להשאר ולהרבה זמן.

תשמע אורי, מרבית האנשים כאן בשלב הצבירה כך על פי התרשמותי, אני מניח שהערכה שלך לגבי הריבית היא 10~ שנים?!
כלומר כאשר יגיעו לעצמאות כלכלית המציאות לא בהכרח תהיה זהה להיום.
לא?!

 

[אורי ג.]

אני מניח שהערכה שלך לגבי הריבית היא 10~ שנים?!

קטונתי מלהעריך מה יהיה ב10 שנים הקרובות, אבל אני חושב שריבית נמוכה ל10 שנים הבאות היא בהחלט תרחיש סביר ותכלס גם אין סיבה שלא (כרגע).

כלומר כאשר יגיעו לעצמאות כלכלית המציאות לא בהכרח תהיה זהה להיום.
לא?!

אני חושב שיהיה נכון לומר שהמציאות הכלכלית בהכרח תהיה שונה מהיום.

 

[מתכנת]

קטונתי מלהעריך מה יהיה ב10 שנים הקרובות,

השאלה התייחסה ל:

אני אישית חושב שהריבית הנמוכה (לאו דווקא אפסית אבל נמוכה) היא פה בשביל להשאר ולהרבה זמן.

מה הטווח עליו חשבת כאשר אמרת "להרבה זמן" ? (זרקתי ניחוש שהתכוונת 10 שנים)

 

[אורי ג.]

מה הטווח עליו חשבת כאשר אמרת "להרבה זמן" ? (זרקתי ניחוש שהתכוונת 10 שנים)

סדר גודל של 5 שנים.

 

[רוני]

כל משקיע ולא משנה באיזה תחום צריך לצאת מנקודת הנחה שהוא פועל בתנאים של חוסר ודאות, ולהכין אסטרטגיות התנהלות לתרחישים שונים.
התנהלות זו דומה לבעל עסק שעלול להיות מושפע מעליית הריבית, שינויים בשער החליפין, שינויים ברמת המיסוי, תחרות עם מתחרים מבית, עם מתחרים באינטרנט, חוקי רישוי חדשים, עלייה בעלויות העסקת עובדים.......

 

[קפה שחור]

כל משקיע ולא משנה באיזה תחום צריך לצאת מנקודת הנחה שהוא פועל בתנאים של חוסר ודאות, ולהכין אסטרטגיות התנהלות לתרחישים שונים.
התנהלות זו דומה לבעל עסק שעלול להיות מושפע מעליית הריבית, שינויים בשער החליפין, שינויים ברמת המיסוי, תחרות עם מתחרים מבית, עם מתחרים באינטרנט, חוקי רישוי חדשים, עלייה בעלויות העסקת עובדים.......

המממ..המ.... בריאות

 

[yanosh34]

2. מחזיק בסקטור הבנקים הרבה מעבר למשקלו בשוק למרות התזרים הנמוך שהם מספקים בגלל העובדה שהם כן יהנו מריבית עולה והתמחור המאד זול שלהם (מכפיל חד ספרתי לעיתים).

אשמח אם תוכל לפרט על האופן שבו אתה נחשף לסקטור.
האם ע"י בחירת בנקים ספציפיים או ETF? בנקים מארה"ב בלבד או ממדינות נוספות?

 

[אורי ג.]

אשמח אם תוכל לפרט על האופן שבו אתה נחשף לסקטור.
האם ע"י בחירת בנקים ספציפיים או ETF? בנקים מארה"ב בלבד או ממדינות נוספות?

בארץ מחזיק בפועלים (דיללתי קצת בעקבות העליות האחרונות, בקרוב אדלל עוד).
בארה"ב מחזיק:
JPM
C - מתכנן להגדיל ע"ח פועלים
BAC - מתכנן להגדיל ע"ח פועלים
WFC - מתכנן לפתוח פוזיציה, מחכה למחיר הנכון.

ושלא ישתמע בטעות שאני ממליץ.

 

[מתכנת]

@אורי ג. אתה לא מפזר יותר אחזקות בתוך סקטור?

 

[אורי ג.]

@אורי ג. אתה לא מפזר יותר אחזקות בתוך סקטור?

לדעתי לא. הסקטור הבנקאי אצלי גדול (גדול מדי אפילו).

 

[מתכנת]

הסקטור הבנקאי אצלי גדול (גדול מדי אפילו).

5 אחזקות של בנקים נחשב אצלך יותר מדי גדול? (או שמא התכוונת גדול בשווי אבל אני שאלתי האם 5 אחזקות זה לא פיזור מועט מדי)

 

[אורי ג.]

(או שמא התכוונת גדול בשוו

זה.

אם 5 אחזקות זה לא פיזור מועט מדי

לדעתי לא.