בדרך למגורים - כמה דירות להשקעה מול שוק ההון

[גונן1900]

לכמה שנים הקל"צ שלך?

 

[שיש]

לכמה שנים הקל"צ שלך?

15

 

[קפיצת הדרך]

ביצעתי מסלול פיתוי עם משתנה צמוד מדד שנפרע לאחר לקיחת המשכנתא (90 א') וככה קיבלתי ק"צ 2.6. בנוסף לקחתי הלוואה 75 בפריים מינוס חצי כדי לפרוע מסלול קל"צ עם ריבית 2.35 בגובה זהה.

למה פרעת את הקל״צ בריבית 2.35% ולא את ה- ק״צ בריבית 2.6%??

@שיש, אתה ענית:

15

על השאלה לכמה שנים הקל״צ. אבל כתבת שפרעת את הקל״צ. אז התשובה הזו מתייחסת למספר השנים של הק״צ שנשארה לך או למספר השנים של הקל״צ שפרעת? (מנחשת שזה של הק״צ. כי אם היה לך קל״צ של 15 שנה ב- 2.35% זה היה פשע לפרוע אותה...)

אז בעיניך מה שהופך דירה ראשונה/יחידה לאטרקטיבית לעומת שוק ההון זה בעיקר ההטבות האלו?

אלו שיקולים מאוד מאוד משמעותיים.
לדעתי (האישית) יש עוד סיבה להשקיע בדירה וזה על מנת לפזר את התיק ההוליסטי בין שוק ההון לעוד השקעה עם מאפיינים שונים משוק ההון. אבל השיקול הזה נכנס כאשר יש גם וגם (ומכאן ה״פיזור״). זה (עדיין) לא המצב שלך (לפחות לא ברעיון של שתי דירות ועם ההון הקיים כיום). אתה כן יכול לשלב את זה עם דירה יחידה. בנוסף אתה יכול לקחת משכנתא איכותית, כזו שתהיה מספיק קטנה בשביל שלא תהיה לך בעיה להשקיע את שאר החסכונות ב- 100% מניות. כמו שכתבו כאן, אין הגיון כלכלי לקחת משכנתא ולהשקיע חלק מההון שנותר באג״ח.

אתה בטוח? באינטואיציה שלי גם אם נחסוך עוד חצי מיליון עדיין נצטרך משכנתא של 2 מיליון (לפני שדרוגים יקרים כיאה לדירה בבעלות), שהיא כבר החזר חודשי די גבוה להתחייב עליו לעשרות שנים (10000 ש"ח?).

לגבי שיעור החיסכון:
1. קשה לומר כמה זמן נחזיק בעבודות שמאפשרות לנו לחסוך ככה + תקופות שרק בן זוג אחד עובד
2. הבאת ילדים תנגוס בו בוודאות
3. גם אם נראה שלא עומדים בזה ונרצה להשכיר את הדירה, לא בטוח ששכ"ד יכסה את ההחזרים.

= נשמע לי די ריסקי.

גם לדעתי.

 

[שיש]

החלפתי את הקבועה צמודה בגובה 70 א בריבית 2.35. עם הלוואה מסחרית בפריים מינוס חצי
יש לי קבועה לא צמודה בגובה 400 א עם 2.6 ל15 שנה לא יכול לפרוע אותה בלי לאבד את כל הנזיל שלי

 

[קפיצת הדרך]

החלפתי את הקבועה צמודה בגובה 70 א בריבית 2.35. עם הלוואה מסחרית בפריים מינוס חצי
יש לי קבועה לא צמודה בגובה 400 א עם 2.6 ל15 שנה לא יכול לפרוע אותה בלי לאבד את כל הנזיל שלי

זה כבר הרבה יותר הגיוני.
פשוט כתבת בהתחלה הפוך. שיש לך ק״צ - שזה קבועה צמודה

@אורי ג. אני מצבי הכלכלי פחות טוב מהם אבל המשכנתא שלי 650 א' - פריים 30% 0.9 %, ק"צ 400 א' 2.6 % ועוד הלוואה מסחרית 75 א' ב1.1% ל6 שנים.

ושלקחת הלוואה מסחרית בשביל לפרוע את הקל״צ (שזה קבועה לא צמודה)

בנוסף לקחתי הלוואה 75 בפריים מינוס חצי כדי לפרוע מסלול קל"צ עם ריבית 2.35 בגובה זהה.

בקיצור בילבלת קצת את הקיצורים.
אבל יש לך אחלה משכנתא. ריבית קל״צ (קבועה לא צמודה) של 2.6% ל-15 שנה זה פנטסטי.

 

[teddypicker]

אני במקומך לא הייתי קונה דירת חלומות בשלב הזה של החיים היות וזה משבית אותך כלכלית מכל כיוון.
אבל כן אולי הייתי קונה דירה במקום אסטרטגי בעלות משכנתא של 30% עם הון עצמי שנע מ800 א' ועד 1.2 , הריביות היום נמוכות ואתה יכול להגיע ל1.5% ~ ריבית שנתית ממומצעת. וככה אתה תקבל כ3-4 א' שכירות או שתגור בה. בנוסף ישאר לך כ400-700 א' כסף נזיל להשקעות בשוק ההון. הדירה תשלם את המשכנתא ואתה עדיין חוסך 20 א' לחודש.
לאחר 4-5 שנים תוכל לבחור לסלק את המשכנתא בעזרת ההון שלך ולקנות דירה נוספת.

אני מנסה להבין למה אחוז המימון כל כך נמוך (30%) - זה רק בשביל לקבל ריביות יותר טובות על המשכנתא?
למה להשאיר 400-700,000 בשוק ההון כשאפשר להשאיר 900,000-1,000,000 שיעבדו בשוק ההון (בחשיפה גבוהה למניות), ושכר הדירה עדיין יכסה את ההחזרים?

 

[שיש]

@קפיצת דרך תודה יש לי יועץ טוב (-:
@teddypicker כן אחרי 44% מימון הריביות קופצות, לי יש יותר ניסיון עם נדלן מאשר שוק ההון. אם אתה מרגיש בטוח לשים את רוב הכסף שלך שם ..

 

[קפיצת הדרך]

אני מנסה להבין למה אחוז המימון כל כך נמוך (30%) - זה רק בשביל לקבל ריביות יותר טובות על המשכנתא?
למה להשאיר 400-700,000 בשוק ההון כשאפשר להשאיר 900,000-1,000,000 שיעבדו בשוק ההון (בחשיפה גבוהה למניות), ושכר הדירה עדיין יכסה את ההחזרים?

ההחלטה כמה משכנתא לקחת תלויה בראש ובראשונה בסיבולת הסיכון שלך. אתה בעצם מתמנף על מנת להשקיע כסף בשוק ההון. להיות גם עם חוב (משכנתא) וגם עם 100% מניות בשאר ההון שלך (כי כאמור לא כלכלי לשים חלק באג״ח כשלוקחים משכנתא) זה סיכון שצריך לקחת בחשבון ולא לכולם זה מתאים.
שיקולים נוספים:
1. אופטימיזציה של ריבית ועלות המשכנתא - כאשר לוקחים משכנתא כי ״רוצים״ ולא כי ״צריכים״ אפשר לאזן בין הרצון למנף לבין העלות של המינוף. מצד אחד אפשר לייצר משכנתא מאוד מאוד זולה (למשל באמצעות מסלול פיתוי כמו ש- @שיש הזכיר). זה כמובן בא על חשבון גובה המימון שישמש למינוף. מצד שני אפשר לקחת מימון גבוה וזה, בתמורה, יעלה את עלות המינוף (המשכנתא).
2. תזרים חיובי - כאשר לוקחים משכנתא גבוהה לא תמיד התזרים הוא חיובי גם אם שכר הדירה ״לכאורה״ אמור לכסות את המשכנתא (למשל בתקופות ללא שוכר, תיקונים וכו׳). המשמעות היא שאם רוצים תזרים חיובי צריך לקחת בחשבון תקופות קשות ולמצע את העלות על פני השנה ולפי זה להגדיר את החזר המשכנתא המקסימלי. אישית, ככלל אצבע, אני לוקחת בחשבון חודשיים בשנה. יש כאלה שלוקחים חודש בשנה. אגב, אני, את התזרים החיובי משקיעה חזרה בשוק ההון.

 

[שיש]

@קפיצת דרך אשמח לדעת למה לא לשים חלק מההון באגח אם לוקחים משכנתא.
למה לא כלכלי ? מה פיספתי ?

 

[אורי ג.]

למה לא כלכלי ? מה פיספתי ?

פשוט מאוד, הריבית שאתה משלם עבור המשכנתא יותר גבוהה מהריבית שאתה מקבל מאג"ח כזה. אתה לווה כסף בריבית X כדי להלוות אותו בריבית x - 5.

 

[Harpagon]

@קפיצת דרך אשמח לדעת למה לא לשים חלק מההון באגח אם לוקחים משכנתא.
למה לא כלכלי ? מה פיספתי ?

הוסבר קודם - הריבית שאתה משלם על המשכנתא גבוהה בהכרח מהריבית שאתה מקבל באג"ח.
משמע, אתה "שומר" כסף באג"ח שנותן לך ריבית X, אבל אתה "משלם" במשכנתא בריבית Y, כאשר Y גדול מ-X, אז אתה מפסיד כסף.
במצב כזה, עדיף פשוט לסגור את המשכנתא.
אם אתה משקיע בשוק ההון, ישנה אפשרות (לא מובטחת כמובן, אבל נכונה היסטורית) שתקבל על הכסף שלך "ריבית" (פה מתבטאת בעליית ערך של המניות, דיבידנדים וכו') שהיא גדולה מ-Y, נגיד Z.
במצב כזה, שווה לך לשמור חלק מהכסף מחוץ למשכנתא כי כך אתה מרוויח.

 

[teddypicker]

ההחלטה כמה משכנתא לקחת תלויה בראש ובראשונה בסיבולת הסיכון שלך. אתה בעצם להיות גם עם חוב (משכנתא) וגם עם 100% מניות בשאר ההון שלך (כי כאמור לא כלכלי לשים חלק באג״ח כשלוקחים משכנתא)

האם בהכרח כל מדדי האג"ח לטווחים שונים נותנים תשואה נמוכה יותר מריבית המשכנתא? מהי ריבית ממוצעת להשוואה?
בדקתי ואחד המדדים שלי עשה 8.95% ב2019, אז לא מבין אם מה שאתם אומרים ספציפי לאג"ח קצר או בכללי.

 

[אורי ג.]

האם בהכרח כל מדדי האג"ח לטווחים שונים נותנים תשואה נמוכה יותר מריבית המשכנתא? מהי ריבית ממוצעת להשוואה?

ממשלתיים? כן.
קונצרניים? לא.
קח בחשבון שריבית המשכנתא אינה מוכרת במס בעוד הכנסה מריבית בשוק ההון כן חייבת במס.

בדקתי ואחד המדדים שלי עשה 8.95% ב2019, אז לא מבין אם מה שאתם אומרים ספציפי לאג"ח קצר או בכללי.

אין רלוונטיות.

 

[teddypicker]

ממשלתיים? כן.
קונצרניים? לא.
קח בחשבון שריבית המשכנתא אינה מוכרת במס בעוד הכנסה מריבית בשוק ההון כן חייבת במס.

אין רלוונטיות.

אני מדבר על ממשלתיים בלבד.
אולי אני מפספס משהו אקוטי, אבל אם במחשבון משכנתא הריבית השנתית היא 3.5%, למה תשואות גבוהות מכך (שמקורן באג"ח) לא משתלמות?

 

[אורי ג.]

אולי אני מפספס משהו אקוטי, אבל אם במחשבון משכנתא הריבית השנתית היא 3.5%, למה תשואות גבוהות מכך (שמקורן באג"ח) לא משתלמות?

כי אין כאלה?

 

[שיר הלל לטבע]

אין סיבה לקנות דירה למגורים.
בסכום כסף הזה אתם יכולים ללכת למלווה משקיעים מנוסה ולקנות מספר נכסים כל כמה חודשים שבעתיד יאפשרו לכם לשכור את הדירה מכספי השכירות שתקבלו.
זה סכום כסף שאפשר לקנות בו 5-6 נכסים יפים.

 

[אורי ג.]

זה סכום כסף שאפשר לקנות בו 5-6 נכסים יפים.

אפשר גם לרכוש 20 נכסים בסכום הזה ואף יותר, המטרה של רוב האנשים הרציונליים היא לאסוף כסף, לא נכסים, בדיוק ההפך ממה שאתה אומר למען האמת, עדיף כמה שפחות נכסים וכמה שיותר כסף.
עצות אחיטופל.

 

[שיש]

@אורי ג. רק שתדע שעצת אחיטופל היא דווקא עצה טובה. זאת טעות נפוצה

 

[Roi]

אפשר גם לרכוש 20 נכסים בסכום הזה ואף יותר, המטרה של רוב האנשים הרציונליים היא לאסוף כסף, לא נכסים, בדיוק ההפך ממה שאתה אומר למען האמת, עדיף כמה שפחות נכסים וכמה שיותר כסף.
עצות אחיטופל.

אתה בעצם אומר שזה לא רציונלי להיות משקיע נדל"ן רגיל, שרוצה להגדיל את הנדלן שברשותו ע"מ לייצר תזרים חיובי שממנו אפשר לחיות וכל ככמה זמן לממש דירה או שתים כשהשוק גבוה ואז להשקיע מחדש..?
למה זו עיצה רעה?

 

[אורי ג.]

אתה בעצם אומר שזה לא רציונלי להיות משקיע נדל"ן רגיל, שרוצה להגדיל את הנדלן שברשותו ע"מ לייצר תזרים חיובי שממנו אפשר לחיות וכל ככמה זמן לממש דירה או שתים כשהשוק גבוה ואז להשקיע מחדש..?

אני אומר שהמטרה של אדם נורמלי זה להרוויח כסף, לא לאסוף דירות, מי דיבר על תזרים ומימושים? מה הקשר בין מספר הנכסים שלך והתזרים שלך?
שלא לדבר על זה ש:

למלווה משקיעים מנוסה

זה שם מכובס למתווך שגובה יותר מהעמלה המקובלת של מתווך.

מה זה אומר "שהשוק גבוה"? השוק גבוה כבר 7 שנים, זה אומר שזה לא זמן טוב לרכוש נכסים עכשיו? האם גם לפני 4 ו5 שנים זה היה נכון?