אסטרטגיה להשקעה בנדל״ן באיזור גוש דן, סקר - מה הסוג נכסים המועדף עליכם?

באילו סוג של דירות אתם הייתם מעדיפים להשקיע?

  • חדש מקבלן - presale

    הצבעות: 6 19.4%
  • חדש מקבלן - קרוב לסיום בניה

    הצבעות: 3 9.7%
  • נכסים יחסית חדשים, עד 10 שנים

    הצבעות: 3 9.7%
  • נכסים עד 25 שנה - במצב טוב

    הצבעות: 3 9.7%
  • נכסים ישנים מאוד / דורשי שיפוץ - בפוטנציאל להתחדשות עירונית

    הצבעות: 13 41.9%
  • אחר

    הצבעות: 3 9.7%

  • סך הכל מצביעים
    31

Harvey

משתמש ותיק
הצטרף ב
29/11/20
הודעות
145
דירוג
61
היי, הייתי שמח לשמוע את דעותכם לשאלה בסקר.

כמובן שיש עוד הרבה קטגוריות, איזור גוש דן הוא רחב, ויש הבדל בין תל אביב לפתח תקווה, אבל בכל זאת מעניין אותי לשמוע דעות בנושא זה.

אני יודע שדעה רווחת בקרב המשקיעים היא השקעה בנכס שיש צפי עבורו להתחדשות עירונית - פינוי בינוי וכו׳. משהו שאני שואל את עצמי, זה אם אני קונה נכס שבעתיד אולי יהיה לו פינוי בינוי, ואכן לאחר 10 שנים הוא זכה לפינוי בינוי, האם הנכס ״האלטרטיבי״ שהייתי קונה נניח מקבלן, אולי עם הנחת presale, לא היה עוקף את הרווח הצפוי? או אולי ההפרשים לא כאלו גדולים, ובמקום להתעסק עם דירה ישנה תיקונים ושיפוצים היה לך ״יותר שקט״ מנכס יותר חדש?
 
נערך לאחרונה ב:

Redroze

משתמש ותיק
הצטרף ב
10/3/18
הודעות
448
דירוג
416
אם הייתי מבוגר וכבר חציתי את שלב הפרישה, אז אני מבין מדוע אנשים בוחרים את 2 האופציות הראשונות. אבל לדעתי הן מקנות לך שקט נפשי מדומה. שיטות הבניה היום מתקדמות משמעותית מבעבר אבל איכות הבניה היום מתחת לכל ביקורת. בסביבה הקרובה נרכשו מעל 5 דירות חדשות בעשור האחרון ולא היה פרויקט אחד שלא היה חף מתקלות.
אופציות 3-4 הם חתול בשק, אם יש בעיות קלות הם יצוצו על פני השטח או שתוכל לאבחן אותם דיי בקלות בעלות נמוכה, העניין הוא שאין לך באמת דרך לדעת אם בטווח הקצר לא צפויה לך הוצאה משמעותית (דילמה דומה לרכב משומש בלי עניין ירידת הערך).
לכן אופציה 5 היא הבחירה שלי. בדגש על דירות כמה שיותר "שבורות" ומוזנחות. אני מגלח הכל ובונה מחדש, ככה אני בטוח שיהיה שקט שנים קדימה. כי אני בוחר את הציוד ובעלי המקצוע שנכנסים לבית. זה גם מבטיח לי קבלת שכירות על הרף הגבוה שקהל היעד מוכן לשלם ואין לי בעיה של חודשים ריקים כי כל מי שנכנס לדירה רק מרעיף שבחים. חשוב לדאוג שעלות השיפוץ לא תעבור את שווי ההשבחה במקרה של פינוי בינוי. לרוב אני מוודא שאין התארגנות או שהם עברו כבר לפחות סיבוב אחד כושל. גם אם יהיה פינוי בינוי בטווח של 5-10 שנים, אני כבר החזרתי פעמיים ואף 3 פעמים את עלות השיפוץ.
יכול להיות שאופציות אחרות יהיו כלכליות יותר, אבל הם לרוב יגיעו עם הרבה התעסקות מסביב. לדוגמא, כשאתה מפרסם דירה חדשה להשכרה בבניין עם דירות חדשות בשכונה שכל הדירות בה חדשות, אין לך הרבה דרכים לבדל את עצמך משאר הדירות כדי למשוך שוכרים חוץ מלהוריד מחיר או בטחונות.

חשוב לציין שהנ"ל נכתב מניסיוני הדל ואין באמור המלצה להשקעה זו או אחרת.
 

Harvey

משתמש ותיק
הצטרף ב
29/11/20
הודעות
145
דירוג
61
אם הייתי מבוגר וכבר חציתי את שלב הפרישה, אז אני מבין מדוע אנשים בוחרים את 2 האופציות הראשונות. אבל לדעתי הן מקנות לך שקט נפשי מדומה. שיטות הבניה היום מתקדמות משמעותית מבעבר אבל איכות הבניה היום מתחת לכל ביקורת. בסביבה הקרובה נרכשו מעל 5 דירות חדשות בעשור האחרון ולא היה פרויקט אחד שלא היה חף מתקלות.
אופציות 3-4 הם חתול בשק, אם יש בעיות קלות הם יצוצו על פני השטח או שתוכל לאבחן אותם דיי בקלות בעלות נמוכה, העניין הוא שאין לך באמת דרך לדעת אם בטווח הקצר לא צפויה לך הוצאה משמעותית (דילמה דומה לרכב משומש בלי עניין ירידת הערך).
לכן אופציה 5 היא הבחירה שלי. בדגש על דירות כמה שיותר "שבורות" ומוזנחות. אני מגלח הכל ובונה מחדש, ככה אני בטוח שיהיה שקט שנים קדימה. כי אני בוחר את הציוד ובעלי המקצוע שנכנסים לבית. זה גם מבטיח לי קבלת שכירות על הרף הגבוה שקהל היעד מוכן לשלם ואין לי בעיה של חודשים ריקים כי כל מי שנכנס לדירה רק מרעיף שבחים. חשוב לדאוג שעלות השיפוץ לא תעבור את שווי ההשבחה במקרה של פינוי בינוי. לרוב אני מוודא שאין התארגנות או שהם עברו כבר לפחות סיבוב אחד כושל. גם אם יהיה פינוי בינוי בטווח של 5-10 שנים, אני כבר החזרתי פעמיים ואף 3 פעמים את עלות השיפוץ.
יכול להיות שאופציות אחרות יהיו כלכליות יותר, אבל הם לרוב יגיעו עם הרבה התעסקות מסביב. לדוגמא, כשאתה מפרסם דירה חדשה להשכרה בבניין עם דירות חדשות בשכונה שכל הדירות בה חדשות, אין לך הרבה דרכים לבדל את עצמך משאר הדירות כדי למשוך שוכרים חוץ מלהוריד מחיר או בטחונות.

חשוב לציין שהנ"ל נכתב מניסיוני הדל ואין באמור המלצה להשקעה זו או אחרת.
תודה רבה על התגובה המלמדת!

אני מבין שיכול להיות יותר רווח פוטנציאלי בדירות ה״שבורות״, אבל שמגיע גם עם יותר סיכון ויותר התעסקות.

אני מסתכל על זה גם כעל הנסיון שלך בתור משקיע - עבורי דירה ראשונה הרגשתי יותר ״בטוח״ לקנות דירה יחסית חדשה, אבל אני מבין שזה סובייקטיבי ואינדיבידואלי. בהשקעה הבאה אשקול את הסוגים הנוספים וגם את הקטגוריה של הדירות ה״שבורות״
 

Redroze

משתמש ותיק
הצטרף ב
10/3/18
הודעות
448
דירוג
416
תודה רבה על התגובה המלמדת!

אני מבין שיכול להיות יותר רווח פוטנציאלי בדירות ה״שבורות״, אבל שמגיע גם עם יותר סיכון ויותר התעסקות.

אני מסתכל על זה גם כעל הנסיון שלך בתור משקיע - עבורי דירה ראשונה הרגשתי יותר ״בטוח״ לקנות דירה יחסית חדשה, אבל אני מבין שזה סובייקטיבי ואינדיבידואלי. בהשקעה הבאה אשקול את הסוגים הנוספים וגם את הקטגוריה של הדירות ה״שבורות״
איפה רשמתי שיש יותר רווח בדירות שבורות?
הם נרכשות "מתחת למחיר השוק" כי צריך להשקיע בהם זמן וכסף, ולרוב ההנחה לא שוות ערך להשקעה.
מה שזה נותן לך זה בידול לעומת רוב הדירות האחרות בשוק שבעליהם רק משפרים את המיתוג שלי כשהם לא משקיעים בדירות שלהם.
אתה צריך להבין ששוק השכירות הוא כמו שוק העבודה, את יכול למשוך טאלנטים באמצעות שכר גבוה (מקביל להפחתת דמי השכירות) ואז אתה כל חודש "משלם" על הפעולה שעשית. אופציה נוספת היא למשוך טאלנטים באמצעות פאסיליטיס כגון משרדים מפוארים, מטבח מאובזר, פינת פלייסטיישן (מקביל לאבזור מפנק בדירה) כאן אתה "משלם" על הפעולה פעם אחת והיא ממשיכה לשרת אותך שנים קדימה.

מסכים עם מה שרשמת, מי שלא מתאים לו כל ההתעסקות בשיפוץ, יעשה בשכל שיקנה דירה חדשה. רק שתהיה בטוח שהרכישה תעלה בהתאם ושיכאב לך על כל תקלה.
 

קוליו

משתמש רשום
הצטרף ב
20/12/20
הודעות
11
דירוג
5
אני בוחר באופציה של הנכסים הישנים מאוד שדורשים שיפוץ עם פוטנציאל להתחדשות עירונית.
למה?
מהנסיון הדל שלי, אני יכול להעריך את שווי השיפוץ וכמובן לבצע חקר שוק לגבי פוטנציאל ההשבחה של הנכס באותו איזור(כמובן רלוונטי גם לדירות חדשות רק ללא השיפוץ) ובעצם לתמחר את שיווי הנכס מתחת למחיר השוק.
טווח המחירים של דירות כאלה במרכז נאות בין 800K ש''ח ל1.5 מיל' ש''ח (לצורך הדוגמא השתמשתי בדירות 2-3 חדרים באיזור פ''ת)
מרחב הבחירה שלך בשיפוץ הנכס הוא משמעותי, הוא נותן לך את אופציה להתאים את הנכס לכמה קהלי ייעד(שותפים, סטודנטים, פועלים, משפחות צעירות) בהתאם לאיזור מגורים שרכשת, כך אתה יוצר לעצמך עוד הזדמנויות השקעה אלטרנטיביות וממקסם את הרווח מאותה דירה בהתאם לאסטרגיה שלך.
 

Nool

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/1/20
הודעות
338
דירוג
248
רק ת"א
השאר זה רק אם אין כסף
 

Harvey

משתמש ותיק
הצטרף ב
29/11/20
הודעות
145
דירוג
61
רק ת"א
השאר זה רק אם אין כסף

גם בת״א יש נכסים מכל הקטגוריות שנרשמו למעלה.
אשמח להרחבה :) איך אתה רואה את הדברים?
האם מבחינתך תל אביב כבר לא יקרה מדי? לא מתומחרת יתר על המידה? מבחינת האיזור ימשיך להתפתח יותר מאיזורים אחרים?
 

Nool

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/1/20
הודעות
338
דירוג
248
גם בת״א יש נכסים מכל הקטגוריות שנרשמו למעלה.
אשמח להרחבה :) איך אתה רואה את הדברים?
האם מבחינתך תל אביב כבר לא יקרה מדי? לא מתומחרת יתר על המידה? מבחינת האיזור ימשיך להתפתח יותר מאיזורים אחרים?
הדירות 3 חדרים בצפון הישן ששוות 3 מליון יהיו שוות גם 10
 

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
11,937
דירוג
13,685
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
א אסטרטגיה השקעה - לבעלי חיסכון קטן שוק ההון 5
יבגני וולף קופת גמל ותיקה- אסטרטגיה שוק ההון 14
נ אסטרטגיה שוק ההון 7
K גיבוש אסטרטגיה להחזרת משכנתא צרכנות פיננסית 37
D אסטרטגיה בניהול התיק שוק ההון 8
N אסטרטגיה לאחר עליה למכור את ההשקעה במניה שוק ההון 18
sogi אסטרטגיה להעלאת השכר בהייטק התפתחות אישית 145
א השקעה סולידית בשוק ההון: אסטרטגיה פשוטה למתחילים אוף טופיק 21
ה תהייה לגבי אסטרטגיה בקרן השתלמות IRA שוק ההון 3
Gari אסטרטגיה בבחירת קרן מחקה ישראלית שוק ההון 40
M אסטרטגיה למזעור דמי ניהול לטווח ארוך במחקות שוק ההון 47
Liron2035 אסטרטגיה במעבר מתיק מנוהל בנק לתיק פסיבי שוק ההון 2
דור דורים תזמון/אסטרטגיה למינימום של מלכודות מס שוק ההון 19
יבגני_ל אסטרטגיה - חשבון מסחר ממוסה במקור יחד עם לא ממוסה במקור צרכנות פיננסית 59
nick קצירת רווחים של אסטרטגיה מסוכנת\אקטיבית, כתוצאה מאיזון בתיק קטן שוק ההון 7
oz1987 אסטרטגיה של הוזלת דמי ניהול שוק ההון 45
liranviper איך להגדיר אסטרטגיה לאחר מכירת דירה? שוק ההון 26
S בקשת עזרה בחישוב אסטרטגיה (מכירה לפני ה-ex-Date) שוק ההון 67
C אסטרטגיה לבניית תמהיל משכנתא צרכנות פיננסית 53
S אסטרטגיה למסלול פנסיה שוק ההון 3
M אסטרטגיה למשיכת כספים בפרישה פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 71
H אסטרטגיה השקעה לטווח קצר שוק ההון 8
מ אסטרטגיה במקום הקטנת אחוז מניות עם הזמן שוק ההון 26
P אסטרטגיה לתחילת השקעה פאסיבית - dollar cost averaging? שוק ההון 12
ETL אסטרטגיה בזמן רכישת\מכירת ניירות ערך שוק ההון 181
אריאלT אסטרטגיה ברכישת דירה נדל"ן 35
S מעבר מקופת גמל להשקעה למסחר עצמאי שוק ההון 2
R משכנתא מול מכירת דירה להשקעה נדל"ן 12
Y "מימוש" הפסדים בגמל להשקעה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 9
Myrath שימושים אפשריים בהפסד קופת גמל להשקעה? מיסים 11
ח משיכה חלקית מקופת גמל להשקעה - מס שוק ההון 2
M רכישת דירה להשקעה נדל"ן 4
N דמי ניהול בקפ"ג להשקעה - לאן לשאוף? פוסטים מאיכות נמוכה 2
D כספים לטווח של 5 שנים - קרן כספית או גמל להשקעה מסלול כללי? שוק ההון 4
ח דירת נופש להשקעה בטבריה נדל"ן 19
M שיפור דירוג אשראי טוב - האם שווה (להשקעה) צרכנות פיננסית 5
ג רוצה להשקיע בS&P 500 לעשות את זה דרך קופת גמל להשקעה, או דרך מסחר עצמאי בבורסה? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 4
ג קופת גמל להשקעה על שם בני, האם זה כדאי? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 9
K חישוב תשואה מצרפית על דירה להשקעה כולל משכנתא נדל"ן 3
Y למה קופת גמל להשקעה פחות טוב מהשקעה עצמאית? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 23
Flex כיוון להשקעה מיטבית לטווח של 10 שנים פוסטים מאיכות נמוכה 6
A קופת גמל להשקעה בניהול אישי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
Y בנק אגנוסטי להשקעה בארץ או בחו"ל צרכנות פיננסית 6
לואי וו השקעה של 100K בקופת גמל להשקעה לאישה בת 50 פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
מ משיכה חלקית מקופת גמל להשקעה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
T השקעה במספר קופות גמל להשקעה- האם נותן ערך מוסף? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
N דירה להשקעה - מחיר למשתכן - לעומת קנית דירה עצמאית נדל"ן 14
G קופג להשקעה שמסייעת להורדת מס מפנסיה כללית פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 6
S סכום להשקעה- אשמח לחוות דעתכם שוק ההון 1
A השאלות החשובות בבחירת דירה להשקעה נדל"ן 10

נושאים דומים

למעלה