בניית תיק השקעות ופורטפוליו נכסים מניבים בתנאי דפלציה וריבית שלילית

[רוני]

מאחר והמשבר הכלכלי שהחל לפני 8 -9 שנים עדיין לא הסתיים, הבורסה האמריקאית עלתה חזק מחירי הנדל"ן גם הם עלו אבל הכלכלות לא ממש מצליחות להתאושש, ביפן, גרמניה.... ריביות שליליות, האיחוד האירופי מתפורר פוליטית וכלכלית, בארה"ב הכלכלה לא מספיק חזקה להכיל עלייה בריבית...... אני מעוניין לפתח דיון, כיצד אנחנו משקיעי שוק ההון או הנדל"ן נערכים לשינוי כללי המשחק, כאן הסטטיסטיקות וההנחות יסוד של תשואות מהעבר אינן רלוונטיות. להתווכח האם למשוך 3% או 4% כל שנה מתיק ההשקעות סולידי שמבוסס על הנחת של השגת תשואה מסויימת לאורך זמן יתכן והיא כבר לא רלוונטית. אשמח לשמוע את דעתכם.

 

[c881]

כאן הסטטיסטיקות וההנחות יסוד של תשואות מהעבר אינן רלוונטיות. להתווכח האם למשוך 3% או 4% כל שנה מתיק ההשקעות סולידי שמבוסס על הנחת של השגת תשואה מסויימת לאורך זמן יתכן והיא כבר לא רלוונטית.

אני מניח שמדברייך שגם הנחת היסוד של X% רווח משכירות בשנה, היא לא רלוונטית.

 

[Benjamin W]

ככל שאני לומד את הנושא יותר כך אני משתכנע בערך של נגזרים ואקזוטיקה על מיניה השונים.

 

[רוני]

אני מניח שמדברייך שגם הנחת היסוד של X% רווח משכירות בשנה, גם לא רלוונטי.

קשה לנחש, אני נוטה להאמין שדיפלציה מתמשכת תקשה על השכירויות לעלות, אולי ישחקו במידה מסוימת אך מצד שני ריביות נמוכות ישאירו פער חיובי בין עלות המימון לתשואה משכירות ויקלו על המשקיעים לרכוש נכסים נוספים. לגבי סכום היעד לעצמאות כלכלית יתכן שנצטרך נכסים נוספים כדי להשלים את הפער כתוצאה מירידה בשכיריות. כשמגיעים לעצמאות כלכלית מנכסים מניבים כבר אין משמעות לדפלציה וריבית שלילית משום שאם השכירות תמשיך לרדת גם יתר עלויות המחיה ירדו כך שאני מניח שההכנסה תספיק.

 

[רוני]

ככל שאני לומד את הנושא יותר כך אני משתכנע בערך של נגזרים ואקזוטיקה על מיניה השונים.

מודה שאני לא מבין בזה אשמח אם תוכל לפרט.

 

[CarpeDiem]

@רוני בארה״ב אין דיפלציה. אינפלציית הליבה שלא כוללת את מחירי המזון והאנרגיה נמצאת כבר המון זמן מעל 2% ובחודשים האחרונים עולה במהירות הולכת וגדלה.
במצב שבו השכר עולה ב-2% כל שנה ויש אבטלה נמוכה לא יכולה להיות דיפלציה. ואם המדד הממשלתי הרשמי מראה על דפלציה, אבל מחירי הדירות טסים ב-10% כל שנה, השכר עולה וכולם מרגישים שיוקר המחייה עולה אז מבחינתי הסטטיסטיקה הממשלתית משקרת (ולא בפעם הראשונה) ויש אינפלציה.
המקומות היחידים שיש בהם דיפלציה בעולם הם הגוש האירופי ויפן ששם האוכלוסייה מזדקנת, יש ילודה שלילית ובאמת אין ביקושים שיעוררו אינפלציה.

 

[Benjamin W]

מודה שאני לא מבין בזה אשמח אם תוכל לפרט.

לדוגמה:
https://en.m.wikipedia.org/wiki/Interest_rate_derivative

מצד שני ההתעסקות בזה נראת לי מסובכת ומסוכנת

 

[daat99]

אשמח לשמוע את דעתכם.

דעתי האישית היא שחברות הדיבידנד שאני רוכש ימשיכו לחלק את אותו הדיבידנד לכל הפחות ולכל היותר אולי קצב ההגדלה של הדיבידנד יואט (הרי הן לא נפגעות מהותית מהמצב - הן בסך הכל יצמחו פחות).
עקב כך אני לא רואה צפי לפגיעה בסכום שאני מסוגל למשוך מתיק ההשקעות שלי (שנובע מהדיבידנד בלבד) במהלך פרישה עתידית אלא לכל היותר גדילה יותר מתונה שלו.

מודה שאני לא מבין בזה אשמח אם תוכל לפרט.

טוב שכך - לדעתי זה מתכון לאסון!

ההתעסקות בזה נראת לי מסובכת ומסוכנת

אני כל כך מסכים עם ההערה הזו!

 

[רוני]

@רוני בארה״ב אין דיפלציה. אינפלציית הליבה שלא כוללת את מחירי המזון והאנרגיה נמצאת כבר המון זמן מעל 2% ובחודשים האחרונים עולה במהירות הולכת וגדלה.
במצב שבו השכר עולה ב-2% כל שנה ויש אבטלה נמוכה לא יכולה להיות דיפלציה. ואם המדד הממשלתי הרשמי מראה על דפלציה, אבל מחירי הדירות טסים ב-10% כל שנה, השכר עולה וכולם מרגישים שיוקר המחייה עולה אז מבחינתי הסטטיסטיקה הממשלתית משקרת (ולא בפעם הראשונה) ויש אינפלציה.
המקומות היחידים שיש בהם דיפלציה בעולם הם הגוש האירופי ויפן ששם האוכלוסייה מזדקנת, יש ילודה שלילית ובאמת אין ביקושים שיעוררו אינפלציה.

אני מסכים איתך, אבל בכל זאת יש לי תחושת אי נוחות עם הקושי להעלות את הריבית, המשק לא מספיק חזק לעמוד בזה, ומצד שני ריבית נמוכה לאורך שנים מנפחת את מחירי הנכסים, בהחלט לא מצב בריא. אנחנו נמצאים 9 שנים מאז תחילת המשבר, זה מעלה חששות.

 

[Benjamin W]

דעתי האישית היא שחברות הדיבידנד שאני רוכש ימשיכו לחלק את אותו הדיבידנד לכל הפחות ולכל היותר אולי קצב ההגדלה של הדיבידנד יואט (הרי הן לא נפגעות מהותית מהמצב - הן בסך הכל יצמחו פחות).
עקב כך אני לא רואה צפי לפגיעה בסכום שאני מסוגל למשוך מתיק ההשקעות שלי (שנובע מהדיבידנד בלבד) במהלך פרישה עתידית אלא לכל היותר גדילה יותר מתונה שלו.

על מה אתה מבסס את זה?

טוב שכך - לדעתי זה מתכון לאסון!

על מה אתה מבסס את זה?

 

[daat99]

על מה אתה מבסס את זה?

על כמה נתונים:
1. החברות שאני רוכש הקפידו להמשיך ולחלק לכל הפחות את אותם הדיבידנדים ואפילו להגדיל אותם גם כשהן חוות קשיים זמניים במשך יותר משני משברים.
2. כל החברות שאני רוכש רווחיות (בניגוד לחמישית מהחברות שמוחזקות ב-VT למשל).
3. כל החברות שאני רוכש מחלקות פחות מ-60% מהרווחים שלהן כדיבידנדים כך שיש להן אפשרות לספוג קושי כלכלי שייפגע ברווחים שלהן לפני שהדיבידנד יהיה בסכנה.
4. רווחי החברות לא צפויים להיפגע בטווח הארוך בשל הריבית הנמוכה ואולי אפילו דפלציה - לכל היותר רווחיהן יצמחו יותר לאט או יישארו במקום (בטווח הארוך!).
5. אני מפוזר על פני כמות מספקת של חברות ענק.

השילוב של כל אלו מוביל אותי למסקנה שהדיבידנד שאני מקבל היום הוא יחסית בטוח ולא צפוי להיפגע בצורה משמעותית בשל צפי הריבית/אינפלציה/דפלציה.

על מה אתה מבסס את זה?

1. התנסות אישית.
2. לימוד רב בתחום.
3. הכרות עם אנשים שההשקעה במוצרים האלו התפוצצה להם בפרצוף.


נ.ב.
כמובן שאין כאן וודאות לכלום - אין גם וודאות שמחר תהיה בורסה ושהדירות לא יתמוטטו...

 

[רוני]

על כמה נתונים:
1. החברות שאני רוכש הקפידו להמשיך ולחלק לכל הפחות את אותם הדיבידנדים ואפילו להגדיל אותם גם כשהן חוות קשיים זמניים במשך יותר משני משברים.
2. כל החברות שאני רוכש רווחיות (בניגוד לחמישית מהחברות שמוחזקות ב-VT למשל).
3. כל החברות שאני רוכש מחלקות פחות מ-60% מהרווחים שלהן כדיבידנדים כך שיש להן אפשרות לספוג קושי כלכלי שייפגע ברווחים שלהן לפני שהדיבידנד יהיה בסכנה.
4. רווחי החברות לא צפויים להיפגע בטווח הארוך בשל הריבית הנמוכה ואולי אפילו דפלציה - לכל היותר רווחיהן יצמחו יותר לאט או יישארו במקום (בטווח הארוך!).
5. אני מפוזר על פני כמות מספקת של חברות ענק.

השילוב של כל אלו מוביל אותי למסקנה שהדיבידנד שאני מקבל היום הוא יחסית בטוח ולא צפוי להיפגע בצורה משמעותית בשל צפי הריבית/אינפלציה/דפלציה.


1. התנסות אישית.
2. לימוד רב בתחום.
3. הכרות עם אנשים שההשקעה במוצרים האלו התפוצצה להם בפרצוף.


נ.ב.
כמובן שאין כאן וודאות לכלום - אין גם וודאות שמחר תהיה בורסה ושהדירות לא יתמוטטו...

הדפלציה סביר להניח תפגע ברווחיות החברות אך מצד שני יתכן שהשכר כמעט ולא יעלה, ועלויות המימון הנמוכות כתוצאה מריבית נמוכה יקזזו את ההשפעה של הדפלציה כך שסביר להניח שהחברות ימשיכו לחלק דיבידנדים.

 

[CarpeDiem]

אני מסכים איתך, אבל בכל זאת יש לי תחושת אי נוחות עם הקושי להעלות את הריבית, המשק לא מספיק חזק לעמוד בזה, ומצד שני ריבית נמוכה לאורך שנים מנפחת את מחירי הנכסים, בהחלט לא מצב בריא. אנחנו נמצאים 9 שנים מאז תחילת המשבר, זה מעלה חששות.

ברור לגמרי שהכלכלה העולמית חולה ומונשמת רק ע״י הבנקים המרכזיים עם ריביות שליליות והרחבות כמותיות.
זו בדיוק גם הסיבה שאנשים משקיעים בנדל״ן לדוגמה ולא בעסקים ובמפעלים (מה שבאמת היה יכול לשפר את הכלכלה).

 

[daat99]

הדפלציה סביר להניח תפגע ברווחיות החברות אך מצד שני יתכן שהשכר כמעט ולא יעלה, ועליות המימון הנמוכות כתוצאה מריבית נמוכה יקזזו את ההשפעה של הדפלציה כך שסביר להניח שהחברות ימשיכו לחלק דיבידנדים.

דפלציה תוריד את עלויות הייצור (חומרי הגלם יהיו יותר זולים) במקביל להורדת מחירי מוצר הקצה.
השילוב של זה ביחד עם תהליך התייעלות פנימי של החברות עדיין צפוי לספק צמיחה פנימית עבור רוב החברות עצמן.

 

[Benjamin W]

הדפלציה סביר להניח תפגע ברווחיות החברות אך מצד שני יתכן שהשכר כמעט ולא יעלה, ועליות המימון הנמוכות כתוצאה מריבית נמוכה יקזזו את ההשפעה של הדפלציה כך שסביר להניח שהחברות ימשיכו לחלק דיבידנדים.

הסיכון העיקרי זה לא הריבית... אלא כל המערכת הכלכלית האמריקאית

 

[רוני]

הסיכון העיקרי זה לא הריבית... אלא כל המערכת הכלכלית האמריקאית

זה לא רק המערכת הכלכלית האמריקאית אלא גם אירופה כולה בנוסף לרוסיה וסין..... השאלה היא מה כל אחד מהמשקיעים בכלל, והמשקיעים כאן בפורם כמובן כל אחד בתחום בו הוא משקיע מתכונן לקראת סנריו של משבר.
אני אישית ממשיך לרכוש נכסים מניבים אך עדיין באופן זניח יחסית לא מנצל את מלוא המשאבים העומדים ברשותי.
כאשר יגיע משבר משמעותי אני מתכוון לפעול בעוצמה.
מבחינתי המשך רכישת נכסים מניבים, הגדלת הכנסות פסיביות והגדלת ההון בעצם מקטין את הסיכון ועוזר להתמודד עם משברים.

 

[אורי ג.]

נחת של השגת תשואה מסויימת לאורך זמן יתכן והיא כבר לא רלוונטית

שותף לדעתך, זו נקודה שהרבה אנשים פה בפורום מפספסים.
אני אישית חושב שהריבית הנמוכה (לאו דווקא אפסית אבל נמוכה) היא פה בשביל להשאר ולהרבה זמן.

מה אני עושה לגבי השקעותי בנידון:
1. קונה מניות של חברות בתמחור סביר יחסית שנותנות לי תזרים גבוה יחסית מDAY 1.
2. מחזיק בסקטור הבנקים הרבה מעבר למשקלו בשוק למרות התזרים הנמוך שהם מספקים בגלל העובדה שהם כן יהנו מריבית עולה והתמחור המאד זול שלהם (מכפיל חד ספרתי לעיתים).
3. הוצאתי נכס למכירה בארץ שמניב תשואה מצחיקה (הרבה פחות מ3%).

 

[MMM]

אני אישית חושב שהריבית הנמוכה היא פה בשביל להשאר ולהרבה זמן.
מה אני עושה לגבי השקעותי בנידון:
1. קונה מניות של חברות בתמחור סביר יחסית שנותנות לי תזרים גבוה יחסית מDAY 1.
ריבית נמוכה עושה בעיקר טוב לחברות שנהנות ממימון זול
2. מחזיק בסקטור הבנקים הרבה מעבר למשקלו בשוק למרות התזרים הנמוך שהם מספקים בגלל העובדה שהם כן יהנו מריבית עולה והתמחה המאד זול שלהם (מכפיל חד ספרתי לעיתים).
ריבית נמוכה לא טובה לבנקים ולחברות הביטוח
3. הוצאתי נכס למכירה בארץ שמניב תשואה מצחיקה (הרבה פחות מ3%).
אז כחלון מצליח להוציא משקיעים מהשוק...

 

[רוני]

שותף לדעתך, זו נקודה שהרבה אנשים פה בפורום מפספסים.
אני אישית חושב שהריבית הנמוכה (לאו דווקא אפסית אבל נמוכה) היא פה בשביל להשאר ולהרבה זמן.

מה אני עושה לגבי השקעותי בנידון:
1. קונה מניות של חברות בתמחור סביר יחסית שנותנות לי תזרים גבוה יחסית מDAY 1.
2. מחזיק בסקטור הבנקים הרבה מעבר למשקלו בשוק למרות התזרים הנמוך שהם מספקים בגלל העובדה שהם כן יהנו מריבית עולה והתמחור המאד זול שלהם (מכפיל חד ספרתי לעיתים).
3. הוצאתי נכס למכירה בארץ שמניב תשואה מצחיקה (הרבה פחות מ3%).

מה אתה מתכוון לעשות עם הנכס שאתה מוכר (אם אפשר לשאול) ?

 

[אורי ג.]

מה אתה מתכוון לעשות עם הנכס שאתה מוכר (אם אפשר לשאול) ?

את הנכס אני מוכר, אני מניח שהתכוונת לשאול מה אני עושה עם התמורה, אז בעיקרון אני מחפש נכס בארץ עם תשואה טובה יותר ועם UPSIDE, כיוון שממש לא קל למצוא כאלו אני פתוח לרעיונות, יתכן ואאלץ לדגור על מזומן לזמן מסוים.