אסטרטגיה למשיכת כספים בפרישה

[FIYaacov]

בנדל"ן רוכשים נכסים מניבים המייצרים הכנסה חודשית משכירות המממנת את עליות המחיה החודשיות, ריביות אפסיות לאורך זמן מקלות על רכישת הנכסים בעזרת מימון, ניתן לסלק את המימון מוקדם יותר, ניתן גם לבצע מיחזור של המימון ולהקטין את ההחזר החודשי ובכך להגדיל את ההכנסה הפנויה משכירויות, מימון זול לאורך זמן ינפח את מחירי הנכסים ועקב כך יגדיל את כמות שוכרי הדירות, ביקוש גדול יותר של שוכרים יעלה את השכיריות, הדפלציה תמתן מעט את עליית השכירויות למרות הביקוש הגבוהה. בשורה התחתונה, כאשר משקיע נדל"ן מציב לעצמו יעד לעצמאות כלכלית ומשיג יעד זה, הוא לא נפגע מתקופה ארוכה של ריבית נמוכה או דיפלציה אלא ההפך הוא הנכון. עלויות מימון נמוכות, ניפוח מחירי הנכסים, כמות גדולה יותר של שוכרים, עלייה של השכירויות, עליית המחירים יוצרת גידול של ההון העצמי בנוסף לגידול בהכנסה מהשכירויות.

הכל נכון בתנאי שהיה לך מזל להתחיל לקנות נכסים כשהשוק היה זול והריבית אפסית.

 

[אנון נימוס]

הכל נכון בתנאי שהיה לך מזל להתחיל לקנות נכסים כשהשוק היה זול והריבית אפסית.

מזל או מיומנות עסקית , כל אחד יכול לקנות פיצוציה לא כל אחד יכול להרוויח ממנה שלא לדבר על רשת של זכייני פיצוציות מסביב לעולם
שאפו למי שיודע לעשות את זה.
עכשיו תחליף פיצוציה בנדל"ן מניב

 

[קפה שחור]

מזל או מיומנות עסקית , כל אחד יכול לקנות פיצוציה לא כל אחד יכול להרוויח ממנה שלא לדבר על רשת של זכייני פיצוציות מסביב לעולם
שאפו למי שיודע לעשות את זה.
עכשיו תחליף פיצוציה בנדל"ן מניב

נראה לי שאפשר להחליף את המילה "פיצוציה" בכל מילה שמגדירה "עסק" והתוצאה תהיה זהה
יש אנשים שהצליחו איפה שאחרים נכשלו ויש כאלה שנכשלו אחרי שאחרים הצליחו
בכל המקרים האנשים הללו "ניסו" ולקחו "סיכון" ואין דרך נכונה אחת, צריך הרבה כלים בחגורה כדי להתמודד עם רוב המקרים אבל אי אפשר להתמודד עם כל המקרים ולפעמים צריך לדעת מתי לכרות אצבע אחת כדי להציל את שאר הרגל (דוגמא מזעזעת אבל מדוייקת)

 

[רוני]

@רוני
אני מסכים עם כל מה שכתבת, ועדיין חושב שאתה לא יכול לדעת מה יהיה שווי הנכסים, או התשואה עליהם, בתרחיש של מיתון עולמי עמוק שנמשך שני עשורים.
בוא ניקח שני משקיעים שפורשים עם 7Mבמזומן רגע לפני המשבר. האחד, מכניס את הכסף לשוק ההון בפיזור ובאלוקציה שהוא רואה לנכון. השני רוכש בסכום הנ"ל נכסים מניבים, עם או בלי מינוף, בפיזור גאוגרפי או כפי שנראה לו.
שני הפורשים חיים מ - 15K בחודש, האחד מתשואות על שכירויות שנשארות לאחר תשלום המימון באם יש, ואם אין הוא משקיע את היתרה באם קיימת בנכסים נוספים, והשני מושך את הכסף מתיק ההשקעות.
הטענה שלי היא שאין לך שום יכולת לחזות מראש למי יהיה שווי נקי גבוה יותר בתום המשבר. לא רק זאת אלא שאפילו לא ברור שסביר להניח שמצבו של משקיע הנדל"ן יהיה עדיף, וכמובן שזה לא קרוב לוודאי.

הכוונה שלי היתה שבמידה ויש שינוי ארוך טווח, שינוי מגמה בהשוואה לנתונים היסטוריים משקיע סולידי בשוק ההון שמתבסס על משיכה שנתית של 4% מהתיק עלול להיות בבעיה במידה והתשואות יהיו נמוכות לאורך זמן, לעומתו משקיע בנכסים מניבים בזכות הריבית הנמוכה לאורך זמן, מצב שיתדלק עלייה במחירי הנכסים, ויביא להגדלת הביקושים לנכסים להשכרה ומן הסתם לעליית מחירי השכירויות.

 

[רוני]

הכל נכון בתנאי שהיה לך מזל להתחיל לקנות נכסים כשהשוק היה זול והריבית אפסית.

ידע מתי לרכוש.

 

[שודד הפינג פונג]

הכוונה שלי היתה שבמידה ויש שינוי ארוך טווח, שינוי מגמה בהשוואה לנתונים היסטוריים משקיע סולידי בשוק ההון שמתבסס על משיכה שנתית של 4% מהתיק עלול להיות בבעיה במידה והתשואות יהיו נמוכות לאורך זמן, לעומתו משקיע בנכסים מניבים בזכות הריבית הנמוכה לאורך זמן מצב שיתדלק עלייה במחירי הנכסים ויביא להגדלת הביקושים לנכסים להשכרה ומן הסתם לעליית מחירי השכירויות.

והכוונה שלי הייתה שאין לך שום מושג מה יקרה לשווי הנכסים, לעלות המימון, לתשואת הנכסים, וכפעולת יוצא מכך - לשווי הנקי שלך, לאחר 20 שנים של מיתון עולמי עמוק.

 

[FIYaacov]

ידע מתי לרכוש.

אני התייחסתי למה שכתבת לעיל. תיארת את ה-6 השנים האחרונות שהריביות במשק ירדו לשפל היסטורי ביחד עם ירידת ערכי הדירות.

אני מודע שמשקיע טוב יודע לנתח נכס בכל שוק. פשוט התייחסתי למה שכתבת.

 

[MMM]

התפרסם השבוע מחקר של וואנגרד בשם From assets to income .
המחקר ארוך ומייגע ומלא ניתוחים וגרפים אבל הניתוח מאוד מעניין. יש כמובן המון מסקנות. החל מזה שכנראה שבמבט קדימה אנו צפויים לתשואה ממוצעת נמוכה יותר מהתשואות ההיסטוריות, שהרצון להשיג תשואה סבירה דוחפת את המשקיעים להגדיל את הסיכון, והעיקר שלמשיכה דינאמית יש יתרון משמעותי על פני משיכה קבועה מבחינת השרידות לאורך זמן. בקיצור, מי שיקרא כניראה שיפסיק לצטט את כלל הזהב של ה 4%.

 

[Leo]

בקיצור, מי שיקרא כניראה שיפסיק לצטט את כלל הזהב של ה 4%.

הפסקתי כבר מזמן.
כשהתחלתי לקרוא לראשונה את בלוג הסולידית הכלל היה 4%, מאז דורין כבר הורידה את הכלל ל 3% .
ראיתי כבר מספר כתבות שמורידות את הכלל ל 2% (600 חודשי מחיה!). מי יודע אם בעוד כמה שנים הכלל לא ירד ל 1%.

הסיבה המרכזית היא ירידת התשואות של האג"ח חסר הסיכון לרמות הנמוכות בהיסטוריה. ירידות אלו אכן דוחפות משקיעים לכיוון נכסים יותר מסוכנים. כמובן שעליית מחירי הנדל"ן בישראל נובעת בין היתר מירידה זו של תשואת האג"ח. מחירי השכירות עולים בהתמדה, ומקשים עוד יותר על העצמאות הכלכלית המוקדמת.

גם אני באופן אישי בודק השקעות מסוכנות יותר, וצריך מאוד מאוד להיזהר מחציית סף סיבולת הסיכון האישית.

 

[מתכנת]

והעיקר שלמשיכה דינאמית יש יתרון משמעותי על פני משיכה קבועה מבחינת השרידות לאורך זמן.

רק לעשות סדר בטרמינולוגיה כי לא ברור לי:
משיכה קבועה = סכום קבוע / % קבוע?
משיכה דינמית = % קבוע / שיעור משתנה?

 

[רוני]

והכוונה שלי הייתה שאין לך שום מושג מה יקרה לשווי הנכסים, לעלות המימון, לתשואת הנכסים, וכפעולת יוצא מכך - לשווי הנקי שלך, לאחר 20 שנים של מיתון עולמי עמוק.

כל עוד הנכסים המניבים, מניבים שכירות חודשית, זה לא משנה מה יהיו מחירי הנכסים בעתיד, במידה והם יעלו כתוצאה מריבית נמוכה לאורך שנים, יתאפשר לקחת כנגדם מימון נוסף לצורך רכישת נכסים נוספים, במידה והמחירים ירדו בנוסף לריבית הנמוכה, זה יקל על רכישת נכסים נוספים.
משקיע נדל"ן חיי מהשכירויות ולא מעליית מחירים.
ישנם ארצות בהם בעלי הנכסים ולא השוכרים משלמים את מיסי הארנונה, מיסי הארנונה נקבעים שם לפי השינוי בשווי הנכס, במקרים אלו עליית מחירים מגדילה הוצאות עבור בעל הנכס(בדרך כלל זה מלווה בעלייה של השכירות החודשית המפצה על כך), כמשקיע במיקומים אלו אני מעדיף שמחירי הנכסים יעלו מעט, כאן מעניין אותי התזרים החודשי.

 

[FIYaacov]

כל עוד הנכסים המניבים, מניבים שכירות חודשית, זה לא משנה מה יהיו מחירי הנכסים בעתיד,

+1

מיסי הארנונה

אם אתה מדבר על property tax זה לא בדיוק ארנונה. ארנונה זה יותר כמו garbage disposal fee.
בישראל, עדיין (היי כחלון), אין מס רכוש.