אחוז מימון ברכישת דירה

[unrealx]

כמה אחוז המימון משפיע ברכישת דירה?

לפי מה שקראתי כאן זה שמינוף הוא חלק חשוב, אבל לא הצלחתי להבין:

האם כדאי לרכוש נכס עם מימון כמה שיותר גבוה (נניח 70-80%, במידה ויש) עם משכנתא ל-5 שנים (ותזרים שלילי שאפשר לחיות איתו) או עדיף לפרוס את התשלום (ולשלם יותר ריבית, את מה שנותר להשקיע בשוק ההון) ולהשתמש במינוף נמוך יותר (50%-60%)?

 

[אורי ג.]

האם כדאי לרכוש נכס עם מימון כמה שיותר גבוה (נניח 70-80%, במידה ויש) עם משכנתא ל-5 שנים (ותזרים שלילי שאפשר לחיות איתו) או עדיף לפרוס את התשלום (ולשלם יותר ריבית, את מה שנותר להשקיע בשוק ההון) ולהשתמש במינוף נמוך יותר (50%-60%)?

אתה שואל שאלה תיאורטית שיכולה להיות לה תשובות רבות והפוכות, זה תלוי ברבה גורמים כמו:
מה עלות ההון שלך במשכנתא? איך העלות משתנה במדרגות המימון השונות?
מה האלטרנטיבה לכסף?
מה סיבולת הסיכון שלך?
מהי תשואת הנכס?

 

[unrealx]

אתה שואל שאלה תיאורטית שיכולה להיות לה תשובות רבות והפוכות, זה תלוי ברבה גורמים כמו:
מה עלות ההון שלך במשכנתא? איך העלות משתנה במדרגות המימון השונות?
מה האלטרנטיבה לכסף?
מה סיבולת הסיכון שלך?
מהי תשואת הנכס?

מה עלות ההון שלי במשכנתא + איך העלות משתנה במדרגות המימון השונות - לא הצלחתי להבין את השאלה
האלטרנטיבה לכסף - מניות. בגלל שהתכנון הוא לרכוש מניות בהפקדות חדשות אחרי שכל ההון הנוכחי מושקע בנדל"ן, יווצר לי תיק שמורכב מנדלן ומניות. זה נכון שאני יכול להשקיע רק במניות ולהנות מתשואה גבוהה יותר (ממוצעת) במקום לרכוש נכס נדל"ן, אבל אני מעוניין שיהיה לי גם נדל"ן בתיק.
סיבולת סיכון - גבוהה
תשואת נכס משוערת משכירות - 3%

 

[אורי ג.]

האלטרנטיבה לכסף - מניות

סיכון גבוה+ אבל יש התכנות כלכלית למהלך בהנחה שהשוק יהיה בסדר, בהנחה שהריבית של המשכנתא שלך סבירה.

 

[unrealx]

יש התכנות כלכלית למהלך

איזה מהלך מאלו שהצגתי?

 

[רוני]

לקחת 70% או 80% מימון בשוק יורד, עלול להקצין את המגמה השלילית על ההשקעה.

 

[אורי ג.]

איזה מהלך מאלו שהצגתי?

לכולם. ככל שתיקח הלוואה לטווח ארוך יותר ככה יהיה לך יותר זמן "לעבוד" עם הכסף, אבל ככל שתיקח לתקופה קצרה יותר ככה תשלם ריבית נמוכה יותר אבל עם החזרים גבוהים יותר ופחות זמן משחק עם הכסף.
אפשר גם לשלב: לדוגמא משכנתא קלאסית של שליש+שליש+שליש בו מסלול הפריים הוא ארוך, קל"צ קצר ומשתנה כל 5 בינוני או כל שילוב אחר.

לא מייעץ לא ממליץ ולא לוקח בחשבון ירידות בשוק ההון ובשוק הדיור.

 

[unrealx]

לקחת 70% או 80% מימון בשוק יורד, עלול להקצין את המגמה השלילית על ההשקעה.

למה בדיוק? מה משנה אחוז המימון את המגמה השלילית, הרי זה כסף שאני בסוף צריך לשלם בכל מקרה, ואפילו יותר.

לכולם. ככל שתיקח הלוואה לטווח ארוך יותר ככה יהיה לך יותר זמן "לעבוד" עם הכסף, אבל ככל שתיקח לתקופה קצרה יותר ככה תשלם ריבית נמוכה יותר אבל עם החזרים גבוהים יותר ופחות זמן משחק עם הכסף.

הטענה שלך מתבססת על זה שההפרש בריבית בין 5 שנים ל 10 שנים (או יותר) בהחזר משכנתא תהיה קטנה יותר מהתשואה שתתקבל מכסף שיושקע במניות?

 

[אורי ג.]

הטענה שלך מתבססת על זה שההפרש בריבית בין 5 שנים ל 10 שנים (או יותר) בהחזר משכנתא תהיה קטנה יותר מהתשואה שתתקבל מכסף שיושקע במניות?

לא. הטענה שלי היא שככל שטווח השנים קצר יותר ככה הריבית נמוכה יותר מה שדופק לך את התזרים ואופק ההשקעה אבל נותן לך הפרש גדול יותר מהתשואה הצפוייה.

 

[רוני]

למה בדיוק? מה משנה אחוז המימון את המגמה השלילית, הרי זה כסף שאני בסוף צריך לשלם בכל מקרה, ואפילו יותר.

היי

אסביר באמצעות דוגמה, נרכש נכס בעלות של מליון ש"ח, 80% מימון, במידה והשוק ירד 20% ואתה נאלץ למכור, הפסדת את כל ההון העצמי.

מוטב לעשות שימוש במימון כאשר יש צפי לעליית מחירים, במצב זה, המימון יעצים את המגמה החיובית על ההשקעה.

 

[unrealx]

ואתה נאלץ למכור, הפסדת את כל ההון העצמי.

למה שמישהו יאלץ למכור?

 

[רוני]

למה שמישהו יאלץ למכור?

כשיש המינוף גבוהה ודברים משתבשים, תרחישים שונים יכולים להתממש.

 

[Fitch]

מימון בשוק יורד, עלול להקצין את המגמה השלילית

מוטב לעשות שימוש במימון כאשר יש צפי לעליית מחירים

תמיד כדאי לקנות לקנות לפני עליות ולמכור לפני ירידות.
כמו להישאר צעיר לנצח, בריא לנצח, עשיר לנצח, חדי קרן ועוד דברים.

 

[unrealx]

כשיש המינוף גבוהה ודברים משתבשים, תרחישים שונים יכולים להתממש.

אני חושב שהיה כאן בילבול קטן עם השאלה שלי. כשאמרתי מימון התכוונתי למימון עצמי גבוה, ז"א מינוף נמוך.

לרכוש דירה בעלות 1.3 מ' ש"ח ולשים 800 א' ש"ח

 

[רוני]

אני חושב שהיה כאן בילבול קטן עם השאלה שלי.

אכן הבנתי אחרת

 

[unrealx]

אכן הבנתי אחרת

ז"א שמימון עצמי גבוה בשוק יורד או נטרלי זה רעיון הגיוני?

 

[רוני]

ז"א שמימון עצמי גבוה בשוק יורד או נטרלי זה רעיון הגיוני?

בשוק יורד, עדיף הון עמי גבוהה יותר.

 

[אורי ג.]

בשוק יורד, עדיף הון עמי גבוהה יותר.

בשוק יורד עדיף לא להיות בשוק