בדרך למגורים - כמה דירות להשקעה מול שוק ההון

[teddypicker]

שלום לכולם,
אנחנו זוג בני 33, נשואים ללא ילדים אך נתחיל לעבוד על זה בשנה הקרובה.
שוכרים דירה בתל אביב ב7500 ש”ח לחודש ומתכננים את ה2-3 שנים הבאות.

בידינו הון עצמי של 1.5 מיליון ש”ח, מושקע בתיק מניות 50-50* של מדדי אג”ח ומניות.
מצליחים לחסוך יחד 20 אלף ש”ח בחודש.
בורים בתחום הנדל”ן, למעט קריאה אינטנסיבית של הדיונים כאן.

לבת זוג זה חשוב בסופו של דבר לגור בבית “משלנו”, אך כרגע אין ביכולתנו לקנות את דירת החלומות בה היינו רוצים לגור ללא משכנתא חונקת (דירה כזו תעלה 4 מיליון ומעלה).
הגענו למסקנה שבינתיים יהיה יותר חכם להמשיך לחיות בשכירות, להשקיע את הכסף בשוק ההון וליהנות מריבית דריבית, וכמובן להמשיך ולחסוך.
אולי בשנים הקרובות אף יגיע מיתון שיאפשר הזדמנויות נדל”ן, אם כי לא בונים על כך במיוחד...

תודה למי שהחזיק מעמד עד כה, השאלה שנשאלת היא:
האם יש סיבה שלא חשבתי עליה ששווה לנו לשקול קניית 1-2 דירות קטנות להשקעה בארץ (ללא משכנתא, או עם משכנתא יחסית קטנה) כבר עכשיו?

נקודות שחשבתי עליהן:
1) הטבות לרוכשי דירה ראשונה,
2) הטבות מס לשכירות עד 5000 (אולי זה שולי מול כל ההתעסקות שנזדקק לה בתור רוכשים/משכירים מתחילים)
3) פיזור ההשקעה בין שוק ההון ונדל"ן
4) חברים מדברים על תשואות גבוהות במיוחד בדירות להשקעה באיזור המרכז בשנים האחרונות, אבל אולי כבר פספסנו את הגל הזה.

*אם נישאר בשוק ההון בשנים הקרובות נרד מ50% מניות ל20%, אולי אפילו פחות.

תודה!

 

[petit nicolas]

ברוכים הבאים

כמו שכתבת בעצמך, לנדל״ן יש כמה יתרונות לא זניחים לתושבי ארץ הקודש, בעיקר כאשר מדובר על דירה ראשונה/יחידה. היתרונות שאני רואה בכניסה לשוק הנדל״ן:
1. פטור ממס רכישה עבור דירה ראשונה ועד סכום מסויים (1.7 מיליון נראה לי?)
2. פטור ממס שבח עבור דירה יחידה לאחר אחזקה קצרה (18 חודשים)
3. פטור ממס על שכ״ד עד כ-5000 ש״ח בחודש.
4. הצמדת חלק מההון לשוק הנדל״ן (כאן יש סימן שאלה גדול לגבי כמה דירה יחידה או שתיים אכן בהכרח יהיו קורלטיביות לשוק הנדל״ן בכלל, אבל אפשר כמובן להצמיד את ההון לדירה העתידית הספציפית בצורה מדוייקת יותר ע״י קנייה של דירה קטנה באותה השכונה שבה תרצו לגור בעתיד, למשל).
5. אפשרות למינוף בתנאים נוחים ביותר.

יש לנדל״ן כמובן גם חסרונות כמו שציינת, בין השאר הריכוזיות שלו (חלק משמעותי מההון נמצא בארבע קירות מאוד ספציפים), התעסקות עם שוכרים, תיקונים ועוד. יחד עם זאת, אני חושב שלשקול לפחות דירה אחת, לאור ההטבות המשמעותיות, זה משהו שכדאי לעשות (הכוונה שכדאי לשקול, לא בהכרח לקנות - את זה אתם תחליטו). מציע לך לחפש את יומן המסע של @סנופי , היא כתבה לא מזמין על השקעה בנדל״ן כ״תוכנית התעשרות״ שמדינת ישראל בנדיבותה מציעה לתושביה, ואני חושב שלפחות לגבי דירה בודדת יש צדק בדבריה.

לסיום שאלה: למה לרדת ל-20% מניות אם אתם נשארים בשוק ההון? האם מתוך ציפיה שתצטרכו את הכסף בשנים הקרובות לטובת קניית דירת חלומותיכם?

 

[teddypicker]

תודה רבה על התשובה,

לסיום שאלה: למה לרדת ל-20% מניות אם אתם נשארים בשוק ההון? האם מתוך ציפיה שתצטרכו את הכסף בשנים הקרובות לטובת קניית דירת חלומותיכם?

אכן כך, אם נצטרך את רוב הכסף עוד 3-4 שנים למיטב הבנתי זה סיכון גבוה מדי.

 

[אורי ג.]

אולי בשנים הקרובות אף יגיע מיתון שיאפשר הזדמנויות נדל”ן,

ואולי מחירי הדירות יעלו עוד.

האם יש סיבה שלא חשבתי עליה ששווה לנו לשקול קניית 1-2 דירות קטנות להשקעה בארץ (ללא משכנתא, או עם משכנתא יחסית קטנה) כבר עכשיו?

דירה 1 הייתי אישית שוקל מאד בחיוב, בנוסף להטבות המס הגדולות זה גם מגדר אותכם ולו חלקית לעליית מחירי הדיור.
2 דירות זה מעשה לא כלכלי בעליל בגלל איבוד הטבות המס, אא"כ אתם צופים עליית ערך מאד גבוהה בדירות האלה.

אך כרגע אין ביכולתנו לקנות את דירת החלומות בה היינו רוצים לגור ללא משכנתא חונקת (דירה כזו תעלה 4 מיליון ומעלה).

לא חייבים להתחיל מדירת החלומות, אפשר להתחיל ממשהו צנוע יותר ולאט לאט להתקדם.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

דירה 1 הייתי אישית שוקל מאד בחיוב, בנוסף להטבות המס הגדולות זה גם מגדר אותכם ולו חלקית לעליית מחירי הדיור.

לא חייבים להתחיל מדירת החלומות, אפשר להתחיל ממשהו צנוע יותר ולאט לאט להתקדם.

+1.

עם הון עצמי כזה אתם יכולים לקנות אחלה של דירה באיזור מעולה בשכונות טובות ברמת גן לדוגמה, עם משכנתא לא חונקת בכלל.

יכולת החיסכון שלכם גבוהה. בהינתן שתמשיכו ככה (מניח גם שחלק הולך אוטומטית לתיק ההשקעות בשוק ההון), תוך זמן קצר מאוד אתם יכולים להעמיד הון עצמי נאה נוסף שבמידה ויגיע המיתון המיוחל (או לא יגיע..), תוכלו לקנות דירה נוספת, או להמשיך להשקיע בשוק ההון.

 

[גונן1900]

הטיעון של גידור מחירי הדיור שהעלה אורי נראה לי מאוד חשוב,
גם הנקודה שהחשש שלכם מירידות יוריד את החזקת המניות שלכם ל20%, כששמונים אחוז באג"ח בסביבת הריבית הנמוכה הזו נשמע לי בעייתי קצת אם המטרה היא 'לרדוף' אחרי מחירי הדיור,
אם היית אומר שאתה שם מאה אחוז במניות זה כבר היה שייך לתחום שנחקר אקדמית על תשואת ניירות ערך מול נדל"ן, לא שאני ממליץ על רמת סיכון כזו
אבל אג"ח בסביבת ריבית נמוכה כזו לא נראה לי שנחקר אי פעם...

 

[רוני]

אך כרגע אין ביכולתנו לקנות את דירת החלומות בה היינו רוצים לגור ללא משכנתא חונקת (דירה כזו תעלה 4 מיליון ומעלה).

היי
לקנות דירת מגורים בסכום של 4M זה להשבית משאבים משמעותיים עם חשיפה גבוהה למימון,
לשכור דירה דומה יכול לעלות בין 8K ל 9K בחודש, אישית הייתי בוחר בחלופה הזאת

אולי כדאי לכם לקנות דירה להשקעה בגוש דן ב 1.8M עם מימון שתניב 5K בחודש שתממן חלק מעלויות הדיור החודשיות,
אתם צעירים, מכאן אתם יכולים לצמוח.

 

[teddypicker]

תודה לכולם! כל התותחים הכבדים כאן

במידה ונלך על דירה ב1.5 מיליון, למרות שההון העצמי שלנו מאפשר קניה ללא משכנתא, אני מבין שהריבית הנמוכה היום מעודדת לקיחה של אחת..והמשך השקעה של החלק העודף כשהשוכרים משלמים את המשכנתא דרך שכר הדירה.

אני תוהה כמה מההון העצמי כדאי להקריב במקרה כזה, מבחינה אינטואיטיבית חשבתי על סכום כזה שיאפשר החזרי משכנתא בגובה שכר הדירה הצפוי, או קצת מתחתיו.
כלומר אם שכר הדירה הוא 4500 והדירה עולה 1.5 מיליון, 500,000 הון עצמי.

האם יש עוד שיקולים?

 

[אורי ג.]

אני מבין שהריבית הנמוכה היום מעודדת לקיחה של אחת

תלוי בריבית ומה אתה עושה אם שאר הכסף הנזיל שלך, לקחת משכנתא ולהשקיע באג"ח ממשלתי ישראלי למשל זה צעד מטופש מאד.

האם יש עוד שיקולים?

בעיקר מה האלטרנטיבות שלך לשאר הכסף.

 

[נעם בלה בלה]

אני רוצה להעלות שיקול נוסף שהוא מעבר לשיקולים הפיננסים הקרים שכבר עלו פה.
השקעה בתיק ני"ע או השקעה בדירה זה עולמות שונים. תשאל את עצמך אם אתה בנוי להתמודד עם שוכרים: (להראות את הדירה, להתמקח על חוזים, לקבל טלפון שהתפוצץ צינור וצריך אינסטלטור, לרדוף אחריהם שפאקינג יעבירו את התשלומי מים וארנונה על שמם כי הם בדירה כבר שלושה שבועות מה נסגר? (סליחה), להתמודד עם בעלי מקצוע (חשמלאים, אנשי דודים, מה לא), הבנת את התמונה בקיצור. יש הרבה אנשים שאין להם זמן או יכולת להתמודד עם הניג'וס הזה.

לגבי פיצול לשתי דירות - רעיון רע מאוד בעיניי. בדירה אחת יש פטור ממס שבח/רווח הון או וואט אבר, ויש פטור משכר דירה עד 5,100 ש"ח בחודש ויש פטור ממס רכישה (עד תקרה שהיא מעבר לתקציב שלכם). בדירה שניה יש 8% מס רכישה (כרגע) ומתחילים לשלם מס על השכירויות וכמובן 25% מס על הרווח במכירה.
תוסיף לזה הוצאות קניה ומכירה גדולות (שמאי, עורך דין, מתווך) והתעסקות של זמן רב במכירה (לא קונים נכס כמו שקונים מניה בלחיצת כפתור) ואם התכנית היא לממש את הנכסים בעוד ארבע שנים כדי לקנות את דירת החלומות, נראה לי חסר הגיון.

תכל'ס, עם שיעור החסכון שלכם ועם ההון העצמי שלכם, הייתי בודק שוב את נושא המשכנתא על דירת החלומות כבר היום.

 

[teddypicker]

@אורי ג. הרעיון הוא להשקיע את שאר הכסף (שלא הלך להון העצמי) בשוק ההון.

לקחת משכנתא ולהשקיע באג"ח ממשלתי ישראלי למשל זה צעד מטופש מאד.

יכול להסביר למה?
צריך לציין שהתיק מושקע במדדי אג"ח בטווחים שונים- קצר, בינוני וארוך.

 

[unrealx]

יכול להסביר למה?

פשוט מאוד, הריבית שאתה משלם עבור המשכנתא יותר גבוהה מהריבית שאתה מקבל מאג"ח כזה. אתה לווה כסף בריבית X כדי להלוות אותו בריבית x - 5.

 

[teddypicker]

תשאל את עצמך אם אתה בנוי להתמודד עם שוכרים

תודה, נלקח בחשבון. לא חוששים מזה.

לגבי פיצול לשתי דירות - רעיון רע מאוד בעיניי. בדירה אחת יש פטור ממס שבח/רווח הון או וואט אבר, ויש פטור משכר דירה עד 5,100 ש"ח בחודש ויש פטור ממס רכישה (עד תקרה שהיא מעבר לתקציב שלכם). בדירה שניה יש 8% מס רכישה (כרגע) ומתחילים לשלם מס על השכירויות וכמובן 25% מס על הרווח במכירה.

אז בעיניך מה שהופך דירה ראשונה/יחידה לאטרקטיבית לעומת שוק ההון זה בעיקר ההטבות האלו?

תכל'ס, עם שיעור החסכון שלכם ועם ההון העצמי שלכם, הייתי בודק שוב את נושא המשכנתא על דירת החלומות כבר היום.

אתה בטוח? באינטואיציה שלי גם אם נחסוך עוד חצי מיליון עדיין נצטרך משכנתא של 2 מיליון (לפני שדרוגים יקרים כיאה לדירה בבעלות), שהיא כבר החזר חודשי די גבוה להתחייב עליו לעשרות שנים (10000 ש"ח?).

לגבי שיעור החיסכון:
1. קשה לומר כמה זמן נחזיק בעבודות שמאפשרות לנו לחסוך ככה + תקופות שרק בן זוג אחד עובד
2. הבאת ילדים תנגוס בו בוודאות
3. גם אם נראה שלא עומדים בזה ונרצה להשכיר את הדירה, לא בטוח ששכ"ד יכסה את ההחזרים.

= נשמע לי די ריסקי.

 

[שיש]

אני במקומך לא הייתי קונה דירת חלומות בשלב הזה של החיים היות וזה משבית אותך כלכלית מכל כיוון.
אבל כן אולי הייתי קונה דירה במקום אסטרטגי בעלות משכנתא של 30% עם הון עצמי שנע מ800 א' ועד 1.2 , הריביות היום נמוכות ואתה יכול להגיע ל1.5% ~ ריבית שנתית ממומצעת. וככה אתה תקבל כ3-4 א' שכירות או שתגור בה. בנוסף ישאר לך כ400-700 א' כסף נזיל להשקעות בשוק ההון. הדירה תשלם את המשכנתא ואתה עדיין חוסך 20 א' לחודש.
לאחר 4-5 שנים תוכל לבחור לסלק את המשכנתא בעזרת ההון שלך ולקנות דירה נוספת.

 

[ת.אוקהם]

לפני שדרוגים יקרים כיאה לדירה בבעלות

זה לא רק זה, מס רכישה על דירה ב4M הוא 108k.
לעניות דעתי, באופן כללי כזוג ללא ילדים, קשה לדעת מהי דירת החלומות - פתאום אחרי הילדים ייתכן שדברים כמו מעלית, חניה וקרבה למוסדות חינוך איכותיים יעניינו יותר מקירבה לבתי קפה ופאבים (לא בהכרח כמובן).
החסכון החודשי צפוי לקטון משמעותית לפחות עד גיל 3, עיקר העלות זה מסגרות, בת"א למיטב ידיעתי קשה למצוא גן בפחות מ4k.

 

[אורי ג.]

, הריביות היום נמוכות ואתה יכול להגיע ל1.5% ~ ריבית שנתית ממומצעת

אתה לא.

, שהיא כבר החזר חודשי די גבוה להתחייב עליו לעשרות שנים (10000 ש"ח?).

לא ממש, זה לא רחוק מהשכ"ד הנוכחי שלך ואם אתם חוסכים היום 20,000 ש"ח אחרי תשלום שכ"ד זה אמור להיות קטן עליכם.

 

[שיש]

@אורי ג. אני מצבי הכלכלי פחות טוב מהם אבל המשכנתא שלי 650 א' - פריים 30% 0.9 %, ק"צ 400 א' 2.6 % ועוד הלוואה מסחרית 75 א' ב1.1% ל6 שנים.

 

[אורי ג.]

@אורי ג. אני מצבי הכלכלי פחות טוב מהם אבל המשכנתא שלי 650 א' - פריים 30% 0.9 %, ק"צ 400 א' 2.6 %

1. אלו תנאים מעולים, לא יקבלו תנאים כאלה היו כנראה.
2. שכחת לחשב גם את מרכיב המדד.
3. יתכן והיה לך עוד מסלול שנפרע?
4. הלוואה מסחרית אינה קשורה למשכנתא.

 

[שיש]

ביצעתי מסלול פיתוי עם משתנה צמוד מדד שנפרע לאחר לקיחת המשכנתא (90 א') וככה קיבלתי ק"צ 2.6. בנוסף לקחתי הלוואה 75 בפריים מינוס חצי כדי לפרוע מסלול קל"צ עם ריבית 2.35 בגובה זהה.

 

[אורי ג.]

ביצעתי מסלול פיתוי עם משתנה צמוד מדד שנפרע לאחר לקיחת המשכנתא (90 א') וככה קיבלתי ק"צ 2.6. בנוסף לקחתי הלוואה 75 בפריים מינוס חצי כדי לפרוע מסלול קל"צ עם ריבית 2.35 בגובה זהה.

אז כאמור, אין כזה דבר משכנתא ב1.5% אא"כ מדובר על תקופות קצרות במיוחד וזה לא המקרה.